王某；中建某某工程有限公司；吉林某某房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

吉林省吉林市昌邑区人民法院 民事判决书 （2025）吉0202民初3447号 原告：王某，男，1964年12月4日出生，汉族，户籍地吉林省敦化市，现住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：范某某，吉林诚喆律师事务所律师。 被告：中建某某工程有限公司，住所北京市北京经济技术开发区。 法定代表人：李某某，董事长。 委托诉讼代理人：张某某，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：武某某，男，该公司职员。 第三人：吉林某某房地产开发有限公司，住所吉林省吉林市昌邑区。 法定代表人：刘某某，经理。 原告王某与被告中建某某工程有限公司（以下简称中建某某），第三人吉林某某房地产开发有限公司（以下简称某某地产）案外人执行异议纠纷一案，本院于2025年7月2日立案后，2025年8月11日依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告王某及其委托诉讼代理人范某某，被告中建某某的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼，第三人某某地产经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1.停止对坐落于吉林市昌邑区珲春北街某某室的执行，解除查封；2.确认王某为上述房屋所有权人；3.本案诉讼费由中建某某承担。事实与理由：中建某某于2024年1月23日依据（2023）吉0202民初5057号生效民事判决，申请执行某某地产5,785,591元及利息，昌邑法院于2024年4月12日作出（2024）吉0202执393号执行裁定，查封某某地产名下坐落于吉林市昌邑区珲春北街某某号，不动产权证书号：吉（2018）吉林市不动产权第XXX号。王某向昌邑法院提出执行异议，昌邑法院作出（2025）吉0202执异79号执行裁定，驳回王某的异议请求。某某地产因欠吉林市某某安装工程有限公司（以下简称某某公司）工程款，于2016年3月29日将某某地产开发建设的首创国际某某室以387,075元价格抵账给某某公司。某某公司因欠员工王某工资，于2016年7月16日将案涉房屋以同样价格抵账给王某。抵账协议真实有效，王某于2016年7月16日起占有使用案涉房屋至今，由于抵账时首创国际一期没有完全竣工，不具备办理房屋过户条件，后来由于某某公司欠某某地产发票，某某地产拒绝为王某办理更名过户，王某对案涉房屋没有办理更名过户没有过错。综上，请求人民法院支持王某的诉讼请求。 被告中建某某辩称，1.王某要求停止对案涉房屋执行并解除查封，缺乏事实及法律依据。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定:“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”异议人只有同时满足上述四个要件，其权利才能够排除强制执行。首先，王某与某某地产之间不存在债权债务关系，双方也未签订任何合法有效的抵债协议。王某所提交的顶账协议是某某地产与某某公司之间的顶账协议，民法典第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。某某地产与某某公司之间虽签署顶账协议，但并未办理不动产所有权变更登记，某某公司不享有房屋所有权，故其所出具的房产产权说明应属无效，王某无法据此主张案涉房屋的所有权。其次,王某未能提供证据证明抵债金额与抵债时该房屋的实际价值基本相当。王某并非案涉房产的所有权人，其在法院查封前系非法占有该不动产。再次，王某所提供的证据无法证明系非因其自身原因未办理不动产所有权转移登记。2.王某要求确认其为案涉房屋的所有权人,缺乏事实及法律依据。王某与某某地产之间不存在债权债务关系，双方也未签订任何合法有效的抵债协议，王某所提交的顶账协议是某创公司与某某公司之间的顶账协议，但某某公司并未办理不动产所有权变更登记，该公司不享有房屋所有权，当然无权再将房屋转让给王某，王某无权主张案涉房屋的所有权。综上，请求人民法院驳回王某的全部诉讼请求。 第三人某某地产未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状或答辩意见，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：本院于2023年8月30日作出（2023）吉0202民初5057号民事判决书，判决：一、某某地产于本判决生效之日起十日内向中建某某支付质保金5,785,591元，并支付逾期付款违约金，以5,785,591元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率，自2023年8月19日起至款付清时止；二、驳回中建某某的其他诉讼请求。该判决生效后，中建某某于2024年1月23日向本院申请强制执行，案号（2024）吉0202执393号。2024年4月12日，本院作出（2024）吉0202执393号执行裁定书，裁定：二、查封某某地产名下坐落于昌邑区珲春北街某某号，不动产权证书号：吉（2018）吉林市不动产权第XXX号，查封期限三年。 某某地产与某某公司签订《某某广场项目一期供热外网工程施工合同》，某某公司承包某某地产开发建设的某某广场一期供热外网施工工程。2016年3月29日，某某地产与某某公司签订抵账协议，约定：某某公司施工某某地产的某某广场一期供热外网工程，某某地产同意将所开发建设的某某广场小区XX号进行工程款抵付，建筑面积99.25平方米，抵账按3900元/平方米（按建筑面积）结算，抵账金额387,075元。某某公司按照审核后的已完进度办理相应的进度款顶账手续。 2016年7月6日，某某公司出具“房产产权说明”，载明：王某同志是我公司的员工。我公司从某某地产抵账过来的（某某广场小区XX号，有抵账协议为证）于2016年3月30日落户给王某同志。现某某广场小区XX号房屋产权为王某所有。因某某广场一期还没有完全竣工，所以抵账房还不能办理入户手续。