武汉北方新创环保科技发展有限公司与武汉鑫荣强汽车服务有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院 民事判决书 （2017）鄂0192民初5302号 原告：武汉北方新创环保科技发展有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区佛祖岭一路16号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖北驰纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北驰纵律师事务所律师。 被告：武汉鑫荣强汽车服务有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区流芳佛祖岭一路16号综合厂房。 法定代表人：***，该公司总经理。 被告：***，男，1968年10月16日出生，汉族，户籍地武汉市洪山区，现住武汉， 原告武汉北方新创环保科技发展有限公司（以下简称武汉北方新创公司）诉被告武汉鑫荣强汽车服务有限公司（以下简称武汉鑫荣强公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告武汉北方新创公司的委托诉讼代理人***，被告武汉鑫荣强公司的法定代表人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武汉北方新创公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除武汉北方新创公司与武汉鑫荣强公司之间的《厂房出租合同》及《厂房出租合同补充协议》；2、判令武汉鑫荣强公司、***支付厂房租金850316元（租金计算至2017年7月15日），依照合同约定支付自2016年9月15日至2017年7月15日产生的滞纳金912000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自立案之日起至付清该款项之日止的利息；3、本案的诉讼费用由武汉鑫荣强公司、***承担。事实与理由：2015年1月15日武汉北方新创公司与武汉鑫荣强公司签订厂房出租合同，约定武汉北方新创公司将位于武汉东湖新技术开发区佛祖岭一路16号的建筑面积3100平方米、厂前空地面积1200平方米的第五跨厂房出租给武汉鑫荣强公司使用。2016年9月14日武汉北方新创公司再次与武汉鑫荣强公司签订厂房出租合同，并通过《厂房出租合同补充协议》明确武汉鑫荣强公司同意继续履行于2015年1月15日签订的原租赁合同约定的所有条款。合同约定厂房租期为两年（自2016年3月15日至2018年3月15日），租金为每月77800元，***作为武汉鑫荣强公司的法定代表人均在合同上签字。但武汉鑫荣强公司、***在第二次签订租赁合同后实际仅支付了五个多月的租金，武汉北方新创公司多次催讨租金，武汉鑫荣强公司、***均搪塞拒绝。2017年1月3日，武汉鑫荣强公司、***向、出具欠条，写明“如未能按约定支付此笔厂房租金，武汉鑫荣强汽车服务有限公司法人***将承担一切后果”，表明***承诺对此债务承担赔偿责任。武汉鑫荣强公司、***拖欠租金使武汉北方新创公司遭受经济损失，故起诉，提出上述请求。 武汉鑫荣强公司、被告***辩称：1、由于***与武汉鑫荣强公司其他股东的诉讼正在法院审理尚未审结，债权债务权属尚不明晰，需等待债权明确之后再行处理与武汉北方新创公司之间的债务事项，确定债务款项支付方。2、对武汉北方新创公司所诉请的租金金额有异议，2017年1月武汉鑫荣强公司的厂房关停，在此时间之后的租金不应由武汉鑫荣强公司支付。武汉北方新创公司代为收取的一部分车辆的维修费和一些其他费用，应按照约定冲抵欠付的房屋租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年9月14日，武汉北方新创公司与武汉鑫荣强公司签订一份《厂房出租合同》，约定武汉北方新创公司将位于武汉东湖新技术开发区佛祖岭一路16号的租赁物（租赁物建筑面积经合同双方认可确定为3100平方米，厂前空地为1200平方米）出租给武汉鑫荣强公司使用，本租赁物内第5跨厂房包租给武汉鑫荣强公司使用，厂房功能为汽车维修服务。合同第二条约定：厂房租赁期为两年，自2016年3月15日起至2018年3月15日止，合计每月租金为77800元，从第（2016年）开始租金单价（含第5跨厂房和空地）每年在上年的基础上按5%的比例递增。合同签订2日内承租方支付保证金50000元，乙方（即武汉鑫荣强公司）支付一年租金。逾期不支付租金，应向出租方支付逾期付款违约金，违约金为：3000元/天。如逾期15天，则出租方有权解除合同，保证金不退，有权留置承租方公司租赁物内的财物，并发出解除合同的书面通知通知乙方。双方约定该合同有效期至2018年3月15日。 同日，武汉北方新创公司与武汉鑫荣强公司签订《厂房出租合同补充协议》，明确因公司名称变更、法人变更，武汉鑫荣强公司同意继续履行原“武汉鑫隆强汽车服务有限公司”于2015年1月15日签订的厂房出租合同里所有未尽责任。鑫隆强汽车服务有限公司在2015年和2016年均存在房租延期滞纳情况，一次滞后45天，一次滞后30天，共计75天。根据该补充协议，武汉北方新创公司确认武汉鑫荣强公司作为承租方已支付合同保证金5万元。 上述协议签订后，武汉鑫荣强公司继续使用案涉厂房，但未按约支付租金。2017年1月3日武汉鑫荣强公司向武汉北方新创公司出具欠条一份，欠条载明：“武汉鑫荣强汽车服务有限公司法人***欠北方新创半年厂房租金，日期为2016年9月15日至2017年3月15日，厂房租金数额按双方合同约定，此欠款我***定于2017年1月6日支付到北方新创环保科技发展有限公司，如未能按约定支付此笔厂房租金，武汉鑫荣强汽车服务有限公司法人***将承担一切后果。