广州龙腾商业地产经营管理有限公司、广州云腾物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤01民终23715号 上诉人（原审被告）：广州龙腾商业地产经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区三元里大道268号102房、202房、302房、403房。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：广州云腾物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区鹤龙街鹤慧北街9号7层702室。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，华商***（前海·广州）联营律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，华商***（前海·广州）联营律师事务所实习人员。 上诉人广州龙腾商业地产经营管理有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人广州云腾物业管理有限公司（以下简称云腾公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2023）粤0111民初6680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年8月10日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，本案适用第二审程序，由审判员***独任审理，于2023年9月21日公开开庭审理了本案。上诉人龙腾公司的委托诉讼代理人***，被上诉人云腾公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 龙腾公司上诉请求：1.改判一审判决第三项（即龙腾公司减少支付商业裙楼负一层电费10万元）；2.本案上诉费用由云腾公司承担。事实和理由：近日，龙腾公司获悉，案涉宏泰大厦裙楼负一层租户广州融合饮食有限公司（即龙腾公司的原下属租户）已在2022年2月21日代龙腾公司向云腾公司支付电费10万元。而云腾公司主张的商业裙楼负一层电费121532.85元未扣除该10万元。龙腾公司在本案一审过程中亦未知广州融合饮食有限公司已代龙腾公司支付电费10万元。综上，龙腾公司发现新的证据足以改变一审判决认定的“商业裙楼负一层电费121532.85元”，为维护龙腾公司合法权益，请求支持龙腾公司的上诉请求。 被上诉人云腾公司二审答辩称，龙腾公司于上诉状所提出的2022年2月所支付的10万元费用，系因为龙腾公司在2021年10月起即存在拖欠宏泰大厦商业裙楼的电费的情况。因此，在2022年2月，云腾公司要求龙腾公司针对宏泰大厦商业裙楼1-4层支付20万元的用电保证金，针对宏泰大厦商业裙楼负一层支付10万元的用电保证金。最终，龙腾公司确认针对宏泰大厦负一层支付10万元的用电保证金。该用电保证金系为担保龙腾公司按时支付宏泰大厦商业裙楼负一层电费，为履约担保，因龙腾公司未按照约定及通知时间支付宏泰大厦商业裙楼负一层电费，云腾公司有权没收该保证金。退一步而言，如果法院认为需退还该10万元保证金，云腾公司同意在本案向龙腾公司主张的负一层电费金额中进行抵扣。 云腾公司于2023年2月20日向一审法院提出诉讼请求:1.龙腾公司向云腾公司支付保安及保洁服务费212600元及违约金（违约金以212600元为基数，自2021年10月1日起计算至被告实际清偿之日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算）；2.龙腾公司向云腾公司支付高压电房、消防设施维保费18896元及违约金（违约金以18896元为基数，自2021年10月1日起计算至龙腾公司实际清偿之日至，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算）；3.龙腾公司向云腾公司支付2021年10月至2022年11月欠付商业裙楼及写字楼电费2101462.47元及违约金（违约金以每月应付电费为基数，从次月第6日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算）；4.龙腾公司向云腾公司支付2022年3月至2022年11月欠付商业裙楼负一层电费121532.85元及违约金（违约金以每月应付电费为基数，从次月第6日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算）；5.龙腾公司向云腾公司支付2022年1月至2022年11月欠付商业裙楼水费152657.46元及违约金（违约金以每月应付水费为基数，从次月第6日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算）；6.龙腾公司向云腾公司支付欠付2021年1月至2022年11月欠付广场绿化水费12363.67元及违约金（违约金以每月应付广场绿化水费为基数，从次月第6日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算）；7.龙腾公司承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明:2021年6月17日，云腾公司（乙方）与龙腾公司（甲方）签订《宏泰大厦裙楼物业委托临时协议书》，约定：一、经过甲乙双方友好协商一致此合同有效期从2021年1月1日开始。1、宏泰大厦裙楼商业车场1号收费岗自2021年1月1日委托给乙方提供车辆代收费服务，要求乙方按照每班1人，每班12小时，每天2人，每人每月5300元，提供车辆代收费服务。2、宏泰大厦广场及其首层办公室自2021年1月1日委托给乙方提供日间清洁服务。要求乙方按照每班1人，每天1班次8小时工作，每人每月3600元，提供广场清扫服务。3、宏泰大厦写字楼车场2号收费岗自2021年2月1日委托给乙方提供车辆代收费服务，要求乙方按照5每班1人，每班12小时，每天2人，每人每月5300元，提供车辆代收费服务。二、（一）维保费用分摊，1、消防设施维保费每年93280元/年，从2021年1月1日至2021年3月9日甲方按实际天数承担30%比例的费用，此阶段甲方共承担5416元。3月9日以后能分割部分，各自聘请维保公司，各自支付维保费用。共用部分，如水系统，水磊电柜，水磊组，湿式报警阀，水磊接合器，水流指示器等，单独核算出服务费，由双方共同聘请维保单位进行维保，两个甲方，按5:5比例分摊服务费。2、高低压电房维保费每年58060元/年，从2021年1月1日至2021年4月15日甲方按实际天数承担30%比例的费用，此阶段甲方共承担5080元。