2016年12月王某入住该房屋。 2018年1月2日，某某地产对某某广场小区某某号房屋进行初始登记，登记产权人某某地产，登记房屋坐落昌邑区珲春北街某某号。不动产权证书号吉（2018）吉林市不动产权第XXX号。 2020年7月28日，王某作为某某公司的代表与某某地产签订“吉林某某楼供热外网工程结算审计勘验报告”，审核意见：五、施工方申报工程款307,165元，由吉林造价咨询公司结算2,778,539元，扣减235,821元，已付工程款2,077,166元，并有一套抵房款393,393元，扣减由其他队伍代为施工费用18万元，合计已付款2,650,559元。 王某向本院提出案外人执行异议，要求停止对某某室的执行。本院于2025年4月27日作出（2025）吉0202执异79号执行裁定书，裁定驳回王某的异议请求。王某于2025年5月30日签收执行裁定，于2025年6月13日向本院提起诉讼。 认定上述事实的证据有：原告王某提供的顶账协议、房产产权说明、水费明细清单、供热费缴费凭证、物业费收据、燃气开户投保提示卡、气费专用收据、某某地产出具的关于某某广场某某室的情况说明、证人王某出庭证言、吉林某某楼供热外网过程结算审计勘验报告、某某广场项目一期供热外网工程施工合同及当事人的庭审陈述。以上证据，能够形成完整的证据链条，与待证事实间具有关联性，本院予以采信。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条的规定，判断能否支持案外人停止执行的请求，需认定案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”第十六条规定：“人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的’非因案外人自身原因’：（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；（四）已办理买卖合同网签备案；（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；（六）其他非因案外人自身原因的情形。”本案中，王某提供的证据能够形成完整的证据链条，证实某某地产与某某公司在履行双方签订的某某广场项目一期供热外网工程施工合同过程中，某某地产与某某公司签订顶账协议，某某地产以其开发建设的某某广场某某号房屋向某某公司抵顶工程款387,075元，该抵债行为系某某地产与某某公司的真实意思表示，且系基于真实的债权债务关系而发生的抵账行为。王某主张其作为某某公司的项目经理，因某某公司拖欠其工资，故以案涉房屋抵顶工资款387,075元，虽然王某未提供其与某某公司签订的书面抵债协议，但提供有某某公司出具的房产产权说明，且王某陈述的工作时间、工资标准、拖欠工资数额等与出庭证人的陈述及抵顶房屋的价款，基本能够相互认证，王某陈述的抵债过程也较为符合客观实际，综合本案证据分析，能够认定某某公司以案涉房屋向王某抵顶工资款387,075元的事实。顶账协议载明案涉房屋按照每平方米3,900元的价格予以抵债，该价格较为符合抵债当时的商品房销售市场价格，故该抵债金额具有价格合理性，与抵债时执行标的的实际价值基本相当。王某于2016年12月入住占用案涉房屋至今，系在本院查封之前基于抵债行为合法占有该房屋。因案涉房屋系某某公司与某某地产抵债而得，王某称其向某某地产主张过更名过户，但因某某公司拖欠某某地产建筑发票导致某某地产不予配合办理更名过户，庭后经本院向某某地产核实，王某陈述的情况属实，故本案属于非因王某自身原因导致未办理不动产所有权转移登记的情况。综上，王某对某某广场5#某某号房屋享有的权益能够排除法院的强制执行，王某要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求，应予支持。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第三条规定：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院判决不得执行该执行标的的，同时判决解除执行措施并写明相关查封、扣押、冻结裁定书案号。案外人可以持生效判决请求相关执行法院解除执行措施。”关于王某要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。 关于王某要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。因案涉房屋系王某从某某公司处抵账所得，王某自认因某某公司与某某地产尚未完成全部工程款的结算，某某公司拖欠某某地产建筑发票未予开具，故某某地产未配合办理产权变更。王某与某某地产之间不具备直接的房屋交易关系，现某某地产与某某公司之间的纠纷尚未处理完毕，如确认案涉房屋归王某所有，将影响某某地产与某某公司的结算工作，故不宜在本案中予以确认，对该部分诉讼请求，本院不予支持。 本案系因某某地产未履行生效民事判决确定的其应向中建某某履行的付款义务而引起的纠纷，故诉讼费用应由某某地产负担。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第三条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、不得执行吉林某某房地产开发有限公司名下坐落于吉林市昌邑区珲春北街某某，不动产权证书号吉（2018）吉林市不动产权第XXX号房屋； 二、解除吉林市昌邑区人民法院于2024年4月12日作出（2024）吉0202执393号执行裁定书中对于坐落于昌邑区珲春北街某某号，不动产权证书号吉（2018）吉林市不动产权第XXX号房屋的执行措施； 三、驳回王某的其他诉讼请求。 案件受理费7,106元，由吉林某某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向吉林省吉林市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决书生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二五年八月二十六日 书记员***