无锡微纳产业发展有限公司、北京永信嘉安电子工程技术有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省无锡市新吴区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0214民初4801号

原告：无锡微纳产业发展有限公司，统一社会信用代码913202146829857231，住所地江苏省无锡市新吴区菱湖大道200号中国传感网国际创新园B栋B/P401室。

法定代表人：杭健科，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王心磊，上海市广发（无锡）律师事务所律师。

被告：北京永信嘉安电子工程技术有限公司，统一社会信用代码9111010868764934XM，住所地北京市海淀区圆明园西路5号景天物业106室。

法定代表人：王东。

原告无锡微纳产业发展有限公司（以下简称微纳公司）与被告北京永信嘉安电子工程技术有限公司（以下简称永信嘉安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告微纳公司的委托诉讼代理人王心磊到庭参加诉讼，被告永信嘉安公司经本院公告传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

微纳公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方之间的《房屋租赁／物业管理合同》于2020年11月16日解除；2.判令永信嘉安公司搬离租赁房屋；3.判令永信嘉安公司支付自2019年9月1日起至2020年12月31日止的房租、物业费，并承担自2021年1月1日起至实际搬离交还房屋之日止的占有使用费（参考租金、物业费标准总计42元／月／平方）；4.判令永信嘉安公司支付自2019年10月1日起至2020年9月30日止的电费4379.16元；5.判令永信嘉安公司支付违约金20000元；6.判令永信嘉安公司支付律师费损失16000元；7.本案诉讼费用由永信嘉安公司承担。事实与理由：2019年5月17日，其与永信嘉安公司签订《房屋租赁／物业管理合同》一份，约定其将坐落于无锡市新吴区××道××号××号房屋（面积155.78平方米，以下简称案涉租赁房屋）出租给永信嘉安公司使用，租期为自2019年6月1日起至2022年5月31日止，并约定了租金、物业费、违约金等。合同签订后，其按约交付了房屋，但永信嘉安公司未按约定支付租金、物业费、电费，2020年11月13日，其向永信嘉安公司发函要求永信嘉安公司于2020年11月20日前搬离租赁房屋并支付拖欠的费用，但永信嘉安公司仍未履行。至于合同签订之时永信嘉安公司交纳的保证金，因根据约定其公司可不予退还，且永信嘉安公司目前尚未实际搬离案涉房屋，也未交还房屋钥匙，故保证金不同意在本案中一并处理。

永信嘉安公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：

2019年5月17日，微纳公司与永信嘉安公司签订《房屋租赁/物业管理合同》一份，约定微纳公司将案涉租赁房屋（建筑面积155.78平方米）出租给永信嘉安公司使用，租赁期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止，租金为每月35元/平方米，租金以三个月为一周期支付，先付后用，第一周期租金16356.9元于2019年6月1日前付清，以后租金于上一周期的最后5天支付，先付后用。为确保房屋及所属设施的安全、完好以及租赁期内相关费用如期结算，永信嘉安公司在入驻前应支付一个月租金5452.30元作为保证金，若永信嘉安公司违反合同约定，微纳公司将不予退还保证金。物业管理费按7元/月/平方米计算，自2019年6月1日起征，以3个月为一个周期支付，第一周期物业费3271.38元于2019年6月1日前付清，以后物业管理费先付费后使用，在每一周期前5天支付。如永信嘉安公司未按约支付款项，微纳公司可给予10天宽限期，若10天宽限期满后仍未支付，自逾期之日起至实际支付之日止，每逾期一天按照月需支付款项金额的0.5%收取违约金；如逾期累计超过30日，则微纳公司除上述权利外，还有权解除合同、收回出租房屋并追究永信嘉安公司相应的违约责任，违约责任包括但不限于支付拖欠的租金、违约金、物业费、水电费以及为了保护微纳公司合法权益所支出的诉讼费、保全费、律师代理费等一切支出。

合同签订后微纳公司按约交付了案涉租赁房屋，永信嘉安公司仅支付了保证金5452.30元、第一季度的租金以及截至2019年10月1日前的电费，后续费用均未支付。2020年11月13日，因永信嘉安公司未及时支付应付款项，微纳公司委托上海市广发（无锡）律师事务所律师向永信嘉安公司邮寄律师函，要求解除双方之间的合同、腾退房屋，支付拖欠的租金、物业费、电费、房屋占用费并承担违约金等。永信嘉安公司于2020年11月16日签收，后永信嘉安公司仍未支付款项，微纳公司遂委托上海市广发（无锡）律师事务所提起诉讼，代理费为16000元。案涉租赁房屋目前无人经营，其中尚有永信嘉安公司办公用品在内，永信嘉安公司尚未办理退房手续。

