某某、东卉投资控股集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

江西省新余市中级人民法院

民事案件民事判决书

（2017）赣05民终466号

上诉人涂玉娥因与上诉人东卉投资控股集团有限公司（下称东卉公司）、新余市中维投资开发有限公司（下称中维公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2016）赣0502民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。涂玉娥委托诉讼代理人黄勇、叶永萍，东卉公司、中维公司委托诉讼代理人邹文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

涂玉娥上诉请求：1.撤销渝水区人民法院（2016）赣0502民初321号民事判决书第三项判决；2.依法改判东卉公司、中维公司将“中维·明和中央”8＃楼两个地上车库（长、宽、净分别不少于5.6、3.8、2.2米）折算成等额额货币支付给涂玉娥（折算价格以同位置同类型车库的实际价格确定或以法院委托评估、鉴定价格确定）；3.改判东卉公司、中维公司向涂玉娥支付违约金合计825153元（自2012年8月27日起暂算至2016年3月27日，实际金额由法院计算至向涂玉娥交付房屋并交付产权证之日止）；4.本案的诉讼费用由东卉公司、中维公司承担。事实与理由：1.地上车库的补偿事宜系本案法律关系的重要构成部分，应当在本案中解决，一审判决告知涂玉娥另寻法律途径主张，明显错误。2.涂玉娥主张的逾期违约金与已经收缴履约保证金属不同性质，二者之间不能相互覆盖。

东卉公司、中维公司答辩称，1.双方合同约定的是对拆迁房屋的补偿安置不是货币补偿，不应支持地上车库按货币补偿。2.关于逾期违约金问题，房屋至今未交付的原因是涂玉娥多次选房造成的，且其未将房产证交付我方，至一审时方交付。违约金高于实际损失时要调整，之前支付了10万元履约保证金。双方约定了违约条款，但是逾期交付是涂玉娥自身造成，且没有损失证明，违约条款不应支持，请依法驳回。 东卉公司、中维公司上诉请求：撤销原判，驳回涂玉娥的诉讼请求；一、二审诉讼费由涂玉娥承担。事实与理由：1.一审判令东卉公司、中维公司向涂玉娥支付773970元拆迁补偿款与双方签订的合同约定不符，与程序不符，两公司仅能向涂玉娥交付两套房屋，而非拆迁补偿款。（1）根据《拆迁补偿安置合同》约定，对涂玉娥补偿安置一套住房（108平方米内无偿）和车库（26平方米内无偿），涂玉娥可另购买一套住房和一间车库。