某某与南京港（集团）有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院 民事判决书 （2020）苏01民终550号 上诉人（原审被告）：***，男，1969年1月30日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：南京港（集团）有限公司，住所地南京市鼓楼区江边路19号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏天九律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人南京港（集团）有限公司（以下简称南京港公司）排除妨害纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初3109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回南京港公司的一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费由南京港公司承担。事实与理由：一、***曾在南京港公司工作多年，当时也应享受福利分房资格，但南京港公司未能分配给***符合房改政策的成套房，只分配了未成套的镇江路47号6幢平房1号房屋（含水泵房间及院落）给***，并办理了使用面积为45.41平方米的租赁合约。因案涉房屋为一层、不成套房屋，不能参与房改房的买卖，但实质应当等同于房改房，***享受该房屋和院落的所有使用权。案涉自管公房的租赁不同于单纯的商业租赁，而应受《南京市城镇公有房屋管理条例》的制约，除了屋面防水外，南京港公司明确说不负责室内外装饰、门窗、照明、上下水等相关设施的维护和更新，20多年早已年久失修，***只能自费进行维护和更新。“法无禁止即可为”，***的维护及更新不涉及更改房屋结构，并无不当。一审法院认为院门更新必须经过南京港公司的同意，否则应恢复原状，并无法律依据。二、一审判决认定“南京港公司持有的产权证所载明的房屋建筑面积和使用面积均为48.4平方米”明显错误。建筑面积肯定大于使用面积，根据常识，产权证上所标示的是建筑面积，而租赁合同中约定的是使用面积。南京港公司下属的房管科是专业性的职能部门，当年管理的自管房近40万平方米，不可能连使用面积和建筑面积都搞不清楚，更不可能将使用面积计算房租混淆未按建筑面积计算房租。租赁合约约定的适用面积是45.41平方米，故一审判决认为“应当认定南京港至少对剩余近3个平方米的房屋享有使用权”的说法不成立。三、案涉房屋为不成套房屋，不能买卖，本也不应用于居住，但***作为南京港公司的正式员工，南京港公司却不给***分配成套正式用房，只能按现状交付案涉房屋，***只能接受而别无他法。四、一审判决认定的事后办产权证亦不正确，案涉房屋原产权管理单位属于南京港公司的下属单位一公司，后来才转到房管科，不管是先办证还是后办证，南京港公司有专业的房产管理机构，不可能把违章建筑当作产权房租赁给***。且***租赁面积45.41平方米与南京港公司提供的房产证上载明的48.4平方米面积也基本一致，这说明南京港公司出租案涉房屋给***时是有产权证的。退一步讲，若当年南京港公司错误地将违建房出租给***，则现在应予纠正。否则，***合法的45.41平方米房屋使用权无法得到保护。五、原铁栅栏门钥匙为***私有，南京港公司曾带人来找***强行讨要钥匙，为此事还惊动了110，公安机关制止了南京港公司的非法行为，相应报案记录现在也应能查到。一审中，***也向法院提交书面申请要求借用人出庭对质，但未被一审法院采纳。六、根据最高人民法院的司法解释，“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”，故人民法院应裁定驳回南京港公司的诉讼请求。南京港公司向***、***、***、***等主张的相应诉讼请求已被法院裁定驳回，虽***具有合法的房屋租赁合约，但南京港公司与***的本案诉讼同上述案件类似，也应适用上述司法解释。七、镇江路47-6号平房是南京港公司一并租赁给***的，且***已支付了租金，多年来全是***个人使用，并不存在与南京港公司有相邻权一说。妨害是基于相邻权而存在的，无相邻权就不存在妨害。“风能进，雨能进，国王不能进”公民住宅不受侵犯。 南京港公司辩称，本案是排除妨碍纠纷，南京港公司所有的水泵房与***承租的公有住房之间是相对的，是一种相邻关系，***对此认可。