亚泰集团哈尔滨水泥有限公司、哈尔滨市太平区水泥路商场租赁合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黑01民终9229号

上诉人（原审被告、反诉原告）：亚泰集团哈尔滨水泥有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区水泥路102号。

法定代表人：张瑞峰，董事长。

委托诉讼代理人：蒋莹，女，1985年7月10日出生，汉族，该公司法务，住哈尔滨市道外区。

被上诉人（原审原告、原审被告）：哈尔滨市太平区水泥路商场，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区水泥路94号。

法定代表人：付力，经理。

委托诉讼代理人：王文才，男，1945年12月23日出生，汉族，该公司经理，住哈尔滨市道外区。

委托诉讼代理人：孙宇，黑龙江久通律师事务所律师。

上诉人亚泰集团哈尔滨水泥有限公司（以下简称亚泰水泥公司）因与被上诉人哈尔滨市太平区水泥路商场（以下简称太平水泥商场）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初2707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。

亚泰水泥公司上诉请求：撤销一审判决，驳回太平水泥商场的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定“太平水泥商场与原哈尔滨水泥厂签订房屋租赁合司，应当认定合同成立”，与事实不符。首先，亚泰水泥公司并未承接原哈尔滨水泥厂全部债务，按照2005年月29日，吉林亚泰（集团）股份有限公司与哈尔滨市道外区经济贸易局签订的《关于重组哈尔滨水泥厂的协议书》第四条4款约定“改制后的有限责任公司承接原哈尔滨水泥厂…明确、合法的债务”原哈尔滨水泥厂改制时有资产评估和审计报告，对债务有明确的记载。纠纷中涉及的《租赁合同》相关债务并不属于明确、合法的债务。其次，亚泰水泥公司对房屋的占有也不是基于原哈尔滨水泥厂与太平区水泥路商场的《租货合同》，而是基于吉林亚泰（集团）股份有限公司与哈尔滨市道外区经济贸易局签订的《关于重组哈尔滨水泥厂的协议书》，该协议附件一《哈尔滨水泥厂资产评估报告》[哈建兴评估报字（2014）第115号]对包含案涉房屋在内的整栋房屋均包含在内，具体见“固定资产——房屋建筑物清查评估明细表”第80项，产权证号为00001962面积为5000平方米的“白楼”。亚泰水泥公司在了解到支付太平水泥商场款项为案涉房屋租金后立即停止支付，并就房屋权属存在争议的情况与协议签订的相对方哈尔滨市道外区工业信息商务局(哈尔滨市道外区经济贸易局)进行交涉。因此，一审法院认定双方之间形成房屋租赁合同关系，亚泰水泥公司应当按照合同约定支付租金及逾期利息是错误的。

太平水泥商场辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回亚太水泥公司的上诉请求。

太平水泥商场向一审法院起诉请求：一、判令亚泰水泥公司给付太平水泥商场二年房屋租赁费用136,000元（自2009年10月10日至2011年10月9日）；二、判令亚泰水泥公司给付太平水泥商场自2011年10月10日起至2018年5月31日止的房屋865平方米租赁费695,000元；三、判令亚泰水泥公司给付太平水泥商场自2011年10月10日起至2018年5月31日止的房屋300平方米租赁费230,000元；以上三项租赁费共计1,061,000元；四、亚泰水泥公司在法院判决之后，如未给付本金，亚泰水泥公司需要给付利息。

