常州市嘉某公司、胡某等执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省广州市花都区人民法院 民事判决书 （2023）粤0114民初12455号 原告：常州市嘉某公司，住所地江苏省常州市。 法定代表人：屈某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏乐天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏乐天律师事务所实习人员。 被告：胡某，男，1987年5月5日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。 委托诉讼代理人：***，广东华璟律师事务所律师。 第三人：广州万某公司，住所地广东省广州市。 法定代表人：许某。 委托诉讼代理人：周某，该公司员工。 原告常州市嘉某公司（以下简称嘉某公司）与被告胡某、第三人广州万某公司（以下简称万某公司）执行异议之诉一案，本院于2023年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉某公司的委托诉讼代理人***、被告胡某的委托诉讼代理人***、第三人万某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉某公司向本院提出诉讼请求：1.判令在广州市花都区人民法院（2023）粤0114执2827号执行案件中继续执行位于广州市花都叶某街x号x区x栋x梯xxxx房屋。2.本案诉讼费用由被告胡某承担。事实和理由：胡某陈述的事实有悖常理，提供的证据真实性和证明力均不足以排除对案涉房屋的查封。嘉某公司不服（2023）粤0114执异310号执行裁定书。一、胡某所述购房和占有案涉房屋的事实和证据存在诸多疑点和漏洞。（一）购房流水不足以证明胡某已实际支付购房款项。1.胡某所称案涉房屋实际成交价格高于当时市场价一百余万元。根据第三方房产app查询结果，2018年案涉房屋同小区（雪域澜庭）、同面积（136平方米）的房屋，参考价格仅为286万元；另案中与案涉房屋同一栋楼的购房价款为311.1991万元。而胡某称案涉房屋实际成交价高达426余万元。胡某与万某公司就案涉房屋的交易价格远高于市场价，案外人胡某某为这套价值三百万元左右的案涉房屋支付流水426.1622万元，不符合正常的商业交易逻辑，也不符合正常人的理解。2.胡某某身份成疑，其付款动机、转账目的均无说明，无法证明这些转账记录与胡某购买案涉房屋的关系。胡某购买案涉房屋，却由胡某某支付。转账记录显示，胡某某付款银行卡上有1000万元余额，本可一次性付清，却在同一日内、间隔15分钟分三次向万某公司转账5万元、113.57万元、307.5922万元，金额有零有整，其转账的逻辑、动机、方式均无说明。在转账明细详情中，业务摘要仅备注“消费”。胡某某向万某公司的转账流水无法看出其身份，以及其付款的目的是否为胡某购买房屋，也看不出上述转账是否为购买案涉房屋。请求法院核实胡某某与胡某的关系，以及胡某某与万某公司之间是否存在其他交易往来。否则，无法证明胡某已经实际支付购房款。（二）胡某称实际占有、使用案涉房屋，缺乏相关证据。案涉房屋如已实际被胡某使用、居住，胡某不难提供案涉房屋的物业费、水电费的缴纳凭证。但其仅提供了广州不动产开具的其名下仅有一套房屋的查询结果和一份与万某公司签订的房屋移交确认单作为证据，不足以证明胡某实际占有、使用了该房屋。（三）案涉房屋的购房合同没有加盖公章，并未办理备案登记手续。胡某称与万某公司在2018年就签订了购房合同并支付了购房价款。但其提供的商品房预售合同及补充协议并未加盖开发公司印章，合同的真实合法性无法确认。同时，2018年至今近六年中，胡某与万某公司也未就案涉房屋办理商品房网签备案和预售登记这两项房屋买卖的法定流程。胡某也未对此作出解释，其购房人身份的真实性、购房行为的可信度令人怀疑。综上，目前的证据，尚不能排除本案为胡某套用他人流水记录，与万某公司伪造合同、套用单据，用以排除执行的虚假诉讼案件。二、胡某所举证据未向嘉某公司开示、未经质证。在执行异议中，胡某提供的不动产中心查册、购房流水、购房资格证明等，在（2023）粤0114执异310号中未事先向原告开示、质证。直到执行裁定书电子送达原告时，经催问，才发送了这些证据。《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）第七十一条规定，前序执行异议对胡某所举证据的认定不符合法律规定、查明事实有误，恳请重新查明。 