浙江中咨交通科技有限公司与浙江天圆缘资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初13253号 原告：浙江中咨交通科技有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区五常街道向往街**创智天地中心****。 法定代表人：富中海，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陶潺、***，北京浩天信和（杭州）律师事务所。 被告：浙江天圆缘资产管理有限公司，住所地：，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道创智天地中心****-1v> 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，上海天安涌道律师事务所。 委托诉讼代理人：***，男，1971年6月19日出生，汉族，住上海市杨浦区，系公司员工。 原告浙江中咨交通科技有限公司（以下简称中咨公司）诉被告浙江天圆缘资产管理有限公司（以下简称天圆缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理，并适用简易程序进行审理。后转为普通程序审理，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员***独任审理，期间被告天圆缘公司提起反诉，本院依法受理后因其未交费而撤诉，2020年11月，天圆缘公司申请对案涉房屋的抗震性能、房屋渗漏情况进行鉴定，该申请受理后因其未按时缴费由浙江天茂达检测鉴定技术服务有限公司于2021年1月11日予以退回，本案于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告中咨公司法定代表人富中海及其委托诉讼代理人陶潺、***，被告天圆缘公司委托诉讼代理人***、***到庭参加了第一次庭审，原告中咨公司委托诉讼代理人陶潺、***，被告天圆缘公司委托诉讼代理人***到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告中咨公司起诉称：2018年12月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于余杭区五常街道向往街291号***·创智一号16幢第5层共17间房屋出租给被告办公，租赁房屋面积为942.11平方米，租赁期间自2019年1月1日至2023年12月31日。合同第三条约定：第一年租金总额为618966元，租金每二年递增5%，租金每半年支付一次，于每六个月租赁期满前15日内支付后续六个月租金，乙方（被告）逾期支付租金及其他费用的，甲方（原告）则按日加收滞纳金，滞纳金按逾期支付款项总额的万分之三每天计算。同时合同第九条还约定：乙方逾期十五日未支付租金或水电、物业管理等费用的，甲方有权提前解除合同，直接扣除保证金并要求乙方赔偿经济损失。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告并未按约履行付款义务。被告于2019年1月15日支付了第一期租赁费后，自2019年7月1日起就再未缴纳租赁费。经原告多次口头、书面催讨，均未果。2020年2月26日，原告向被告送达《房屋催缴通知函》，明确告知被告若未能在2020年3月30日前缴纳欠付租金，原告将按合同第九条的约定提前解除合同，但被告仍拒不支付租金，原告无奈于2020年4月1日起提前解除租赁合同。截至合同解除之日，被告已累计拖欠租金464224.5元（2019年7月1日至2020年3月31日），水电费1760.97元，上述款项共计465985.47元。截至诉前，被告不仅拒不支付租金水电费，且拒不腾退租赁房屋（目前仅腾退了501和502两间房屋）；拒不办理工商注册地址变更手续，致使上述租赁房屋无法再行出租，给原告造成了严重损失。若被告未在原告起诉后15日内腾退租赁房屋、办理工商注册地址变更手续，原告保留向被告主张赔偿经济损失的权利。