涂玉娥的补偿是实物补偿，而非货币补偿，另一套住房其享有的是购买权利，非实物补偿，如涂玉娥对住房、车库不满意，其丧失优惠购房权利，而不应支持其将该购买优惠的权利变更为货币补偿。（2）涂玉娥至今未能选好房的原因并非东卉公司、中维公司造成的。涂玉娥多次选房，多次反复，其主张的房屋在其起诉前已经由他人购买并交付。原一审支持将已交付他人的房屋判决给涂玉娥导致发回重审。重审期间涂玉娥变更诉请要求货币补偿，东卉公司、中维公司尚有20余套房给涂玉娥挑选，一审以未保障涂玉娥的优先选房权支持其货币补偿诉请，明显错误。（3）涂玉娥在本案发回重审第一开庭时变更诉讼请求，在开庭后又再次变更诉讼请求，法庭辩论结束且举证期限届满后再次变更诉讼请求，严重违反程序。2.一审判决对房屋的货币补偿计算方式也不符合事实。一审判决应市场最低价确定，而非以2015年至2017年期间的平均价款确定房屋单价。涂玉娥未得安置到位是其自身原因，且新余房价目前均在下滑，且东卉公司向其支付了10万元履约保证金。3.中维公司不应对本案承担责任。其没有与被上诉人签订《搬迁补偿安置合同书》，东卉公司与中维公司不存在公司人格和财务混同。4.诉讼费用承担不合理。涂玉娥立案时以1817777元标的额计算诉讼费，现一审判决支持其主张为873970元,诉讼费应按判决支持的比例由当事人承担。 涂玉娥答辩称，1.一审判决以货币形式由东卉公司、中维公司支付补偿款项于法有据。合同明确约定了涂玉娥享有对两套房屋、两个车库最优先选择权。但我方三番五次选择均因对方原因挑选失败了。房屋没法选择，一审法院判决对方以货币形式对我方进行补偿并无不当，且法律规定被拆迁户可以选择实物补偿也可以选择货币补偿。2.关于原审法院违法程序问题，涂玉娥是在获知对方将其选定的两套房屋安置给第三方后变更诉请，没有违反法律规定。3.原审判决综合前三年房价均价及7、8栋房屋价格作出的，是合理合法的。4.东卉公司、中维公司人格混同，应当承担连带责任。5.诉讼费用由二审法院裁定。 涂玉娥向原审法院诉请：1、请求判令东卉公司、中维公司将“中维?明和中央”6#楼1单元401房屋和6#楼1单元101号房屋以及8#两个地上车库（长、宽、净高分别不少于5.6、3.8、2.2米）折算成等额货币支付给涂玉娥；2、请求判令东卉公司、中维公司向涂玉娥支付违约金合计825153元（自2012年8月27日起暂计算至2016年3月27日，实际金额由法院计算至向涂玉娥交付房屋并交付产权证之日止）；3、请求判令东卉公司、中维公司向涂玉娥交付逾期交房租金补偿费合计68800元（自2012年8月27日起暂计算至2016年3月27日，实际金额由法院计算至向涂玉娥交付房屋并交付产权证之日止）；4、请求确认东卉公司、中维公司违约，交付的履约保证金十万元归涂玉娥所有；5、本案诉讼费全部由东卉公司、中维公司承担。

