甘肃东源建筑安装工程有限公司与兰州希望房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）甘01民终2125号 上诉人（原审原告）：甘肃东源建筑安装工程有限公司，住所地甘肃省定西市安定区旱作农业考研推广中心租房。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：兰州希望房地产开发有限责任公司，住所地兰州市城关区庆阳路219号金运大厦24层。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（兰州）律师事务所律师。 上诉人甘肃东源建筑安装工程有限公司因与被上诉人兰州希望房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2021）甘0102民初15568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 甘肃东源建筑安装工程有限公司（以下简称“东源公司”）上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由，一审法院对涉案《商品房买卖合同》第五条约定的“不再调整差价”的面积差异处理方式适用前提认定有误。根据《商品房买卖合同》第五条面积差异处理第1种方式“双方自行约定”的条款内容来看“双方确认按套销售计价不再调整差价”，从文意解释的角度来讲上述内容的逻辑关系为“按套销售”这一前提才会有“不再调整差价”这一后果。不调整差价的前提是按套销售，但涉案别墅并非按套销售，而是按建筑面积销售。那么既然是“按建筑面积销售”就推导不出“不再调整差价”这一后果。一审法院对此逻辑关系错误。 上诉人认为，涉案房产是按建筑面积销售，不是按套销售理由为:1.根据《民法典》第498条和《合同法》第41条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式提条款一方的解释。2.本案中，涉案《商品房买卖合同》第四条的标题为“计价方式与价款”。以社会上普通人所能了解的含义为视角，涉案房屋是按套销售还是按建筑面积销售是一个关于计价方式的争议，应该对应查看第四条“计价方式与价款”项下的相关约定。3.《商品房买卖合同》第五条的标题为“面积确认及面积差异处理”。根据“通常理解予以解释”，****这是关于面积差异处理的约定，并不是计价方式的约定，发生计价方式争议时不应该选择适用该条。4.《商品房买卖合同》第四条和第五条，一个是关于计价方式的约定，一个是关于面积差异处理的约定，二者是两个不同方面的约定，并非一审法院认定的“第五条系对第四条的补充及约定”(详见一审判决第7页)。5.关于计价方式的问题，被上诉人(开发商)提供的格式合同，《商品房买卖合同》第四条中也是设置了三种不同的计价方式:第1种为按建筑面积计算;第2种为按套内面积计算;第3种为按套计算(即按套销售)。这是一个可选择性条款，对计价方式的处理并非只有一种方式。那么根据《商品房买卖合同》第四条载明的内容来看双方最终选定的是第1种计价方式即按建筑面积计算，并没有选择第3种按套销售的计价方式。那么在上述已选择第1种按建筑面积计算的计价方式项下出现面积误差时，如何处理面积差异的问题，才应适用《商品房买卖合同》第五条的相关约定。6.上诉人举证的本人及其他人的《商品房买卖合同》，均可以证实涉案房屋是按建筑面积销售的。如:买受人甘肃东源建筑安装工程有限公司:合同约定建筑面积为317.44平方米乘以单价28518元/平方米=房屋总价9052754元;买受人**睿:合同约定建筑面积为235.19平方米乘以单价28324元/平方米=房屋总价6661522元;买受人***:合同约定建筑面积为321.19平方米乘以单价23323元/平方米=房屋总价7491114元。 涉案《商品房买卖合同》就事关购房者核心利益的计价方式和面积差异处理的这两个问题上条款内容本身前后表述矛盾，逻辑混乱。歧义一:“当事人选择按套计价的不适用本条约定”(详见商品房买卖合同第五条第4页顺数第一行)，却又在第1种“双方自行约定”的内容里出现了“双方确认按套销售计价”矛盾之处在于：在按套销售的前提下合同第五条到底是适用呢？还是不适用？歧义二：涉案《商品房买卖合同》第四条是关于计价方式的一个可选择性条款，买卖双方在可供选择的三种计价方式中明确选定第1种按建筑面积计算房屋价款的计价方式，未选定第3种按套计算的计价方式。却又在第五条的“面积确认及面积差异处理”条款中写的是“双方确认按套销售计价”，上述两种关于不同计价方式的约定前后矛盾，到底是按套销售呢？还是按建筑面积销售？歧义三:原被告在《商品房买卖合同》第四条中已经明确选定第1种按建筑面积计算房屋价款的计价方式。