某工程公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2024）京02民终7092号 上诉人（原审原告）：某投资公司。 被上诉人（原审被告）：某工程公司。 上诉人某投资公司因与被上诉人某工程公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2023）京0106民初5474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 某投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持某投资公司一审诉讼请求；2.上诉费由某工程公司承担。事实与理由：一、2010年9月26日签订的《补充协议》载明：甲方（某工程公司）同意将7间平房出租给乙方（某投资公司），可以说明租赁物包括房屋，可以证明某投资公司与某工程公司之间存在房屋租赁合同关系。房屋没有取得《建设工程规划许可证》，故双方的房屋租赁合同关系应当为无效。一审法院认定2010年6月1日签订的《场地租赁合同》为有效，没有事实和法律依据。二、房屋租赁合同关系无效后，某工程公司应赔偿某投资公司房屋造价损失以及装修现值损失，一审法院按照2014年建造时装修造价为基准认定装修损失，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（第七条规定，房屋租赁合同无效时，双方按照各自导致无效的过错分担装饰装修物现值损失。现值损失计算方法应为装修工程的重置成本×综合成新率，而不应用建造时装修造价作为基准认定装修损失。三、某工程公司应对房屋租赁合同关系的无效承担主要过错，应赔偿某投资公司房屋建造和装修现值损失的全部损失。2020年7月1日签订的《租赁协议》第7条及第11条明确约定：某工程公司认可某投资公司此前对房屋的扩建和装修，可以证明某工程公司同意某投资公司扩建以及装修。故某工程公司应对房屋租赁合同关系的无效承担主要过错，应赔偿某投资公司房屋建造和装修现值损失的全部损失。请法院依法支持某投资公司的上诉请求。 某工程公司辩称，不同意对方的上诉请求和理由。 某工程公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回某投资公司的诉讼请求；2.诉讼费用由某投资公司承担。事实与理由：一、关于改扩建损失的责任。2010年6月1日的租赁合同约定：1.合同期内建房某投资公司应自行办理审批手续，同时建设费由某投资公司承担。2.合同期满后所建房屋无偿归某工程公司所有。某投资公司在进行建房时，某工程公司多次制止其建房行为，并说明了后果，其建房行为未经某工程公司同意。承租期内，2022年2月某工程公司向某投资公司发送了整改通知书，要求某投资公司于2022年5月31日前完成租赁场地整改。并于2022年6月再次以整改通知书的形式催促某投资公司，但某投资公司迟迟未履行整改。此后某工程公司启动诉讼程序要求解除租赁合同，经过诉讼认定2020年6月的租赁合同无效。以上行为足以说明某工程公司积极履行了管理职责。因此，某工程公司认为，某投资公司应对改扩建的行为承担主要责任。而非一审认定的对等责任。二、关于损失计算依据。1.评估报告第20页4.3已有记载及鉴定意见，鉴定时及庭审中某投资公司不能提供施工合同、人材机采购发票，同时某投资公司当庭陈述为自行建设，因此，造价鉴定应当按成本价计算，鉴定报告中已经将人工、材料等计入了鉴定依据，所以鉴定报告中列明的管理费、规费、利润、及税金等费用应当扣除，不应再计入赔偿依据。2.评估报告第19页4.2载明房屋造价及装修造价的时间节点为2014年，鉴定报告未对房屋及装修进行折旧，按照造价鉴定节点计算，房屋已使用九年，合同到期还有一年。因此一审应当按剩余使用年限计算折旧，不应当直接以2014年的造价数额进行裁判。综上，某工程公司认为一审判决对于损失的责任认定及赔偿标准的认定均存在错误。 某投资公司辩称，不同意对方的上诉请求和理由。 某投资公司向一审法院起诉请求：1.赔偿房屋建造损失3667829.29元、装修损失3348654.12元；2.