某某与厦门海沧城建集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初1267号 原告：***，男，1959年11月1日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***则达律师事务所律师。 被告：厦门海沧城建集团有限公司，住所地福建省厦门市海沧区兴港京口里**京口岩小区**楼****。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 原告***与被告厦门海沧城建集团有限公司（以下简称海沧城建集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，海沧城建集团在答辩期内对管辖权提出异议。本院于2020年3月25日裁定驳回海沧城建集团的管辖权异议。海沧城建集团不服该裁定，提出上诉。厦门市中级人民法院于2020年7月13日作出（2020）闽02民辖终230号民事裁定，驳回海沧城建集团的上诉，维持原裁定。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序由审判员**独任审理，并于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、***，被告海沧城建集团的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2010年11月19日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令海沧城建集团赔偿因合同无效造成的损失合计2232655.52元及利息（以2232655.52元为基数，自2015年1月1日起按年利率4.75%计至实际付款之日）。事实和理由：2010年11月19日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定海沧城建集团将位于厦门市海沧大道海沧湾公园界内合计面积192平方米的两座建筑物出租给***，租期12年。2011年1月，经海沧城建集团同意，***与案外人签订施工合同，累计投入1327085.52元对租赁场所进行扩建、装修。2011年5月，***与案外人签订装修合同，支出355570元对租赁场所进行装修。2011年7月，海沧城建集团将***扩建部分报有关部门审批。租赁场所扩建、装修后，***将建筑物租赁给他人经营。因建筑物没有办理合法建设手续，未取得产权证，致双方租赁合同无法履行。2014年，租赁场所被迫停止经营，双方对赔偿事宜进行协商，但未达成一致。现租赁场所及扩建部分均被已除，***投入的扩建和装修成本无法收回，还因此赔偿案外人承租经营损失55万元，合计损失2232655.52元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁物无合法建设手续，造成本案合同无效的过错在海沧城建集团，其应当赔偿***损失，包括资金占用利息。 海沧城建集团辩称，合同约定的租赁物系经批准建设的合法建筑物。原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。***主张合同无效，于法无据。***对租赁场所进行扩建未事先征得海沧城建集团同意，在未取得合法建设手续的情况下，***擅自进行扩建，也未合理控制投资规模，并擅自改变约定的房屋用途，违规经营餐饮业，被相关部门责令停业整改，应由***承担全部责任。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条规定，即使案涉合同被认定为无效或部分无效，擅自扩建和装修产生的费用也应由***自行承担。***私自扩建部分不在约定的租赁范围，海沧城建集团也从未对该部分收取租金。海沧城建集团分别于2013年12月4日、2014年6月25日、2014年7月4日书面通知***停业整改，拆除违建部分并将租赁物恢复原状。***现要求海沧城建集团承担违建装修的赔偿责任，缺乏依据，也有违公平合理原则。***主张其将租赁物转租他人经营，与事实不符。而且，按照《房屋租赁合同》约定，***不得转租、出借房屋，以房屋使用权与他人联营、合作均应事先征得海沧城建集团书面同意。海沧城建集团从未同意转租。因此，即使存在转租事实，所谓的赔偿次承租人经营损失也超出订立合同时海沧城建集团可预见范围，海沧城建集团对此不应承担责任。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，已形成附合的装饰装修损失应当以现值计算。***私自扩建部分已于2019年11月底被拆除，无现值可言。未形成附合的装饰装修物已由***自行搬走，可回收部分也在拆除后由***自行处置，已收回该部分财产价值，因此***现按照所谓扩建和装修工程施工费计算损失，缺乏依据。