山东石大油田技术服务股份有限公司与某某土地租赁合同纠纷一审民事判决书

东营市东营区人民法院 民事判决书 （2015）东民初字第1885号 原告山东石大油田技术服务股份有限公司。住所地：河口区高新技术创业园。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，山东德文律师事务所律师。 委托代理人***，X年X月X日出生，山东德文律师事务所实习律师。 被告***，X年X月X日出生。 委托代理人***，北京市证天律师事务所律师。 委托代理人***，X年X月X日出生，东营市东营清源法律服务所法律工作者。 原告山东石大油田技术服务股份有限公司（以下简称石大服务公司）与被告***土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石大服务公司的委托代理人***、***和被告***的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石大服务公司诉称，2014年原告与被告***签订土地租赁合同一份，约定原告将位于东营市北二路石大胜华炼油厂东15亩土地的使用权及地上建筑物、附着物等出租给被告；租赁期限为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日；租金按年支付，先付后用，每年12月30日交纳。合同签订后，原告依约交付了土地，但被告拒不履行支付租金的义务。被告的行为已构成根本违约，根据合同约定，原告有权解除合同、要求被告返还土地并支付租金及违约金。原告诉请判令解除原、被告签订的土地租赁合同，被告向原告返还承租的土地及地上附着物（返还平房15间、厂房一栋、仓库3间、罐5个、公司原装置一套、地磅**套、厂区废罐4个；移除被告添置的蓝色铁皮房一间、立罐4个、横罐5个、库房内原料及油罐一个），并向原告支付自2015年1月1日起至返还土地之日止的土地租金，暂计算至2015年7月31日为70000元，并支付违约金37440元。案件诉讼费用由被告承担。 被告***辩称，原告对涉案土地不享有使用权，也无权自行转让国有土地的使用权，原告无权提起本案诉讼。涉案土地未取得建设工程规划许可证，涉案房屋没有相关许可手续，原告无权出租房屋，本案合同为无效合同。综上，原告无权出租涉案标的物，更无权收取租金，原告的诉请没有法律依据。 原告为证明自己的主张，提交如下证据： 证据一、东营市工商行政管理局河口分局出具的公司注销登记情况，关于东营市石大宇光科技有限公司与东营市芳华石化科技有限公司合并重组变更的通知、东营市工商行政管理局出具的企业变更情况各一份，证明东营市石大宇光科技有限公司经过合并重组变更为石大服务公司的过程，原告诉讼主体适格。 被告对证据的真实性予以认可。主张证据不能证实原告和涉案土地的关系，不能证明原告诉讼主体适格。 证据二、国有土地使用证复印件、国有土地使用权转让合同书、山东石大科技集团有限公司出具的证明、东营市工商行政管理局出具的证明、石油大学科技公司现状地形图、东营市石大宇光科技有限公司现状地形图、山东石大科技集团有限公司与东营市石大宇光科技有限公司申请、国有土地使用证各一份，证明涉案土地的实际使用权人及其管理人为原告，原告享有对涉案土地及地上建筑占有、使用、收益及对外出租的权利。原告的诉讼主体适格。 被告对国有土地使用证复印件不予认可，主张该证据为复印件，依法不具有法律效力。被告对国有土地使用权转让合同书的真实性和合法性不予认可。主张根据原告提交的土地使用证复印件该土地的使用人为山东石大科技有限公司，而非山东石大科技集团有限公司。且国有土地使用权转让必须依法到土地管理部门办理相关手续并重新办理国有土地使用证。该转让合同书无效。对山东石大科技集团有限公司出具的证明，被告主张根据民诉法解释，该证明缺乏合法要件，依法不具有法律效力，且山东石大科技集团有限公司无权对国有土地进行处理。对东营市工商行政管理局的证明，被告主张该证明依法不产生法律效力，无法认定证明是写给谁的，但可以认定变更不是东营市工商行政管理局做出的，该证据不能证明石大科技有限公司变更为石大科技集团有限公司。