而***将公有院落大门更换，导致南京港公司无法进入水泵房中，对***产生了妨碍；二、关于房屋面积。一审法院现场勘验时目测的面积就有80多平方米，与南京港公司出租给***的房屋面积明显不符，一审法院在判决中充分阐述了判决依据，符合法律规定；三、南京港公司在本案中主张的是相邻权利被侵害，而不是要求***返还承租公房，***将本案与南京港公司要求其他人员腾退房屋的案件混淆，相应上诉理由不能成立。综上，***的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律准确、审判程序合法，判决结果正确，应予维持。 南京港公司向一审法院起诉请求：一、判令***将南京市鼓楼区房屋（南京港公司所有）与南京市鼓楼区6幢平房1号房屋(***承租)共用的院落大门拆除；二、本案诉讼费用由***承担。 一审法院认定事实：南京港务管理局于2011年2月28日更名为南京港公司，位于南京市鼓楼区的平房为南京港公司所有，该房屋内北端是一间水泵房，安有水泵，南端是看护水泵的居住用房。2016年3月4日，南京港公司为上述房屋办理了产权证，产权证载明的房屋的建筑面积为48.4平方米，套内面积亦为48.4平方米。产权证所对应的房屋结构图显示，产权证范围内的房屋系一个长方形的结构，房屋呈西北东南走向，房屋的西侧系一小片空地。 南京港公司在为该房屋办理产权登记前，曾将该房屋出租给其他员工，该员工在该产权房屋的西侧进行了扩建，并建设了一个小院子，且为该院子安装了一个栅栏式的铁门。南京港公司将该房屋收回后，于1997年将该房屋交给***使用，并于2003年6月30日与***签订了公有住房租赁契约，该契约仅约定了房屋的使用面积为45.41平方米，未约定出租的房屋是否包含水泵间。***承租该房屋后，将原水泵间内的水泵拆除，并于2018年11月份左右，将原院门拆除，安装了一个不锈钢的铁门。 南京港公司及***均持有原栅栏式铁门的钥匙，但***更换铁门后未将新更换的铁门钥匙交给南京港公司。南京港公司曾于2019年1月16日在***安装的铁门旁张贴了通知，要求***将院门恢复原状，以保证其进入水泵房的权利。但是，***在收到该通知后并未将铁门恢复原状。 2019年5月9日，一审法院至现场进行勘查，发现从***安装的铁门进入院内（该院子实际已被改造成了阳光房）后，右侧系一个水泵房，目测面积有十平方米多一点，该泵房的南面有两个房间，分别为客厅和卧室，在该部分房屋的左侧系改扩建部分的房屋，上述两部分加起来目测大约有八十多平方米。 一审庭审中，双方当事人对***承租的房屋是否包含水泵房产生了争议。***认为，南京港公司向其出租的公房包含水泵房，公房租赁证书上所载明的45.41平方米的房屋系有产权证的房屋的室内面积，该面积加上墙体的面积后应该达到或超过产权证中所载明的48.4平方米的建筑面积。南京港公司称，其出租给***的房屋并不包括水泵房，而是包括了迁移承租人搭建的违建在内的所有房屋。***在一审庭审中提交的案涉房屋的前一位承租人***与金湾房产部签订的协议书以及***绘制的房屋结构图各一份。协议书约定：***将自建房移交给金湾房产部使用，金湾房产部待三汊河的某建筑建成后，提供8平方米的房屋供***使用。结构图显示，***扩建的房屋面积为13.608平方米（3.6米×3.78米），原产权房的面积是47.08平方米（4.28米×11米）。南京港公司对上述证据的真实性不予确认。 一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 首先，***仅系涉案房屋的承租人，而非所有权人，南京港公司与其签订的公有住房租赁契约所载明的出租面积虽仅为45.41平方米，但南京港公司向其交付该房屋时系连同原院门在内的所有房屋一起交付的，因此应认定南京港实际交付的范围系包括产权房西侧的房屋和院落在内的所有区域，而非仅为水泵看护房在内的房屋。产权房西侧的房屋和院落虽无建设工程规划许可证和房产证，但在该房屋被相关行政管理部门拆除前，南京港公司作为上述财产的实际占有人，有权对该房屋行使权利，***作为承租人在改造上述区域内的房屋和院门时，需经过南京港公司的同意。