北京首华建设经营有限公司二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京02民终8116号 上诉人（原审原告）：北京**信诚物业管理有限公司，住所地北京市海淀区玉泉路甲12号8层8103-2号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**坤，北京市致衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京首华建设经营有限公司，住所地北京市东城区智德北巷5号8幢101室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职员。 上诉人北京**信诚物业管理有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人北京首华建设经营有限公司（以下简称首华公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2022）京0101民初9917号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2023年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审全部诉讼请求。事实及理由：一、我方要求首华公司支付物业费有明确的合同依据。1.我方与北京海房物业管理有限公司（以下简称海房物业公司）所签订的《委托管理合同》是我方取得包括首华公司单位所辖业主在内的137号院物业服务的合同依据。该合同合法有效。2.海淀区***北路的137号院小区是一个物业服务整体，在物业服务上是不可分割的，没有证据表明该小区存在多家物业服务主体。3.《委托管理合同》明确了总服务面积为6.6万平方米，首华公司所有的业主均在137号院小区的6.6万平方米之内。4.庭审中，首华公司明确表示其单位所属的二百多户原天坛家具职工均居住在137号院，即在被服务的6.6万平方米之内。二、根据《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”的规定，我方符合上述规定。首华公司没有提供其接受其他物业管理公司提供物业服务的证据，一审亦未查明首华公司如未接受我方提供的物业服务，其所属二百余户单位职工是哪一物业主体提供的物业服务。三、根据《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”涉案137号院是不可分割的同一区域，不可能由两个物业公司来进行管理与服务。我方因合同取得了该整个区域的物业管理服务，该小区的物业管理用房、公共设施、各种工程资料、门***等物业服务设备设施等均由我方依委托合同接收、接管，双方具有完整的交接记录，没有反证证明该区域有其他资质物业另行提供服务。四、我方取得137号院物业服务依委托合同取得，延承有续。北京大成房地产开发有限责任公司（以下简称大成公司）作为前期物业将6.6万平方米转交海房物业公司，该公司将物业委托给我方，我方取得物业管理服务合法。五、首华公司称其并非137号院业主，依据不足。一是通过法庭调查，首华公司认可二百余户原北京天坛家具厂职工系其所有；二是作为国有企业，该二百余户的物业费一直由首华公司统一交给物业服务企业，该二百余户业主的物业费均由国有企业单位统一缴纳；三是在我方接手137号院物业之前，首华公司均将物业费交付了前期物业大成公司及海房物业公司，庭审中我方亦提供了首华公司已缴纳的物业费发票。故首华公司称非137号院业主是不能成立的。六、我方为137号院6.6万平方米的小区提供了连续三年半的物业管理与服务，如此长时间的服务，位于所在区域137号院的首华公司的全部业主均接受了服务。七、根据《北京市物业管理条例》第六十三条第三款的规定：“物业服务合同签订或者变更之日起十五日内，物业服务人应当将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案。”我方在与海房物业公司签订《委托管理合同》后，已经按照规定向北京市海淀区房地产行政主管部门进行备案，该信息业已报送当地街道、社区。经批准，我方依法取得对137号院合法的物业服务主体资格。即向小区提供物业管理服务是必须经过备案核准后才具有合法资格，除我方外，137号院无第二家合法物业服务企业。八、一审法院对居住在137号院的原天坛家具厂的二百余户职工业主是否属于首华公司所有、该部分业主所缴纳物业费是否由首华公司统一支付、此前该部分业主的物业费是否由首华公司支付、如何支付、支付何人均未查清，存在事实认定不清。同时，首华公司认可该二百余户职工属于首华公司，也认可均居住在137号院，但未能提供除我方之外的物业服务企业为其提供三年半物业服务的证据。