某某、吉林市松花江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

吉林省吉林市昌邑区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）吉0202民初2911号

原告：***，女，汉族，1989年7月28日出生，住吉林市船营区。

被告：吉林市松花江房地产开发有限公司，住所地：吉林市昌邑区桦皮厂镇四季祥康小区网点2A6号。

法定代表人：梁峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：熊明哲，吉林爱华律师事务所律师。

第三人：吉林市万桥电力工程有限公司。住所地：吉林市船营区昆明街勤劳胡同5号。

法定代表人：李胜利，该公司总经理。

原告***与被告吉林市松花江房地产开发有限公司（以下简称松花江公司）、第三人吉林市万桥电力工程有限公司（以下简称万桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告松花江公司的委托诉讼代理人熊明哲、第三人万桥公司的法定代表人李胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求依法判令解除二名原告与被告之前签署的《四季祥康温泉小镇-内部认购协议；

2、请求依法判令被告立即返还原告购房款428701元及利息损失（以购房款428701元为基数，自2018年7月12日起至2019年8月19日按中国银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至本息全部返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

3、请求依法判令被告立即返还房屋装修基金4200元、物业管理费832元、供热费2406元、预存水费300元、预存电费300元、预存温泉水费400元、燃气报警器398元、预存燃气200元、房屋装修保证金1000元、房屋维修保证金613元；

4、本案一切诉讼费由被告承担。

事实与理由：2018年11月7日，原告与被告签署了《四季祥康温泉小镇内部认购协议》，购买了被告开发的位于四季祥康温泉小镇B区6栋1单元501号（面积为87.49M2，单价为4900元／M2，该房屋总房款为428701元）商品房一套。根据合同约定：原告一次性付清房款并于同日向被告缴纳房屋维修基金4200元、物业管理费832元、供热费2406元、预存水费300元、预存电费300元、预存温泉水费400元、燃气报警器398元、预存燃气费200元、房屋装修保证金1000元、房屋维修保证金613元办理入户的相关费用。履行了取钱不合同义务。由于被告没有办理完毕相关规划建设手续，不具备产权登记条件，原被告双方始终未能签署《商品房买卖合同》，原告也无法对该房屋进行预售备案登记。

涉案房屋系被告公司开发的房屋，由于被告拖欠吉林市万桥电力工程有限公司工程款，于2018年8月，签订《支付实物抵付工程款协议》将涉案房屋以428701元的价格抵顶给万桥电力公司。原告于2018年11月7日从万桥电力公司处以428701元的价格购买了涉案方位，原告向万桥电力公司支付428701元，万桥电力公司支付全部购房款，万桥电力公司给原告出具了收据。经原被告、万桥电力公司三方协商，为了后续办理房屋产权手续，由原告与被告签订《内部认购协议》，并且将涉案房屋交付给原告。原告向被告缴纳了办理入户的各项费用。

2021年4月1日原告从被告处得知，由于被告与吉林市内陆港开发有限公司之间存在未履行的债务，吉林内陆港公司申请了强制执行，查封并拍卖了涉案房屋。吉林市昌邑法院作出（2018）吉0202执1397号之三执行裁定书，将涉案房屋确认为吉林内陆港公司所有。

因此，原告多次找到被告要求解除合同、返还购房款及缴纳的各项费用，但被告均以种种理由拒绝。无奈之下，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，望贵院查清事实，判如所请。

松花江公司辩称：原告要求解除与答辩人之间《四季祥康·温泉小镇内部认购协议》、返还购房价款无事实和法律依据。

一、案涉房屋系答辩人于2018年8月21日抵账给施工单位吉林市万桥电力工程有限公司工程款的7套房屋（总抵账2，544，462元，案涉房屋抵账428，701元）之一。是答辩人以房屋抵偿万桥电力公司工程价款，案涉房屋已归万桥电力公司所有。虽然答辩人按照万桥电力公司指示与原告签订房屋认购协议、向原告交付案涉房屋，但案涉房屋实际出售方是万桥电力公司并非答辩人，原告也并未向答辩人支付42万余元购房款。原告与万桥电力公司之间款项如何支付答辩人并不清楚。

