甘肃华澳铁路综合工程有限公司、王某租赁合同纠纷民事一审民事判决书

宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院 民事判决书 （2023）宁0502民初1431号 原告：甘肃华澳铁路综合工程有限公司，所住地：兰州市城关区铁路新村东街661号。统一社会信用代码：91620000710664856M。 法定代表人：李某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，本科文化，住甘肃省兰州市。公民身份号码：×××，代理权限为特别授权。 被告：王某，住宁夏中卫市。公民身份号码：×××。 原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司与被告王某租赁合同纠纷一案，本院于2023年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司的委托诉讼代理人张某、被告王某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告腾退承租房屋（宁夏中卫市鼓楼北街179号），并支付违约金49800元（2021年8月1日起至实际腾退之日，暂计至2022年5月31日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告自2020年开始实际使用原告宁夏中卫市鼓楼北街179号处营业房，双方于2021年6月28日补签房屋租赁合同，约定租赁期限自2020年7月10日起至2021年7月31日止，房租每月2500元，同时约定逾期腾退房屋的，每逾期一日应向原告支付原日租金2倍作为违约金。合同到期后，被告未按约定腾退房屋。综上，被告未按约定腾退房屋的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，望判如所请。 被告辩称，被告租赁使用原告房屋多年，并非一年，案涉房屋原告租赁后，因开商店、招待所，被告投入了大量资金进行了改造。被告租赁期间一直守法守约经营，没有拖欠原告租赁费。租赁合同到期后，原告曾以公告的形式要求被告腾空搬离房屋。在2022年5月份，必要的搬离期限到后，被告曾组织人力财力搬离过该房屋。被告在看到原告不收房时，和原告沟通，原告答应被告可以继续使用。故被告又开始使用案涉房屋至今，在此期间，原告没有干涉。三年来，因疫情防控，被告生意惨淡，基本无生意可做，维持家庭生活困难，再加上原告对被告继续使用案涉房屋放任自流，被告一直以为双方之间是不定期租赁关系。案涉房屋租赁合同到期后，虽原告公告退房并通知招投标租赁该房。但在被告实际一直使用案涉房屋情况下，原告一直不予干涉，应视为双方之间系不定期租赁关系，被告无违约。三年疫情，被告几乎无生意可做，可被告对疫情前两年的资金从未欠付。但2022年下半年中卫疫情政策尤为严厉，如果退房，被告仅有的一点点收入也将阻决，原告因不可抗因素，生存权高于原告的收益权，被告不构成违约。在此情况下，依照国家政策，原告作为国有企业，应担负起社会责任，给被告减免租金。如果法庭一定认为被告违约，被告和原告之间签订的案涉合同中，违约金条款显失公平，不应予以支持。在该合同中，原告利用自己的优势地位，对自己的违约责任约定极小数额，对被告的违约责任则为租金的双倍显然过高，可按照银行同期贷款利率予以调整。被告向原告支付的2000元保证金应该在被告欠付的款项内予以抵顶。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告提交的证据《房屋租赁合同》，《微信聊天记录》，《告知书》，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对其证明力及待证事实依法予以认定。被告王某未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2021年6月28日，原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司与被告王某签订《房屋出租合同》一份，合同约定原告同意出租且被告同意承租位于宁夏中卫市××街房屋，房屋面积：建筑面积100㎡，使用面积100㎡，租赁面积以实际面积为准。租赁期限、用途：（一）该房屋租赁期限自2020年7月10日起至2021年7月31日止，共12个月21天。（二）租赁该房屋仅作为商行、住宿使用，除双方另有书面约定外，被告不得任意改变房屋用途。该房屋每月租金（含增值税）2500元，12个月21天应缴纳房屋租金31750元。合同签订后一个月内付清房租。被告已一次性交付2000元租赁保证金，原告有权在被告未缴纳相关费用时直接从其租赁保证金中相应扣除。租赁期满后，被告未发生任何违约情形且按期腾退承租房屋、结清所有费用，原告将租赁保证金退还被告。同时，该合同对违约责任作了明确约定，租赁期满，被告应如期腾退并归还房屋。被告逾期归还，每逾期一日应向原告支付原日租金2倍作为违约金。被告还应承担逾期归还给原告造成的损失。被告发生违约情形时，原告主张权利所支出的费用均由被告承担，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。合同还约定了其他内容。 2022年3月24日原告以《告知书》的形式向被告等租户告知要求租户腾空、搬离房屋。2022年4月，原告就案涉房屋公开招商，2022年5月招商结束，案涉房屋以每年31500元的价格租给案外人。 另查明，2020年7月10日至2021年7月31日期间的租赁费，被告已交纳。2021年8月1日至今的房屋租赁费，被告未交纳。原告收取被告房屋押金2000元未退还。 本院认为，原告与被告之间形成的租赁合同关系依法成立有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行义务。按照合同约定租赁期限自2020年7月10日起至2021年7月31日止，租赁期满后，被告应如期腾退并归还原告房屋。现房屋租赁期限已经届满，被告应腾退并归还原告房屋，故原告要求被告腾退承租房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告主张的违约金诉请。涉案房屋租赁期限届满后，被告未按照约定如期腾退并归还房屋，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。但原告要求被告自2021年8月1日起至实际腾退房屋之日，按照合同约定的每逾期腾退房屋一日支付原日租金2倍的违约金明显过高，审理中被告亦表示不承担违约金。结合本案实际及当地疫情防控政策，被告租赁原告房屋多年，因受疫情影响被告经营受限较大，违约金应酌情予以调整。自2021年8月1日至2022年6月1日计10个月，以合同约定的月租金2500元计算违约金并减免4个月，经核为15000元（2500元／月×6个月）；2022年6月1日至被告实际腾退房屋之日的违约金，按照原告招商价格年租金31500元计算，即按照每月2625元计算较妥。原告收取被告2000元房屋押金不再退还被告，折抵2021年8月1日至2022年6月1日违约金后，被告再向原告支付13000元（15000元-2000元）；2022年6月1日之后的违约金，按照2625元／月支付至被告实际腾退房屋之日止。故对原告的该项诉讼请求，部分予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百三十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告王某于本判决生效之日起十日内将位于宁夏回族自治区中卫市××区承租房屋腾退给原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司； 二、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司支付2021年8月1日至2022年6月1日期间的违约金13000元；2022年6月1日之后的违约金按照2625元／月向原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司支付至被告王某实际腾退房屋之日止； 三、驳回原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费，减半收取572元，由原告甘肃华澳铁路综合工程有限公司负担386元，被告王某负担186元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年五月五日 书记员*** 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十七条人民法院审理民事案件，除涉及XXXX、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。