被告胡某辩称：（2023）粤0114执异310号裁定书认定事实清楚、证据充分。胡某在查封前已与万某公司签订书面合同，支付全部价款，并实际占有使用案涉房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除执行。另外，胡某某与胡某为亲兄妹关系，其代为付款符合双方身份关系。胡某某提起的（2023）粤0114执异553号案，已裁定解除查封。从两案比对来看，2018年，无论是与万某公司购买习惯、付款规则、房屋价格均相符，因此不存在嘉某公司主张的存疑。 第三人万某公司辩称：万某公司已与胡某签署了《商品房买卖合同》，胡某已按合同约定支付完购房款，并于2018年10月31日办理案涉房屋的收楼手续。案涉房屋虽登记在万某公司名下，但胡某已按约支付了购房款并收楼，且不存在过错，物业所有权应属于胡某，故应解封案涉房屋。此外，关于另案***802房购房价款为311.1991万元低于案涉房屋100多万元的问题。***购房总价构成为装修款306.1991万元和主合同购房款118.3723万元，与案涉房屋的总价款金额均为400多万元，不存在案涉房屋成交价格高于市场价100多万元的情形。且案涉房屋购房合同，万某公司已加盖公章，可提供加盖公章版的购房合同原件给嘉某公司核实确认。万某公司确认已收取案涉房屋全部购房款，不存在购房款支付情况不清楚的情形。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都叶某街x号x区x栋x梯xxxx房，用途为住宅，开发商是万某公司。在与胡某签订《商品房预售合同》前，万某公司已取得商品房预售许可证，预售案涉房屋。 胡某提交的《商品房预售合同》显示签订日期为2018年3月10日，《商品房预售合同》约定，万某公司作为甲方、卖方，胡某作为乙方、买方，乙方向甲方购买案涉房屋，建筑面积为136.29平方米，按套出售，总价款为1185700元，付款方式为一次性付款，在2018年3月10日前支付1185700元。甲方应当在本合同网上签订之日起30日内，为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方，乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应当在2018年10月30日前将房屋交付乙方使用。甲方应当在房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。合同还对交房条件、房屋交付时的有关资料、违约责任等内容进行约定。该合同落款处仅有胡某的签名，万某公司未盖章。万某公司对该合同内容予以认可，并在诉讼中陈述，该合同万某公司已加盖公章，其可提供加盖公章版的合同。 诉讼中，胡某主张案涉房屋的实际成交价为4261622元，当时万某为了规避政府的相关政策，因此，案涉合同仅约定了购房款1185700元，剩余购房款则以装修款的名义支付，其已付清全部购房款4261622元，并已于2018年10月31日收房，为此提交了收款收据、转账凭证和房屋移交确认单予以证明。其中转账凭证和收据显示案外人胡某某分别在2018年3月10日向万某公司转账50000元、1135700元，3075922元，万某公司向胡某出具了相应的收据。移交确认单显示的收楼时间为2018年10月31日。万某公司对该上述证据无异议，亦确认胡某已经付清全部购房款，并已收楼。 胡某为证明其已占有使用案涉房屋，向本院提交证据如下：1.万某物业出具的2018年10月31日胡某支付2018年11月1日至2019年10月31日的物管费、能源费的收费单，并附有银行支付凭证。2.2019年8月23日出具的涉案房屋硅藻泥专修单。3.2019年8月23日，张某与广东劳某公司签订《劳卡衣柜产品购货合同》，约定对万某A1区6栋1单元xxxx房进行全屋定制。付款后，该公司出具收据予以确认。4.2020年12月28日，胡某与广州新某公司签订《管道燃气供用气协议》，该公司向胡某出具收据。5.2021年1月至2023年3月期间的物业费增值税电子普通发票。 诉讼中，对于案涉房屋未签订正式合同及办理网签手续，胡某陈述，购房后与当时的销售人员一直存在联系，要求销售人员配合办理相关的网签手续，但是由于万某公司自身存在大量诉讼及债权债务关系，且销售人员多次变动，万某公司反复拖延协助办理，直至本案诉讼。