对山东石大科技集团有限公司与东营市石大宇光科技有限公司的申请，被告主张该申请是上述两公司写给规划局的，而且原告也未提交规划部门颁发的规划许可证，该证据不能证明原告的证明目的。对石油大学科技公司现状地形图，被告主张本案不涉及石油大学科技公司，该证据与本案无关。对东营市石大宇光科技有限公司现状地形图，被告主张该证据不能证明上述土地归宇光公司所有，宇光公司是否拥有原告所述称的土地使用权应当以国有土地使用权证书所附地籍图为准。被告对国有土地使用证的真实性予以认可，主张证据显示的土地使用权人为石大科技集团而非原告，原告不具有本案诉讼主体资格。 证据三、原、被告签订的土地租赁合同原件、原告及其副总经理***出具的证明各一份，证明原、被告于2014年底签订租赁合同，原告已经按照合同约定向被告提供了土地，但被告未按合同约定给付租金。根据合同约定，原告有权解除合同，要求被告支付租金，返还土地。 被告对证据的真实性不予认可，主张证据为复印件，没有证明效力。 证据四、原告制作的租赁土地四至说明及涉案土地原有建筑物附着物明细表、涉案土地卫星图、现场照片，证明涉案土地位于石大炼厂以东、胜利油建二分公司以西院落内，具体以西安80坐标系X4149186.013，503578.078为原点，向东135.82米、向南76.76米所含的长方形区域，面积为9808.53平方米，约合15亩土地。结合卫星图及原告提交的石大科技公司及石大宇光公司的地形图，可以证明涉案土地的具体位置。石大科技公司及石大宇光公司的地形图形成时间为2003年前后，通过地形图可以看出在当时涉案土地上就已经存在原告要求被告返还的相应建筑及设施。原告要求被告返还涉案土地上的平房15间、厂房一栋、仓库3间、罐5个、公司原装置一、地磅**套套、厂区废罐4个；要求被告移除其添置的蓝色铁皮房一间、立罐4个、横罐5个、库房内原料及油罐一个。 被告对原告的证据不予认可，主张原告自行制作的说明及明细不具有证明效力。结合原告提交的石大科技宗地籍图，向东135.82米位置的土地为东营市东营区文汇街道办事处北王屋处的土地。厂区内除了宿舍、仓库外，都是被告添置的。 被告为证明自己的主张，提交如下证据： 证、地图打印件**份一份，来源为百度地图，证明被告使用的土地不在原告享有使用权的土地范围内，被告使用的是东营市东营区文汇街道办事处北王屋村委会的土地。 原告对证据的真实性不予认可，主张证据为打印件，真实性无法确认。 法庭向原、被告出示依职权调取的东营市公安局东营分局文汇派出所对***、被告***的询问笔录复印件各一份，被告***与***签订的协议复印件一份。 被告对证据真实性无异议，认可其占用的土地四至为石大炼油厂东邻、胜华化工南邻、东队大院北邻。对***讲述的被告与石油大学签订出租协议的过程不予认可。 原告对证据真实性无异议，主张被告占用的上述土地即原告主张的涉案土地。 经审查，原告提交的证据一来源合法，内容真实，与本案相关联，且被告对其真实性无异议，本院予以采信。原告提交的东国用（2004）第213号国有土地使用证复印件、国有土地使用权转让合同书、东国用（2006）第1407号国有土地使用证可以相互印证，本院予以采信。原告提交的石油大学科技公司现状地形图、东营市石大宇光科技有限公司现状地形图、原告制作的租赁土地四至说明及涉案土地原有建筑物附着物明细表、涉案土地卫星图、现场照片，可以证明原告诉争土地与被告实际使用土地为同一宗土地，本院予以采信。原告提交的租赁合同为原件，内容真实，本院予以采信。原告提交的山东石大科技集团有限公司出具的证明、东营市工商行政管理局出具的证明、山东石大科技集团有限公司与东营市石大宇光科技有限公司申请、原告及其副总经理***出具的证明，被告虽对证据不予认可，但未提交反驳证据，本院予以采信。被告提交的百度地图打印件，内容真实，本院予以采信。 根据对证据的认定，本院确认以下案件事实： 2004年8月11日，山东石大科技有限公司取得东营区北二路能源巷1号229814.12平方米的国有土地使用权。涉案土地位于该宗土地东南部，石大胜华炼厂以东、胜利油建二分公司以西院落内。2005年1月，山东石大科技有限公司更名为山东石大科技集团有限公司。2005年1月11日，山东石大科技集团有限公司与东营市石大宇光科技有限责任公司签订国有土地使用权转让合同书，石大宇光科技有限责任公司取得上述国有土地使用权。