兰州恒通轨道交通设备有限公司与兰州新九合建设开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

甘肃省皋兰县人民法院 民事判决书 （2019）甘0122民初1057号 原告：兰州恒通轨道交通设备有限公司，住所地甘肃省兰州市皋兰县九合镇九合村圈湾沟（九合物流园8号地）。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人***，甘肃融通律师事务所律师。 委托诉讼代理人***，甘肃融通律师事务所实习律师。 被告：兰州新九合建设开发有限公司，住所地甘肃省兰州市皋兰县九合镇九合村。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人***，甘肃恒亚律师事务所律师。 原告兰州恒通轨道交通设备有限公司（以下简称恒通公司）与被告兰州新九合建设开发有限公司（以下简称新九合公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法由审判员***适应简易程序，公开开庭进行了审理，原告恒通公司法定代表人***及其委托诉讼代理人***、***、被告新九合公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒通公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照协议约定为原告办理转让国有土地使用权证；2.判令被告按协议约定向原告支付违约金878378元；3.判令被告向原告支付因迟延交付第8号板块园区土地使用权证给原告造成的经济损失230万元；4.本案诉讼费、律师代理费由被告承担。事实与理由：2015年7月7日原被告签订了兰州市西出口景观综合整治项目【九合物流园】招商入园协议。协议约定根据皋兰县招商引资和土地出让等有关政策规定，原告以在皋兰县重新注册的独立核算和自负盈亏的企业法人身份，入住园区第8号板块（园区面积暂时按照6.5亩计算，原告应支付被告垫付款的标准暂时按照每亩35万元计算，原告须支付的垫付款金额227.5万元，原告承担公摊费用22.75万元，以上共计250.25万元），主要从事铁路、地铁设备及配件的研发、生产、销售。原告通过转让方式取得第8号板块园区的土地证照。协议签订后，原告按照约定支付了土地转让款，双方约定协议签订之日起一年内被告积极代为原告办理第8号板块园区涉及国土和房产等部门的产权证照手续，约定的时间内被告未为原告办理相关土地使用权证，原告再三要求，被告一直拖延，严重违反约定。因原告需注册公司，被告的过错使新建的厂房及办公楼不能办理产权手续，导致原告公司无法进行正常经营生产，造成巨大经济损失，现起诉要求支持原告全部诉讼请求。 被告新九合公司辩称，一、没有按约定办理土地使用权并非被告的过错。首先，本案争议土地属于兰州树屏丹霞地貌旅游景区的一般控制区，由于政府规划变更，导致土地使用权手续事实上无法过户登记。其次，土地变更登记应当由双方共同实施的行为而不是被告单方的义务，协议签订后原告并未向土地登记部门提出正式申请，也没有提供相应的变更登记证明材料。二、被告不应承担违约责任，且原告主张的违约金有误且过高。其一，双方并未对办理土地使用权的时点进行约定，原告从2016年7月7日开始计算违约金无事实依据。另双方并未对未办理土地使用权的违约责任进行约定，且被告已经向皋兰县自然资源局不动产登记中心提交了申请，被告在积极履行办理土地使用权过户的义务，不应承担违约责任。其二，协议第五条第二款是迟延交付的责任，非迟延办理土地使用权的责任，原告以此条款约定的违约金计算比例要求被告承担未办理土地使用权的责任有误。其三，原告已经按照约定占有、使用该土地，其签订合同的主要目的已经实现，没有因未办理土地使用权证产生任何实际损失。原告计算的违约金已经达到全部已付款项的39%，如果再因政府原因造成土地仍然不能过户，违约金将超出原告所支付的土地转让费，原告关于违约金的主张不应得到支持。三、原告不能正常生产经营与未办理土地使用权无因果关系，被告不应承担原告经济损失的责任。依据《中华人民共和国公司登记管理条例》相关规定，未办理土地使用权证，厂房及办公楼不能办理产权手续非公司登记的必要条件，原告不能正常生产经营与未办理土地使用权证无因果关系。 