承担诉讼费用。 一审法院认定事实：某工程公司系北京市丰台区656号土地使用权人，该地块使用权类型为划拨、用途为仓储。 2010年6月1日，某工程公司（出租方、甲方）与某公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，其中约定，一、租赁场地的状况1、地理位置：丰台区。2、场地面积：9427平方米（约14亩，见附图红线范围内）。二、租赁期限自2010年7月1日起至2020年6月30日止。三、租金及支付方式1、双方商定第一个5年年租金为人民币肆拾柒万元整；自第二个5年起，在上个5年基础上递增10%，即第二个5年年租金为人民币伍拾壹万柒仟元，如续签本合同，以此类推……四、场地及房屋的用途乙方租赁场地用于：经营农贸市场。五、甲方义务1、应出示甲方对出租场地的合法使用证明。2、本合同履行期满，除国家征地原因外，应与乙方续签10年本合同。3……六、乙方义务……2、如需在场地内新建地上物应与甲方另行签订协议书，并负责房屋及配套设施的维修，其维修费用由乙方负担。3、乙方根据使用需要，在甲方允许的范围内建房，必须首先征得甲方同意，并按规定自行向有关部门办理相关手续。建设费用及办理手续的费用由乙方自行承担。如由于乙方违章建设被有关部门查处，乙方应自行承担相关责任；给甲方造成损失的，还应向甲方赔偿损失……九、其他约定1、本合同履行期满或由于乙方的违约行为导致本合同提前解除的，乙方在租赁场地内新建地上物等不得拆除，应无偿归甲方所有。 2010年9月26日，双方签订《补充协议》，载明：甲乙双方于2010年6月1日签订《场地租赁合同》，现就乙方提出将甲方留用的7间平房出租给乙方作为办公用房一事签订补充协议如下：1、甲方同意将7间平房出租给乙方（见附图）。2、原《场地租赁合同》中约定的租金调整为：第一个5年年租金为人民币50万元整；自第二个5年起，在上个5年基础上递增10%，即第二个5年年租金为人民币55万元，如续签本合同，以此类推。3、本合同签订之日，乙方补交第一年租金3万元整。 2014年1月10日，双方签订《补充协议》，上载：经双方共同协商，同意将《场地租赁合同》第四条变更为“乙方租赁场地用于仓储”。 2014年8月25日，某工程公司（出租方）与某投资公司（承租方）签订《补充协议》，其中约定，2、承租方由某公司变更为某投资公司。3、双方的各项权利义务维持原合同不变，原租赁合同各项条款由变更后的出租方、承租方继续履行。 2020年7月1日，某工程公司（出租方）与某投资公司（承租方）签订《租赁协议》，其中约定，根据甲乙双方2010年6月1日签订的《场地租赁合同》的约定，本协议于2020年07月01日由出租人、承租人双方经协商一致，订立如下，以兹共同遵守：1、租赁出租人同意根据下列条款向承租人出租，承租人同意根据下列条款及作出的其他承诺向出租人承租，位于北京市丰台区的场地及房屋，建筑面积为［9427］平方米（见附件A）。2、租赁房屋的使用租赁房屋仅供承租人作为仓储使用，不得用作其他用途。3、租期（1）本协议所定租期应自［2020］年［07］月［01］日起至［2025］年［06］月［30］日止，租期共［5］年。4、租金按照甲乙双方2010年6月1日签订的《场地租赁合同》的约定，本合同年租金为605000元整。13、有关出租房屋和公共部分使用的义务（4）本合同期满，除国家征地或政府腾退原因外，应与乙方续签5年本合同。 2023年1月5日，某工程公司诉至法院，要求：1.确认2020年7月1日签订的租赁协议无效；2.某工程公司将其承租的北京市丰台区院落腾退给某投资公司；3.某工程公司承担本案诉讼费用。该案审理中，双方认可在本案合同签订之前即存在租赁合同关系，某投资公司于2014年对五里店656号土地上原有七间房屋进行装修，并在土地上建造约四千平米房屋。但某工程公司主张，某投资公司2014年房屋相关改造其并未取得某工程公司同意，依照原有合同约定，也应由某投资公司办理相关手续。该案庭审中，经法院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局核实，丰台区未查询到《建设工程规划许可证》。