但是，***并未提供证据证明其改造房屋的院门经过了南京港公司的同意，故其行为侵害了南京港公司的财产权，南京港公司要求其将院门恢复原状，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 其次，南京港公司持有的产权证所载明的房屋的建筑面积和使用面积均为48.4平方米，而***所承租的面积仅为45.41平方米，即使公有住房租赁契约中载明的承租范围不包括扩建房，在***未提供证据证明产权证书所载明的使用面积存在错误的情况下，应当认定南京港公司至少对剩余近3个平方米的房屋享有使用权，而***将全部的房屋面积全部纳入自己的使用范围，且拒绝南京港公司进入其产权范围内，显然无事实和法律依据，一审法院不予支持。 再次，根据***提供的***签字的房屋平面图以及一审法院的现场勘查情况，扩建房屋的面积和水泵间以外产权房屋的面积之和已达到或超过了45.41平方米。因本案所涉房屋系出租在先，办证在后，且扩建房和水泵间以外的房屋系可以用于居住的房屋，而水泵间内不仅有水泵，而且有蓄水池，显然不是用于居住的房屋，故双方在签订公房租赁契约时将水泵房纳入承租范围的可能性较小。另外，在双方未能提供原始的出租房屋的具体范围，且水泵间以外的房屋面积已经达到或超过公有住房租赁契约所载明的面积的情况下，***主张承租的范围系包含水泵间应当提供充分的证据予以证明，但其并未提供该证据，故一审法院对其主张的承租范围包括水泵间的事实，不予认定。 最后，***仅系镇江路47-6号平房的公房承租人，在其承租期间其虽有权使用承租范围内的房屋，但该房屋并未进行私有化改造，故其主张该公房归其私有，无事实和法律依据，一审法院不予支持。另外，***主张南京港公司之所以持有原铁栅栏门的钥匙是因其出借所致，但就此并未提供充分的证据予以证明，且南京港公司不予认可，故一审法院对***的该项抗辩意见亦不予认定。因南京港公司与***共同持有原栅栏门的钥匙，故应认定双方均有权使用该门，而***未得到南京港公司的允许私自改造该门，并拒绝将房门钥匙交给南京港公司，显然无事实和法律依据。南京港公司通知其恢复原状，符合法律规定。因恢复原状前，首先应拆除目前新安装的铁门，故南京港公司请求判令***拆除该门，一审法院予以支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：***于判决生效后十日内拆除南京市鼓楼区房屋旁的院落大门。一审案件受理费80元，由***负担。 一审法院查明的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。 二审中，南京港公司提交了落款日期为1998年2月23日，其单位房管科到案涉房屋进行现场测量的手绘图一页，用于证明45.41平方米的具体的组成和位置，水泵房设备不在45.41平方米面积中，没有出租给***。 ***对上述手绘图的真实性无法核实，并认为，按该图显示，12.50平方米和其他面积都相当于违章建筑，而12.50平方米的面积也不在房产证范围之内，案涉房屋实际总面积是48.4平方米。 以上事实，有手绘图纸以及本院询问笔录等在案为凭。 本案二审争议焦点为：南京港公司要求***拆除案涉院落大门的诉讼请求能否成立。 本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，案涉公有住房租赁契约载明，***租赁的公房面积仅为45.41平方米，但根据案涉房屋的权属登记信息，案涉房屋的建筑面积和套内建筑面积均为48.4平方米，***依据案涉公有住房租赁契约主张其对案涉房屋的48.4平方米全部面积均享有使用权，缺乏充分证据证实。 如前所述，案涉房屋的建筑面积和套内建筑面积均为48.4平方米，而***的租用面积仅为45.41平方米，在此情况下，南京港公司对案涉院落内45.41平方米之外的合法建筑依法享有权利，但***擅自更换院落大门导致南京港公司无法出入案涉院落，妨碍了南京港公司对其合法权利的行使，故一审法院基于南京港公司的诉讼请求，判令***拆除案涉院落的大门，有相应事实和法律依据。 ***上诉称，本案属于单位内部的占房、腾房纠纷，不属于人民法院受案范围，应裁定驳回南京港公司的诉讼请求。对此，本院认为，南京港公司基于***擅自更换案涉院落大门并拒绝向南京港公司交付钥匙，导致南京港公司无法出入院落的事实而请求人民法院判令***拆除院落大门，并未请求判令***腾退、迁出案涉房屋，因此本案并非单位内部的占房、腾房纠纷，一审法院受理本案并经在审理后作出相应判决，并无不当。 综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年五月二十六日 法官助理*** 书记员***