二、答辩人与万桥电力公司工程建设合同纠纷一案，已经于2021年8月25日由昌邑法院作出（2021）吉0202民初3226号民事判决，该判决已经生效。在该案审理时，经过法院查明：被告（本案答辩人）已经向万桥电力公司支付工程款8，210，679元（包含以本案案涉房抵账款项），即答辩人与万桥电力公司关于本案案涉房屋抵账事实已经履行完毕，案涉房屋在2018年8月25日以后所有权归万桥电力公司，处分权也由万桥电力公司行使。

万桥电力公司在2018年11月7日向答辩人公司申请将案涉房屋“落至***名下”，是万桥电力公司和***之间法律关系，答辩人只是按照案涉房屋“所有权人--万桥电力公司”的指示，与本案原告签订认购协议，将属于“万桥电力公司的房屋”交付给原告，与原告签订“认购协议”。本质上原告与答辩人之间并无房屋买卖合同关系，而是原告与万桥电力公司之间形成房屋买卖法律关系。

三、本案案涉房屋在2019年4月被昌邑法院执行局另案执行查封，由于查封了本案案涉房屋，答辩人也向法院提出申请：由于该房屋已经出售（抵账）并交付业主，要求法院解除对本案案涉房屋的查封，并且向法院提供其他无争议的房屋进行置换执行，但执行法院未予采纳。而此时，包括原告、万桥电力公司（实际房屋产权人）在内均未向法院依法提起案外人执行异议，未按照法定程序进行维权，避免房屋被拍卖执行。最终案涉房屋被执行法院拍卖，并抵偿给申请执行人。

在2021年8月24日，万桥电力公司与答辩人建设工程合同纠纷开庭审理，法院查明答辩人付款数额时（案涉房屋已在法院查封状态），万桥电力公司对案涉房屋抵账（抵付相应工程款）也是认可的，即：万桥电力公司对该房屋已经抵偿自己工程款--案涉房屋所有权已归其所有。原告从万桥电力公司处“购买”房屋，所产生的一切纠纷应当由他们自行解决，不应向答辩人主张。

综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。

第三人辩称：一、本案涉案房屋系原告从答辩人处购买，双方签订了《房屋买卖协议》。原告以现金的形式缴纳了428701元房款，答辩人为原告出具了收据。此为双方真实意思表示。双方签订合同之后，为后续办理房屋产权手续，答辩人、原告被告协商，由被告公司直接与原告签订《四季祥康温泉小镇内部认购协议》，并将涉案房屋交付给原告，原告直接向被告缴纳了入住的各项费用并办理了入住。原告是涉案房屋的实际所有权人，并且占有了涉案房屋。二、本案涉案房屋系答辩人承建被告公司工程，抵账所得。答辩人城建了被告开发的“四季祥康温泉小镇建设施工合同”项目“外网电力”工程。双方签订了《支付实物抵付工程款协议》，约定被告公司以实物抵付答辩人工程款。被告公司共交付答辩人七套房屋，此七套房屋中包括本案涉案房屋，抵付价款为428701元。答辩人取得房屋后，为了变现，故出卖抵账所得的房屋。原告想购买被告所开发的小区房屋，故从答辩人处购买了涉案房屋。由于原告为房屋的所有人，答辩人同意原告的诉请，被告应支付原告的各项财产损失，包括全部房价款及各项入住损失。三、涉案房屋因被告公司债权纠纷被吉林市昌邑区人民法院确权给吉林市内陆港开发有限公司。2021年4月被告公司告知答辩人，其抵付答辩人工程款的七套房屋中有三套房子（其中包括涉案房屋），因被告公司与吉林市内陆港开发有限公司之间的债权债务关系，被吉林市内陆港开发有限公司拍卖。吉林市昌邑区人民法院作出（2018）吉0202执1397号之三执行裁定书，将涉案房屋确权给吉林市内陆港开发有限公司。答辩人接到被告通知后，马上告知了原告。在此之前，涉案房屋何时查封、何时拍卖，答辩人与原告均不知情。因涉案房屋所在之地偏远，而且以为被告公司的原因，始终没有完成初始登记，无法办理更名过户，由于被告公司的隐瞒，答辩人及原告均无法在有效的时间内进行维权，提出执行异议等法律程序。被告的新闻给导致原告的财产损失。