2023年3月10日，法院作出（2023）京0106民初653号民事判决：一、某工程公司与某投资公司于2020年7月1日签订的《租赁协议》中涉地上房屋部分无效；二、某投资公司于判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾空并返还给某工程公司；三、驳回某工程公司的其他诉讼请求。 本案审理中，双方认可租赁场地分为三个区域，西部为某投资公司使用，中部为某酒业公司使用，东部为吴某公司使用；某投资公司表示2014年2015年在院内建造房屋并进行装饰装修，申请对房屋造价和装修现值进行鉴定。根据某投资公司申请，法院委托某监理公司进行鉴定，该机构出具造价鉴定意见书，载明：“……鉴定方法：房屋造价以2014年为时间点，装修现值以2023年4月为时间点，按评估出来的造价乘以成新率。鉴定范围：仅对现场固定的房屋造价、装饰工程及配套机电工程进行鉴定，可移动家具、装饰物品、电视等不在本鉴定范围……土建工程划分原则：结构及二次结构部分划入房屋造价，室外配套的路面工程及围墙工程等计入房屋造价；外装修、内装修及门窗工程划入装修现值部分。机电工程的划分原则：室外配套机电工程（如入户电缆、接市政管道等）划入房屋造价，各部分地块内为装修服务的配套机电工程划入装修现值部分……（一）房屋造价：1、西部承租人用房部分1340902.4元，2、中部某酒业公司部分2021632.73元，3、东部吴某公司部分1859565.38元；造价合计5222100.51元，其中某工程公司主张的可移动苗木造价10590.95元。（二）装修现值：1、西部承租人用房部分857717.14元，（1）装修工程491942.7元，（2）装修配套机电工程365774.43元，其中某工程公司认为可移动的空调等造价62665.61元；2、中部某酒业公司部分2320074.79元，（1）装修工程1566862.34元，其中某工程公司提出简易安装的可整体移动的木展柜等造价74256.29元，（2）装修配套机电工程753242.45元，其中某工程公司认为可移动的空调等造价220964.56元；3、东部吴某公司部分669103.42元，（1）装修工程345628.13元，（2）装修配套机电工程323475.28元，其中某工程公司认为可移动的空调等造价56224.02元。某投资公司和某工程公司认可鉴定意见书中西部、中部为某投资公司建造，东部有某投资公司建造的9间房及1间传达室和1间宿舍，某投资公司申请对上述东部用房进行补充鉴定，该鉴定机构出具补充造价鉴定意见书，上载“东部吴某部分（9间房及1间传达室和1间宿舍）房屋造价305294.16元，装修现值170862.19元，其中某工程公司认为可移动的空调等造价21638.1元”，某工程公司认为补充鉴定中的装修系吴某公司所为。吴某公司刘某到庭陈述“2011年9月与某公司签订合同，进驻时院子基本是空的，后本公司在东北盖了十几间房，西边建车库；补充鉴定意见书中的9间房、1间传达室、1间宿舍为某投资公司建造，但装修为本公司所为”。另，某工程公司提出装修部分应以2014年装修时的造价进行评估并作为定案依据，对此，鉴定机构出具补充造价鉴定意见书，载明“一、西部承租人用房部分2014年装修造价金额857717.14元，1、装修工程491942.70元，2、装修配套机电工程365774.43元，其中可移动的空调等造价29874.30元；二、中部某酒业公司2014年装修造价金额2651514.04元，1、装修工程1790665.53元，其中某工程公司提出简易安装的可整体移动的木展柜等造价84864.32元，2、装修配套机电工程860848.51元，其中可移动的空调等造价69611.1元；三、东部吴某公司2014年装修造价892137.89元，1、装修工程460837.51元，2、装修配套机电工程431300.38元，其中某工程公司认为可移动的空调等造价74965.36元；东部区域补充鉴定部分2014年装修造价227816.25元，1、装修工程169442.93元，2、装修配套机电工程58373.33元，其中某工程公司认为可移动的空调等造价28850.81元。