原告南京新机王电子有限公司与被告南京栖霞建筑安装工程有限公司酒店分公司、南京市栖霞建筑安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

南京市鼓楼区人民法院 民事判决书 （2013）鼓民初字第6296号 原告南京新机王电子有限公司（以下简称新机王公司），住所地本市鼓楼区山西路颐和商厦19层C座。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***、***，江苏曹骏律师事务所律师。 被告南京市栖霞建筑安装工程有限公司酒店分公司（以下简称酒店分公司），住所地本市鼓楼区和燕路50号。 负责人***，总经理。 被告南京市栖霞建筑安装工程有限公司（以下简称栖霞建筑公司），住所地本市栖霞区迈皋桥街道电建路16号。 法定代表人***，总经理。 以上两被告共同委托代理人***，江苏高的律师事务所律师。 原告新机王公司与被告酒店分公司、栖霞建筑公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员***适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人***，两被告共同委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新机王公司诉称：2010年6月25日，原告与被告酒店分公司就位于本市鼓楼区和燕路50号门面房签订《房屋租赁合同》，约定由被告将涉案房屋出租给原告用于经营移动营业厅、服装、办公用品、体彩、福彩等，租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日止，年租金为47000元，被告交付房屋时，原告向被告支付房屋保证金4700元，租赁期限内如被告提前收回房屋，需按月租金向原告支付违约金。该合同签订后，原告按约支付房屋租金及保证金。2013年5月1日，被告向原告发函通知解除合同，但拒不返还已收的房屋保证金，承担违约责任。被告酒店分公司系由被告栖霞建设公司设立。因双方协商未果，故原告诉至法院，请求判决被告酒店分公司返还原告保证金4700元，赔偿原告损失60000元，被告栖霞建筑公司对上述债务承担补充清偿责任，本案诉讼费由两被告承担。 被告酒店分公司、栖霞建筑公司共同辩称：根据原告与被告酒店分公司签订的租赁合同约定，涉案房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围，该合同终止。同时，原告在承租期内未征得被告书面同意擅自转租，被告有权单方解除合同。现该合同约定解除的情形已出现，被告依据约定解除合同，不应承担违约及赔偿责任。被告于2013年5月1日向原告发出解除合同通知书，原告继续占用房屋直至2013年8月7日。依照合同约定，原告需支付占有房屋期间使用费共22920元。因原告在合同解除后迟延交付房屋构成违约，被告有权扣除原告保证金4700元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，本市和燕路50号房屋，登记产权人为被告栖霞建筑公司。2008年7月2日，被告栖霞建筑公司投资设立被告酒店分公司作为其分支机构。2009年1月，被告栖霞建筑公司将上述房屋中的一部分交付被告酒店分公司对外出租使用。 2010年6月25日，原告（作为乙方）与被告酒店分公司（作为甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将本市和燕路50号门面房1间（从东数第五间，从西数五间）出租给乙方；房屋用途为移动营业厅、服装、办公用品、体彩、福彩等，乙方保证未征得甲方书面同意及按规定经有关部门审核批准前，不得转租或擅自改变该房屋的经营用途、范围；租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日；年租金为47000元，租金支付时间为2010年6月25日，2011年6月1日，2012年月6月1日，2013年6月1日，2014年6月1日，若乙方逾期支付租金，则每逾期一天按年租金万分之五／天标准支付滞纳金；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付租赁保证金4700元，租赁期届满后，如乙方没有造成房屋损坏，且不欠有关费用，经甲方验收确认后，甲方全额无息退还乙方租赁保证金，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方，若乙方保证金尚不足以赔偿对房屋及设施造成的损害以及其他相关费用，甲方有权向乙方追偿全部损失；除双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并向房屋租赁管理行政机关办理房屋租赁合同登记备案手续，接收转租方对该房屋及附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任；房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，合同终止，双方互不承担违约责任；乙方不支付或不按照约定支付租金达30日，欠缴各项费用达100元，擅自改变该房屋用途，擅自将房屋转租给第三人等，甲方有权单方解除合同；租赁期限内，任何一方严重违反约定，致使合同无法履行的，违约方应向守约方支付违约金3000元；乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失，等等。 上述合同签订后，被告酒店分公司将涉案房屋交付原告使用，原告则按约向被告交纳保证金4700元及租金，房屋租金已交至2013年6月30日。