甘肃华澳铁路综合工程有限公司、朱某租赁合同纠纷民事一审民事判决书

宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院 民事判决书 （2022）宁0502民初4349号 原告：甘肃华澳铁路综合工程有限公司，所住地：甘肃省兰州市城关区铁路新村东街661号。 法定代表人：于某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，宁夏石嘴山市人，大学文化，住甘肃省兰州市，代理权限为特别授权。 被告：朱某，宁夏中卫市人，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。 原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司诉被告朱某租赁合同纠纷一案，本院于2022年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司的委托诉讼代理人张某、被告朱某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告腾退承租房屋（宁夏中卫市××街），并支付违约金29166.6元（2021年8月1日起至实际腾退之日，暂计至2022年5月31日）；2．本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告自2020年开始实际使用原告宁夏中卫市××街处营业房。双方于2021年6月28日补签房屋租赁合同，约定租赁期限自2020年5月1日起至2021年7月31日止，房租每月1458.33元，同时约定逾期腾退房屋的，每逾期一日应向原告支付原日租金2倍作为违约金。合同到期后，被告未按约定腾退房屋，被告未按约定腾退房屋的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉至法院。 被告辩称，一、被告房屋租赁期间并不存在违约行为，原告以日租金2倍向被告主张违约金29166.6元显失公平违反公平公正原则，不应当予以支持。 结合案件事实，原被告于2021年6月28日补签房屋租赁合同属实。租赁期限自2020年5月1日起至2021年7月31日止，每月租金为1458.33元。被告使用租赁房屋期间，原告多次以房屋进行拆迁整改等告知被告无法进行租赁，但原告始终未明确告知具体拆迁日期及撤离时间，均以各项方式变相的解除合同、终止租赁事宜。时至今日，原告告知的房屋均未进行拆迁，导致在被告接到拆迁通知时多次低价处理货物造成几万元损失。原告的违约行为也给被告造成较大损失。在此期间，原告告知招标相关事宜，但均未明确告知具体招标日期发布中标条件，选取第三方招标而变相的胁迫被告腾退房屋的事实，综合说明在合同到期后，原告与被告已形成不定期房屋租赁关系后，原告存在严重违约行为并非本案被告违约。同时租赁合同到期后，原告与被告可以参照原房屋租赁费标准计算房屋租赁费，而不能采用原合同违约责任条款而双倍计算违约金29166.6元，更无法律依据。针对原告提供的原租赁合同是利用自身优势和法律优势而与被告订立以日租金2倍计算腾退房屋违约责任条款，属于违反法律公平公正的原则，且超过了原告实际损失，不应当予以支持原告的违约金29166.6元的请求。 二、结合本案中原告给被告造成损失，原告应当以不定期房屋租赁关系按照诉状中确定的租赁期限计算房屋租金，而并非腾退房屋违约金。结合本案，原告应当以实际房屋租赁费向被告主张房屋租赁费，其他诉请不符合法律规定，应当予以驳回。 原告多次在合同未到期告知被告拆迁、整改租赁的房屋，同时面临疫情不仅给承租人被告造成了较大的损失，也让被告原本积累丰富的客源流失殆尽。这样的行为，原告从未向被告进行说明案件事实和未进行拆除的事实，对被告的各项损失均未作出任何补偿办法，反而擅自解除合同，并且寻求第三方进行招标侵犯被告对房屋的优先承租权利。上述行为不仅属于原告违约，也给被告造成了损失。现被告在原告执意腾退房屋前提下，请法庭依法考虑原告的违约行为给被告造成的经济损失。结合本案应当以实际房屋租赁费计算被告向原告承担的房屋租赁费，并非腾退房屋违约金的事实。被告希望能继续经营店铺，与原告达成双方都不会受到利益损失的合理结果，其他费用被告无法承担，也没有法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2021年6月28日，原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司（甲方、出租人）与被告朱某（乙方、承租人）签订《房屋出租合同》一份，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。一、房屋基本情况（一）甲方同意出租且乙方同意承租位于宁夏中卫市××街［地址］名为聚众餐厅（下称“房屋”）。（二）房屋面积：建筑面积35㎡，使用面积35㎡，租赁面积以实际面积为准；乙方应接受甲方指定人员测量的房屋面积为最终和结论性的结算面积。（三）房屋权属：该房屋产权所有人（或合法使用人）为甲方，房屋产权无任何争议。（四）房屋现有附属物、装修及设施、设备情况详见附件二。二、租赁期限、用途（一）该房屋租赁期限自2020年5月1日起至2021年7月31日止，共15个月。（二）乙XX甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐馆使用，除双方另有书面约定外，乙方不得任意改变房屋用途。三、租金、租赁保证金及支付方式（一）该房屋每月租金（含增值税）1458.33元，15个月应缴纳房屋租金21874.95元；合同签订后一个月内付清房租，房屋租金支付方式如下：银行转账，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。（二）乙方为享有上述第一条列明的权利，乙方已一次XX付2000元租赁保证金，甲方有权在乙方未缴纳相关费用时直接从其租赁保证金中相应扣除。乙方应于甲方扣除租赁保证金15日内补齐本合同约定的租赁保证金。（三）租赁期满后，乙方未发生任何违约情形且按期腾退承租房屋、结清所有费用，甲方将租赁保证金退还乙方。租赁保证金不计息。（四）乙方承诺对出租房屋状态、周边环境、客流变化、设施设备等进行充分了解，自行承担相关风险，不以任何理由拒付或少付租金。