某某、深圳市迈超商业运营有限责任公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市福田区人民法院 民事判决书 （2022)粤0304民初30258号 原告：***，男，汉族，1970年12月9日出生，身份证住址地吉林省长春市二道区和顺街西兴隆路委副8组，身份证号码2201051970********。 委托诉讼代理人：***，广东青狮云岸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东青狮云岸律师事务所实习律师。 被告：深圳市迈超商业运营有限责任公司，住所地深圳市福田区福西街道金西大中华交易广场23层2301，统一化会信用代码91440300349969850R。 法定代表人：***。 被告：深圳时尚商业科技集团股份有限公司（曾用名：深圳时尚商业地产集团股份有限公司），住所地深圳市福田区深南大道与金田路交界西南深圳国际交易广场23层2301，统一社会信用代码914403007798669156。 法定代表人：***。 两被告共同委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 第三人：深圳市地铁集团有限公司，住所地广东省深圳市福中一路地铁大厦27-31层，统一社会信用代码91440300708437873H。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：庄***，系公司员工。 原告***与深圳市迈超商业运营有限责任公司（以下简称迈超公司）、深圳时尚商业科技集团股份有限公司（以下简称时尚公司）、第三人深圳市地铁集团有限公司（以下简称地铁集团）租赁合同纠纷，本院于2021年3月5日作出（2020）粤0304民初16313号判决后，迈超公司不服上诉至深圳市中级人民法院，该院于2022年6月9日裁定认为应追加地铁集团为案件当事人以查明本案基本事实，将该案发回重审。本院重新立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2023年2月15日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人、被告迈超公司、时尚公司的委托诉讼代理人、地铁集团的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求如下：一、确认***与迈超公司签订的《时尚ME.GO商业广场物业服务合同》已于2019年8月26日解除；二、判令迈超公司向***退还两个月履约保证金28998元；三、判令迈超公司向***退还多收取的租金16915.5元【计算方式：14499元×（1+5/30）=16915.5元】；四、判令迈超公司赔偿***违约金14499元；五、判令迈超公司赔偿***店铺装修损失78000元；六、判令时尚公司对上述款项承担补充连带责任；七、本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：***于2019年7月22日与迈超公司签订了《时尚ME.GO商业广场物业服务合同》，商铺号为C027，经营合同期限为2019年9月1日至2020年8月31日。签订该租赁合同后，***对该商铺进行了装修。2019年8月26日，***收到商业广场业地铁集团发出的通知，称地铁集团与两被告就华新站地下空间商业项目所签订的租赁合同已经于2019年8月26日终止，要求***立即停止装修和经营并在限定时间内迁离。迈超公司与地铁集团的租赁合同于2019年8月26日终止后己无权将商铺出租给***，也无权收取租金费等费用。根据相关法律规定及租赁合同约定，***已经于2019年10月9日委托律师向两被告发出律师函，明确从8月26日起解除与迈超公司的租赁合同，并要求迈超公司退还押金和多收取的租金，赔偿违约金等经济损失。迈超公司一直未退还并赔偿***请求的款项，***只得向人民法院起诉，请求维护***的合法权益。另，由于时尚公司是迈超公司的控股股东且在合同的实际履行和财务状况中存在大量的混同情况，因此***将两被告共同起诉。 被告迈超公司口头答辩称，第一，***委托律师发送律师函对***产生法律约束力。在本案中，***委托律师发送律师函，通知解除双方之间租赁合同并主张解除合同时间为2019年的8月26日。而在发回重审之前的审理过程当中***也自认实际经营到2019年的9月20号，退场时间是2019年的9月25日。这是***自身的书证材料能够证实的。而地铁集团发出的通知函也明确载明，时尚公司与地铁集团之间的租赁合同于2019年的8月26日终止，时尚集团需要在2019年的9月25号向地铁集团归还租赁物业。也就是说即使地铁集团的通知是合法有效的，那么***也可以正常使用租赁场地到2019年的9月25日，在2019年9月25号之前，并不影响***的正常经营，***和迈超公司之间的租赁合同仍可正常履行。况且在地铁集团并未实际收回案涉商场之前，地铁集团与时尚公司之间可能存在和解、变更通知等等情形。综上几点也就证实，在2019年的9月25日前，场地是没有被地铁集团收回。***在此之前只能行使不安抗辩权，要求迈超公司进行说明或提供担保，保证合同的正常履行。在此情况下，***无权强行要求解除租赁关系。***在2019年9月25日之前强行解除案涉租赁合同是非法的，应由***承担自身随意解除合同的法律责任，也就是乱发律师函导致的法律后果。根据租赁合同的约定，在此情况下，迈超公司可以依法没收租赁保证金，相应损失应由***自行承担。第二，如上述理由，在2019年的9月25日之前，不存在迈超公司要求解除合同的情形，迈超公司也没有提出要求解除合同。