2013年3月6日，被告酒店分公司向原告发出书面通知称，根据南京市下关区人民政府于2013年3月1日下发的《南京市下关区人民政府房屋征收决定》、《南十里长沟水系河道综合整治工程（下关段）房屋征收公告》以及《十里长沟水系河道综合整治工程下关段房屋征收补偿实施方案》，双方签订的《房屋租赁合同》项下的租赁房屋已被纳入此次征收范围，请于2013年4月30日前办理相关退租手续，逾期视为违约。同年5月1日，被告酒店分公司另行向原告发出《解除合同通知书》，称因原告在承租房屋期间擅自将房屋转租给他人使用，其行为已构成违约，根据合同约定，被告有权解除合同，通知原告于通知发出之日正式解除合同，要求被告于2013年5月10日前清退现有承租户。原告于当日签收该通知书后，亦同意解除合同。此后，因双方就合同解除的责任产生争议，双方实际于2013年8月上旬就涉案房屋进行了交接。现原告诉至本院，请求判如所请。 另查明，原告自2011年起将承租涉案房屋另行转租给他人。其中2011年7月26日与***签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋中的部分面积出租给***使用，用于经营推拿保健，租赁期限自2011年8月1日至2013年7月31日，年租金24000元；2011年9月10日与***签订房屋租赁合同，约定将该部分面积出租给***使用，用于经营服装内衣，租赁期限自2011年9月20日至2013年9月19日，年租金45000元。2013年3月1日，本市原下关区人民政府下发关征（2013）1号《南京市下关区人民政府房屋征收决定》，将包括涉案房屋在内的相关房屋纳入征收范围。 庭审中，原告称被告酒店分公司对其将涉案房屋转租的事实系知晓，且未提出异议，其并无违约行为。被告则称原告转租房屋未经其书面同意，其直至2013年4月份才知晓原告转租房屋的事实。原告称如涉案房屋被纳入征收范围，同意解除合同，但要求被告将政府予以的相关拆除补偿利益补偿给原告，被告对于原告要求不予同意。 同时，原告为证明被告对其装修房屋系明知，且因被告违约解除合同对其造成的房屋装修损失，提供如下证据：1、情况说明，内容为因原告经营困难，需在大门右侧开门，其自愿承担房屋安全责任，证明2011年5月经被告同意后，原告在承租房屋右侧开门作为新开店面入口；2、协议书及相关付款凭据一组，证明原告在承租期内对涉案房屋进行装潢，共支付装修费40768元。被告质证后，对证据1的真实性予以认可，但认为当时系考虑原告经营实际，同意原告在右侧开门的申请，该证据无法直接证明原告对承租房屋进行装修的事实；对证据2中协议书的真实性无法确认，对于付款凭据与本案的关联性不予认可，且被告未提供相关装修合同，无法确认装修事实是否发生。 因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。 上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、通知函、解除合同通知书、照片、情况说明、产权证、说明、收据及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原告与被告酒店分公司之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应各自按约履行。2013年3月1日，本市原下关区人民政府下发关征（2013）1号《南京市下关区人民政府房屋征收决定》，明确将涉案房屋纳入拆迁范围。根据双方合同约定，房屋因城市建设需要被依法纳入房屋拆迁范围的，租赁合同终止，双方互不承担违约责任。同时，根据相关规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，故原告与被告酒店分公司之间的房屋租赁合同应自拆迁公告之日终止。 原告主张被告酒店分公司返还保证金4700元。2013年3月6日、2013年5月1日，被告酒店分公司向原告发出了相关解除合同通知，原告对于解除合同不持异议，但认为因由被告承担违约责任。现原告与被告酒店分公司之间的房屋租赁合同因涉及政府拆迁而予以解除，故对原告认为被告系违约解除合同的意见，本院不予采信。2013年3月1日本市原下关区人民政府下发征收决定后，包括涉案房屋在内的相关地块被纳入征收范围，影响涉案房屋的使用经营。故对被告辩称因原告在合同解除后，未支付实际占用房屋期间的房屋使用费，已收取的保证金不予退还的意见，本院不予采纳。本院考虑原告租金支付、涉案房屋实际使用情况等，认定双方合同解除后，该保证金被告酒店分公司应当予以返还原告。 关于原告主张的赔偿损失60000元，原告称该损失包括被告违约解除合同造成其装修损失及营业利润损失，因双方合同系因约定解除条件成就而解除，双方不负违约责任，且原告未提供证据证明实际损失发生的金额，故原告该项诉讼请求，并无事实及法律依据，本院对此不予支持。 被告酒店分公司系由被告栖霞建筑公司投资设立的分支机构，故被告栖霞建筑公司应在被告酒店分公司不能履行本案债务时，承担补充清偿责任。 综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，判决如下： 一、被告南京市栖霞建筑安装工程有限公司酒店分公司于本判决生效之日起三日内返还原告南京新机王电子有限公司保证金4700元。 二、对于被告南京市栖霞建筑安装工程有限公司酒店分公司上述第一项债务不能偿还部分，由被告南京市栖霞建筑安装工程有限公司承担清偿责任。 三、驳回原告南京新机王电子有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费709元（已减半收取），由原告南京新机王电子有限公司负担659元，被告南京市栖霞建筑安装工程有限公司酒店分公司负担50元（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 代理审判员*** 二〇一四年二月二十五日 见习书记员李莉