一审法院查明，2011年2月27日，新余市市政工程集团有限公司（甲方）因房地产开发需要，与涂玉娥（乙方）签订了一份《搬迁补偿安置合同书》，合同约定：“一、乙方产权房为三单元一楼西户，住宅面积92平方米，地下室面积21平方米（注：从东往西依次为一、二、三单元）。二、……。三、甲方置换乙方产权房并妥善安置，安置房的建筑面积不少于120平方米，其中108平方米的面积乙方不需出钱购买。若乙方挑选的安置房建筑面积在130平方米以内，安置房建筑面积减去108平方米面积，超出的建筑面积部分乙方按照每平方米1500元购买，若购买时市场售价低于每平方米1500元，则按照市场售价购买；若乙方挑选的安置房建筑面积大于130平方米，130平方米以内的面积按照前述办法购买，超出130平方米的面积部分乙方按照市场价格购买。安置房以选择多层楼房为主，房屋的户型、位置、楼层等由乙方自由挑选。甲方同时无偿安置一间面积最小不少于21平方米，最大为26平方米的地上车库（地上车库长度最小不少于5.6米，宽度最小不少于3.8米，净高最小不少于2.2米）给乙方，此地上车库乙方不承担任何购买费用即可获得。若乙方所挑选的地上车库的实际面积少于26平方米，则按26平方米减去乙方所挑选的地上车库的实际面积计算出所少给乙方的面积。所少给乙方的面积，甲方按照本建设项目内地上车库的市场售价以现金形式一次性折算补偿给乙方。若本建设项目内地上车库的市场售价低于每平方米1500元，则所少给乙方的面积，甲方按照每平方米1500元以现金形式一次性折算补偿给乙方。该地上车库的具体坐落位置由乙方自由挑选。甲方负责为乙方办理该地上车库的独立的产权证明（注：此条款中房屋的市场售价指本建设项目小区内多层楼房的开盘均价）。四、乙方可另购一套住房，另购的住房面积不少于122平方米，按每平方米1500元购买，若购买时市场售价低于每平方米1500元，则按照市场售价购买。超出130平方米的面积部分乙方按照市场售价购买。另购住房以选择多层楼房为主，房屋的户型、位置、楼层等由乙方自由挑选。乙方同时可购买一间面积不少于20平方米的地上车库（地上车库长度不少于5.6米，宽度不少于3.8米，净高不少于2.2米），按每平方米1500元购买，若购买时市场售价低于每平方米1500元，则按照市场售价购买。超出20平方米的建筑面积部分乙方按照市场售价购买。该地上车库的具体坐落位置由乙方挑选。甲方负责为乙方办理该地上车库的独立的产权证明（注：此条款中房屋的市场售价是指本建设项目小区内多层楼房的开盘均价）。五、乙方的安置房和另购的住房也可挑选高层楼房（电梯房），乙方也可挑选地下车库（车位）。若挑选高层楼房（电梯房），安置房、另购的住房和两间地下车库（车位）购买办法与上述三、四条款相同，房屋的户型、位置、楼层等由乙方自由挑选。地下车库（车位）必须按车库标准用围墙围起（地下车库长度最小不少于5.6米，宽度最小不少于3.8米，净高最小不少于2.2米），地下车库（车位）的具体坐落位置由乙方挑选。甲方负责为乙方办理地下车库（车位）的独立的产权证明。若乙方购买挑选地下车库（车位）交付后，根据相关法律、法规、政策，如果不能办理地下车库（车位）的独立的产权证明的，则甲方可不替乙方办理地下车库（车位）的独立的产权证明。六、甲方保证乙方上述两套住房及两间车库均坐落在乙方产权房及附近地段，保证乙方的上述两套住房及两间车库必须均享有最优先挑选权，保证乙方有足够数量满足上述条款规定的选房要求的多层楼房、高层楼房、车库可供挑选（各20套以上），保证本建设项目规划内所有房屋同时建设并同时交付使用，保证乙方能挑选到满意符合其要求的两套住房及两间车库。七、甲方保证在自本建设项目规划公示之日起的3日内及时通知乙方，乙方就可根据本建设项目规划初步挑选出至少6套房屋、6间车库，之后乙方可根据本建设项目房屋建设工程进度及实际情况变化，随时随意调整挑选的房屋、车库，乃至最终挑选确定符合乙方要求满意的房屋、车库。甲方保证在自取得本建设项目房屋预售许可证之日的3日内及时通知乙方，待乙方最终挑选了确定了房屋、车库后，根据乙方要求，按照乙方最终挑选的确定的房屋、车库签订房屋买卖合同。……十、本建设项目建设期限定为18个月内完成，甲方应在乙方将产权房房产证交给甲方之日起18个月内完成本建设项目所有规定建设工作并正式将房屋交付给乙方使用。除不可抗力外，甲方未按期完成本建设项目所有规定建设工作，延迟将房屋正式交付给乙方使用的，甲方须自逾期之日起按日向乙方支付房屋（安置房和另购的住房）总价款（安置房房屋开盘销售价乘以安置房房屋建筑面积+另购的住房房屋开盘销售价乘以另购的住房房屋建筑面积）万分之五的违约金。