现原告起诉，请求判令：一、被告向原告支付房屋租金464224.5元，水电费1760.97元，共计465985.47元；二、被告向原告支付滞纳金65983.54元（从2019年6月15日起暂算至2020年9月1日，以实际支付之日为准）；三、判令被告尽快腾退所有租赁房屋，并办理工商注册地址变更手续；四、被告承担本案诉讼费用。后原告认为《房屋租赁合同》已于2020年4月1日解除，但被告拒不腾退房屋、拒不变更工商注册地址，一直使用至今，导致案涉房屋无法再行出租，给原告造成了巨大经济损失，原告于2020年10月13日增加第五项诉讼请求，请求判令被告赔偿原告损失309483元（自2020年4月1日起暂算至2020年10月1日，以被告实际腾退房间之日为准），其余请求不变。2021年1月27日，原告再次以经法院组织调解，被告已于2020年12月3日交还钥匙、12月26日腾退房屋为由，变更诉讼请求为：一、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除；二、被告向原告支付房屋租金464224.50元，电费1771.60元，共计465996.10元；三、被告向原告支付滞纳金65983.54元（以465996.10元为基数，按每天万分之三计算，自2019年6月15日起暂算至2020年9月1日，以实际支付之日为准）；四、被告赔偿原告租金损失447031元（按51580.50元每月计算，自2020年4月1日算至2020年12月26日）；五、被告在判决生效后三日内办理工商注册地址变更手续；六、被告承担本案所有诉讼费用。 原告中咨公司向本院提交房屋租赁合同、房屋催缴通知函、房屋催缴通知函的送达录像、律师函、律师函送达截图、电费清单、房屋腾退监控视频等证据以证明起诉事实。 被告天圆缘公司答辩称：一、案涉房屋存在严重的质量问题及安全隐患，无法满足正常的办公条件。第一，案涉房屋存在严重的消防问题，原告将案涉房屋整栋楼的楼梯消防逃生防火门全部加装电子锁，一旦发生火灾，电子锁将失灵，消防门不能顺利打开，严重违反原有的消防设计救命通道功能，给后续被告办公人员造成重大安全隐患。第二，案涉房屋楼下二楼设置了食堂，使用的是罐装液化气，大大增加了火灾发生的风险，严重危及到办公人员的人身安全。第三，原告将整栋楼采取全封闭式管理，所有进出门都安装了电子锁，且进出楼梯电子门指纹经常无效，给被告的办公人员上下班进出办公室造成严重不便。第四，案涉房屋办公条件无法满足正常需求，比如部分房间未安装空调、部分房间空调不能正常运作，部分插座没有电源、电子锁市场出现故障不能正常使用以及卫生间下水道出现恶臭、天花板渗水、空调管道拉裂、房屋震感强烈等，上述情况严重影响被告办公人员的正常办公。针对上述情况，被告多次与原告沟通并得到原告确认。且被告在与原告交涉过程中也发现案涉房屋原开发商杭州***置业有限公司曾对案涉房屋装修改造后存在的严重质量问题予以确认并发文给原告望其引起重视。二、原告的诉讼请求，没有事实依据及法律依据。被告有权要求原告赔偿因办公场地无法正常使用所产生的全部损失。首先，原告曾于2019年3月21日对案涉房屋有近300平方米不能正常使用的情况予以确认。根据《合同法》第216条，原告应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。而原告交付的租赁物经其装修之后不仅主体结构存在严重问题，而且还存在大量危机被告办公人员人身安全或健康的隐患，严重影响了被告对租赁物的使用，致使被告的合同目的无法实现。为此，被告认为对于上述由双方确认的不能正常使用的近300平方米的房屋租金，原告无权要求被告支付。同时对于剩余600平方米的房屋，被告依法可以要求减少租金或不支付租金。其次，原告所提供的房屋无法满足被告正常的办公需求，违反了双方签订的租赁合同第七条第3款的约定，因此，被告认为原告违约在先，应承担相应的违约责任，赔偿被告因办公场地无法正常使用，合同目的落空的所有损失。再者，退一步而言，由于2020年的新冠疫情，暂且不考虑任何房屋质量问题导致无法正常办公的因素，根据浙江省财政厅印发的《关于新冠疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知》的精神，原告应当执行上述通知要去，免收2月、3月两个月的租金。