广州龙腾商业地产经营管理有限公司、广州云腾物业管理有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤01民终23714号 上诉人（原审被告）：广州龙腾商业地产经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区三元里大道268号102房、202房、302房、403房。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：广州云腾物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区鹤龙街鹤慧北街9号7层702室。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，华商***（前海·广州）联营律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，华商***（前海·广州）联营律师事务所实习人员。 上诉人广州龙腾商业地产经营管理有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人广州云腾物业管理有限公司（以下简称云腾公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2023）粤0111民初6678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年8月10日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，本案适用第二审程序，由审判员***独任审理，于2023年9月21日公开开庭审理了本案。上诉人龙腾公司的委托诉讼代理人***，被上诉人云腾公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 龙腾公司上诉请求：1.改判一审判决第三项(即确认龙腾公司无需向云腾公司支付的2022年4月份余下的租金、2022年9月份半个月的租金，共计8775元)；2.本案上诉费用由云腾公司承担。事实和理由：新冠疫情及疫情防控措施是导致服务业领域困难行业没有营业收入或者营业收入断崖式下降的根本原因，此亦是广东省人民政府2022年5月23日起实施《广东省促进服务业领域困难行业恢复发展的若干措施》、广州市人民政府2022年5月11日起实施《广州市促进服务业领域困难行业恢复发展的若干措施》、广州市国资委2022年5月26日起实施《广州市国资委关于做好2022年市属国企房屋减免租金工作的通知》对“租赁房屋所在行政区已在2022年被列入疫情中高风险地区的(如白云区)，免除2022年3月份至8月份租金，累计免除6个月租金”的根本原因。龙腾公司所在的行业正是上述政府政策所需扶持的服务业领域困难行业。2021年、2022年期间，广州多次发生本土新冠疫情，涉案场地所在区域因疫情原因曾被政府采取管控措施(暂停营业)，涉案场地没有营业收入及营业收入断崖式下降。基于此，龙腾公司认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》，一审仅酌情减免2022年4月份半个月的租金与承租国有房屋2022年减免6个月租金的政策对比之下过于悬殊，一审判决酌情判令减免租金仍对龙腾公司明显不公平。基于此，请求按公平原则予以变更租金，确认龙腾公司无需向云腾公司支付2022年4月份余下的租金、2022年9月份半个月的租金(即租金变更幅度为承租国有房屋2022年减免6个月租金的政策的25%)。因此，为维护龙腾公司合法权益，恳请二审支持龙腾公司的上诉请求。 被上诉人云腾公司二审答辩称，（一）龙腾公司未提交新冠疫情及疫情防控措施对其产生影响的证据，新冠疫情及疫情防控措施并非龙腾公司长期拖欠使用费的合法理由。龙腾公司引用的《广州市国资委关于做好2022年市属国企房屋减免租金工作的通知》，其中明确减免对象的条件之一为承租广州市属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业权属的国有房屋，案涉租赁物业权属人并非云腾公司，而系广州市三元里实业有限公司，为村集体权属的物业，并非国有房屋，不应适用龙腾公司所引用的减免政策，新冠疫情及疫情防控措施并非龙腾公司长期拖欠使用费的合法理由。（二）一审基于新冠疫情及疫情防控措施对龙腾公司的影响未予支持云腾公司诉请内的2022年4月半个月的租金并调整逾期付款违约金的标准，已基于新冠疫情影响酌定免除部分龙腾公司的责任，龙腾公司仍认为对其不公平，于理于法无据。云腾公司与龙腾公司签订的《宏泰大厦停车场场地使用临时协议书》已明确约定龙腾公司应在每日5日前支付当月使用费，并约定逾期付款违约金标准为每日千分之一，一审已综合考虑疫情综合影响，酌情调整违约金标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，已部分免除龙腾公司的责任。龙腾公司仍认为对其不公平，于理于法无据。综上，请求驳回龙腾公司的全部上诉请求。 云腾公司于2023年2月20日向一审法院提出诉讼请求判令:1.龙腾公司支付拖欠2022年8月1日至2022年11月30日的车场使用费（每月车场使用费5850元）23400元及违约金(以当月欠付车场使用费为基数，从当月的第6日起按每日千分之一标准计算至所欠费用付清之日)；2.龙腾公司承担本案的诉讼费。 一审法院经审理查明:云腾公司提交广州市房地产权属证明书载明：位于广州市白云区三元里大道268、270、272、274号房屋权属人为广州市三元里实业有限公司，城市规划房屋用途包括汽车库、商业、办公等。工商登记信息显示广州市三元里实业有限公司系广州市白云区三元里街三元里村经济联合社出资设立的企业。 云腾公司提交其与龙腾公司（乙方）签订《宏泰大厦停车场场地使用临时协议书》，约定：一、物业位置，在宏泰大厦广场一楼停车场进出口左右两边及宏泰大厦5号门右侧，地下负一层转弯处。二、使用性质及数量。按照甲方在2021年1月1日与广州市白云区国有资产经营有限公司签署的关于宏泰大厦写字楼停车场合同，其中一楼停车场进出口左右两边及宏泰大厦5号门右侧共计14个划线车位，以及乙方在2021年1月1日与广州市白云区国有资产经营有限公司签署车场租赁合同中负一楼转角处5个车位。