本院认为，微纳公司与永信嘉安公司签订的《房屋租赁/物业管理合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行各自义务。永信嘉安公司作为承租方应当依合同约定支付租赁期内的租金、物业费等。现微纳公司主张永信嘉安公司至今未支付自2019年9月1日起的房租及物业费，永信嘉安公司对此未提出异议，截至2020年11月微纳公司发律师函通知解除合同时，依据合同约定的应付时间可以认定永信嘉安公司已逾期支付房租、物业等款项超过30天，根据合同约定，微纳公司有权解除合同。根据律师函的签收时间，本院认定双方之间的《房屋租赁、物业管理合同》于2020年11月16日解除。

租赁合同解除后，永信嘉安公司负有搬离租赁房屋并交还的义务，但根据微纳公司的陈述及现场情况来看，永信嘉安公司至今并未履行搬离、交接的义务，故微纳公司主张永信嘉安公司搬离涉案租赁房屋，于法有据，本院予以支持。

合同解除后，永信嘉安公司所结欠的租期内的租金、物业费、电费等仍应当结清，因未及时搬离租赁房屋而产生的占有使用费、物业费参考租赁合同约定标准亦应支付。微纳公司主张永信嘉安公司支付的租金、物业费、电费、占有使用费的计算标准符合合同约定，永信嘉安公司亦未提出异议，本院予以采纳。故经核算，永信嘉安公司应支付2019年9月1日起至2020年12月31日期间的租金及占有使用费、物业费共计104684.16元以及2019年10月1日至2020年9月30日期间的电费4379.16元，并自2021年1月1日起至实际搬离之日按每月6542.76元的标准（参考每月5452.30元的租金标准以及每月1090.46元的物业费标准）计算占有期间的使用费用。至于永信嘉安公司在合同签订之时交纳的保证金，因永信嘉安公司至今尚未交还房屋及钥匙，且双方均未要求在本案中处理，故本案中暂不予处理，双方如有争议可另案诉讼。

关于逾期付款违约金。合同约定租金、物业费先付后用，永信嘉安公司自2019年9月1日即已逾期。依合同约定，每逾期一天永信嘉安公司需按照月需支付款项金额的0.5%支付违约金。故微纳公司有权主张永信嘉安公司承担逾期付款的违约责任。结合逾期程度、违约过错以及利益损失等因素，现微纳公司自愿将合同约定的每日0.5%的逾期违约金标准调低为共计主张违约金20000元，不违反法律规定，本院予以支持。

关于律师费，因永信嘉安公司存在拖欠租金等费用的违约情形，微纳公司为催讨租金产生律师费用，符合合同约定，微纳公司现主张永信嘉安公司承担律师费16000元，尚属合理，于法有据，本院予以支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、确认无锡微纳产业发展有限公司与北京永信嘉安电子工程技术有限公司于2019年5月17日签订的关于无锡市新吴区××道××号××号房屋的《房屋租赁／物业管理合同》于2020年11月16日解除。

二、北京永信嘉安电子工程技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内搬离无锡市新吴区菱湖大道200号中国传感网国际创新园PT-102号房屋并将该房屋交还无锡微纳产业发展有限公司。

三、北京永信嘉安电子工程技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡微纳产业发展有限公司支付2019年9月1日至2020年12月31日期间的租金、物业费、占有使用费共计104684.16元以及2019年10月1日至2020年9月30日期间的电费4379.16元，并支付自2021年1月1日起至上述第二项义务实际履行完毕之日止按每月6542.76元的标准计付的占有使用费。

四、北京永信嘉安电子工程技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡微纳产业发展有限公司支付违约金20000元。

五、北京永信嘉安电子工程技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡微纳产业发展有限公司支付律师费损失16000元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4948元，公告费560元，合计5508元（由无锡微纳产业发展有限公司预交），由北京永信嘉安电子工程技术有限公司负担（无锡微纳产业发展有限公司同意其预交的诉讼费用5508元由北京永信嘉安电子工程技术有限公司向其直接支付，本院不再退还，由北京永信嘉安电子工程技术有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向无锡微纳产业发展有限公司支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。

审 判 员　郭莹华

二〇二二年三月三十日

法官助理　邱　铮

书 记 员　石　沁

本案援引法律条款

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》：

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

《中华人民共和国民事诉讼法》：

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。