某某建筑工程有限公司与湖北某某房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2025）鄂01民终6110号 上诉人（原审原告）：某某建筑工程有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南金州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖北某某房地产开发有限责任公司，住所地湖北省武汉市江汉区、商业服务业设施、绿地项目（融创玖玺臺）第9、9-1幢／单元2层220号。 法定代表人：刘某。 委托诉讼代理人：万某。 原审第三人：某某（武汉）有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区。 法定代表人：***。 上诉人某某建筑工程有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人湖北某某房地产开发有限责任公司（以下简称某乙公司）及原审第三人某某（武汉）有限公司（以下简称融某丁公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2024）鄂0103民初15744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 某甲公司的上诉请求：1．请求依法撤销（2024）鄂0103民初15744号民事判决书第三项，改判某甲公司在45939001.45元工程款范围内对其承建的武汉融创美林公馆项目二期建筑安装总承包工程折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；2．请求判令本案二审案件受理费由某乙公司承担。事实和理由：一审法院认定某甲公司在和某乙公司签订《工抵房协议》时未主张优先受偿权，故某甲公司主张的对除6737999.97元质保金外的工程款享有优先受偿权的请求已超过法定的十八个月除斥期间，某甲公司认为该认定存在法律适用错误。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。某甲公司与某乙公司签订《工抵房协议》本质上是通过协商折价抵偿的方式实现建设工程价款优先受偿权，符合《中华人民共和国民法典》规定的行使优先受偿权的方式。某甲公司与某乙公司于2022年1月7日左右完成最终结算，签订两份《工抵房协议》时间分别为2022年5月1日和2022年5月11日，均在法定的十八个月的建设工程价款优先受偿权行使期限内。《工抵房协议》因某乙公司原因解除，某甲公司有权继续主张工程款债权及相应的建设工程价款优先受偿权。一审法院判决某甲公司承担《工抵房协议》解除的不利法律后果，显失公平。案涉建设工程经竣工验收合格，且性质亦不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程。因此，某甲公司的建设工程价款优先受偿权成立，一审法院认定某甲公司超过法定期限行使优先受偿权的结论是错误的。由于双方就案涉项目的结算签订了工抵房协议，约定部分项目结算款，以抵房的方式进行结算。所以建设工程价款优先受偿权的起始日期，不应当仍然按照原施工合同约定的应付款之日进行计算。正是由于某乙公司与融某丁公司未按照工抵房协议履约，导致双方结算无法按照预定的抵房形式进行。由于某乙公司的违约行为。某甲公司不得不转而继续按照原施工合同主张工程款权利，发包人应当给付建设工程价款之日，应该从某甲公司请求，解除工抵房协议之日起算，故某甲公司未超过法定期限行使优先受偿权。 某乙公司答辩称：一审判决适用法律正确。第一，某甲公司主张的优先受偿权已超过法定的除斥期间。第二，案涉项目已经竣备并交付，并非在建工程，不适宜折价拍卖，某甲公司不享有优先受偿权的条件。综上，请求驳回某甲公司的上诉请求。某乙公司虽然对一审判决的金额有异议的，但是没有上诉。 融某丁公司未答辩。 某甲公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令某乙公司向某甲公司支付工程款45944354.45元，并支付逾期付款利息3640254.60元，其中，利息以45173642元为基数，自2022年5月11日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2024年8月1日为3634219.49元；利息以770712.45元为基数，自2024年5月11日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2024年8月1日为6035．11元；2.判令某甲公司在45944354.45元工程款的范围内对承建的案涉工程折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3．判令本案全部诉讼费由某乙公司承担（以上暂计49584609.05元）。 一审法院认定事实，2018年11月，发包人某乙公司（甲方）与承包人某甲公司（乙方）签订了《武汉融创美林公馆项目二期建筑安装总承包工程施工合同》，约定发包人将美林公馆项目二期建筑安装总承包工程委托承包人实施，结算完成后支付至结算总价的97%，预留结算额的3%作为保修金。