综上，一审判决事实不清，证据不足，损害我方合法权益，我方为137号院提供物业服务的三年半期间正值疫情期间，我方配合社区付出巨大辛苦、垫付大量金钱。首华公司所属业主接受了我方的物业服务，应按照诚实信用原则付费。 首华公司辩称，同意一审判决，不同意**公司的上诉请求及理由。 **公司向一审法院起诉，请求判令：首华公司给付2018年9月1日至2020年12月31日期间所欠物业费457950.7元。 一审法院认定事实：**公司向法院诉称其为北京市海淀区***北路137号院物业服务企业，首华公司系业主，首华公司欠付**公司2018年9月1日至2020年12月31日期间物业费457950.7元。但首华公司辩称其并非业主，物业服务企业也并非**公司。 为证明己方主张，**公司提交如下证据： 1.案外人海房物业公司（甲方）与**公司（乙方）于2017年5月30日签订的《委托管理合同》，约定甲方将海淀区***北路西木小区维修养护、**等项目委托乙方实行专业管理，物业坐落位置为海淀区***北路137号院，建筑面积6.6万平方米。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、路灯、室外下水管道、化粪池、沟渠、池、井（不包含大、中修项目），公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。委托管理期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止。合同第十四条，甲方按照年度实际收取的物业费支付给乙方（1.08元/月×平方米）。乙方通过有偿服务取得收入。甲方不再另行支付乙方任何费用。合同第十五条，乙方对业主或使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护、及其它特约服务，根据实际情况由当事人按实际发生的费用计付。合同第十六条，房屋共用部位、共用设备、设施、公共场地维修、养护费用：房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担；大、中修费用，由房屋所有权人或房屋使用人承担。更新费用由房屋所有权人或房屋使用人承担。附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担；大、中修费用，由房屋所有权人或房屋使用人承担。 2.海房物业公司与**公司于2020年6月5日签订的补充协议，约定受疫情影响，就**公司负责服务管理的位于北京市海淀区***北路137号院西木小区项目提供专项服务进行补充，服务期限更改至2020年12月31日止。 以上证据1、2用以证明**公司起诉主体合法性及向首华公司主张给付物业费的依据、计算方法。经质证，首华公司表示关联性不认可，其未与任何单位签署过委托合同，首华公司本身就是物业管理单位，海房物业公司无权利委托**公司。 3.海房物业公司与**公司之间的北京市海淀区***北路137号院住宅小区物业服务与管理工作交接确认书、交接记录，其中载明**公司于2020年12月31日前将物业工作的所有资料与费用交接给海房物业公司，**公司对***北路137号院住宅小区的物业服务期限为2017年至2020年底。交接记录签署时间为2020年12月25日。证明**公司已向首华公司提供了物业服务的事实。经质证，首华公司表示其才是物业管理单位，其对相关的物业**进行管理，向住户收取物业费。不认可上述证据的真实性、证明目的和关联性。 4.北京市海淀区人民法院于2022年3月1日作出的（2021）京0108民初48127号民事判决书，该案中，法院查明**公司与海房物业公司于2017年5月30日签订《委托管理合同》，海房物业公司将海淀区***北路西木小区维修养护、**等项目委托**公司进行专业管理，法院认为**公司与海房物业公司实际约定的是由**公司向小区提供物业服务，**公司直接向业主或使用人收取物业费，**公司称其主张的委托管理服务费实际即为业主欠付的物业费，而物业费的缴费主体并非海房物业公司，据此判决驳回**公司向海房物业公司主张物业费的诉讼请求。用以证明**公司向首华公司主张支付物业费有法律依据。经质证，首华公司认可真实性，但认为大成公司没有权利将首华公司管理的楼房委托给**公司管理。 5.案外人大成公司（委托方、甲方）与海房物业公司（受托方、乙方）于2017年12月6日签订的《物业服务合同》，载明甲方系业主，甲方在海淀区***北路137号院住宅小区的物业建筑面积为11376.22平方米，共210套217户。具体房号：***北路137号院3＃楼1、2、3**，4＃楼2、3、4、5、6、7、8**，7＃楼1、2、3**6户，8＃楼4、5**。海淀稻香园甲1＃楼4个**。服务合同期限自2016年10月15日起至2017年12月31日。经质证，首华公司表示关联性不认可，服务期限至2017年底，2018年后海房物业公司无权将物业服务委托给**公司，首华公司亦未与**公司签署服务协议。 