综上所述，请求法院依法驳回***的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2010年11月19日，***与海沧城建集团（当时名称为厦门海沧公用事业发展有限公司）签订《海沧湾公园房屋租赁合同》，约定海沧城建集团将位于厦门市海沧大道海沧湾公园界内两座建筑物出租给***，建筑面积合计192平方米，房屋现状为一层钢结构，水电到位，海沧城建集团按现状交房，***承诺该房屋仅用于合法茶馆或冷饮咖啡类经营，不得变更房屋用途；租期共12年，自2011年3月1日起至2023年2月28日止，每月租金为27元/平方米，半年一付，合同期限内该房屋的水电、通讯、有线电视等费用及与经营活动有关的费用均由***承担；***负责办理与房屋装修有关的各项手续，海沧城建集团予以协助，相关费用由***承担，房屋外部设计应与公园景观相协调，***应将装修方案报相关行政部门审批，在合法的前提下，***应将装修方案书面报海沧城建集团批准，经海沧城建集团审查并书面同意后方可施工，***自行承担装修费用；***不得在屋顶及室外进行任何形式搭盖，不得占用除本租赁房屋外的任何场地，若因经营需要使用房屋外地块必须书面报请海沧城建集团审查，并经书面同意后方可使用；***不得转租、出借房屋，以房屋使用权与他人联营、合作均应事先征得海沧城建集团书面同意；双方还就其他事项进行约定。***依约向海沧城建集团交纳履约保证金5万元。 2.海沧湾公园一期项目建设单位为海沧城建集团，该项目已取得建设工程规划许可。《海沧湾公园房屋租赁合同》约定的两座建筑物按规划设计的功能为公厕。建设过程中，海沧城建集团在保留公厕功能的情况下，调整部分面积作为茶馆或咖啡馆使用功能。 3.***承租后自行出资对租赁房屋进行了扩建和装修，占用公园木台搭建帐篷、**、餐桌椅，扩建面积合计约365平方米。 4.因***未办理相关建设审批手续即进行扩建，海沧城建集团分别于2011年7月11日、2011年7月19日向海沧区建设局和区规划局提交《关于海沧湾公园新增管理用房的报告》，申请在原两座公厕（即租赁房屋）处新增管理用房，每处增加面积为73平方米（新增部分系***投资扩建的一部分），但最终未获批准。 5.租赁期间，***擅自改变约定的房屋用途，从事餐饮业经营活动。在该处经营的“鹭香海景”海鲜大排档于2011年11月1日开业，“愚人码头”快餐店于2012年4月1日开业。 6.2013年12月4日，海沧城建集团向***发出《关于收回鹭香海景、愚人码头餐厅的通知》，以***擅自扩建，改变房屋用途从事餐饮业经营活动，影响周边环境，遭致民众投诉，相关部门督查督办、责令整改为由，提出收回租赁物，要求***限期拆除违章扩建物，将房屋恢复原状并清场完毕。厦门市海沧区建设局于2014年5月27日向海沧城建集团发出的《关于公园经营场所限期整改的通知》中提出整改意见认为，海沧湾公园综合管理房尚未办理建设手续，要抓紧补办相关建设手续；违规经营餐饮项目，且擅自占用公园木平台搭建帐篷、**、餐桌椅进行经营活动，存在改变公园功能性质等问题，应立即整改，调整经营业态和经营项目，确保与《厦门经济特区公园条例》规定的配套服务项目相一致，并要求海沧城建集团在2014年6月30日前完成整改。此后，海沧城建集团多次书面催告***限期整改，但问题未彻底解决。 7.租赁场所于2014年8月停止经营，***缴交租金至当月，租金系按合同约定的租赁面积和单价结算。 8.2019年10月16日，海沧城建集团通知***解除合同。***自行搬离租赁房屋内可移动物品，并于2019年11月7日将租赁房屋交还海沧城建集团。 本案关键争议焦点在于合同是否有效。本院认为，原被告签订的《海沧湾公园房屋租赁合同》符合双方真实意思表示。合同约定的租赁房屋已取得建设工程规划许可，系合法建筑。该房屋的规划设计功能为公厕。海沧城建集团在保留公厕功能的情况下，调整部分面积作为茶馆或冷饮咖啡类经营用途。依据《厦门经济特区公园条例》第十四条第二款规定，与公园功能相配套，为游人服务的快餐店、茶座、咖啡厅、小卖部、游乐等商业服务设施应当统一布设，其规模应当与原设计游人容量相适应。因此，海沧城建集团对租赁房屋使用功能上的局部调整，未实质改变作为公园配套设施的功能性质，不属于违法建设。案涉扩建部分未办理建设手续，属于违法搭盖，但该部分系***承租期间自行建设的，不属于合同约定的租赁范围，海沧城建集团也从未对扩建部分收取租金，因此不影响已成立的租赁合同效力。而且，按照约定，***负责办理与房屋装修有关的各项手续，海沧城建集团予以协助。***未取得建设手续即着手扩建，不符合约定，应对该行为后果承担责任。庭审中，海沧城建集团主张，其事后向有关部门申请新增管理用房系为了避免因***违法扩建使公司受牵连，也为了帮助其完善手续，减少损失而采取的补救措施，该解释符合常理，本院予以采信。综上所述，***以租赁房屋系违法建设为由主张合同无效，理由不成立。双方订立的《海沧湾公园房屋租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。对***请求确认合同无效及基于合同无效主张的损失赔偿请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回***的诉讼请求。 案件受理费减半收取计15317元，由***负担。限于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 ** 二〇二〇年十月十五日 ? 法官助理 *** 代书记员 *** 附本案适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……