淮安市某某超市有限公司、国网江苏省电力有限公司淮安供电分公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

文书内容 江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)苏08民终855号 上诉人（原审被告）：淮安市***超市有限公司，住所地淮安市淮阴区南******。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：**,江苏典业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：国网江苏省电力有限公司淮安供电分公司，住所地淮安市淮海南路134号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏冠誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏冠誉律师事务所律师。 上诉人淮安市***超市有限公司（以下至判决主文前简称***超市）因与被上诉人国网江苏省电力有限公司淮安供电分公司（以下至判决主文前简称淮安供电公司）租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804民初6752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月21日立案受理后，依法由审判员***独任审理，于2022年4月6日开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人***超市上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项、第二项，按照9000元/月支付2019年1月1日至2021年10月31日租金，以及2021年11月1日至实际交还租赁物之日租金；2、被上诉人承担一、二审的诉讼费用。理由：1、上诉人并非恶意拖欠房租，上诉人多次与被上诉人联系主动要求支付房租，但由于被上诉人公司职能变化，被上诉人公司无人对接接收租金故搁置未付；2、上诉人没有违约故意，实际是由于被上诉人内部原因导致上诉人无法及时缴纳租金，上诉人不应支付违约金，且一审判决违约金过高，上诉人请求按照9000元/月支付2019年1月1日至2021年10月31日租金以及2021年11月1日至实际交还租赁物之日租金；3、2020年2月起因新冠疫情，淮安市颁布《关于延迟企业复工加强疫情防控的通知》，上诉人经营超市受影响较大，恳请二审法院结合疫情情况在上诉人应支付的租金中酌情扣除两个月的费用；4、上诉人为经营超市投入200余万元用于装修、扩建等事宜，在上诉人没有违约故意情形下，上诉人愿意支付租金，继续租赁案涉房屋。 被上诉人淮安供电公司辩称，1、涉案租赁合同于2018年12月31日期满，双方租赁关系已经终止。因合同中已对租赁期满后续签租赁事项作出了明确的约定，如果双方租赁期满后不能续签合同则双方的租赁关系即终止，该约定系双方真实意思表示，合法有效。由此应当依据合同约定，认定本案双方的租赁关系已于合同期满时终止。上诉人所引用的民法典相关条款，针对的是被续签合同没有明确约定的情况下。而本案不但合同有明确约定，而且上诉人向被上诉人缴纳合同期满后的后续租金，被上诉人拒收的行为，已明确表明被上诉人不再续租房屋的态度，因此上诉人主张合同期满后应为无固定期限合同的理由不能成立。2、疫情期间的房屋租金不应减免。本案疫情并非发生于正常的租赁合同期限内，租赁期满后上诉人恶意强行占有房屋，其要求减少两个月租金没有事实与法律依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 淮安供电公司一审诉讼请求：1、判令***超市返还位于淮安市淮阴区南******二组不动产（房屋建筑面积863.155平方米、土地面积808.1平方米）；2、***超市支付逾期腾房占用费612000元（暂计算至2020年10月31日，此后逾期腾房费用按照每日600元计算至实际返还时止）；3、本案诉讼费由***超市承担。 一审法院认定事实：双方的房屋租赁合同约定，淮安供电公司将位于淮阴区南******二组不动产（房屋为砖混结构楼房三层，建筑面积为789.839平方米、砖木结构平房73.312平方米、土地使用面积808.1平方米，房屋建在808.1平方米的土地范围内）出租给***超市使用，租赁期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日，每月租金9000元。租赁期满，淮安供电公司有权收回房屋，***超市应如期返还，如***超市需继续承租该房屋的，应于租赁期限届满前90日提出续租申请，淮安供电公司同意续租的，双方就租金标准、期限等条件进行协商，并另行签订合同，如不能达成续租协议，本合同期届满即行终止，***超市应当按照合同约定将该房屋以及设施设备完好交还淮安供电公司，***超市增添的且已形成附合的房屋装修、设施设备及不可移动财产归淮安供电公司所有，淮安供电公司无需向***超市支付赔偿、补偿。如果***超市逾期交还房屋的，每逾期一日按照当年房屋租金的两倍向淮安供电公司支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给淮安供电公司造成的损失。合同期满后，双方没有就案涉房屋以及土地使用权签订租赁合同。案涉房屋三层楼房尚在，砖木结构平房在本合同签订前已经被拆除，案涉土地上搭建有建筑物。案件审理过程中，双方一致同意对于***超市承租的房屋以及土地按照现状返还，即对***超市添附的固定设施设备以及添附不予拆除。 一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，合同期满，未能续租的，***超市应当返还房屋。2018年12月31日合同期满后，***超市至今没有返还房屋，违反合同约定，淮安供电公司要求***超市返还案涉房屋以及土地的主张应当予以支持。双方一致同意对承租房屋固定的设施设备不予拆除，按照现状予以返还，符合合同约定，一审法院予以确认。