内蒙古华亿建筑工程有限公司、内蒙古筠泰君安房地产开发有限公司等民事执行异议执行裁定书

呼和浩特市赛罕区人民法院 执行裁定书 (2024)内0105执异211号 案外人：韩某1，女，汉族，2007年3月7日出生，住内蒙古自治区鄂多斯市东胜区。 法定代理人：韩某2，男，汉族，1982年11月16日出生，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。 申请执行人：内蒙古华亿建筑工程有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区世纪六路万锦花语岸小区商业东三层305号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，内蒙古元律师事务所律师。 被执行人：内蒙古筠泰君安房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区腾飞路亿利傲东国际会所。 法定代表人：***，该公司执行董事。 本院在执行申请执行人内蒙古华亿建筑工程有限公司（以下简称华亿公司）与被执行人内蒙古筠泰君安房地产开发有限公司（以下简称筠泰君安公司）财产保全［案号：（2024）内0105执保1号］一案中，案外人韩某1请求依法中止对位于呼和浩特市赛罕区××号楼××单元××室房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 韩某1称，贵院2024年1月3日在执行（2023）内0105民初17097号民事裁定书过程中，查封了内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区××号楼××单元××室房屋，该房屋属于案外人所有，特提出异议。事实理由如下：2023年9月4日案外人韩某1以及其监护人韩某2与被执行人筠泰君安公司通过签署《商品房买卖合同》，购买了被执行人筠泰君安公司开发的呼和浩特市赛罕区××号楼××单元××室房屋，该房屋面积142.01平米,总价1718321元,车位价款135000元，同日被执行人筠泰君安公司向案外人出具了结清上述款项的收据，并向案外人交付了房屋，之后案外人装修完毕入住至今。但近日案外人办理网签备案手续时，被执行人筠泰君安公司的工作人突然告知案外人购买的上述房屋被贵院查封，案外人认为该房屋已由案外人与被执行人筠泰君安公司签订了商品房买卖合同并支付全款并实际占有使用至今，且该房屋也是案外人以及监护人在呼和浩特市居住的唯一住房，那么根据《执行异议复议规定》第29条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，案外人提出排除执行的理由符合法律规定排除执行的情形，恳请贵院依法解除对内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区××号楼××单元××室房屋的查封，保障案外人的合法财产权。 华亿公司称，一、被答辩人不符合《执行异议复议规定》第29条第一项规定被答辩人提交的被执行人筠泰君安公司购房款收据显示，被答辩人交款方式为顶账。故被答辩人与被执行人筠泰君安公司签订的商品房买卖合同实际目的是消灭被答辩人的债权，而非单纯的房屋买卖，不能体现买卖房屋的真实意思表示。根据（2022）最高法民申104号民事裁定书观点:“通过以物抵债方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。房屋买卖合同作为以物抵债实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围”。在本案中，在被答辩人完成房屋变更登记之前，其以房抵债协议不能形成优于其他债权的利益。而且以房抵债协议破坏了债权平等受偿的原则。另外，根据实践经验，以物抵债协议存在严重的道德风险，如当事人恶意串通，故意签订以物抵债协议以逃避人民法院对标的物的保全和执行。因此，本案的《商品房买卖合同》即以物抵债协议不符合《执行异议和复议规定》29条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的构成要件，本案中被答辩人不能享有物权期待权，也不能因此阻却答辩人保全房屋。二、被答辩人提交的证据无法证明其符合《执行异议复议规定》第29条第二项规定，最高人民法院在（2021）最高法民终604号案件中明确指出:“《执行异议和复议规定》第二十九条规定是基于对‘消费者生存权’优先保护所作的例外规定，故对该条第二项关于‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’的情形中的‘买受人名下’应当做宽泛的理解，将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。”被答辩人韩某1系未成年人，之前应该与其父母居住，个人并非处于居住目的购房。购房款也非由其自己支付，故在该房屋未办理产权登记情况下，该房屋应认定系韩某1及其父母购买，所以在认定唯一住房时应考虑韩某1及其父母是否有其他居住房屋。