根据“当事人选择按套计价的不适用本条约定”(详见商品房买卖合同策五条第4页顺数第一行)的约定，当事人未选择按套销售的应该要适用本条(即第五条)。但合同却对于非按套销售方式下如何解决面积差异处理无约定。综上，在关于计价方式及不同计价方式项下面积差异处理约定有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释应作出有利于买受人的解释，即应该解释为：涉案房屋是按建筑面积计价销售的，但是又对按建筑面积销售情况下的面积误差处理没有约定或约定不明。 涉案《商品房买卖合同》第五条中“珺墅为现房销售签约前当事人已实地踏勘，双方确认按套销售计价不再调整差价”系销售方自行拟定的格式条款，不应对上诉人产生合同拘束力。理由为:1.在本案一审庭审中，被上诉人自认:在整个鸿运润园珺墅的房产销售中用的都是涉案《商品房买卖合同》的合同文本(详见庭审笔录)。2.上诉人一审举证的第五组证据证实不同买受人用的都是这个合同版本。也就是说涉案《商品房买卖合同》的合同文本是开发商为了重复使用而预先拟定的格式合同。其中第五条中“珺墅为现房销售，签约前当事人已实地踏勘，双方确认按套销售计价不再调整差价”的约定在鸿运润园的所有别墅的销售合同中均被重复适用。该约定亦是格式条款。3.涉案《商品房买卖合同》第五条虽在形式上设置了两种可供选择的面积差异处理方式，但实质上限制和排除了买受人的权利。理由为:第一，如前所述，涉案《商品房买卖合同》第五条自身存在两处歧义，且就事关购房者核心利益的计价方式和面积差异处理的这两个问题上前后表述矛盾，逻辑混乱。第二，上诉人认为公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积与套内面积共同构成处分权益的内容，而随套内面积进行物权流转并与套内面积一样具有保障用益的功用。回归到本案中合同约定的建筑面积为317.44平方米，相较产权簿登记的建筑面积302.31平方米，缩减了15.13平方米。合同约定的套内建筑面积为295.89平方米，相较产权簿登记的套内面积262.09平方米竟缩减了33.8平方米。也就是说被上诉人(开发商)实际上在公摊面积上做了较大的变动，对上诉人实体权利和收益产生较为严重的不利后果，这是对上诉人合法权益的大幅限缩。也就是说被上诉人通过加大公摊面积，缩减上诉人套内面积实际获利963908.4元(缩小33.8平方米X28518元/平方米=963908.4元)(参考甘肃省高级人民法院(2020)甘民申558号案例）。4.根据民法典496条之规定，被上诉人作为格式条款提供一方除了要对免除或减轻其责任等与对方有重大利害的条款进行合理方式的提示，还要对该条款予以说明，合理提示和解释说明是两个证明义务。被上诉人是如何组织买受人进行实地踏勘的踏勘时有无对合同约定的建筑面积、套内面积进行实际丈量实际丈量的数据是否与商品房买卖合同中约定的建筑面积317.44平方米和套内面积295.89平方米吻合那么仅仅以在逻辑混乱的《商品房买卖合同》第五条上加下划线的方式能否证明其实际已履行了合理提示的义务？又能否证明对“该格式条款也已经履行了予以说明”的义务呢？综上，一审法院对关系买受人切身利益的计价方式、面积差异处理的两大核心争议问题查明事实不清，对于格式条款效力认定错误，恳请二审法院予以纠正。 兰州希望房地产开发有限责任公司（以下简称“希望公司”）答辩称，一审法院认定答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第五条系对第四条的补充及约定房屋系按套销售与事实相符，并无不当。答辩人在签订合同时已经尽到了充分的提示义务。被答辩人上诉称按照一审法院的逻辑合同第四条也应当是一个选择性条款，双方选定了第一种计价方式计算并未选择按套销售的计价方式。被答辩人的观点属于偷换概念。按照合同约定，双方在签约前已约定“当事人已实地踏勘，双方约定按套销售计价不再调整差价”。合同第四条的“房屋单价”仅是为了说明该套房屋按套销售总价的计算方式，该计算方式符合别墅类商品房销售计价的商业惯例，房屋每平方米的单价仅系为满足房地产管理部门对合同备案的需要而列，且该单价系根据房地产管理部门预测绘面积、双方已达成合意的房屋总价款反算得出，并非确定房屋销售总价的依据。因此被答辩人认为房屋是按照建筑面积销售与事实及双方约定不符。 被答辩人与答辩人签订的合同第五条系对第四条的补充，并不存在歧义。合同第五条第五款约定:“商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式处理:“珺墅为现房销售，签约前当事人已实地踏勘，双方确认按套销售计价，不再调整差价”部分。作为本合同的实质性条款不仅加黑加粗还使用下划线进行着重的提醒，是双方充分商议后所确认的条款。