……十四、搬迁过渡期内甲方按每月800元计算作为乙方租房补偿。按照本建设项目建设期限另加90日的装修时间计算租金补偿。若本建设项目实际建设时间超过18个月，甲方须自逾期之日起租金补偿按每月1600元补偿给乙方。……二十、甲方将乙方21个月的房租费、房屋搬家费、空调和热水器的搬迁补偿费在合同签字前必须向乙方一次性付清。乙方将产权房土地使用权证、房产证交给甲方时，甲乙双方须签署正式书面移交协议。……二十二、在本合同履行期间，甲方对乙方负有告知义务，甲方必须主动、及时、正式、准确、无偿告知乙方本建设项目的有关情况及乙方关切的事项，信息应公开透明，乙方必须充分享有知情权。二十三、甲方在合同签字前必须向乙方一次性付清合同履约保证金壹拾万元整，若甲方违反合同约定的任一条款，甲方将丧失收回履约保证金的权利，乙方有权全额没收保证金，同时甲方还需承担违约责任。若甲方完全履行合同约定，乙方将合同履约保证金全额返还甲方。……二十五、本合同签订后任何一方不得单方违约，否则由违约方承担应违约引起的所有损失。本合同其他未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的由双方协商签订书面补充协议解决。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力……。”合同签订次日，涂玉娥将房屋的土地证使用权证、房产证交给甲方，甲方认为房产证暂不收，只收了土地证使用权证。随后，涂玉娥依约腾出了房屋，并协助完成了拆迁工作。新余市市政工程集团有限公司后改制为东卉公司。其与涂玉娥签订《搬迁补偿安置合同书》的该地块系东卉公司、中维公司共同进行房地产开发，项目名称为“中维?明和中央”。根据政府有关部门公示的关于“中维·明和中央”项目的相关信息显示，该项目在2011年10月24日获得了规划许可证，2012年12月11日就取得了该项目1#、6#、8#楼的预售许可证。涂玉娥分别于2012年9月6日前后各一次，向东卉公司、中维公司要求确定选定的房屋和车库，当涂玉娥选定房屋和车库后，双方无法协商一致，双方始终未签订房屋买卖合同；2014年4月28日，涂玉娥再次到售楼部选房，要求确认其选定6#楼1单元的101号和402号房屋等作为搬迁安置补偿的房屋，遭东卉公司、中维公司拒绝。为此，涂玉娥在与东卉公司、中维公司协商无果的情况下，于2014年6月26日委托江西姚建律师事务所以东卉公司为收件人向东卉公司、中维公司出具了律师函；同时，涂玉娥亦向东卉公司、中维公司项目所在的“中维·明和中央”售楼部龚小军发函，要求东卉公司、中维公司在收到相关书面函后3日内向涂玉娥交付安置房屋和地下室，并书面确认保留的地下车位。东卉公司、中维公司于2014年6月28日收到上述函后，未向涂玉娥作任何说明。涂玉娥认为，东卉公司、中维公司无正当理由拒绝履行合同，其行为已严重侵害了涂玉娥的合法权益，故，涂玉娥于2014年7月24日向法院起诉，一审法院于2015年7月21日作出（2014）渝民初字第01797号民事判决，东卉公司、中维公司东卉公司、中维公司不服判决，提起上诉。新余市中级人民法院于2015年12月15日作出（2015）余民一终字第217号民事裁定，撤销一审法院（2014）渝民初字第01797号民事判决，并将该案发回一审法院重审。另查明，一审法院已查封的东卉公司、中维公司商品房屋6#楼1单元101、401号，未在房屋管理部门进行销售备案登记，查封时产权属东卉公司、中维公司；涂玉娥收取了东卉公司履约保证金10万元。2014年10月9日，东卉公司、中维公司提出反诉；2014年11月13日，东卉公司、中维公司收取了涂玉娥的房屋产权证。 另查明,东卉公司、中维公司开发的“中维·明和中央”6栋位置在4层的1402房的成交价格为580765元，面积为111.36平方米，备案日期为2014年6月30日；6栋位置在1层的2101房的成交价格为426000元，面积为111.36平方米，备案日期为2017年1月6日；6栋位置在1层的2102房的成交价格为430000元，面积为111.36平方米，备案日期为2016年9月2日；6栋位置在1层的3102房的成交价格为400000元，面积为117.17平方米，备案日期为2017年3月28日；8栋位置在1层的1101房的成交价格为606366元，面积为117.05平方米，备案日期为2013年11月14日；8栋位置在4层的1402房的成交价格为579665元，面积为111.26平方米，备案日期为2013年3月12日；8栋位置在4层的2401房的成交价格为573181元，面积为111.26平方米，备案。

