某某与山东石大油田技术服务股份有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省东营市中级人民法院 民事判决书 (2016)鲁05民终616号 上诉人（原审被告）:***，男。 委托代理人：***，北京市证天律师事务所律师。 委托代理人：***，山东鲁昌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东石大油田技术服务股份有限公司。住所地：东营市河口区高新技术创业园。 法定代表人：***，总经理。 委托代理人：***，山东德文律师事务所律师。 委托代理人：***，山东德文律师事务所实习律师。 上诉人***因与被上诉人山东石大油田技术服务股份有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2015）东民初字第1885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对案件进行了公开开庭审理。上诉人***的委托代理人***、***，被上诉人山东石大油田技术服务股份有限公司的委托代理人***、***到庭参加诉讼。现已审理终结。 山东石大油田技术服务股份有限公司向原审法院诉称，2014年其与***签订土地租赁合同一份，约定将位于东营市北二路石大胜华炼油厂东15亩土地的使用权及地上建筑物、附着物等出租给***；租赁期限为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日；租金按年支付，先付后用，每年12月30日交纳。合同签订后，依约交付了土地，但***拒不履行支付租金的义务。***的行为已构成根本违约，根据合同约定，其有权解除合同、要求***返还土地并支付租金及违约金。诉请法院请求判令解除双方签订的土地租赁合同，要求***返还承租的土地及地上附着物（返还平房15间、厂房一栋、仓库3间、罐5个、公司原装置一套、地磅一套、厂区废罐4个；移除被告添置的蓝色铁皮房一间、立罐4个、横罐5个、库房内原料及油罐一个），支付自2015年1月1日起至返还土地之日止的土地租金，暂计算至2015年7月31日为70000元，并支付违约金37440元。案件诉讼费用由***承担。 ***辩称，山东石大油田技术服务股份有限公司对涉案土地不享有使用权，也无权自行转让国有土地的使用权，山东石大油田技术服务股份有限公司无权提起本案诉讼。涉案土地未取得建设工程规划许可证，涉案房屋没有相关许可手续，山东石大油田技术服务股份有限公司无权出租房屋，本案合同为无效合同。综上，山东石大油田技术服务股份有限公司无权出租涉案标的物，更无权收取租金，山东石大油田技术服务股份有限公司的诉请没有法律依据。 原审法院审理查明，2004年8月11日，山东石大科技有限公司取得东营区北二路能源巷1号229814.12平方米的国有土地使用权。涉案土地位于该宗土地东南部，石大胜华炼厂以东、胜利油建二分公司以西院落内。2005年1月，山东石大科技有限公司更名为山东石大科技集团有限公司。2005年1月11日，山东石大科技集团有限公司与东营市石大宇光科技有限责任公司签订国有土地使用权转让合同书，石大宇光科技有限责任公司取得上述国有土地使用权。2011年9月20日，东营市石大宇光科技有限责任公司被东营市芳华石化科技有限责任公司吸收合并，同日石大宇光科技有限责任公司被注销。2013年5月7日，东营市芳华石化科技有限责任公司变更名称为石大服务公司，即本案山东石大油田技术服务股份有限公司。 2014年底，经山东石大油田技术服务股份有限公司授权，***代表山东石大油田技术服务股份有限公司作为甲方与***签订土地租赁合同一份，约定甲方将位于东营市北二路石大胜华炼厂东15亩土地的使用权及地上建筑物、附着物等出租给乙方使用。乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电管网等设施，如确需改动或增设应事先征得甲方书面同意。否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，乙方应保证工作人员撤离，将属于自己的设备腾清。租赁期限为一年，从2015年1月1日至2015年12月31日。租金的交纳采取按年支付先支后用的方式，年租金为120000元，由乙方于每年12月30日交纳。如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金。协议签订后，被告未向山东石大油田技术服务股份有限公司交纳租金。另查明，涉案土地仍由***占有。 原审法院认为，山东石大油田技术服务股份有限公司与山东石大科技集团有限公司签订国有土地使用权转让合同书，双方虽未重新办理国有土地使用证，但上述合同并不具备合同法第五十二条规定的无效合同情形，合同应为有效，山东石大油田技术服务股份有限公司依法取得涉案国有土地使用权。***经山东石大油田技术服务股份有限公司授权与***签订涉案土地出租合同，该合同为双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。山东石大油田技术服务股份有限公司依法享有该出租合同中出租方的权利义务。本案租赁物主要为土地同时附属地上附着物，并不仅涉及到房屋租赁，对山东石大油田技术服务股份有限公司依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定主张未按规划建设的房屋租赁合同无效的主张本院不予支持。合同签订后，被告一直未履行交纳租金的义务。根据合同约定，山东石大油田技术服务股份有限公司享有合同解除权。山东石大油田技术服务股份有限公司要求解除原、被告签订的土地租赁合同，予以支持。根据石油大学科技公司现状地形图、石大宇光科技有限公司现状地形图、卫星图及百度地图，可以得出在***占有使用涉案土地前涉案土地上房屋、设备的大体内容及涉案土地上建筑设备的现状。