除此之外案涉合同第五条第一款约定:根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。第二款又约定:当事人选择按套计价的不适用本条约定。以此可知第二款系对第一款的限制条款，两款之间应为递进关系，而非选择关系，当事人选择第二款时已排除第一款的适用。因此缔约双方已明确约定了按套计价并不在调整差价作为面积确认及面积差异处理的依据，这是合同双方对自己权利义务的处分，一审法院认定并无不当。 案涉房屋并非按建筑面积销售，而是按套销售，双方在合同中已有明确约定。尽管涉案商品房买卖合同第三条约定了涉案房屋面积，第四条“计价方式与价款”中约定了面积单价。但第三条、第四条如此约定是因为兰州市房管局按照商品房销售管理办法第十八条规定:“按套计价的商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”，该规定明确要求按套计价的商品房买卖合同中应当注明房屋面积，故涉案合同中注明房屋面积并不代表按面积计价，合同中出现的面积单价不是双方约定的计价方式，而是根据合同总价反向推算生成的单价，仅起到按照前述法律规定实施合同网签作用时的辅助性说明作用。此外合同第五条也明确约定:“当事人已实地踏勘双方约定按套销售计价不再调整差价”。足以证明双方已就房屋按套销售达成合意。 被答辩人认为合同为格式合同，不应对其产生约束力没有法律依据。格式条款是一方制定合同、未与对方协商、事先拟定的条款。合同第五条的约定着重于“珺墅”为现房销售，签约前被答辩人已实地踏勘，双方确按套销售计价不再调整差价”，该条款已经加横线提醒被答辩人，也无证据证明签订合同时被欺诈和受胁迫。被答辩人作为法人在签订涉及商品房买卖标的额巨大的合同时本就保持了审慎态度，况且案涉争议条款均加粗加黑，答辩人的工作人员在销售时也明确提示案涉别墅为按套计价。此外答辩人所属别墅共计170余套，已几乎全部售出，每套别墅均是按套销售，被答辩人对此也是明知的。故该约定显然系双方真实意思表示，被答辩人对此明确知晓后方于合同上签字予以认可，双方对案涉合同的总价款及计价方式及后续处理一事权利义务清晰，不存在格式条款情形。故被答辩人主张合同不应对其产生约束力没有法律依据。 东源公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告返还原告所购商品房屋套内建筑面积实际小于合同约定套内建筑面积面积误差比在3％以内部分房价款253145.73元，退还套内建筑面积误差比在3％以外部分房价款的两倍1420991.37元，共计1674137.1元；2、请求法院依法判令被告支付原告利息148441.89元（自2017年9月30日起至2021年9月30日止，LPR：3.85%，以套内误差面积价款963641.42元为基数）以及至房款全部退还之日止的利息；3、请求法院依法判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明事实：2017年8月1日，东源公司（房屋购买方）、希望公司（房屋出卖方）签订编号为ＧＦ-2000-0171号《商品房买卖合同》（合同编号：2017预65738），约定东源公司购买希望公司开发的位于兰州市城关区××幢××**××号房，该商品房合同约定建筑面积317.44平方米，其中套内建筑面积295.89平方米。合同第四条约定计价方式与价款当事人可以选择三种计价方式，分别是：按照建筑面积计价、按套内面积计价、按套（**）计价，当事人约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米28518.00元，总金额9052757元；第五条约定面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异化处理；当事人选择按套计价的，不适用本条约定；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理：1、双方自行约定：珺墅为现房销售，签约前当事人已实地踏勘，双方确认按套销售计价，不再调整差价。合同签订后，东源公司依约支付了购房款，希望公司依约向东源公司交付了案涉房屋。2021年8月4日，东源公司就案涉房屋办理了产权证号为甘（2021）兰州市不动产权第0××8号的不动产权利证，证载权利人为甘肃东源建筑安装工程有限公司，房屋建筑面积302.31平方米，房屋专有建筑面积262.09平方米，房屋分摊建筑面积40.22平方米。东源公司认为案涉房屋证载面积与合同约定面积差距过大，遂诉至一审法院，要求处理。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系出于双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。