一审法院认为，本案属房屋拆迁安置补偿合同纠纷。涂玉娥与东卉公司签订《搬迁补偿安置合同书》，是双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效，一审法院予以认定，双方应恪守合同义务。虽然《搬迁补偿安置合同书》系东卉公司与涂玉娥签订，但拆迁后的土地使用者为中维公司，在该土地上施工建设的“明和中央”项目，系中维公司实施、经营，且房地产开发所得收入都进入了中维公司的账户，结合东卉公司、中维公司法定代表人同一、住所相同、经营范围类似、双方或股东相互持股或控股、投资人（股权）变更情况及该房地产拆迁项实施等情况，可以认定东卉公司、中维公司业务经营、财务混同，故而导致东卉公司、中维公司的公司人格混同，因此，东卉公司、中维公司依法应共同承担由东卉公司签订的《搬迁补偿安置合同书》项下的所有责任和义务。因涂玉娥诉请的房屋均已经安置给其他拆迁户，东卉公司、中维公司表示无法向涂玉娥交付，双方多次协商均无法达成一致调解意见，且东卉公司、中维公司现提供的可供选择的房源，涂玉娥不满意，不同意选择，根据当事人的意思自治原则，一审法院认为，涂玉娥对诉讼请求进行变更，要求进行货币补偿合理合法，一审法院支持涂玉娥予以变更。根据涂玉娥与东卉公司、中维公司签订的《搬迁补偿安置合同书》第三条“甲方置换乙方产权房并妥善安置，安置房的建筑面积不少于120平方米，其中108平方米的面积乙方不需出钱购买。若乙方挑选的安置房建筑面积在130平方米以内，安置房建筑面积减去108平方米面积，超出的建筑面积部分乙方按照每平方米1500元购买。”第四条“乙方可另购一套住房，另购的住房面积不少于122平方米，按每平方米1500元购买，若购买时市场售价低于每平方米1500元，则按照市场售价购买。超出130平方米的面积部分乙方按照市场售价购买。”结合涂玉娥诉讼请求变更前诉请的6#楼1单元101、401房的建筑面积，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，一审法院确认涂玉娥可获相应货币补偿的安置房的面积为120平方米，另购房屋可获相应货币补偿的面积为122平方米。综合考虑涂玉娥的可得利益和实际损失，综合考虑涂玉娥选择的优先权与东卉公司、中维公司需安置的拆迁户的权益，根据《搬迁补偿安置合同书》，涂玉娥可获补偿房屋的成交价格应参考近三年的成交价格，即参考涂玉娥提供的6栋位置在1层的2101房的成交价格为426000元，面积为111.36平方米，备案日期为2017年1月6日；6栋位置在1层的2102房的成交价格为430000元，面积为111.36平方米，备案日期为2016年9月2日；6栋位置在1层的3102房的成交价格为400000元，面积为117.17平方米，备案日期为2017年3月28日；8栋位置在4层的2401房的成交价格为573181元，面积为111.26平方米，备案日期为2015年8月31日；8栋位置在4层的2402房的成交价格为460000元，面积为117.05平方米，备案日期为2016年9月12日。经计算，上述五套房屋的总价为2289181元，总面积为568.2平方米，每平方米的平均成交价格为4028.8元。故，涂玉娥可获得的货币补偿为：108平方米×4028.8元＋（120平方米-108平方米）×（4028.8﹣1500元）＋122平方米×（4028.8元﹣1500元）＝773970元。因涂玉娥、东卉公司、中维公司双方在《搬迁补偿安置合同书》第二十三条约定了“甲方在合同签字前必须向乙方一次性付清合同履约保证金壹拾万元整，若甲方违反合同约定的任一条款，甲方将丧失收回履约保证金的权利，乙方有权全额没收保证金。”，第六条约定了：“甲方保证乙方上述两套住房及两间车库均坐落在乙方产权房及附近地段，保证乙方的上述两套住房及两间车库必须均享有最优先挑选权，保证乙方有足够数量满足上述条款规定的选房要求的多层楼房、高层楼房、车库可供挑选（各20套以上）。”因东卉公司、中维公司未保障涂玉娥的最优先挑选权，违反了双方合同约定，故对涂玉娥第4项“请求确认东卉公司、中维公司违约，交付的履约保证金十万元归涂玉娥所有”的诉讼请求，一审法院予以支持。因涂玉娥未提供可供参考的“中维?明和中央”地上车库的成交价格，一审法院无法计算出涂玉娥就地上车库可获得的货币补偿金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，涂玉娥可就地上车库的补偿事宜另寻法律途径主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，一审法院支持的房屋货币补偿金额及履约保证金足以弥补涂玉娥的租房损失及因东卉公司、中维公司违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，故对涂玉娥该诉请，一审法院不予支持。