以上陈述事实真实，望法院查清事实，答辩人同意原告的诉请，被告应支付原告的各项财产损失，包括全部房价款及各项入住损失。

本院经审理认定事实如下：2018年8月21日，松花江公司与万桥公司签订了《支付实物抵付工程款协议》，双方约定将松花江公司7套房屋抵付万桥公司工程款。其中包括面积为87.49平方米的6-1-501号房屋，抵账单价为4900元。抵账总额为428701元。双方同时约定“松花江公司以房屋抵付的工程款按决算后金额多退少补，并且万桥公司承诺所抵房屋统一按松花江公司要求进行销售。”。后双方签订交接确认单，确认单上载明，分配房屋仍由物业公司代为管理，万桥公司出售及自持房屋，须符合松花江公司及物业公司的统一规定及要求。2018年11月7日，万桥公司与***签订《房屋买卖协议》载明“买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本协议所涉房产转让事宜，达成如下协议：”第一条房屋信息：房屋位置：四季祥康温泉小镇B区6栋1单元501号，面积为87.49平方米，单价4900元／平方米，总房款为428701元。第四条约定协议签订后，万桥公司协助***进行改底，与开发商签订房屋买卖合同。同日，***交付给万桥公司购房款现金428701元。2018年11月7日，万桥公司给松花江公司出具申请，将抵付工程款的涉案房屋直接落至***名下。2018年11月7日，松花江公司（甲方）与***（乙方）签订《〈四季祥康˙温泉小镇〉内部认购协议》，第一条约定乙方自愿认购甲方开发建设的桦皮厂镇内项目《四季祥康˙温泉小镇》，房屋具体位置位于《四季祥康˙温泉小镇》B区第6栋1单元501号房，暂定建筑面为87.49平方米。第二条约定总价款428701元，第三条约定乙方一次性付清房款，即乙方自愿于2018年11月7日一次性向甲方交付所认购的上述房屋的全部房款428701元。同日办理了入住手续，***交纳给松花江公司房屋维修基金4200元、供热费2406元、物业费832元、垃圾清运费613元、水费300元、电费300元、温泉费400元、燃气费200元、装修保证金1000元、燃气报警器398元。2021年4月1日，本院作出（2018）吉0202执1397号之三执行裁定书，将本案涉案房屋裁定归吉林市内陆港开发有限公司所有。在此之前，松花江公司于2019年4月15日向本院申请解除查封涉案房屋未果。2021年8月9日，万桥公司因建设工程施工合同纠纷一案，向本院起诉松花江公司，该案在审理查明的事实中认定松花江公司已向万桥公司支付工程款8210679元。

认定上述事实的证据有：《支付实物抵付工程款协议》及交接确认单、《房屋买卖协议》、《〈四季祥康˙温泉小镇〉内部认购协议》、交款收据、申请书、（2021）吉0202民初3226号民事判决书、业主入户通知单、解除查封申请书、以及当事人在庭审中的陈述，以上证据经在法庭上举证、质证，佐证在案。

本院认为，合同具有相对性，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。法律依法保护合同双方当事人的合法利益。双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务、享有各自的权利，以维护经济的良性运行及交易的安全。

一、关于涉案的内部认购协议是否合法有效的问题。

松花江公司将涉案房屋抵付工程款给万桥公司，并按照万桥公司的申请将该房屋直接落户给***，并于2018年11月7日，与***签订了房屋的内部认购协议，该协议明确的房屋的具体坐落、面积以及具体价款。由此可见，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，内容明确、合法有效。依法应当受到法律保护。

二、关于涉案房屋的所有权归属问题。

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”根据该条规定，不动产物权的设立、变更应登记，但根据庭审调查，本案涉及的房屋不具备初始登记的条件，无法完成上述登记规定的要求。根据该条“但是法律另有规定的除外”之规定以及《中华人民共和国民法典》第二百三十一条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，本案中，松花江公司作为开发建造者，在不具备房屋初始登记进而进一步变更登记的情况下，自然取得涉案房屋的所有权，松花江公司主张2018年8月21日涉案房屋已抵账给万桥公司，已归万桥公司所有的辩解意见，无法律依据，本院不予采纳。万桥公司与松花江公司签订的抵账协议仅是根据双方的建设工程施工合同产生的工程款项而签订的以实物抵付的协议。基于该协议，万桥公司仅是取得该协议设定的债权请求权，不发生物权变动的效力。进而，万桥公司与***签订的房屋买卖合同，应视为万桥公司基于抵账协议将该债权请求权转让给***。正是基于以上事实，才产生了抵账协议中要求的万桥公司出售抵账房屋应统一按照松花江公司要求进行销售，亦产生了***在购买万桥公司的房屋后，又经万桥公司向松花江公司申请，与松花江公司签订涉案房屋的内部认购协议，更是产生了本院在其他案件执行过程中，将松花江公司作为被执行人拍卖了上述房屋，并于2021年4月1日裁定了归吉林市内陆港开发有限公司所有。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”，本院的已物抵债的执行裁定已经送达，发生法律效力，现涉案房屋已归吉林市内陆港开发有限公司所有。松花江公司提出：其与万桥公司工程建设合同纠纷一案，经本院民事案件审理查明的事实认定涉案抵账事实已经履行，房屋所有权已归万桥公司，以上辩解意见本院不予采纳，理由是：经庭审查明，民事案件审理的是万桥公司与松花江公司的建设工程施工合同，该案件查明的事实是松花江已经以物抵付万桥公司的工程款数额，而非是认定抵账房屋是归万桥公司所有。