三、场地使用费，通过置换方式的方式，甲方按照14个划线车位，每月每个车位收取650元场地临时使用费用，将上述车位所处的场地临时租给乙方使用。乙方按照5个划线车位，每月每个车位收取650元场地临时使用费用，每月每个车位收取650元场地临时使用费用，将上述车位所处的场地临时租给甲方使用。通过上述冲抵，乙方实际按照9个车位，每个车位650元，向甲方缴纳场地临时使用费用，每月临时场地使用费为5850元，每月递增3%。四、缴纳方式。每月5日前缴纳当月的场地使用费，逾期按每天1‰缴付违约金收取。五、使用期限，本协议日期自2021年2月1日起执行至双方协商一致后终止。上述协议书仅有龙腾公司及龙腾公司法人的盖章及签章。 云腾公司提交四张宏泰大厦裙楼缴费通知书，分别显示2022.8.1-8.31车场临时使用费5850元；2022.9.1-9.30车场临时使用费5850元；2022.10.1-10.31车场临时使用费5850元；2022.11.1-11.30车场临时使用费5850元，其中前两张缴费通知书下方均有***的签名。龙腾公司对上述前三张的真实性予以认可，但是认为其不能如实反映情况，对于11月的缴费通知单，其确认未缴纳11月份的车场使用费。 龙腾公司认为其向云腾公司申请免交6个月租金，但云腾公司未同意，还口头申请免交4月的租金，其向云腾公司支付的车位费用是2月、3月、5月、6月、7月、8月，4月的未交费，9月以后没有交费。云腾公司确认龙腾公司已在转账备注支付月份信息，但云腾公司认为因龙腾公司欠付费用，云腾公司优先抵扣在先到期债务合法合理，为证明其主张云腾公司提交出账回单，显示2022年3月25日龙腾公司向云腾公司转账11700元，备注2月、3月车场临时维保费用；同年5月26日龙腾公司向云腾公司转账5850元，备注5月车场临时使用费；同年6月20日龙腾公司向云腾公司转账5850元，备注6月车位费用；同年7月21日龙腾公司向云腾公司转账5850元，备注7月份停车费用；2020年9月9日龙腾公司向云腾公司转账5850元，备注8月车场使用费。 云腾公司、龙腾公司确认龙腾公司使用涉案场地至2022年11月30日。云腾公司表示2022年未免除过车位使用费，在2022年4月8日至22日期间，三元里辖区包括涉案场地确实存在疫情而封控的情形。 一审法院认为:云腾公司、龙腾公司签订的《宏泰大厦停车场场地使用临时协议书》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。现云腾公司、龙腾公司确认龙腾公司使用涉案车位至2022年11月30日，且上述车位已被广州市白云区国有资产经营有限公司收回。现龙腾公司确认其未支付2022年4月、9月、10月、11月的租金，云腾公司确认2022年4月8日至22日涉案商铺所在区域因疫情原因被政府采取管控措施，鉴于疫情属于不可抗力的客观因素，综合考虑疫情的不利影响及2022年4月疫情管理期间所在商场经营的不利影响，根据共担风险原则，一审法院酌情判令减免2022年4月份半个月的租金，超出部分不予减免。据此，龙腾公司应当向云腾公司支付2022年4月、9月至11月期间的车场使用费共计20475元。对于云腾公司主张龙腾公司支付车位使用费优先抵扣在先到期债权的主张，于法无据，一审法院不予支持。至于违约金，考虑到自2021年1月至2022年10月，广州市白云区经历多轮疫情反复，尤其是2022年4月份期间，广州市白云区部分区域被列入中风险地区，涉案物业车位区域也被列入管控区域。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）款的精神，一审法院酌情调整违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，以2925元为基数，从2022年4月6日起；以5850元为基数，从2022年9月6日起；以5850元为基数，从2022年10月6日起；以5850元为基数，从2022年11月6日起；均计算至实际清偿之日止。 因此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，于2023年6月21日作出如下判决：一、自判决生效之日起五日内，龙腾公司向云腾公司支付车场使用费20475元及违约金（违约金以2925元为基数，从2022年4月6日起；以5850元为基数，从2022年9月6日起；以5850元为基数，从2022年10月6日起；以5850元为基数，从2022年11月6日起；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止）。二、驳回云腾公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费133.5元，由云腾公司负担16.7元，由龙腾公司负担116.8元并在判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点如下：龙腾公司主张减免2022年4月及2022年9月部分租金8775元是否成立。对此，本院评析如下： 云腾公司、龙腾公司签订的《宏泰大厦停车场场地使用临时协议书》出自双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均恪守履行。本案中，对于龙腾公司未支付涉案场地2022年4月、9月-11月租金的事实，现双方不持异议，本院予以确认。经审查，双方均确认2022年4月8日至22日期间，涉案场地存在因疫情而封控等情形，结合相关疫情政策精神，以及疫情期间涉案场地所在区域的实际情况等，一审酌情减免2022年4月份半个月的场地租金，并调低逾期支付租金的违约金标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，合法有据，并无不当，本院予以支持。龙腾公司要求再行减免2022年4月、9月部分租金，理据不足，本院不予采信。 综上所述，龙腾公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广州龙腾商业地产经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二三年十月九日 书记员***