涂玉娥提交了一组证据：周建海、汤雨晴地上车位的使用权转让协议2份，价格各为127500元，春龙湖畔豪园张红梅储藏间协议1份，价格为42000元。拟证明本案房屋所涉周边储藏间及车位的参考价格。东卉公司、中维公司质证称，对证据真实性、合法性、关联性均有异议，周建海可能与涂玉娥有亲戚关系。三份合同不能证明地下车位的价值，面积不同会导致价格不同。本院认为，该三份协议均非涉案房屋所在小区的地上车库、储藏间的转让协议，与诉争车库无关联性，对该组证据不予认定。

二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以认定。 本院认为，本案属房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的争议焦点为：一、一审判定东卉公司、中维公司向涂玉娥支付773970元房屋补偿款是否有事实和法律依据；二、一审判决货币补偿计算方式是否合理；三、中维公司是否应承担责任；四、本案一、二审诉讼费是否合理；五、地上车库补偿是否应在本案解决；六、涂玉娥主张的违约金与履约保证金是否应一并支持。对上述争议焦点，本院评述如下： 一、关于一审判定东卉公司、中维公司向涂玉娥支付773970元房屋补偿款是否有事实和法律依据及货币补偿计算方式是否合理的问题。 东卉公司与涂玉娥签订的《搬迁补偿安置合同》系双方的真是意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。该合同第六条约定涂玉娥对两套房屋和两间车库享有最优先挑选权。现涂玉娥的最优先挑选权无法实现，无法实现房屋产权调换的合同目的，且依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”因此，涂玉娥变更诉请要求货币补偿于法有据，一审判定东卉公司、中维公司向涂玉娥货币补偿于法有据，应予以支持。因涂玉娥优先选择两套房屋进行拆迁补偿的权利不能如约实现而受到损害，责任在违约方，作为损害弥补，对其原选定的房屋为“中维明和中央”6栋1单元101、401室，一审法院比照涂玉娥选定的房屋的楼栋、楼层、方位以近三年所售价格计算补偿价格为773970元，实为折价补偿，具有事实和法律依据，其计算方式也较为公正合理，本院予以支持。 二、关于中维公司是否应承担责任的问题。 本院认为，《搬迁补偿安置合同》系由东卉公司与涂玉娥签订的，现合同无法履行，东卉公司根本违约，应当承担违约责任。从中维公司的企业登记信息变更的过程来看，中维公司曾是东卉公司的独资公司，现两个公司的股东混同。从预售许可证上的信息显示中维公司是“中维明和中央”的土地使用者、建设单位，且其在2015年6月4日的《申明》中载明“……共计房源20套，可供涂玉娥挑选”来看，东卉公司、中维公司共同开发了“中维明和中央”，二公司存在业务混同；从最终房屋销售的财务进账来看，二公司存在财务混同，综上，可以认定东卉公司与中维公司存在公司人格混同，两公司应共同对涂玉娥承担清偿责任。 三、关于本案一审诉讼费承担是否合理。 案件受理费依照《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项规定：“财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳……”。第二十九条第（一）、（二）款规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额……”原审在确定双方对诉讼费的负担时未能完全按上述规定处理，应有不当，东卉公司及中维公司的该项上诉请求于法有据，本院对此予以纠正和调整。 四、关于地上车库补偿是否应在本案解决。 二审中，涂玉娥提交的地上车库、储藏室的交易价格均非“中维明和中央”的成交价格，并无其他证据可以佐证“中维明和中央”地上车库的成交价格，涂玉娥也未在一审中申请对诉争的车库价格进行评估鉴定，无法确定可供借鉴的价格参考，因无新证据可以支持涂玉娥关于车库货币补偿的上诉请求，一审就其车库补偿事宜作出另寻法律途径主张的处理，并无不当。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，对涂玉娥在本案中请求东卉公司、中维公司货币补偿两个地上车库的上诉请求，本院不予支持。 五、关于涂玉娥主张的违约金与履约保证金是否应一并支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，东卉公司、中维公司向涂玉娥交纳了十万元履约保证金，如其不履约时，则该十万元为涂玉娥没收。履约保证金的性质是履约担保，本质上是赔偿违约损失。从涂玉娥举证的6、8号楼近三年的销售价格来看，该楼盘的房价呈下降趋势，涂玉娥并无证据证实其预期利益有更大损失金额，再则，涂玉娥最终既已选择货币补偿，法院亦给予了支持，应视为放弃了要求对方交房的合同权利，再主张逾期交房违约责任已失去原有基础和前提，故本院认为，房屋货币补偿以及十万元保证金的没收，足以补偿涂玉娥损失，对涂玉娥的该项主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人涂玉娥的上诉请求，东卉公司、中维公司除一审诉讼费用分担问题外，其他上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为了维护合同的严肃性，维护当事人的正当权益，依照《中华人民共和国》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 一审诉讼费合计26746元（含本诉受理费21646元、反诉费100元、财产保全申请费5000元），由涂玉娥承担13956元，东卉投资控股集团有限公司和新余市中维投资开发有限公司公司共同承担12790元。二审案件受理费34185.7元，由涂玉娥负担17092元，东卉投资控股集团有限公司和新余市中维投资开发有限公司共同负担17093.7元。 本判决为终审判决。

审 判 长　邓尧昌 审 判 员　赵卫珍 审 判 员　艾力钊

法官助理　邹　铖 书 记 员　周美娟