嗣后，双方先后签订四份《补充协议》。案涉工程于2021年12月10日完工并验收合格，后双方签订《工程（供销）结算单》，载明结算金额为224599999.06元，应扣款1238669.87元，已付款175566917.52元，质保金6737999.97元，质保期为工程竣工验收合格后满六个月之日起算，质保期两年，即2022年5月10日至2024年5月10日。 2022年5月1日，某乙公司与某甲公司及融某丁公司签订三方《工抵房协议》，约定某乙公司以融某丁公司名下位于融汇广场21层第2101号至2109号共9套房屋抵偿案涉项目结算欠款37873642元（其中包含以电子商业承兑汇票形式支付的工程款170万元）。同年5月11日，某乙公司与某甲公司及融某丁公司、成都某某投资有限公司（以下简称某某公司）签订四方《工抵房协议》，约定某乙公司以融某丁公司名下位于融汇广场22层第2201号至2208号共8套房屋抵偿案涉项目结算欠款730万元（其中包含以电子商业承兑汇票形式支付的工程款130万元）。同时，某乙公司与某甲公司及融某丁公司签订三方《债务转让协议》，约定某乙公司对某甲公司的37873642元工程款债务转让给融某丁公司承担。上述两份《工抵房协议》和《债务转让协议》均约定“若在2023年3月8日前因丙方（融某丁公司）原因未完成解除抵押手续（若有）或在2023年4月30日之前因丙方原因不具备办理网签备案、交付及办理不动产证条件的，乙方（某甲公司）有权选择解除本抵房协议以及与该抵房关联的房屋认购合同等相关所有合同”。 上述协议签订后，某甲公司与融某丁公司就融汇广场21层第2101号至2109号共9套房屋签订了《房屋认购合同》和《武汉市商品房买卖合同（预售）》。因用于抵债的17套房屋被抵押权人某某国际信托有限公司于2022年9月21日申请法院查封，某甲公司于2023年6月向北京金融法院提出执行异议，请求停止对案涉17套房屋的执行。北京金融法院经审查后于2023年7月18日作出（2023）京74执异612号执行裁定书，驳回某甲公司的异议请求。 2024年7月24日，某甲公司分别向某乙公司和融某丁公司发出《〈工抵房协议〉解除通知书》各两份，表示解除两份《工抵房协议》《债务转让协议》以及关联的《房屋认购合同》和《武汉市商品房买卖合同（预售）》，某乙公司应向某甲公司支付应付未付工程款。同年7月29日，某乙公司和融某丁公司收到上述解除通知。 一审法院另查明，某甲公司和某乙公司均认可，合同结算金额224599999.06元，已付款222590616.74元（含以房抵款协议如能实际履行时的45173642元），应扣款1238669.87元。对于剩余工程款，某甲公司主张770712.45元（224599999.06-222590616.74-1238669.87），即使按照双方2023年8月21日的《约谈记录》，某甲公司未退还幕墙单位保证金5万元、消防单位保证金2万元，支护单位未支付给某甲公司扣款64647元，两者冲抵后应从剩余工程款中再扣5353元（50000＋20000-64647）。某乙公司对某甲公司提交的《约谈记录》不认可，认为该记录签字不完整，其主张剩余工程款应为650712.45元（224599999.06-222590616.74-1238669.87-120000），扣减12万元的原因：一是某甲公司未退还幕墙单位保证金5万元、消防单位保证金2万元，某乙公司已代为支付给相关单位；二是2020年10月20日的洽谈记录表载明的某甲公司应支付给支护单位的赶工费5万元，某乙公司已代为支付。并提交了押金收据、退场结算表及工程结算单等证据。某甲公司质证认为，对应退还7万元保证金无异议，但对支付给支护单位的赶工费5万元有异议，该记录记载时间为2020年10月20日，双方已于2022年1月完成最终结算。 一审法院认为，某甲公司与某乙公司签订的《武汉融创美林公馆项目二期建筑安装总承包工程施工合同》以及某乙公司与某甲公司及融某丁公司签订《工抵房协议》《债务转让协议》，均系当事人真实意思的表示，协议内容未违反法律及行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，当事各方应按合同全面履行义务。 关于某甲公司要求某乙公司支付工程款及逾期付款利息的诉讼请求。一审法院认为，某甲公司完成了施工合同约定的义务，某乙公司采取签订《工抵房协议》的方式以融某丁公司的房屋抵偿所欠某甲公司的工程款，但抵债房屋因被法院查封等原因未完成解除抵押手续及不具备交付、办证条件，某甲公司有权依照《工抵房协议》约定解除抵房协议和相关联的房屋认购合同及债务转让协议等所有合同，某乙公司应向某甲公司支付以房所抵的工程款45173642元。对于剩余的未付工程款，尽管某乙公司认为某甲公司提交2023年8月21日《约谈记录》的签名不够完整，但记录中某乙公司代某甲公司退还幕墙单位保证金、消防单位保证金7万元无争议，且某乙公司并未提供相反证据反驳某甲公司的该项主张。为全面解决双方纠纷，减少诉累，支护单位未支付给某甲公司64647元的扣款应一并处理，两者冲抵后剩余工程款应再扣减5353元，故一审法院依法认定剩余未付工程款为765359.45元（770712.45-5353）。