原告围绕诉讼请求提供了以下证据： 1、【九合物流园】招商入园协议。证明（1）双方于2015年7月7日签订协议。（2）被告将其所有的园区第8号板块的土地转让给原告。（3）原告需支付的取得土地使用权的各项费用共计250.25万元，按5:4:1的比例三次付清。（4）自协议签订之日起第8号板块园区的土地及房屋产权证照由被告负责办理到原告名下。5.违约金的计算方式为日万分之三。 2、电汇凭证一份、转账支票存根一份。证明原告已经履行了付款义务，但被告一直未将土地及房屋产权证照办理到原告名下。 3、审计报告书四份。证明原告的实际损失为230万元。 4、建设施工合同两份、电汇凭证及承兑汇票收据7份、转账支票存根5份。证明原告为建设新厂区支付工程款2624250元，因被告的违约行为导致厂区建设成为违法建筑，给原告造成经济损失。 5、代理合同及代理费发票。证明原告为此次诉讼支付的律师费。 被告新九合公司质证意见：证据1合同不能证明被告方存在违约，首先合同没有提到办理土地使用权证书时限，在签订协议之前已经交付了土地，在交付土地后，原告按日万分之三计算违约金没有依据，土地过户是双方义务，不应由被告单方承担，土地所在区域因为规划原因无法办理过户，不应由被告承担责任。证据2只能证明向被告支付部分转让款的事实，不能证明被告违约，反而证明被告有10%的尾款没有收到。证据3审计报告与本案没有关联性。证据4证据的真实性无法确认，与本案没有关联性。证据5真实性和关联性有异议，原告与代理律师签订合同，开具发票不一定支付相关费用，缺乏银行汇款凭证，原被告双方在合同中没有约定争议发生后律师费的承担义务。 被告新九合公司围绕其答辩意见，提供了以下证据： 1、关于土地规划变更导致土地过户手续无法办理的证据。包括兰州市人民政府关于兰州树屏丹霞旅游景区总体规划（2016-2030）的批复、兰州树屏丹霞旅游景区总体规划（2016-2030）、兰州树屏丹霞旅游景区总体规划（2016-2030）附件说明、皋政报（2019）号关于申请批复《兰州九合片区控制性详细规划》的请示（定稿）、规划方案新闻第一页、规划方案新闻第二页。证明（1）在兰州树屏丹霞旅游景区规划范围内的土地使用权转让被政府严格控制，无法办理过户手续。（2）本案争议土地位于一般控制区范围内，土地过户手续要经过土地、旅游、规划等部门的批准，难以办理。（3）兰州树屏丹霞旅游景区总体规划（2016-2030）的说明，证明本案系争土地在一般控制区范围内，受规划影响，无法及时办理过户手续。 2、土地使用权转移和交付的证据。包括双方签订的【九合物流园】招商入园协议（2015年7月7日）、场地验收交接单（2015年7月15日）。证明（1）在土地部门办理过户手续需要重新签订符合规定的合同，办理测绘、归还审批、缴纳过户税费等手续，但双方均未办理，都没有履行合同约定，不应由被告单方承担责任。（2）原告没有告知将土地使用权办理到哪个公司名下，被告无从办理；双方没有签订符合土地部门要求的合同，没有申请土地转移登记，未过户的责任不能由被告单方承担；违约金的条款是迟延交付的责任，非迟延办理土地使用权证的责任；双方未对办理土地使用权证的时间节点及未办理土地使用权证的违约责任进行约定；被告已经向原告交付了土地，没有对原告造成任何损失。 3、关于申请土地转移登记的证据。包括土地分割转让申请（2019年5月21日）、兰州微小企业产业园土地转让申请明细表（2019年5月21日）、快递邮寄单。证明（1）被告已经向皋兰县自然资源局不动产登记中心提交了土地分割转让申请，请求将不动产权证号为（2013）第107号的工业用地进行分割登记，将4333.6平方米的土地转让至原告名下。（2）在与皋兰县自然资源局多次交涉无果后，被告以邮寄方式向该局寄送要求转移登记的申请，履行了合同约定的义务。 4、关于应否承担违约金的证据。包括原告的工商登记信息、国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复、《中华人民共和国公司登记管理条例》。证明（1）原告进行工商登记，有无办理土地使用权对其工商登记注册，正常经营生产没有任何影响。（2）土地登记手续没有变更，但已经实际占有使用的应承担相关税收的规定表明，土地的主要使用价值在于占有使用，因此被告已经履行了土地交付义务。（3）原告不能正常生产经营与未办理土地使用权证无因果关系。 