三、原告关于被告拒不腾退房屋的说法与事实不符，同时增加的关于主张2020年4月1日之后房租的诉讼请求，于法无据，合同解除之后所谓的损失应当由原告自行承担。首先，案涉房屋租赁合同已于2020年4月1日经原告单方解除，事实上自2020年3月下旬起案涉房屋即受原告控制，导致被告的办公人员无法进入办公场所（有证人证言及余杭区五常街道派出所出警记录可以证明上述事实）。上述期间，被告完全没有占有、使用案涉房屋的可能性，而原告却认为被告对案涉房屋一直使用至今，导致其无法另行出租给其造成了巨大损失，故该主张完全没有任何事实和法律依据。其次，原告从未向被告发送过任何腾退通知，且因其强势控制案涉房屋的行为，反而已经严重影响了被告公司的正常运营，给被告造成了严重的损失。再者，原告本应当且完全可以自合同解除之后采取适当措施防止损失的扩大，比如通知被告限期腾退或者依法自行处置屋内物品，而其却没有采取任何措施。因此，原告完全控制案涉房屋却任其空置，该损失系原告的不作为导致，应当由原告自行承担，与被告无关。综上，被告认为原告违约在先，严重侵害了被告的合法权益，应当承担相应的违约责任；同时对于合同解除之后，原告所谓的损失与被告无关，原告的诉请于法无据。 被告天圆缘公司向本院提交关于租赁浙江中咨交通科技有限公司办公室事宜的说明函、关于租赁浙江中咨交通科技有限公司办公室事宜的再次说明函、关于办公室不能使用的再次通知函、关于房屋不能使用问题的协商会议记录、关于申请减免***创智一号16幢第五层房租的函、关于“浙江中咨交通部分办公室不能使用说明函”的回函等证据以证明其答辩意见。 根据到庭当事人的陈述及双方提交的证据，本院审理查明： 2018年12月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于余杭区五常街道向往街291号***·创智一号16幢第5层共17间房屋出租给被告办公，租赁房屋面积为942.11平方米，租赁期间自2019年1月1日至2023年12月31日。合同第三条约定：第一年租金总额为618966元，租金每二年递增5%，租金每半年支付一次，于每六个月租赁期满前15日内支付后续六个月租金，乙方（被告）逾期支付租金及其他费用的，甲方（原告）则按日加收滞纳金，滞纳金按逾期支付款项总额的万分之三每天计算，同时约定履约保证金为101747元。另合同第九条约定：乙方逾期十五日未支付租金或水电、物业管理等费用的，甲方有权提前解除合同，直接扣除保证金并要求乙方赔偿经济损失。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告支付了履约保证金101747元，并于2019年1月15日支付了第一期半年租金计309483元。2019年3月，天圆缘公司对案涉房屋在租用期间发现的房屋质量问题向中咨公司发函，要求“……对目标房屋进行维修后，向天圆缘公司交付符合办公之用的目标房屋……”，中咨公司未予答复。同年6月15日，天圆缘公司未支付合同约定的下半年租金。9月，天圆缘公司再次就房屋渗漏等质量问题向中咨公司发送《关于浙江中咨交通部分办公室不能使用事宜的再次说明函》一份，中咨公司予以《关于“浙江中咨交通部分办公室不能使用说明函”的回复函》，表示：“……我公司将对需要维修的项目进行维修……二、对退还部分办公用房诉求表示理解，建议在双方协商一致的情况下处理此事。三、面对经济下行和企业发展的不确定，建议租期适当缩短，给双方预留一点腾挪空间。”。之后，双方就存在纠纷多次商讨无果。原告中咨公司多次口头、书面催讨租金亦未果。2020年2月26日，原告向被告送达《房屋催缴通知函》，明确告知被告天圆缘公司若未能在2020年3月30日前缴纳欠付租金，原告将提前解除合同，无果。原告遂确定于2020年4月1日起双方提前解除《房屋租赁合同》。截至合同解除之日，天圆缘公司未支付自2019年7月1日起至2020年3月31日止的房屋租金471961.58元，腾退了其承租房屋中501和502房屋两间。本案审理中，天圆缘公司于2020年12月3日交还案涉房屋钥匙，并于12月26日腾退房屋。 本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效，各方当事人均应按照合同条约定履行合同义务。