恩平市新美实业投资有限公司与中国铁塔股份有限公司江门市分公司返还原物纠纷一案民事一审判决书

广东省恩平市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0785民初460号 原告：恩平市新美实业投资有限公司，住所地：恩平市×××××××××××××××××-1，统一社会信用代码：91440785MA52AMYH88。 法定代表人：**1。 委托诉讼代理人：***，系广东结信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系广东结信律师事务所律师。 被告:中国铁塔股份有限公司江门市分公司，住所地：江门市蓬江区×××××××××××××××-511，统一社会信用代码：914×××××××××××288H。 负责人：**。 委托诉讼代理人：**，系广东法丞汇俊律师事务所律师。 原告恩平市新美实业投资有限公司（以下简称新美公司）与被告中国铁塔股份有限公司江门市分公司（以下简称***门分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***、被告***门分公司的委托代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将座落恩平市大槐镇沙栏旧砖厂5号***天面及30平方米房屋恢复原 状并腾空退还给原告；2.判决被告支付占用上述房屋及天面期间的使用费（从2019年11月1日起计至被告实际腾退之日，暂计至起诉之日为29125元）给原告；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年4月23日，原告新美公司通过淘宝网司法拍卖网络平台竞买得座落恩平市大槐镇沙栏旧砖厂5号和座落恩平市大槐镇沙栏旧砖厂J15号的土地使用权及地上建筑物。2019年5月24日，恩平市人民法院依法作出（2019）粤0785执恢2号《执行裁定书》，确认上述土地使用权及地上建筑物和相应的其他权利归原告新美公司所有，产权自裁定送达新美公司时起转移。 上述土地使用权和地上建筑物在原告购买前，属于恩平市新丽色母粒有限公司（土地登记权属人为恩平市纺织工业供销公司）所有，并抵押于广东发展银行托管恩平农联社工作小组，且一直被恩平市人民法院查封。原告新美公司购买上述财产时，发现被告***门分公司依据其与恩平市先科化工工业有限公司（以下简称先科公司）于2019年1月10日签订的《通信基站站址租赁合同》租用***天面及30平方米房屋。由于被告已向先科公司交付全部2018年11月1日至2019年10月31日的租金23300元且合同期限即将届满，原告同意被告继续使用租赁物至合同期满；但由于被告在房屋天面设置巨型塔架和水泥框架，严重增加房屋的安全风险，因此原告同时向被告明确合同期满需即时将房屋及天面恢复原状并搬走。但被告与先科公司约定的合同期满后，被告一直以各种理由拖延，使用租赁物至今。为维护自身的合法权益，根据有关法律，原告现起诉至法院，请求法院依照原告诉讼请求予以判决。 被告***门分公司辩称：一、***门分公司早已足额支付合同约定租金，并未有任何拖欠费用，不存在新美公司留置***门分公司设备的前提。***门分公司早已与新美公司协商合同到期搬离事宜，新美公司无故扣留***门分公司的设备阻扰***门分公司撤场，现又称***门分公司拖延搬离，实属对事实的歪曲。案涉租赁合同第七条第七款约定的留置前提是“乙方在承租期满时，未能清偿甲方欠款”。但是***门分公司早已支付完毕租金，在承租期满时根本不存在欠款，新美公司无权阻扰***门分公司搬离设备。根据***门分公司提交的证据3显示，在2020年1月***门分公司已提出拆除基站撤场，***门分公司并不希望继续使用场地，更不存在任何拖延搬离场地的事实。根据***门分公司提交的证据4显示，新美公司要求***门分公司“提供足额担保”、“不要单方面安排施工队拆除设备并搬走”，证明新美公司完全是无理阻扰***门分公司搬离撤场，才导致设备等物品滞留在案涉场地。 案涉租赁合同到期且新美公司已拉闸断电，***门分公司并未实际使用也无法使用案涉场地通信基站。新美公司阻扰***门分公司撤场又要求***门分公司支付合同到期后的场地占用费，根本是强买强卖。案涉场地用于通信信号传输，如果实际使用基站的话，通信设备必须用电才能运行。根据***门分公司提交的证据5-7，案涉电表证明2020年1月2日以后案涉场地并没有用电，即并没有使用案涉场地。既然2020年1月2日以后新美公司早已对案涉场地拉闸断电，并且因合同也确实到期且双方不续租，***门分公司并未使用也无法使用案涉场地，那么根本不存在2020年1月以后***门分公司使用案涉场地的事实。新美公司一方面阻扰***门分公司拆除设备搬离现场，导致设备物品滞留案涉场地，另一方面又主张要求***门分公司支付场地使用费，完全是强买强卖。 ***门分公司曾主动提出办理合同后可支付2019年11月1日至2019年12月31日占用费，但新美公司拒不配合办理手续并阻扰***门分公司撤场。