5、原告逾期付款违约利息计算表。证明被告未收到全部转让款而受到的损失，被告没有违约的动机。 原告质证意见：1、对被告举证的目的有异议，本案争议的土地划入树屏丹霞，双方的合同是2015年签订的，被告出具的文件是2017年之后的，没有任何正规的文件显示不能办证。2、对于第二组，举证目的有异议，在当时的办证情形下，被告是有整个区域的土地使用权证，被告仅需向土地部门提出申请，请求为原告分割其所转让土地上的土地使用权，但被告一直怠于履行协议约定的义务。协议明确约定“被告同意在本协议签订之日起，积极代为乙方办理涉及国土和房产等部门的产权证照手续”，距协议签订已四年之久，被告已严重违反协议约定，给原告的生产经营造成重大影响。我国物权法规定不动产变动采取登记生效主义，被告虽交付了土地，但一直未按约定为原告办理产权证照手续，故原告购买的土地根本不能开展正常的生产经营。3、被告举证土地分割转让申请是2019年5月21日，恰恰证明被告一直拖延办证的义务，致使国家政策、土地规划发生变化，被告应承担违约责任并补偿原告损失。不应该只交付土地就证明完成了合同，不履行合同义务，给原告造成损失。原告是特殊行业，必须提供很多证件，没有土地使用权证很多证件无法正常办理，很多建筑都属于违建，就是因为没有本案土地使用权证书。 根据当事人陈述、答辩及举证、质证，本院认定事实如下：2015年7月7日，原告恒通公司以乙方名义与被告新九合公司以甲方名义签订了一份兰州市西出口景观综合整治项目【九合物流园】招商入园协议。协议约定根据皋兰县招商引资和土地出让等有关政策规定，原告以在皋兰县重新注册的独立核算和自负盈亏的企业法人身份，入住园区第8号板块（园区面积暂时按照6.5亩计算，原告应支付被告垫付款的标准暂时按照每亩35万元计算，原告须支付的垫付款金额227.5万元，原告承担公摊费用22.75万元，以上共计250.25万元），主要从事铁路、地铁设备及配件的研发、生产、销售。原告通过转让方式取得第8号板块园区的土地证照。协议签订后，原告按照约定支付了土地转让款，双方约定“甲方（被告）同意在本协议签订之日起，积极代为乙方（原告）办理涉及国土和房产等部门的产权证照手续。”2015年7月15日，被告将该协议所涉土地交付原告。后由于未能办理土地使用权转让变更登记，酿成纠纷，原告现起诉要求支持其全部诉讼请求。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，民事主体在民事活动中要遵循诚信原则，恪守承诺，依照协议约定正确行使权利和积极全面履行义务。本案中，原告恒通公司和被告新九合公司就原告入住【九合物流园】园区第8号板块的标准和条件，以及补偿被告垫付的建设费用等相关事宜，经友好协商，本着平等自愿、互利互惠原则，达成兰州市西出口景观综合整治项目【九合物流园】招商入园协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，对双方均具有拘束力。但由于该协议中对办理涉及国土和房产等部门的产权证照手续的时限节点以及未办理手续的违约责任作出明确约定，且通过被告所举证据证明，其已经向有关产权登记主管部门提出了申请，由于政府的原因致使变更登记未能办理，存在双方协议中所称不可抗力的因素，故不能认定被告具有违约情形和承担违约责任，但被告应当按照协议约定在合理期限内完成申请土地变更登记的义务。至于原告要求被告承担律师费的诉讼请求，因双方在协议中没有约定承担律师费的情形，本院不予支持。 综上所述，原告恒通公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下： 一、被告兰州新九合建设开发有限公司于本判决生效后三十日内履行与原告兰州恒通轨道交通设备有限公司协议约定的土地使用权变更登记义务（兰州新九合建设开发有限公司向案涉土地主管变更登记的职能机构提交办理土地使用权变更登记的相关资料）； 二、驳回原告兰州恒通轨道交通设备有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取计16114元，由被告兰州新九合建设开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员*** 二〇一九年十二月四日 书记员***