在合同履行中，中咨公司提供的租赁物存在漏水、有消防隐患等质量瑕疵，天圆缘公司延期支付租金，双方均存在违约行为，本案系因双方违约导致合同解除，且双方违约程度相当。审理中，双方认可《房屋租赁合同》已经于2020年4月1日解除，本院据此确认《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除。 本案的争议焦点有两点：一、案涉房屋所存在的质量问题是否导致天圆缘公司无法正常使用案涉房屋以及天圆缘公司能否以此为由拒付租金、以及中咨公司是否应退还已收取的租金；二、天圆缘公司是否应赔偿中咨公司合同解除后的租金损失。 关于争议焦点一，中咨公司要求天圆缘公司支付自2019年7月1日起至2020年3月31日租金471961.58元。中咨公司作为出租人，对出租物依法负有保证承租人能按约正常使用及其维修的义务。中咨公司未就案涉房屋漏水、存在消防隐患等问题予以及时修复，对天圆缘公司使用造成影响，中咨公司违约在先，天圆缘公司逾期支付租金系其履行其抗辩之权利。因案涉房屋已经竣工验收合格，房屋漏水、存在消防隐患等并非房屋主体结构质量问题，中咨公司并非根本违约，导致合同解除系双方违约所致。天圆缘公司作为承租人，在中咨公司未及时修复房屋漏水、存在消防隐患的情况下，应及时自行修复并向中咨公司主张修复费用。但天圆缘公司未及时自行修理，造成其使用及租金逾期给付的扩大损失，也有责任。本院根据双方的违约程度，结合房屋漏水、存在消防隐患等问题的程度及天圆缘公司在发现后仍继续使用的情形，同时考虑到浙江省财政厅印发的《关于新冠疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知》的精神，中咨公司作为国有企业应免收其出租房屋在国家发布疫情发生时间即2020年1月24日始至3月23日止期间的租金，故本院酌情由天圆缘公司支付中咨公司2019年7月1日起至2020年3月31日止的租金181821.26元。天圆缘公司已经支付给中咨公司自2019年1月1日起至2019年6月30日止的租金309483元，应由双方另行结算退还，本案不做审理。 关于争议焦点二，本院认为，房屋租赁合同解除后，承租人负有腾房义务。双方签订的《房屋租赁合同》虽于2020年4月1日起已经解除，但天圆缘公司在接到中咨公司的律师函后仍未与中咨公司沟通腾退事宜，直至经本院调解于2020年12月26日才予以腾空。在此期间，应认为天圆缘公司怠于履行腾退的合同义务，应赔偿中咨公司该期间的租金损失，但已经腾退的房屋应予减除。本院认为，案涉房屋的占有使用费，因合同系双方原因导致解除，故本院酌情由天圆缘公司承担自2020年4月1日起至2020年12月26日止参照合同约定租金的60%支付给中咨公司，上述费用计287386.76元。水电费1760.97元，天圆缘公司抗辩称已经支付，对此中咨公司未能进一步举证证明案涉房屋水电费尚欠的事实，故本院不予支持。关于中咨公司要求天圆缘公司支付滞纳金的诉讼请求，在双方均存在违约行为的情形下，本院已经酌情考虑了逾期腾退的租金损失的违约责任，综合本案实际，本院对中咨公司的该诉讼请求不再予以支持。同时，对被告天圆缘公司已经支付的履约保证金101747元在应付款项中予以扣除。有关天圆缘公司应办理工商注册地址变更手续事宜，因涉相关行政审查，故不为本案审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江天圆缘资产管理有限公司支付原告浙江中咨交通科技有限公司租金181821.26元； 二、被告浙江天圆缘资产管理有限公司支付原告浙江中咨交通科技有限公司房屋占有使用费计287386.76元； 上述一、二项合计469208.02元，扣除浙江天圆缘资产管理有限公司已经支付101747元后，**367461.02元于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告浙江中咨交通科技有限公司的其它诉讼请求。 本案案件受理费13590元，由原告浙江中咨交通科技有限公司负担6778元，由被告浙江天圆缘资产管理有限公司负担6812元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二一年二月二十日 法官助理　孟　斌 书 记 员　***