特立此据。”落款处欠款人为被告武汉鑫荣强公司，被告***作为法人签字，并盖有公司公章。欠条出具时，武汉鑫荣强公司因公司内部股权争议，处于停业状态，但留有部分维修设备及待修车辆于案涉租赁厂房中。 2017年1月12日，武汉北方新创公司向武汉鑫荣强公司发出一份工作联系函，内容为：根据我司与贵司签订的厂房租赁合同，截止2017年1月12日，贵司已拖欠房租153天。我司多次向贵司催缴，贵司均以各种理由拒不支付，直至今日均未能履行贵司承诺过的付款期限内支付房租。根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》条款约定，按每天3000元收取滞纳金，贵司现已产生459000元滞纳金。下半年前四个月（2016年9月15日至2017年1月15日）应付房租339840元，按我司与贵司签订合同条款内容，贵司合计拖欠我司房租费用798840元整。鉴于贵我双方友好合作关系，请贵司于2017年1月15日前缴付房租及滞纳金。若逾期仍不缴付，我司将采取相应的措施维护自身的合法权利。被告***作出回复：“收到该工作函，确认以上内容，尽快拿出处理方案，尽快在三个工作日完成。”但仍未支付。 2017年5月10日，***出具一份委托书，委托书载明：“现委托北方新创环保科技有限公司处理武汉鑫荣强汽车服务有限公司的费（废）件处理。（无偿处理）不产生任何费用。” 2017年8月4日，武汉北方新创公司出具一份代收款证明，载明：“因鑫荣强汽修公司欠我司房租费壹佰柒拾多万元。现无法联系到鑫荣强汽修公司负责人***，今车主要求提走维修车辆鄂Ａ×××××、鄂Ａ×××××，由我司代收车辆维修费用。其中鄂Ａ×××××维修费66660元，鄂Ａ×××××维修费70542元，合计137202元。”所涉车辆车主签字并捺有手印，武汉北方新创公司盖有公司综合管理部印章。 本院认为：武汉北方新创公司与武汉鑫荣强公司签订《厂房出租合同》及《厂房出租合同补充协议》均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。在履约过程中，武汉鑫荣强公司因内部股权争议，未正常经营，导致拖欠武汉北方新创公司租金未付，武汉鑫荣强公司的内部股权争议与武汉北方新创公司没有关联性，武汉鑫荣强公司辩称待股权争议处理完毕后再支付租金的意见，缺乏合同依据，不予支持。武汉鑫荣强公司拖欠租金已构成违约，应承担违约责任。鉴于《厂房出租合同》及《厂房出租合同补充协议》约定履行期限已届满，武汉北方新创公司要求解除合同的请求，不予支持。 关于双方争议的租金及违约金，根据***于2017年1月3日出具的欠条，武汉鑫荣强公司欠付的租金为2016年9月15日至2017年3月15日，根据合同约定，2016年的租金标准为81690元/月（77800元+77800元×5%），2017年的租金标准为85774.5元/月（81690元+81690元×5%），租金数额为500351元（81690元×3.5月+85774.5元×2.5月）。该欠条由***、武汉鑫荣强公司出具，***虽然不是合同相对方，但承诺支付租金及承担一切责任，表示其愿意与鑫荣强公司共同承担合同义务，系当事人对民事权利的处分，故租金及违约金应由***与金荣强公司共同支付。鑫荣强公司代收的修车费，应从租金中予以扣减。 关于租金止付时间，2017年3月16日至2017年7月15日，武汉鑫荣强公司虽未实际经营，但租赁合同未经法定程序予以解除，且留置设备存放在案涉厂房，武汉鑫荣强公司仍应根据实际情况支付相应租金。在2017年5月10日***出具委托书，委托武汉北方新创公司处理存在放案涉厂房的设备时，即以实际行动表示不再履行合同，并将留置设备的处分权委托给武汉北方新创公司进行处分，武汉北方新创公司亦实际收取本应由武汉鑫荣强公司收取的车辆维修费用，从2017年5月10日后，武汉北方新创公司不应再收取武汉鑫荣强公司租金。经核算，2017年3月16至2017年5月10日期间租金为160112元（85774.5÷30天×56天）。 关于违约金的数额，合同约定的违约金标准3000元/日已超出日租金标准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，明显过高，武汉鑫荣强公司要求调整违约金标准的请求，应予准许。在合同已约定保证金不予退还的情况下，本院酌定违约金按欠付租金的20%计算。 综上所述，武汉北方新创公司请求合理的部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下： 一、武汉鑫荣强汽车服务有限公司、***于本判决生效之日起十日内支付武汉北方新创环保科技发展有限公司租金523261元； 二、武汉鑫荣强汽车服务有限公司、***于本判决生效之日起十日内支付武汉北方新创环保科技发展有限公司违约金104652元； 三、驳回武汉北方新创环保科技发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20662元，由武汉北方新创环保科技发展有限公司负担13300元，武汉鑫荣强汽车服务有限公司、***负担7362元（该款武汉北方新创环保科技发展有限公司已预交，武汉鑫荣强汽车服务有限公司、***于本判决生效之日起十日内支付给武汉北方新创环保科技发展有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行:农行武汉民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一八年十二月十日 法官助理*** 书记员***