新美公司恶意使设备物品滞留场地并要求支付所谓的“占用房屋及天面期间的使用费”是其试图从中获利，过错在新美公司，要求***门分公司支付使用费实属不公。***门分公司曾经与原告协商拆站事宜，但原告不仅不配合办理相关手续，还提出无理要求阻碍***门分公司进行拆除工作。前期沟通未果后，被告于2020年6月23日向原告发出《关于商请配合拆除通信基站设备的函》，再次提出希望原告配合拆除基站的工作，但原告却提出无理的要求，一再拖延拆除基站的时间，并试图从中获利。***门分公司致函原告，已尽到相关通知义务，***门分公司基站设备滞留案涉场地并非***门分公司主观意愿，是由于原告不配合进行拆除所导致，对此原告负有责任。***门分公司对案涉场地的占用无任何恶意也无过错，案涉场地产生的使用费应由原告自行承担。 综上所述，***门分公司早已主动提出支付合同期满后2019年11月-12月实际使用期间的场地使用费，只是由于***门分公司是国企，为了防止国有资产流失，企业内部财务流程较为谨慎和繁琐，需要原告在办理支付手续上多多理解和配合。但原告一直拒绝提供相关资料，导致***门分公司无法成功办理支付手续。原告新美公司既不配合办理支付，又无理阻挠拆站工作导致物品设备滞留场地，甚至妄图从中获得不当利益，根本与事实不符，违背诚信信用和公平原则，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2019年1月10日，先科公司（甲方）与***门分公司（乙方）签订《通信基站站址租赁合同》，主要约定：先科公司将属其所有的先科***（30）平方米的房屋及天面出租给***门分公司经营、使用，***门分公司用该房屋顶层天面设置天线电通信设备及配套设备，租赁期限自2018年11月1日起至2019年10月31日至，共1年，从合同签订生效日期计算租金，租金为23300元/年，租金按年结算。第五条第六点约定：***门分公司可根据需要在不影响房屋安全及建筑法律法规的情况下对租用的房屋进行装修及安装，自主决定施工单位及有关通信设施设备的安装。先科公司允许***门分公司于出租期内在机房及平台进行相关设备、天线、馈线的增补、更新、维护抢修以及落实国家规定的电信基础设施共建共享政策。先科公司应提供施工便利，并保证***门分公司正常施工，不得向***门分公司收取任何管理费用。第八条约定合同的变更和解除，1.经双方协商同意；7.甲方债权人要处置资产的。第十条违约责任，有下列情形的，乙方即***门分公司应承担违约责任：4.合同到期后没有按照本合同规定交还租赁物的；6.***有上述违约行为的，甲方即先科公司有权终止合同，所有经营风险保证金不予退回，如经营风险保证金仍未能补偿甲方损失的，乙方还应按以上实际赔偿损失给甲方。第十二条其它约定事项：与合同正文冲突时，以本补充附页为准：1.3甲方同意并积极配合乙方基于移动通信基站建设、使用需要对房屋和楼顶进行施工、装修、改造并安装相关设备，向乙方提供房屋及楼顶结构平面图......；1.9租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋及楼顶的，甲方应提供不少于30日的合理宽限期供乙方搬迁物品与设备等。2.4乙方有权对房屋及楼房进行施工、装修及设备安装等，且无需通知甲方，但应确保房屋及楼顶所在大楼现有整体结构不受损坏。乙方对房屋及楼顶的装修、改善、增设他物等添附（不含建筑物）***所有，租赁期届满后，乙方有权处置。2.6发现房屋、楼顶或者配套设施设备损坏的，甲方应及时通知乙方并积极配合乙方检查和维修。2.7因乙方过失造成房屋、楼顶或者配套设施设备损坏的，乙方应负责维修。 2019年2月15日被告***门分公司通过银行转账交付2018年11月1日起至2019年10月31日的一年租赁费23300元。 2019年4月23日，新美公司通过司法拍卖竞得位于恩平市大槐镇沙栏的两宗土地使用权及地上建筑物（包含案涉租赁物）。2019年5月24日，恩平市人民法院依法作出（2019）粤0785执恢2号《执行裁定书》，确认上述土地使用权及地上建筑物和相应的其他权利归原告新美公司所有，产权自裁定送达新美公司时起转移。 2019年12月2日，新美公司工作人员***与***门分公司人员通过微信就案涉租赁物的续租问题进行协商，双方未能达成一致意见。 2020年6月23日，***门分公司向新美公司发出《关于商请配合拆除通信基站设备的函》，主要明确在与新美公司补签两个月租赁合同及收到发票的基础上支付2019年11月1日至2019年12月31日的租金，对于新美公司要求支付20000元押金无法支付，并明确在2020年7月1日开始拆除所有归属运营商及属于***门分公司的设备，预计7月10日完成拆除。 