鉴定费29万元，由某投资公司交纳。某投资公司依据造价鉴定意见书和补充造价鉴定意见书要求给付房屋建造损失3667829.29元（西部房屋造价1340902.4元、中部房屋造价2021632.73元、东部部分房屋造价305294.16元），以及装修损失3348654.12元（西部房屋装修现值857717.14元、中部房屋装修现值2320074.79元、东部部分房屋装修现值（170862.19元）。 本案审理中，某投资公司提交2019年2月1日与汪某（某酒业公司负责人）签订的《场地租赁合同》，以及2024年1月10日某酒业公司出具的《情况说明》，佐证案涉场地为其建设装修，《情况说明》大意为“五里店656号院我司办公区域房屋系某投资公司建设并装修”。某工程公司提交：1、2015年7月30日给某投资公司发送的“关于拆除违建的函”、2016年12月24日通知、2017年9月11日关于加快拆除彩钢房的函，以及卫星图片，佐证2014年某投资公司改扩建的陈述与事实不符，且该行为未得到本司认可。2、2011年7月12日某公司与吴某公司签订的《租赁合同》、2020年8月1日某投资公司与吴某公司签订的《租赁协议》、2023年9月25日吴某公司出具的《关于五里店656号院东侧吴某部分地上物建设情况说明》，佐证案涉房屋与某投资公司无关，情况说明大意为“我公司于2010年首次与某公司签订租赁合同，2020年与某投资公司续签合同。承租范围为五里店656号院东侧场地4300平米，承租期间为了满足公司经营生产需要，我公司出资建设了1300平米办公用房，同时建了车棚。此地块地上所有建筑物均是由我公司投资建设，与某投资公司无关。后续事宜由我公司与某工程公司另行协商解决。建筑成本及装修不需要在某投资公司起诉某工程公司案件中处理”。对于证明目的，双方均不认可。 本案审理中，某投资公司表示双方商定的租赁期限为20年，对方提出合同只能签10年，之后再签，期满后又说先签5年再签5年；某工程公司认可因内部规定只能签10年的合同，期满后再签。 一审法院认为：民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。具体到本案，案涉土地使用权类型为划拨，虽无证据证实土地管理部门和房屋部门批准用于出租，但考虑出租行为实施于民法典实施之前，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第十六条“合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的，人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：（一）强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；（二）强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现；（三）……可以认定2010年6月1日的《场地租赁合同》为有效合同。 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，从双方陈述结合现有证据，可以确认西部用房和装修、中部用房和装修、东部用房中的9间房、1间传达室、1间宿舍为某投资公司所建。虽然某投资公司未办理合法建设手续，某工程公司亦在扩建后发出拆除函等，但不足以证明某工程公司在某投资公司扩建房屋时尽到了管理责任，合同期满后，某工程公司又将扩建房屋出租给某投资公司，由此说明，某工程公司同意并利用扩建房屋。从《场地租赁合同》“合同履行期满，除国家征地原因外，应与乙方续签10年本合同……在甲方允许的范围内建房，必须首先征得甲方同意，并按规定自行向有关部门办理相关手续。建设费用及办理手续的费用由乙方自行承担……乙方在租赁场地内新建地上物等不得拆除，应无偿归甲方所有”以及《租赁协议》“租金按照甲乙双方2010年6月1日签订的《场地租赁合同》的约定，本合同年租金为605000元……本合同期满，除国家征地或政府腾退原因外，应与乙方续签5年本合同”结合“内部规定只能签10年的合同”的陈述可证，双方商定的租赁期限为20年，仅为某工程公司原因需分段签订相关合同，现因2020年7月1日的《租赁协议》涉及地上物部分内容被法院认定无效并判令腾空地上房屋，租赁目的已经无法实现。