万某公司陈述，万某公司的工作人员变动，没有及时办理胡某房屋的网签通知和相关事务。 对于未办理不动产权证，胡某陈述，因万某公司自身的纠纷及工作人员变动，对应的销售人员一直以尽快与公司协商为由搪塞，收楼后也与相关对接人员沟通，且与物业公司也反复要求物业催促开发商办理相关的过户手续，但一直搪塞拖延。万某公司陈述，因万某公司在收齐案涉房屋的所有购房款后，后续公司因人员变动和项目的对接问题，出现了万某公司没有及时为胡某办理过户事宜，再后来是万某公司的其他诉讼问题导致案涉房屋被查封；胡某应是有向万某公司销售人员催促，但销售人员变动，且销售人员流动后，没有与万某公司做好交接工作，导致没有及时跟进相关事宜。 案涉房屋于查封前办理了首次登记，不存在预告登记、抵押权登记情形。 广州市规划和自然资源局出具的《购房资格证明》显示，截至2023年7月18日止，胡某具备在花都住房限购区域内住房购买资格。2023年7月18日的广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果显示，胡某家庭名下在广州市番禺区有一处住宅。 本院在执行嘉某公司与万某公司建设工程施工合同纠纷一案的财产保全[案号：（2022）粤0114执保1411号]过程中，依据嘉某公司提供的财产线索，于2022年6月13日查封案涉房屋。 胡某于该案财产保全过程中，向本院提出书面异议，本院于2023年7月19日作出（2023）粤0114执异310号执行裁定书，裁定在（2022）粤0114执保1411号案中解除对位于广州市花都叶某街x号x区x栋x梯xxxx房的查封。 另查明，湖北省天门市石家河镇某村民委员会出具的《证明》载明，胡某与胡某某系兄妹关系。该证明盖有该村民委员会的公章。 （2023）粤0114执异310号案中，2023年7月14日，本院向嘉某公司电子送达胡某提交的证据，嘉某公司于当日签收。2023年7月26日，本院向嘉某公司电子送达该案裁定书，嘉某公司于当日签收。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，胡某提交的《商品房预售合同》虽未加盖万某公司公章，但万某公司对该合同予以确认，并在诉讼中表示其能够提交加盖公章的合同，双方均对未签订正式合同作出解释，本院对此予以确认。胡某与万某公司于2018年3月10日签订了《商品房预售合同》，早于2022年6月13日案涉房屋被查封时间。其次，胡某提交的付款凭证及收据等证据可证实其已向万某公司支付完毕全部购房款。虽然案涉款项均由案外人胡某某名下账户支付，而胡某与胡某某系兄妹关系，支付的50000元、1135700元与案涉合同约定1185700元购房款相吻合，万某公司也确认收取该款，并对装修款作出了解释，基本符合购房市场情况。综合上述事实，该付款行为符合交易习惯及情理，故嘉某公司针对该款项的用途及性质提出的异议不成立，本院不予采纳。再次，胡某提交的物业费增值税发票、《管道燃气供用气协议》、《劳卡衣柜产品购货合同》等可证实其在本院查封案涉房屋之前，已实际占有案涉房屋。最后，根据胡某及万某公司的陈述，胡某已向万某公司申请办理相关手续，积极行使权利，根据现有证据不足以认定案涉房屋未能过户至胡某名下系单独归责于胡某的原因所致。 综上，胡某主张排除本院的诉保查封符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院据此作出（2023）粤0114执异310号执行裁定支持胡某的异议，并裁定解除对案涉房屋的查封合法有据。故此，嘉某公司以胡某的执行异议不符合前述规定为由，诉请撤销该执行裁定，并要求准许继续执行案涉房屋，理由不成立，本院不予采纳。 至于嘉某公司主张的程序问题。经核查，本院已于（2023）粤0114执异310号案作出裁定前向嘉某公司送达胡某向本院提交的证据，嘉某公司也已签收，其未提交质证意见系其对自身诉讼权利的处分。现嘉某公司主张送达该案裁定书时才收到上述证据，与查明事实不符，本院对其该项主张不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百五十六条、第三百零四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告常州市嘉某公司的诉讼请求。 案件受理费29680元，由被告常州市嘉某公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年一月三十一日 书记员*** ***