4月15日以后低压电房由云腾和龙腾自行聘请维保单位。高压电费由于共用，由双方共同聘请维保单位进行维保，两个甲方，按5:5比例分摊服务费。3、裙楼电梯维保费因乙方垫付费用，甲方从2021年1月1日至2021年2月28日。按扶梯6台每台每月400元，货梯2台每台每月900元支付维保费给乙方，自2021年3月1日起，由乙方自行选聘电梯维保单位。（二）共用电费分摊，1月15日至2月22日按抄表数，商业分摊30%的电量，2月23日后至商场开业前甲乙双方按实际抄表数5:5比例分摊共用电费。 2021年9月30日，云腾公司（乙方）与龙腾公司（甲方）签订《提前终止宏泰大厦裙楼物业委托临时协议书》，约定：甲、乙双方于2021年6月17日签订《宏泰大厦裙楼物业委托临时协议书》，由乙方为甲方位于宏泰大厦裙楼商业车场1号收费岗、2号收费岗提供车辆代收服务和为宏泰大厦广场及其首层办公室提供日间清洁服务。现甲、乙双方经平等协商，达成如下补充协议。一、原合同于2021年10月1日协商解除，自解除之日起，原合同约定的双方权利义务终止。二、甲方需在2021年9月30日前结清原合同约定的2021年1月1日至2021年9月30日的费用231496元及2021年1月1日至2021年9月2日的电费84877.28元。三、2021年9月3日至2021年9月30日的电费及2021年1月1日至2021年9月30日裙楼水费待甲方抄表后双方确认后结算。 云腾公司为证明龙腾公司承租的宏泰大厦商业裙楼及5层写字楼的水费、电费结算账户均为云腾公司，其已经支付了龙腾公司承租使用的上述物业后应缴纳的电费、水费、绿化水费，就此提交了电费通知单、水费、污水处理费电子账单、水表抄表记录及现场抄表照片、公证书。 云腾公司为证实其每月均就保安保洁费用、维保费用、电费、水费、广场绿化水费向龙腾公司催缴，并由龙腾公司签收但未按通知支付，就此提交十四张宏泰大厦裙楼缴费通知书。上述通知书均由龙腾公司公司员工签收，且上述通知书均载明请于每月5日前（国家法定节假日顺延）缴清当月费用，逾期按合同约定计收每日百分之一的滞纳金。 双方当事人确认龙腾公司已于2022年12月1日搬离涉案场地。 一审法院认为:云腾公司与龙腾公司签订的《宏泰大厦裙楼物业委托临时协议书》《提前终止宏泰大厦裙楼物业委托临时协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。现龙腾公司确认未向云腾公司支付保安及保洁服务费212600元、高压电房、消防设施维保费18896元、商业裙楼及写字楼电费2101462.47元、商业裙楼负一层电费121532.85元、商业裙楼水费152657.46元，一审法院对云腾公司的上述诉请予以支持。至于广场绿化水费与违约金，因合同未约定广场绿化水费与违约金，故一审法院不予支持。 因此，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，于2023年6月21日作出如下判决：一、自本判决生效之日起五日内，广州龙腾商业地产经营管理有限公司向广州云腾物业管理有限公司支付保安及保洁服务费212600元。二、自本判决生效之日起五日内，广州龙腾商业地产经营管理有限公司向广州云腾物业管理有限公司支付高压电房、消防设施维保费18896元。三、自本判决生效之日起五日内，广州龙腾商业地产经营管理有限公司向广州云腾物业管理有限公司支付商业裙楼及写字楼电费2101462.47元。四、自本判决生效之日起五日内，广州龙腾商业地产经营管理有限公司向广州云腾物业管理有限公司支付商业裙楼负一层电费121532.85元。五、自本判决生效之日起五日内，广州龙腾商业地产经营管理有限公司向广州云腾物业管理有限公司支付商业裙楼水费152657.46元。六、驳回广州云腾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13927.5元，由广州云腾物业管理有限公司负担65.5元，由广州龙腾商业地产经营管理有限公司负担13862元并在本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 二审中，龙腾公司向本院提交证据如下：1.龙腾公司与广州融合饮食有限公司于2021年7月13日签订的《租赁协议》；2.招商银行股份有限公司于2022年2月21日出具的《出账回单》，上述证据拟证明案涉宏泰大厦裙楼负一层租户广州融合饮食有限公司（即龙腾公司的原下属租户）已在2022年2月21日代龙腾公司向云腾公司支付电费10万元。云腾公司主张的商业裙楼负一层电费121532.85元中未扣除该10万元。经本院组织质证，云腾公司发表意见如下：对证据1的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，该证据与本案无关；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，我方确实收到该笔款项。 经查，上述《出账回单》载明，付款人：广州融合饮食有限公司，收款人：广州云腾物业管理有限公司，交易金额：人民币壹拾万元整，交易摘要：云城都荟负一层用电押金，等。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点如下：龙腾公司主张扣减涉案电费10万元是否成立。对此，本院评析如下： 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”就本案而言，龙腾公司就其主张的案外人广州融合饮食有限公司于2022年2月21日向云腾公司支付的10万元系代其支付的电费等事实，依法负有举证证明责任。为此，龙腾公司提交了其与案外人广州融合饮食有限公司签订的《租赁协议》及广州融合饮食有限公司向云腾公司支付款项的《出账回单》。经审查，本院认为，第一，根据龙腾公司提交的《出账回单》载明，广州融合饮食有限公司向云腾公司支付的款项为用电押金。从其款项性质来看，应为履约保证金，而非电费。第二，对于该款项的支付用途，龙腾公司与云腾公司解释不一，存在争议。且从该款项的支付主体来看，涉及到案外人广州融合饮食有限公司的权益。第三，龙腾公司并未能提供证据证实广州融合饮食有限公司认可上述10万元系代龙腾公司支付电费、或同意在本案电费中予以扣减。综上，在上述10万元的款项性质、用途存在争议、且涉及案外人广州融合饮食有限公司权益的情况下，龙腾公司要求在云腾公司主张的本案欠付电费中直接予以扣减，理据不足，本院不予支持。龙腾公司未能就其上述主张充分举证，应自行承担举证不能的法律后果。 综上所述，龙腾公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人广州龙腾商业地产经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二三年十月九日 书记员***