东源公司主张该合同第五条关于“面积确认及面积差异处理”的约定为格式条款，限制并排除了东源公司及购房人的权利，且与合同第四条相矛盾，应作出对希望公司（出卖人）不利的解释，认定该条款无效，对此不予支持，因为《商品房买卖合同》中第五条约定“……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：珺墅为现房销售，签约前当事人已实地踏勘，双方确认按套销售计价，不再调整差价；……”，对于双方选择的第1种处理方式，合同中以下划线的方式做出提示，证明被告已经尽到合理提示义务，且合同第五条是可选择性的条款，对于面积差异的处理并非只有一种方式，因此并未限制、排除原告的权利，该条款有效。双方应当依据合同约定履行合同。 关于东源公司主张合同第五条关于“面积确认及面积差异处理”的约定为格式条款,格式条款是一方制定合同未与对方协商、事先拟定的条款，格式条款需要符合法律、法规的规定，并且需要提醒对方注意。一方以欺诈、胁迫手段订立的格式条款，损害国家利益的、违反法律、法规中的强制性规定的、造成人身损害可以免责的条款，这些格式条款都是无效的。双方签订的《商品房买卖合同》关于第五条的约定，着重于“珺墅为现房销售，签约前被答辩人已实地踏勘，双方确按套销售价计价，不再调整差价”条款加横线提醒，东源公司也无证据证明其签订合同时系被欺诈和受胁迫，故东源公司的主张该格式条款无效，证据不足，不予支持。关于东源公司称该条款与第四条矛盾的主张，合同第四条规定双方按照建筑面积计算，该商品房单价为28518.00元，总金额9052757元。第五条规定当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。可见第五条系对第四条的补充及约定，并非矛盾，涉案房屋按套计价和销售，并不等于每套房屋房价均是一样、整额、无零头，按套计价，每套房屋价格的确认系东源公司根据房屋的位置、楼层、面积等具体因素而确认价格，故东源公司的主张，不予支持。关于东源公司请求判令希望公司支付利息的诉讼请求，因东源公司并未提出相应的事实与法律依据，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百二十五条第一款之规定，判决：驳回东源公司的全部诉讼请求。案件受理费10602元（已减半），由东源公司承担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。依据已质证证据及审理笔录，一审法院查明基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，东源公司与希望公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，应当受法律保护。 双方签订《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理明确约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：珺墅为现房销售，签约前当事人已实地踏勘，双方确认按套销售计价，不再调整差价；……”。上诉人东源公司签订商品房买卖合同时案涉房屋为现房，根据双方约定，买受人在购买房屋时已实地踏勘，对房屋现状、面积应当知晓。双方约定案涉房屋按整套出售，且约定产权登记面积与合同约定面积发生差异时不再调整差价，双方应当按合同约定享有权利、履行义务。合同第四条仅对房屋价款及计算方式进行了约定，对房屋面积差异的处理方式并未约定，合同第四条与第五条并不矛盾，本院对东源公司主张合同前后表述矛盾、逻辑混乱不予采信。 关于上诉人主张合同第五条“双方自行约定”为格式条款的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。案涉合同的第五条“双方自行约定”为可选择性条款，结合《商品房买卖合同》前后文，双方对合同标的物方位、名称、价款、付款方式等关键信息均标注了下划线，同样，合同第五条“双方自行约定”亦以下划线注明，做出了提示，证明双方当事人关于面积差异处理的约定进行了协商，希望公司已经尽到合理提示义务。该条款并未免除出卖方责任、未加重买受人责任、未排除买受人主要权利。故对上诉人主张第五条“双方自行约定”属格式条款本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，应当予以维持。上诉人东源公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21204元，由甘肃东源建筑安装工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　石　浩 审判员　*** 审判员　*** 二〇二三年五月四日 书记员　***