6.垃圾分类协议、保安服务合同、化粪池清掏合同、专项服务合同、***工单、服务记录，用以证明**公司为首华公司提供了物业服务，137号院内单位均将物业服务正式委托给**公司执行。经质证，首华公司表示真实性关联性不认可，只有首华公司委托了**公司，**公司才能进行物业服务，而首华公司的工作就是物业服务，不可能首华公司已经完成了物业服务工作还将相关工作委托给**公司。 7.**公司工作人员与首华公司工作人员***的微信聊天记录，显示2019年12月6日，**公司工作人员向***发送《137号院西木小区物业服务报价单》，***回复“是不是我看您那写的就是全小区的服务面积，我们那个面积的话，我就是乘以它一个比例就行了”。经质证，首华公司表示真实性不认可，***系首华公司物业的一般管理人员，没谈成为何进行服务，聊天记录中亦无法体现出物业服务方移交一事。 首华公司提交如下证据：1.2018年6月12日的《非经营性资产分离移交接收协议第二批》、2018年8月24日的《非经营性资产资料交接清册二》、首华公司作为物业管理单位参加**路街道西木社区137号院物业管理委员会2021年终总结会议的参会图片。其中《非经营性资产分离移交接收协议第二批》中载明资产移交方（甲方）为北京金隅资产经营管理有限责任公司、大成公司等，资产接收方（乙方）为北京房地集团有限公司，甲方将移交资产的产权及其他相关权利与义务一并转让给乙方。后附的《天坛公司非经营性资产移交明细表》项目名称中包括***北路137号院2号楼、3号楼、4号楼、7号楼、8号楼。用以证明首华公司并非137号院业主，以及首华公司作为非经物业管理单位权利来源。《非经营性资产资料交接清册二》中的交接清册列有物业管理单位为首华公司。2.《**服务合同书》《化粪池清掏服务合同》、客服电话记录、零小修收费收据、***北路37号院室外排水干管道报修方案、***北路17号院7号楼2**更换室外自来水管抢修方案、服务影像资料。用以证明首华公司实际为137号院相关楼宇提供物业服务。经质证，**公司表示首华公司提交的以上证据真实性关联性均不认可，137号院三年半时间的物业服务是**公司提供的，首华公司并非物业公司，也未提供过物业服务。 一审法院认为，物业服务合同纠纷是指物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同产生的纠纷。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，**公司主张其系北京市海淀区***北路137号院的物业服务企业，首华公司系该物业的其中一个业主，系其物业服务对象，应当支付相应物业费。结合全案事实，**公司与首华公司未订立物业服务合同，现其无证据证明其与首华公司形成了事实上的物业服务合同关系，亦无证据证明首华公司系业主。故**公司的诉讼请求，法院无法支持。 综上所述，一审法院判决：驳回北京**信诚物业管理有限公司的全部诉讼请求。 二审中，**公司提交北京市住房和城乡建设委员会网站截图一份，截图载明***北路137号院的物业服务企业为海房物业公司，用以证明涉案137号院物业服务企业是海房物业公司，海房物业公司是**公司的委托方，物业服务企业是必须经过备案的，海房物业公司是涉案137号院唯一的合法的物业服务企业；产权移交告知函一份，用以证明在2018年9月1日之前涉案137号院物业服务由大成公司承担，该日之后由海房物业公司承担。首华公司质证认为，不认可证明目的，上述证据均与本案无关，我公司与海房物业公司无任何关系。 **公司申请本院调取海房物业公司备案时与首华公司或者上级公司签订的物业服务合同，欲以此证明海房物业公司提供的物业服务包括双方争议的楼宇范围，故**公司有权要求首华公司支付物业费。 对于一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，**公司主张首华公司系涉案4栋楼房相应**房屋的产权人，但是首华公司不予认可，且首华公司在《非经营性资产资料交接清册》“物业管理单位”处盖章以及此后“接收人”处签字等情节，不足以证明涉案房屋的产权人系首华公司，本案中**公司要求首华公司支付涉案房屋的物业费，依据不足，一审判决驳回**公司的诉讼请求，处理结果并无不当。 关于**公司要求调取海房物业公司在北京市住房和城乡建设委员会备案时与首华公司或者首华公司的上级公司签订的物业服务合同一节，该调取内容与本案处理结果无关，本院对**公司的调取申请不予准许。 综上，**公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8169.26元，由北京**信诚物业管理有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年七月三十一日 法官助理　董　红 书 记 员　***