同样，***在此情况下也不具备法定及约定的解除事由。***在正常履行合同持续经营的情况下，无权随意解除租赁合同，因而***要求退还各种费用及承担违约金的诉求，根本没有事实及法律依据，依法应当驳回其请求。 被告时尚公司口头答辩称，首先同意迈超公司的答辩意见，同时认为，***要求时尚公司承担补充连带责任的诉求没有事实及法律依据。***在本案中举证了多年前人民法院的个别判例。被告认为人民法院在个案中否认公司人格的判决的既判力仅仅约束该诉讼的各方当事人，并不当然适用于本案诉讼的案涉公司，不影响公司独立法人人格。迈超公司与时尚公司相互独立，人员、财务、业务等均是完全独立。时尚公司没有与***签署过任何协议，没有收取过任何款项，没有进行过任何对接，不存在***所谓的人格混同的问题，时尚公司并非涉案合同的相对人，与本案无关。第二，案涉项目小租户的租赁合同纠纷众多，但所有的判决都是判令时尚公司无需对迈超公司履行合同导致的责任承担相应的法律后果。 第三人地铁集团述称，地铁集团补充提交了两份函，即***补充证据目录三中的第十项跟第十一项，分别是时尚公司于2019年8月6日向地铁集团来函《关于再次恳请华强北及华新站地下空间项目退出的函》以及地铁集团于2019年8月25日的复函《关于同意华新站及华强北站地下空间商业项目解约并退出的函》，故地铁集团与时尚公司的租赁合同已于8月26日终止。第二点，***称地铁集团曾经在2019年9月接管涉案项目的物业后，对***采取断电措施以催缴租金。首先，地铁集团与时尚公司的租赁合同已于2019年8月26日终止。根据合同约定，时尚公司须于终止后的30日内，即2019年9月25日之前向地铁集团归还租赁物业。地铁集团已以通知的形式告知***上述事实。9月26日，地铁集团接管物业之后，***仍然在经营。地铁集团随即以无权占有使用租赁场地为由采取断电措施予以维权。但是地铁集团与***并不存在租赁关系，也就不存在催缴租金这一说法。 经审理查明，2019年7月22日，***（乙方、承租方）与迈超公司（甲方、出租方）签署《时尚ME.GO商业广场物业服务合同》约定，乙方租赁甲方位于华新-深训市华强北地铁三号线（龙岗线）华新站入口C027号商铺（下称涉案商铺），租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日，商铺面积为53.7平方米，月租金为14499元。合同第6.2条约定，乙方在签署合同时需向甲方支付28998元作为本合同履约保证金，租赁期限届满，乙方依约交还案涉商铺，并缴清全部租金并向甲方提供案涉商铺证照己注销证明文件的前提下，如无售后投诉，保证金由甲方在三十日内退还给乙方,乙方违约情况下不予退还保证金。第11.7条约定，合同期内不可归责于甲方的原因导致本合同无效提前解除，甲方对乙方关于该商铺已形成附和的装饰装修物、因装饰装修所产生的一切费用不承担任何责任，乙方亦不得要求甲方承担任何装修装饰损失。合同期内若由于甲方原因导致合同无效、提前解除，甲乙双方应共同或甲方有权单独委托第三方对该商铺内已形成附和的装饰装修物进行鉴定评估以此确定剩余租赁期内装修残值，在扣除折旧费用后，甲方承担该商铺剩余租赁期内装饰装修残值不超过10%的费用，若未进行鉴定评估，则乙方不得要求甲方承担任何赔偿责任。第12.2条约定，合同期内，非因甲方的原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还。非乙方违约原因甲方要求解除合同的，应返还履约保证金和己缴纳未使用的租金，不承担乙方经营利润及其他损失。 2019年7月23日，迈超公司向***开具收款收据，确认收到***支付的租赁履约保证金28998元以及2019年9月1日至2019年10月31日的租金28998元。同日，***向上海觅芙管理咨询事务所支付14499元，该公司于当日向***开具《收款收据》，确认收到***支付的服务费14499元。 2019年8月2日，***（甲方）与深圳市***装饰设计工程有限公司（乙方）签署《装修合同书》，约定甲方将案涉商铺的装修工程发包给乙方，工程造价为70000元，施工期限从2019年8月2日至2019年9月1日，乙方的负责人为***。***为证实其实际支付装修款78000元向本院提交如下证据：***于2019年8月12日、2019年8月27日通过中国银行分别向***转账20000元、10000元；***于2019年9月21日、2019年10月9日向微信备注名为“***1341859****”的微信用户转账3000元、7000元；***于2019年10月23日向微信备注名为“***”的微信用户转账3000元；***称其现金支付了30000元，并提交了***分别于2019年8月30日、2019年9月10日出具的收到***15000元的收条；***于2019年8月13日、2019年8月18日通过中国银行分别向***转账3000元、1000元；于2019年8月12日、2019年8月17日向微信备注名为“***”的微信用户转账500元、500元，***称***系装修工人。 2019年8月26日，深圳市地铁商业管理有限公司向***发出《公告》称，地铁集团与时尚公司签订的租赁合同于2019年8月25日终止，此后时尚公司不再拥有该租赁物业的承租权。2019年10月10日，***委托广东青狮云岸律师事务所向两被告等送达《律师函》称：2019年8月26日，***收到地铁集团发出的通知，通知称地铁集团与各公司就华新站地下空间商业项目所签订的租赁合同己经于2019年8月26日终止，鉴于此，***与迈超公司之间的租赁合同于2019年8月26日解除，并要求退还押金、赔偿违约金及装修费等经济损失。 