三、关于原告***是否已经履行了合同义务问题。

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十七条：“动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”本案中，***与万桥公司签订房屋买卖协议，并将购房款交付给万桥公司。后经万桥公司申请，松花江公司与***签订内部认购协议，并收取了相关费用，办理了入住手续。可见，根据松花江公司与万桥公司的抵账协议，松花江公司对***将购房款支付给万桥公司的行为是予以认可的，也是抵账协议中允许万桥公司销售房屋的认可，亦是万桥公司将松花江公司所有的抵账房屋通过销售变现以实现抵账协议赋予其债权请求权的途径。在松花江公司知道购房款已经支付给万桥公司，而与***签订房屋的内部认购协议，应推断为松花江公司默许万桥公司收受购房款，也是对抵账协议的履行，内部认购协议中约定“乙方（***）自愿于2018年11月7日一次性向甲方交付所认购的上述房屋的全部房款428701元”的事实也可加以证实以上推定。庭审中，万桥公司也承认收到了全部购房款。否则如无抵账协议，其可向万桥公司主张给付购房款。综上，***已经履行了内部认购协议交付购房款的合同义务。

四、关于内部认购协议是否应当解除，被告是否应当返还购房款及其他款项问题。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”。松花江公司在本院的（2018）吉0202执1397号的执行案件中，作为被执行人与吉林市内陆港开发有限公司合同纠纷一案，经本院裁定已将本案的涉案房屋予以裁定归吉林市内陆港开发有限公司所有。***虽办理了入住手续，但房屋因生效法律文书的确权，已不能实际交付，无法实现合同目的，该情形应落入以上法律规定的规制范围，***有权解除涉案的内部认购协议，松花江公司应予以返还***全部购房款428701元。又因***并未实际入住，松花江公司应返还房屋维修基金4200元、供热费2406元、物业费832元、垃圾清运费613元、水费300元、电费300元、温泉费400元、燃气费200元、装修保证金1000元、燃气报警器398元。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，***主张松花江公司支付利息损失的请求，本院予以支持。又因***交款时间为2018年11月7日，同时双方没有约定解除合同的利息损失计算标准，且因解除合同的损失难以计算，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50％计算逾期付款损失。”之规定，***主张的利息损失，应以购房款428701元为基数，自2018年11月7日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至本金实际给付之日止，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算，应为合理损失，本院予以支持。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”，本案中，***未提交证据证明起诉前已通知对方解除内部认购协议，故根据邮寄送达起诉状副本，松花江公司签收该文书的日期为合同解除日期，即***与松花江公司签订的《〈四季祥康˙温泉小镇〉内部认购协议》于2022年9月13日解除。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十一条、第二百二十七条、第二百二十九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告***与被告吉林市松花江房地产开发有限公司签订的《〈四季祥康˙温泉小镇〉内部认购协议》于2022年9月13日解除。

二、被告吉林市松花江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告***购房款428，701.00元及利息（利息以428701元为基数，自2018年11月7日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至本金实际给付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算）

三、被告吉林市松花江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告***房屋维修基金4200元、供热费2406元、物业费832元、垃圾清运费613元、水费300元、电费300元、温泉费400元、燃气费200元、装修保证金1000元、燃气报警器398元，以上费用共计10649元。

四、驳回原告***的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4463元，由被告吉林市松花江房地产开发有限公司负担4421元，原告***负担42元，保全费3020元，由被告吉林市松花江房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。

本判决书生效后，负有义务的当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产，对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台予以正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利的当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可执行财产线索。

审判员　　历建山

二〇二二年十月二十七日

书记员　　杨春伟