亚泰水泥公司向一审法院提出反诉请求：判令太平水泥商场偿还亚泰水泥公司三年房屋租赁费176,000元（自2006年10月至2008年10月）。

一审法院认定事实：2001年9月27日，太平水泥商场与原哈尔滨水泥厂（房地产管理处）签订《房屋租赁合同书》。合同约定：太平水泥商场将坐落于哈尔滨水泥厂办公楼下一层水泥路商场面积为865平方米，未装饰的房屋租赁给哈尔滨水泥厂使用，约定年租金为68,000元，租期10年（自2001年至2011年止），每年10月10日为交付租金日期。为了照顾太平水泥商场搬迁过程中的损失，原哈尔滨水泥厂第一年向太平水泥商场交付租金80,000元，但是50平方米的营业用房屋继续由太平水泥商场使用。合同签订后，双方依约履行，太平水泥商场按约定交付房屋归原哈尔滨水泥厂使用，从2001年至2005年一直支付房租。2006年原哈尔滨水泥厂经改制后为亚泰水泥公司，承接了原哈尔滨水泥厂的全部债权债务，亚太水泥公司依原合同约定分别向太平水泥商场交付了2006年至2008的房屋租金，自2009年拒绝交付租赁费。现双方合同约定的租赁房屋由亚太水泥公司占有、使用。2016年6月30日，案外人哈尔滨市商务局以太平水泥商场、亚泰水泥公司及案外人哈尔滨市道外区工业信息商务局为被告、第三人向哈尔滨市道外区人民法院提起所有权确认之诉。2017年8月2日，哈尔滨市道外区人民法院作出（2016）黑0104民初3986号民事判决书，判决坐落于哈尔滨市××水泥路××办公楼××层（建筑面积1250平方米）由哈尔滨市商务局与太平水泥商场共有，哈尔滨市商务局享有69.65%的产权份额，太平水泥商场享有30.35%的产权份额。亚泰水泥公司不服该判决，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉。2018年5月11日，哈尔滨市中级人民法院作出（2018）黑01民终2809号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年1月30日，太平水泥商场、亚泰水泥公司重新签订房屋租赁合同，太平水泥商场将位于哈尔滨市道外区水泥路102号建筑面积约727平方米房屋，租赁给亚泰水泥公司使用，租金每年70,000元，合同期限从2018年6月1日至2021年5月30日止。黑龙江嘉泰房地产估价有限公司于2019年6月28日作出鉴定意见为：鉴定对象哈尔滨水泥厂办公楼下一层水泥商场面积865平方米自2011年10月1日至2018年5月31日租金为695,000元。