2020年6月26日，新美公司复函，主要明确：三、在租赁期限届满前，新美公司已明确向***门分公司表示租赁期满不予续租的问题，***门分公司在租赁期满后仍未将租赁物交还；四、***门分公司在使用租赁物期间将部分天面隔热层毁坏并在上面捣制水泥基础；3、***门分公司实际占用新美公司财产，有义务支付占用期间的占用费，新美公司在收到款项之后，才有开具发票的义务；4、***门分公司有义务将天面隔热层修复并拆除水泥基础，将租赁物恢复原状后交还；5、根据租赁合同约定，在***门分公司未能全额支付占用费给新美公司前，新美公司有权留置或者处置存放在租赁场地的物品；6、在***门分公司全额支付占用费且提供足额担保以保证租赁物恢复原状之前，不要单方面安排施工队拆除设备并搬走，以防双方矛盾激化。此后双方未就相关事宜达成一致意见，案涉租赁物仍维持现状。另根据被告***门分公司提供的恩平市沙栏电表显示，案涉租赁物处电表2020年1月、2月期间用电量相同，被告***门分公司主张按涉租赁物在2020年1月已经停止使用。 本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案租赁合同关系发生在2019年1月14日，适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：租赁合同是由出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。先科公司与***门分公司在自愿、公平的基础上签订《通信基站站址租赁合同》，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法应予以保护。新美公司取得案涉租赁物的所有权后，《通信基站站址租赁合同》继续对新美公司、***门分公司有效，双方应按照合同约定履行权利义务。 关于原告主张被告***门分公司将案涉租赁物楼天面及30平方米房屋恢复原状并腾空退还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条的规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物收到损耗的，不承担赔偿责任”、第二百二十三条的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”、第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质适用后的状态。”，本案中，被告***门分公司租赁案涉租赁物进行安装铁塔用于通信运营商的信号传输，在《通信基站站址租赁合同》第十二条明确约定出租方与承租方的权利义务，从案涉租赁物的使用情况及现状来看，承租方***门分公司在使用租赁物过程中建设的水泥台是使用案涉租赁物的需要，双方未对此产生异议，应由***门分公司负责处置，在租赁过程中导致天台隔热层的毁损，***门分公司应负责修复。现案涉租赁合同的租赁期间已届满，租赁双方未就续租事宜达成一致意见，承租人即被告***门分公司应返还租赁物给原告新美公司，并将案涉租赁物恢复原状，同时根据租赁合同约定，应当给予***门分公司30天的合理期限。 关于原告请求被告支付占用租赁物期间使用费的问题（从2019年11月1日起计至实际腾迁之日，按照23300元/年计算）。案涉租赁合同租赁期限届满在双方未达成续租的情况下，被告***门分公司应在租赁合同约定的合理期限内搬离。虽然截止本案辩论终结，被告***门分公司未进行腾迁，鉴于合同对于逾期交付租赁物的违约责任没有明确约定，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，对于原告主张按照租赁合同约定租金计算占用费本院予以支持。同时结合双方租赁期限届满协商续租到发函协商搬离的过程，被告***门分公司已就搬离事宜进行积极协商，并不存在恶意占用使用的行为，以及腾迁应给予30天合理期限的问题，因此，本院确定相应扣减3个月的占用费，故本院支持占用费应从2020年2月1日计至实际腾迁之日止，按照租金23300元/年计算。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告中国铁塔股份有限公司江门市分公司应在本判决生效之日起三十日内将租赁物（座落于恩平市大槐镇沙栏旧砖厂5号***天面及30平方米房屋）恢复原状并腾空退还给原告恩平市新美实业投资有限公司； 二、被告中国铁塔股份有限公司江门市分公司应在本判决生效之日起十日内支付占用费（从2020年2月1日计至实际腾迁之日止，按照租金23300元/年计算）给原告恩平市新美实业投资有限公司； 三、驳回原告恩平市新美实业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费264.07元（原告已预交），由被告中国铁塔股份有限公司江门市分公司负担。原告预交的案件受理费264.07元，本院不予退回，由被告中国铁塔股份有限公司江门市分公司迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 员　马文娟 二〇二一年四月二十六日 法官助理　*** 书 记 员　***