而被答辩人仅提供了韩某1本人以及其父亲韩某2的不动产登记信息，韩某1母亲的不动产登记信息尚未提供。因此，被答辩人提交的证据无法证明其符合《执行异议复议规定》第29条第二项规定，应承担不利后果。三、被答辩人提交的证据无法证明其符合《执行异议复议规定》第29条第三项规定，被答辩人提交的被执行人筠泰君安公司购房款收据显示，被答辩人交款方式为顶账，其提交的还款协议书的合同主体也非韩某1及韩某2。故被答辩人提交的证据无法证明其与筠泰君安公司之间具有真实、合法的债权债务关系，也无法证明债务具体金额、期限等问题。因此，被答辩人提交的证据无法证明其符合《执行异议复议规定》第29条第三项规定。四、被答辩人提交的证据无法证明其符合《执行异议复议规定》第28条规定的条件《执行异议复议规定》第28条第四项规定：“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被答辩人于2023年9月4日签订房屋买卖合同，但一直未办理网签备案手续。说明其怠于行使权利，自身具有过错。综上所述，本案被答辩人不满足《执行异议和复议规定》第29条及28条排除执行的规定。其请求贵院中止对案涉房屋查封的请求不应得到支持。 本院查明，申请执行人华亿公司与被执行人筠泰君安公司财产保全一案，本院于2024年1月3日作出（2023）内0105民初17097号民事裁定，裁定：冻结被申请人内蒙古筠泰君安房地产开发有限公司银行账户存款********.00元或查封、冻结其相当于20644000.00元的财产。同日，本院对该保全案件立案，执行案号为（2024）内0105执保1号。2024年1月4日，本院向呼和浩特市产权交易中心送达（2023）内0105民初17097号民事裁定及（2024）内0105执保1号协助执行通知书，请其协助：一、查封筠泰君安公司位于呼和浩特市赛罕区呼伦贝尔××路××号楼××单元××号楼××单元××单元××号楼××单元××号××房屋；二、查封期限为三年，自2024年1月4日至2027年1月3日止。同日，呼和浩特市产权交易中心在本院送达回证备注：预查封筠泰君安公司（赛罕区呼伦贝尔南路亿利生态城东区1号楼2单元201、2号楼1单元404、3号楼2单元1301号）（轮候预查封1号楼2单元1804、2号楼2单元1804）共5户。 另查明，2023年9月4日，买受人韩某1与出卖人筠泰君安公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为亿利生态城东区××号楼××单元××号房屋，房屋用途住宅，建筑面积142.01平方米，每平米12100元，总金额1718321元整。付款方式为分期付款，即买受人应当在2023年10月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币20000元，应当于2023年8月30日前支付。 2023年9月4日，筠泰君安公司出具《专用收据》两份，第一份载明：摘要为楼款，交款方式为票据（顶账），金额为1718321元；第二份载明：摘要为车位款，交款方式为票据（顶账），金额为135000元。两份收据的客户名称均为韩某1，房间信息均为呼和浩特市亿利生态城XXXXXXX。 2024年2月19日，呼和浩特市不动产登记中心出具两份《无房产登记证明》，载明：经查询，韩某1、韩某2无房屋登记记录。 再查明，2021年3月9日，甲方（债权人）内蒙古圣龙水利水电工程有限公司与乙方（债务人）亿利资源集团有限公司签订了《还款协议书》，约定：一、应还债务款项的确认：1、乙方受让杭锦旗农业综合开发办公室（政府部门）欠付甲方债务款项合计2800000元。2、杭锦旗农业综合开发办公室（政府部门）将该上述债务款项支付至乙方指定账户之日，视为上述债务款项的确权日。二、还款方式：甲方同意乙方以现金与房产搭配方式偿还上述债务，其中以现金兑付金额为273658元；房产抵顶偿还债务金额为2526342元……四、房屋抵顶部分债务的偿还：1、乙方提供的抵账房屋为乙方管理企业名下的房屋资产（具体房产信息：（1）、呼市亿利生态城1-2-201洋房，面积142.01，单价12100，总价1717321）；（2）、呼市亿利生态城车位2个，单价135000，总价270000；（3）、集宁生态城XXXXX住宅，面积108.59，单价4955，总价538021，以上合计2526342）……等。 本院认为，本案的争议焦点为案外人韩某1是否享有足以排除执行的民事权益。根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案，根据案外人提交的协议书、收据可知，案涉房屋系以物抵债方式取得，且案外人提交的还款协议书中约定双方主体并非韩某1或法定代理人韩某2，该证据无法证明的其与筠泰君安公司之间存在真实、合法的债权债务关系。案外人的异议请求不符合上述排除执行的法定构成要件，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人韩某1的异议请求。 如不服本裁定，当事人、案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年六月二十四日 书记员***