一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。太平水泥商场与原哈尔滨水泥厂（房地产管理处）签订房屋租赁合同书，及亚泰水泥公司于2019年1月30日与太平水泥商场重新签订房屋租赁合同，均是双方真实意思表示，并无其他效力瑕疵，应当认定合同成立，对此太平水泥商场、亚泰水泥公司之间形成房屋租赁合同关系，且亚泰水泥公司已实际使用争议房屋。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。亚泰水泥公司在太平水泥商场已经全面履行了自身义务后，应当按照合同约定支付租金及逾期利息。关于太平水泥商场对于亚泰水泥公司给付其租赁费230,000元的请求，根据民事诉讼证据的若干规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。”同时依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款之规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因太平水泥商场对于亚泰水泥公司给付其租赁费230,000元（自2011年10月10日起至2018年5月31日止的房屋300平方米），太平水泥商场在庭审中，因未举示证据予以证实亚泰水泥公司租赁该部分的房屋，也未提供租金计算的依据，对太平水泥商场的该诉讼主张，因没有提供证据，一审法院对太平水泥商场该请求不予支持。关于亚泰水泥公司诉称太平水泥商场偿还其三年房屋租赁费176,000元，因亚泰水泥公司未提供证据证实给付其租赁费不当，且双方于2019年1月30日重新签订房屋租赁合同，太平水泥商场将位于哈尔滨市道外区水泥路102号，建筑面积约727平方米房屋租赁给亚泰水泥公司使用，租金每年70,000元，合同期限三年，均证实双方租赁关系成立。且亚泰水泥公司在法定期限内未补交反诉的反诉费，因此亚泰水泥公司请求太平水泥商场偿还房屋租赁费176,000元，因亚泰水泥公司的反诉请求没有法律依据，一审法院对其反诉请求不予支持。判决：一、亚泰水泥公司于判决生效之日立即给付太平水泥商场房屋租金共计831,000元；及以太平水泥商场房屋租金831,000元为基数，亚泰水泥公司按银行同期利率给付太平水泥商场利息，自判决生效之日起至实际给付之日止；二、驳回太平水泥商场的其他诉讼请求；三、驳回亚泰水泥公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审法院认定事实予以确认。另案（2016）黑0104民初3986号及（2018）黑01民终2809号生效民事判决认定有关事实如下：1989年10月10日，原哈尔滨水泥厂将所建案涉房屋交付市商业网点办并办理建筑工程竣工房屋移交验收证书，载明房屋产权归市商业网点办所有。2005年9月29日，道外区工信商务局（原哈尔滨市道外区经济贸易局）与吉林亚泰（集团）股份有限公司签订了关于重组哈尔滨水泥厂的协议书，对原哈尔滨水泥厂进行重组改制，并于同年10月7日成立了亚泰水泥公司，该公司承接了原哈尔滨水泥厂的全部资产、债权及明确合法的债务。重组后，原哈尔滨水泥厂将坐落于哈尔滨市道外区水泥路102号134栋1-4层房屋（包括诉争房屋在内）作为其固定资产整体交付亚泰水泥公司，该公司于2007年4月18日办理了房屋产权变更登记，产权证号为哈房权证外二字第××号。改制后，亚泰水泥公司按原哈尔滨水泥厂与太平水泥商场签订的租赁合同向该商场交付了2006年至2008年房屋租金，自2009年拒绝交付租金。太平水泥商场系1992年5月7日成立的国有企业，隶属于原哈尔滨市商业网点建设办公室，哈尔滨市商业网点建设办公室隶属于哈尔滨市商务局。2008年，太平水泥商场在政府主导下进行整体改制，并于同年12月26日与道外区工信商务局（原哈尔滨市道外区经济贸易局）签订产权转让协议，约定太平水泥商场以承债的方式承接原太平水泥商场的全部债权债务、承担商场职工安置等，经清产核资太平水泥商场的净资产为负数，其改制成本不足，按照哈商联字[2007]9号文件及哈商务发[2008]115号文件精神即凡占用商业网点用房的区属国有商业企业改制成本不足的，可用其使用的商业网点用房进行抵补，道外区工信局将案涉房屋作为太平水泥商场的改制抵补。

本院认为，原哈尔滨水泥厂与原哈尔滨市商业网点建设办公室签订的建筑工程竣工房屋移交验收证书明确载明案涉房屋产权归哈尔滨市商业网点办所有。故隶属于哈尔滨市商业网点办的太平水泥商场对案涉房屋享有对外出租收益的权利，双方签订的房屋租赁合同成立并生效。亚泰水泥公司进行重组改制后，其于2007年、2008年均向太平水泥商场继续交付租金，足以认定其认可案涉租赁合同相关债务属于重组协议中明确合法的债务范畴。前述（2016）黑0104民初3986号及（2018）黑01民终2809号生效民事判决确认案涉房屋归太平水泥商场与其上主管部门哈尔滨市商务局共有，判决生效后哈尔滨市商务局答复太平水泥商场同意按照原哈商务发[2008]115号文件精神执行，即同意太平水泥商场继续享有出租收益的权利。双方在前述生效判决作出后于2019年1月30日重新签订房屋租赁合同进一步证实其承认案涉房屋并非归其所有，租赁合同相关债务应属于其承继的明确合法的债务范畴的事实。故亚泰水泥公司应当按照租赁合同约定交纳欠付租金。

综上所述，亚泰水泥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14,448元，由亚泰集团哈尔滨水泥有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　宋凯

审判员　　柳波

审判员　　万迎

二〇一九年十二月二十六日

法官助理孙志军

书记员周小倩