山东石大油田技术服务股份有限公司要求被告返还平房15间、厂房一栋、仓库3间、罐5个、公司原装置一套、地磅一套、厂区废罐4个；移除被告添置的蓝色铁皮房一间、立罐4个、横罐5个、库房内原料及油罐一个，予以支持。***主张涉案土地上的建筑及设备除了宿舍仓库都是被告添置，但没有提供证据予以证明，对该主张不予支持。双方约定涉案土地年租金为120000元，山东石大油田技术服务股份有限公司要求被告按照月租金10000元支付自2015年1月1日起至2015年7月31日止的租金70000元，予以支持。根据合同约定，被告应向山东石大油田技术服务股份有限公司支付支付年租金百分之二十五的违约金。山东石大油田技术服务股份有限公司要求被告支付违约金37440元，计算错误，支持30000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除山东石大油田技术服务股份有限公司与***签订的土地出租合同；二、***于本判决生效之日起十日内向山东石大油田技术服务股份有限公司返还涉案土地及地上建筑物、附属物（返还平房15间、厂房一栋、仓库3间、罐5个、公司原装置一套、地磅一套、厂区废罐4个；移除被告添置的蓝色铁皮房一间、立罐4个、横罐5个、库房内原料及油罐一个）；三、***于本判决生效之日起十日内向山东石大油田技术服务股份有限公司支付违约金30000元及土地租金70000元，及按月租金10000元计算的自2015年8月1日起至返还土地之日止的土地租金；四、驳回山东石大油田技术服务股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费2449元，由被告***负担。 上诉人***不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决并依法改判。理由：一、涉案土地系北王屋村委会的土地；二、上诉人没有与被上诉人签订租赁合同；三、即使租赁合同存在，也是无效合同；四、合同无效，上诉人不应缴纳租金及违约金，且涉案土地除宿舍及仓库，其余都系上诉人添置。 被上诉人辩称，一、涉案土地现登记在山东石大科技集团有限公司名下，虽不在被上诉人名下，但涉案土地的真实权利人为被上诉人，被上诉人有对涉案土地占有、使用、收益的权利；二、双方签订的租赁合同合法有效，合同内容也证明了上诉人清楚所租赁土地及地上建筑物的权属状况；三、上诉人拒不支付租金构成违约，理应承担违约责任。 二审中上诉人提交了证据一、百度地图打印的涉案土地范围的卫星图一份，证据二、涉案土地及周边的情况的百度地图一份，证据三、石大科技的土地宗地图一份，认为根据被上诉人提供的租赁地点卫星图、石大科技宗地图及上诉人打印的百度地图，能够证实，六个平行大罐的东侧为涉案争议土地，该片地属于北王屋村委会土地，不在被上诉人提供的石大科技宗地范围内。证据四、东营市东营区人民法院（2015）东民初字第361号民事判决书一份，拟证明上诉人与案外人***就涉案土地已签订租赁合同。 被上诉人对上诉人提交的证据一、证据二质证认为上诉人提交的证据不够清晰，看不出涉案租赁地的具体位置。且就涉案土地的权属问题在原审中一审法院工作人员与上诉人、被上诉人一同到现场核实过。 被上诉人对证据三质证认为，该地籍图是山东石大科技有限公司宗地籍图，现该地籍图已变更为山东石大科技集团有限公司宗地籍图，涉案土地并非北王屋村委会的土地。 被上诉人对证据四的质证意见是，根据该判决书中的被告***在庭审过程中已认可涉案地土地及地上建筑物为本案的被上诉人所有，在该案中上诉人***与***的争议的土地与本案争议土地为同一块，因此本案中上诉人不认可租赁被上诉人的土地与事实不符。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本案的焦点问题是：一、双方当事人之间是否存在租赁合同关系以及涉案合同的效力是否有效？二、原审判决解除合同并由上诉人承担合同责任有无事实及法律依据？ 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人有自愿订立合同的权利，有依法委托代理人订立合同的权利。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，争议土地虽未登记在被上诉人名下，但其通过使用权转让合同取得该土地使用权，且该转让行为已经原权利人认可。被上诉人代理人与上诉人签订租赁合同符合法律规定，应认定有效，原审对双方合同关系的认定正确，本院予以确认。 关于上诉人“争议土地属北王屋村委会的土地”的上诉意见，本院认为，结合双方提供的图片，在六个平行大罐的东面，上诉人主张的涉案土地上没有地上建筑物及大罐，与双方对争议土地上有房屋及大罐等附着物的描述不符。在六个平行大罐的东南方向，系被上诉人主张的争议土地，图中可见地上建筑及大罐，符合本案实际，经查该土地属于石大科技宗地范围。上诉人该项意见不成立，本院不予采纳。 关于上诉人“合同无效，上诉人不应缴纳租金及违约金，且涉案土地除宿舍及仓库，其余都系上诉人添置”的上诉意见，本院认为，上诉人与被上诉人签订的合同租赁物主要为土地同时附属地上附着物，并不仅涉及到房屋租赁，且即使该房屋未经规划所建，被上诉人要求上诉人依合同规定支付占有使用费也能成立。上诉人主张房屋未经规划建设不应缴纳租金的意见不能成立。对地上附属物的归属问题，上诉人虽主张由其添置，但未提供相关证据，本院不予支持。 综上，上诉人与被上诉人之间签订的土地租赁合同合法有效，上诉人未依约履行义务是导致本案发生的原因，被上诉人依法请求解除合同并要求上诉人承担合同责任的主张符合法律规定，应予支持。上诉人的上诉意见不能成立，不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果适当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2449元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一六年六月二十七日 书记员***