……八、房屋交付及收回验收……（四）租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应连同房屋中所有固定装置、设备和附加物归还甲方，需搬离房屋并清空房屋内属于乙方的一切物品和房屋内的装修装饰使房屋恢复至甲方规定的状况（“腾空并恢复原状”），将处于良好、清洁且适租状态的房屋交还甲方，除非甲方另有要求或本合同双方另有约定。九、违约责任（一）甲方违约责任1．甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方年租金5％的违约金。2．由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。3．甲方违反本合同约定，无正当理由提前收回房屋的，应按照合同年租金额的5％向乙方支付违约金。（二）乙方违约责任1．租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的5％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用、进行抵押或任何形式的债务担保的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房屋累计1个月以上的。2．在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的（包括但不限于房屋租金、物业管理费、电费等），每逾期一日，则应按上述逾期交纳费用总额的5％支付甲方违约金。3．在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方已支付的租金，甲方不予退还；同时乙方应该按合同年租金额5％的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4．租赁期满，乙方应如期腾退并归还房屋。乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍作为违约金。乙方还应承担逾期归还给乙方造成的损失。（五）乙方发生违约情形时，甲方主张权利所支出的费用均由乙方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。合同还约定了其他内容。 2020年8月12日，原告以《通知》的形式向被告等租户告知涉案房屋租期到期后将不再出租，由原告收回房屋。2022年3月24日原告以《告知书》的形式向被告等租户告知要求租户腾空、搬离房屋。 另查明，2020年5月1日至2021年7月31日期间的租赁费，被告已交纳。2021年8月1日至今的房屋租赁费，被告未交纳。原告收取被告房屋押金2000元未退还。 本院认为，原告与被告之间形成的租赁合同关系依法成立有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行义务。按照合同约定租赁期限自2020年5月1日起至2021年7月31日止，租赁期满后，被告应如期腾退并归还原告房屋。现房屋租赁期限已经届满，被告应腾退并归还原告房屋，故原告要求被告腾退承租房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告主张的违约金诉请。涉案房屋租赁期限届满后，被告未按照约定如期腾退并归还房屋，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。但原告要求被告自2021年8月1日起至实际腾退房屋之日，按照合同约定的每逾期腾退房屋一日支付原日租金2倍的违约金明显过高，审理中被告亦表示不承担违约金。结合本案实际及当地疫情防控政策，被告租赁原告房屋多年，因受疫情影响被告经营受限较大，违约金应酌情予以调整。自2021年8月1日至2023年1月31日计18个月，减免4个月以合同约定的月租金1458.33元计算违约金，经核为20416.62元（1458.33元／月×14个月）；2023年2月1日至被告实际腾退房屋之日的违约金，按照合同约定的日租金2倍即97.22元（1458.33元／30天×2）计算较妥。原告收取被告2000元房屋押金不再退还被告，折抵2021年8月1日至2023年1月31日期间的违约金后，被告再向原告支付18416.62元（20416.62元-2000元）；2023年2月1日之后的违约金，按照97.22元／天支付至被告实际腾退房屋之日止。故对原告的该项诉讼请求，部分予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百三十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告朱某于本判决生效之日起十日内将位于宁夏回族自治区中卫市××区承租房屋腾退给原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司； 二、被告朱某于本判决生效之日起十日内向原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司支付2021年8月1日至2023年1月31日期间的违约金18416.62元；2023年2月1日之后的违约金按照97.22元／天向原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司支付至被告朱某实际腾退房屋之日止； 三、驳回原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费630元，减半收取315元，由原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司负担98元，被告朱某负担217元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年二月二日 法官助理*** 书记员*** 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十七条人民法院审理民事案件，除涉及XXXX、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。