***超市至今没有返还房屋，违反合同约定，应当按照合同约定的违约条款承担违约责任，即自租赁期限届满后，按每月18000元支付租金，淮安供电公司主张2019年1月1日至2021年10月31日的租金为612000元，符合合同约定，应当予以支持，淮安供电公司主张自2021年11月1日起按照每天600元计算租金，不符合合同约定，一审法院不予支持，应当按照每月18000元的标准计算至实际返还之日。***超市称不是故意不交纳房租，不应当承担双倍租金的意见，缺乏必要的事实和法律依据，一审法院不予采纳。***超市要求淮安供电公司给予一年半腾房时间的意见，因双方的租赁期限已经届满近三年，且没有续签合同，***超市应根据合同约定即行终止该合同，随时做好交房准备，***超市至今仍然占有使用租赁物，故其要求给予一年半腾房时间的意见，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出一审判决：一、***超市于一审判决生效后十日内将承租淮安供电公司的位于淮阴区南******二组不动产按照现状（楼房三层、土地以及房屋内、土地上建设的固定设施设备以及添附不予拆除）返还给淮安供电公司；二、***超市于一审判决生效后十日内向淮安供电公司支付2019年1月1日至2021年10月31日的租金612000元，自2021年11月1日至***超市实际交还租赁物之日的租金，按照每月18000元的标准计算；三、驳回淮安供电公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9920元，减半收取4960元，由***超市负担。 二审中双方均未提供新的证据。 一审查明的事实，二审予以确认。 二审争议焦点为：1、涉案租赁合同到期后上诉人与被上诉人之间是否存在租赁关系、上诉人是否欠付房屋租金；欠付房屋租金或占有使用费数额如何认定。2、上诉人在2020年新冠疫情期间的房屋租金应否部分减免。 本院认为，关于争议焦点一，依据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原承租合同继续有效，但租赁期为不定期。本案中，案涉租赁合同的租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，租赁期满后承租人***超市仍继续占有、使用租赁物，出租人淮安供电公司未要求***公司返还租赁物，故案涉租赁合同在租赁期届满之后，双方之间的租赁关系仍继续存续，为不定期租赁合同。另，依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但应当在合理期限之前通知对方。本案中，出租人淮安供电公司于2021年11月3日起诉返还案涉租赁物，应视为其已作出解除不定期租赁合同的意思表示，但也应当给予承租人***超市合理的通知期限，结合本案实际情况，本院酌定双方之间的租赁关系于2021年11月30日解除。故上诉人于2019年1月1日至2021年11月30日间租金，仍应按照原租赁合同标准进行计算，即每月租金9000元，期间租金共计315000元（9000元×35月）,一审法院认定2019年1月1日至2021年10月31日租金612000元，缺乏事实与法律依据，本院予以纠正。 自2021年12月1日起，上诉人***超市对于案涉租赁房屋的占有缺乏合同和法律依据，为无权占有。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十条，权利人有权请求无权占有人返还原物与孳息。故***超市应当支付其无权占有期间的占有使用费，对于该占有使用费的标准，经本院参考原租赁合同租金价格并考量相似地段租赁房屋市场价格，酌定为每月10000元，自2021年12月1日计算至***超市实际返还租赁物之日为止。 关于争议焦点二，疫情期间房屋租金应否部分减免，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发[2020]17号）第六条规定，承租国有企业房屋用于经营，受疫情影响或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除期限内一定租金的，人民法院应予支持。本案中，因2020年初新冠疫情防控措施对上诉人正常经营活动造成不利影响，依法可以享受租金减免政策，本院综合疫情持续时间与上诉人实际经营情况，酌定按照每月9000元标准减免上诉人2020年租期内的1个月租金，计9000元。上述减免租金应从上诉人在2019年1月1日至2021年11月30日间租金315000元中予以扣除，扣除后的应付租金数额为306000元。 综上，上诉人***超市的上诉请求部分成立，一审认定上诉人应支付房租及占有使用费的标准及数额存在错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十条、第七百三十条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804民初6752号民事判决第二项； 二、维持淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804民初6752号民事判决第一项、第三项； 三、上诉人淮安市***超市有限公司于本判决生效后十日内向国网江苏省电力有限公司淮安供电分公司支付2019年1月1日至2021年11月30日的租金306000元，自2021年12月1日至淮安市***超市有限公司实际交还租赁物之日的占有使用费，按照每月10000元的标准计算。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9920元，减半收取4960元，由淮安市***超市有限公司负担4000元，国网江苏省电力有限公司负担960元。二审案件受理费5890元，由淮安市***超市有限公司负担2945元，国网江苏省电力有限公司负担2945元。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二二年五月十二日 法官助理** 书记员**