另查：庭审时，***称其于2019年9月25日搬离案涉商铺，时尚公司对此予以认可。地铁集团称其于2019年9月26日接管了案涉商铺所在的华新站物业。 又查：2017年，华强北地铁三号线华新站的25名商户因与时尚公司、迈超公司发生纠纷诉至本院，案号为（2017）粤0304民初47159-47183号。该系列案经审理查明，各租户于2016年7月12日支付款项收款商户为迈超公司，9月7日和11月23日的收款商户均为时尚公司。本院经审理认为，迈超公司是接受时尚公司的委托对商场进行运营管理，但因根据本院已查明的事实，时尚公司亦有向租户收取款项的情形，迈超公司和时尚公司的财务存在混同情形，时尚公司应对迈超公司的前述返还债务承担连带返还责任。此后，双方均不服该判决上诉至深圳市中级人民法院，该院于2018年9月29日作出（2018）粤03民终13625-13649号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 以上事实，有各方当事人提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，***与迈超公司签署的《租赁经营合同》是双方之间的真实意思表示，***与迈超公司均应按合同约定履行相应的义务。虽然深圳市地铁商业管理有限公司于2019年8月26日向各租户发出《公告》称地铁集团与时尚公司的租赁合同于2019年8月25日终止，但***与迈超公司签署的租赁合同约定的租赁期限自2019年9月1日才开始，***实际经营至2019年9月25日才搬离，故***请求确认涉案租赁合同于2019年8月26日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。 时尚公司与地铁集团之间的租赁纠纷直接导致迈超公司对案涉商铺失去控制和管理的事实基础，并进一步导致***与迈超公司之间的租赁合同无法继续履行，迈超公司对此构成违约。因***与迈超公司之间的租赁合同因***于2019年9月25日搬离案涉商铺而已实际解除，且***已支付了2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金28998元，***请求迈超公司返还履约保证金28998元以及向其退还被告多收取的租金16915.5元，有事实与法律依据，本院予以支持。因案涉租赁合同未约定迈超公司违约时需支付违约金以及相应违约金金额，***诉请迈超公司向其支付违约金14499元，无法律依据，本院不予支持。 关于装修损失。租赁合同第11.7条约定了合同解除之后的违约赔偿问题，因该条款中约定的“合同期内若由于甲方原因导致合同无效、提前解除，甲乙双方应当共同或甲方有权单独委托第三方对该商铺内已形成附和的装饰装修物进行鉴定评估以此确定剩余租赁期内装修残值，在扣除折旧费用后，甲方承担该商铺剩余租赁期内装饰装修残值不超过10%的费用，若未进行评估，则乙方不得要求甲方承担任何赔偿责任”内容明显是加重***的责任、排除***的主要权益，故该条款中该内容作为格式条款内容应归于无效。对于该条款中其他内容，并未加重***的责任或排除其主要权利，故条款中其他内容合法有效。***为证明其装修费用支出提交了相应的装修合同及支付款项的流水、收条等证据，除收款人“***”的身份不明，本院对该部分费用不予认可外，***其余支出费用总计73000元应认定为其支出的装修费用。考虑到涉案合同约定的租赁期限为一年、***与迈超公司均未实际控制涉案商铺亦无法进行评估鉴定，本院酌定迈超公司向***赔偿装修损失50000元，对***主张装修损失超出的部分，本院不予支持。 关于时尚公司的补充连带责任。虽然(2018)粤03民终13625-13649号案件中认为迈超公司和时尚公司的财务存在混同情形，但具体到本案，***均是向迈超公司支付款项，且该民事判决书裁决的纠纷发生于2017年，故即使此前两被告存在财务混同，也不能因此认定两被告目前仍存在财务混同的情形。综上，***在本案中请求时尚公司对迈超公司的上述债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定判决如下： 一、被告深圳市迈超商业运营有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告***返还租赁履约保证金28998元； 二、被告深圳市迈超商业运营有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告***退还多收取的租金16915.5元； 三、被告深圳市迈超商业运营有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告***向赔偿装修损失50000元； 四、驳回原告***的其他诉讼请。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3068.25元（已由原告预交），由原告***负担942.09元，被告深圳市迈超商业运营有限责任公司负担2126.16元。被告深圳市迈超商业运营有限责任公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2126.16元，拒不缴纳，本院依法强制执行。原告***多预交的案件受理费2126.16元，在本判决生效后由本院予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年四月二十四日 书记员*** 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。