某乙公司辩称还应扣减2020年10月20日洽谈记录表中支付给支护单位的赶工费5万元，因双方此后于2022年1月已完成的最终结算，故某乙公司的该抗辩理由，不予采纳。综上，某乙公司应向某甲公司支付的工程款为45939001.45元（45173642＋765359.45）。因《工抵房协议》未能履行的责任在于某乙公司和融某丁公司，某乙公司系违约方，由此给某甲公司造成的损失应由其承担。因此，某甲公司要求某乙公司支付工程款并承担逾期付款利息的诉讼请求，予以部分支持。某乙公司辩称从合同解除之日计算逾期付款利息的抗辩理由，不予采纳。 关于某甲公司要求案涉工程款享有优先受偿权的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案中，合同约定“结算完成后支付至结算总价的97%，预留结算额的3%作为保修金”，某甲公司自认双方于2022年1月完成结算，且双方签订《工抵房协议》时也未主张优先受偿权，故其主张该款享有优先受偿权的请求已超过法定的除斥期间。但质保金6737999.97元的支付期限为2024年5月10日，故某甲公司主张该工程款享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，予以支持。某甲公司其他部分的主张，不予支持。 融某丁公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第八百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条的规定，判决：一、某乙公司于本判决生效之日起十日内向某甲公司支付工程款45939001.45元；二、某乙公司于本判决生效之日起十日内向某甲公司支付逾期付款利息（以45173642元为基数，自2022年5月11日起；以765359.45元为基数，自2024年5月11日起；均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至该款实际付清之日止）；三、某甲公司在6737999.97元工程款范围内对其承建的武汉融创美林公馆项目二期建筑安装总承包工程折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、驳回某甲公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费289723元，减半收取144862元，保全费5000元，合计149862元，由某甲公司负担16元（已付），某乙公司负担149846元。 二审期间，各方当事人未向本院提交二审新证据。 本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条之规定，本院对某甲公司的上诉请求与理由进行审查。 根据某甲公司的上诉请求与理由以及某乙公司的答辩意见，本案的争议焦点为某甲公司是否享有除保证金之外的剩余其他工程款的优先受偿权。本院评析如下： 某甲公司上诉主张某甲公司与某乙公司签订《工抵房协议》本质上是通过协商折价抵偿的方式实现建设工程价款优先受偿权，符合《中华人民共和国民法典》规定的行使优先受偿权的方式。本院认为，《工抵房协议》因某乙公司原因解除，某甲公司有权继续主张工程款债权及相应的建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条之规定，建设工程价款优先受偿权的行使期限为18个月，自发包人应当给付工程价款之日起算。本案中，双方于2022年1月完成最终结算，约定工程款支付至结算总价的97%。据此，除质保金外的工程款应付时间应认定为2022年1月结算完成之日。某甲公司于2024年7月主张权利，显已超过18个月法定除斥期间。因除斥期间为法定不变期间，不因双方协商变更履行方式或协议解除而中断或延长，《工抵房协议》仅约定以房抵债，未明确载明某甲公司主张优先受偿权的意思表示，某甲公司亦未在法定期间内通过协议折价或请求法院拍卖的方式实现权利，该协议不能视为优先受偿权的有效行使。现某甲公司主张以《工抵房协议》解除日（2024年7月）重新起算期限，缺乏法律依据，本院不予采纳在该协议解除后，某甲公司恢复主张原工程款债权，但优先权行使期限仍应从原应付工程款之日起算，其逾期主张已导致权利消灭。案涉质保金6737999.97元的支付期限为2024年5月10日，自发包人应当支付该款项之日起算18个月，某甲公司主张享有该款项的优先受偿权尚未超出法定期限，则一审法院支持该部分款项的优先受偿权，于法有据，本院予以确认并维持。某甲公司对除质保金外的工程款主张优先受偿权已超出法定除斥期间，其上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由某某建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费，列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月二十九日 法官助理*** 书记员*** 书记员***台