2011年9月20日，东营市石大宇光科技有限责任公司被东营市芳华石化科技有限责任公司吸收合并，同日石大宇光科技有限责任公司被注销。2013年5月7日，东营市芳华石化科技有限责任公司变更名称为石大服务公司，即本案原告。 2014年底，经原告授权，***代表原告作为甲方与被告(乙方）签订土地租赁合同一份，约定甲方将位于东营市北二路石大胜华炼厂东15亩土地的使用权及地上建筑物、附着物等出租给乙方使用。乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电管网等设施，如确需改动或增设应事先征得甲方书面同意。否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，乙方应保证工作人员撤离，将属于自己的设备腾清。租赁期限为一年，从2015年1月1日至2015年12月31日。租金的交纳采取按年支付先支后用的方式，年租金为120000元，由乙方于每年12月30日交纳。如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金。协议签订后，被告未向原告交纳租金。 另查明，涉案土地仍由被告占有。 本院认为，原告石大服务公司与山东石大科技集团有限公司签订国有土地使用权转让合同书，双方虽未重新办理国有土地使用证，但上述合同并不具备合同法第五十二条规定的无效合同情形，合同应为有效，原告依法取得涉案国有土地使用权。***经原告授权与被告签订涉案土地出租合同，该合同为双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原告依法享有该出租合同中出租方的权利义务。本案租赁物主要为土地同时附属地上附着物，并不仅涉及到房屋租赁，对原告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定主张未按规划建设的房屋租赁合同无效的主张本院不予支持。合同签订后，被告一直未履行交纳租金的义务。根据合同约定，原告享有合同解除权。原告要求解除原、被告签订的土地租赁合同，本院予以支持。根据石油大学科技公司现状地形图、石大宇光科技有限公司现状地形图、卫星图及百度地图，可以得出在被告占有使用涉案土地前涉案土地上房屋、设备的大体内容及涉案土地上建筑设备的现状。原告要求被告返还平房15间、厂房一栋、仓库3间、罐5个、公司原装、地磅**套磅一套、厂区废罐4个；移除被告添置的蓝色铁皮房一间、立罐4个、横罐5个、库房内原料及油罐一个，本院予以支持。被告主张涉案土地上的建筑及设备除了宿舍仓库都是被告添置，但没有提供证据予以证明，被告的该主张，本院不予支持。原、被告约定涉案土地年租金为120000元，原告要求被告按照月租金10000元支付自2015年1月1日起至2015年7月31日止的租金70000元，本院予以支持。根据合同约定，被告应向原告支付支付年租金百分之二十五的违约金。原告要求被告支付违约金37440元，计算错误，本院予以支持30000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告山东石大油田技术服务股份有限公司与被告***签订的土地出租合同； 二、被告***于本判决生效之日起十日内向原告返还涉案土地及地上建筑物、附属物（返还平房15间、厂房一栋、仓库3间、罐5个、公司原、地磅**套地磅一套、厂区废罐4个；移除被告添置的蓝色铁皮房一间、立罐4个、横罐5个、库房内原料及油罐一个）； 三、被告***于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金30000元及土地租金70000元，及按月租金10000元计算的自2015年8月1日起至被告返还土地之日止的土地租金； 四、驳回原告山东石大油田技术服务股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2449元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一六年一月二十九日 书记员***