某投资公司未办理合法建设手续、某工程公司未尽到管理职责，已为租赁目的无法实现的成因，既然认定某工程公司同意并利用扩建房屋，由此确认扩建费用（房屋和装修）以2014年的造价为基准扣除未形成附合的空调等项费用后结合双方过错程度、合同逾期履行利益等因素酌定某工程公司给付某投资公司283万元，超出部分不予支持。某投资公司认为东部用房部分装修系其所为，缺乏事实依据；其以2023年的装修现值主张装修损失，于法无据；某工程公司认为某投资公司未经同意扩建，扩建费用按10%赔偿，与法院所查事实相悖；至于造价鉴定意见书所涉的管理费199283.59元、利润195729.74元、规费109876.65元、税金113081.01元，为房屋建造所需成本，既然扩建房屋已为某工程公司利用，理应分担。故此，对上述诉辩主张，法院不予采纳。 据此，一审法院于2024年3月判决：一、某工程公司于判决生效之日起十日给付某投资公司扩建费用283万元；二、驳回某投资公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。已查明，涉案土地使用权类型为划拨。虽无证据证实土地管理部门和房屋部门批准用于出租，但考虑本案具体情况，一审法院认定2010年6月1日的《场地租赁合同》有效，并已充分论述原因，本院不持异议。 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据在案证据，可以确认西部用房和装修、中部用房和装修、东部用房中的9间房、1间传达室、1间宿舍为某投资公司所建。虽某投资公司未办理合法建设手续，某工程公司亦在扩建后发出拆除函等，但不足以证明某工程公司在某投资公司扩建房屋时尽到了管理责任；合同期满后，某工程公司又将扩建房屋出租给某投资公司，可见，某工程公司同意并利用扩建房屋。从《场地租赁合同》“合同履行期满，除国家征地原因外，应与乙方续签10年本合同……在甲方允许的范围内建房，必须首先征得甲方同意，并按规定自行向有关部门办理相关手续。建设费用及办理手续的费用由乙方自行承担……乙方在租赁场地内新建地上物等不得拆除，应无偿归甲方所有”以及《租赁协议》“租金按照甲乙双方2010年6月1日签订的《场地租赁合同》的约定，本合同年租金为605000元……本合同期满，除国家征地或政府腾退原因外，应与乙方续签5年本合同”结合“内部规定只能签10年的合同”的陈述可证，双方商定的租赁期限为20年，因某工程公司原因需分段签订相关合同，现因2020年7月1日的《租赁协议》涉及地上物部分内容被生效法律文书认定无效并判令腾空地上房屋，某投资公司的租赁目的已无法实现。某投资公司未办理合法建设手续、某工程公司未尽到管理职责，均为租赁目的无法实现的成因，因某工程公司同意并利用扩建房屋，据此，一审法院确认扩建费用（房屋和装修）以2014年的造价为基准扣除未形成附合的空调等项费用后结合双方过错程度、合同逾期履行利益等因素酌定某工程公司给付某投资公司283万元，并无不当。关于造价鉴定意见书所涉的管理费、利润、规费、税金，为房屋建造所需成本，因扩建房屋已为某工程公司利用，一审法院认定某工程公司分担该部分费用，亦无不当。某工程公司不同意向某投资公司支付涉案赔偿款的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。对一审认定的赔偿金额，某投资公司虽不同意，但其提交的证据不足以证明其主张，亦不足以推翻在案证据已证明的事实，对某投资公司的上诉意见，本院亦不采纳。 综上所述，某投资公司、某工程公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费121830元，由某投资公司负担60915元，某工程公司负担60915元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年五月二十七日 法官助理*** 书记员***