浙江飞剑控股有限公司、杭州良工装饰有限公司德清分公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省湖州市吴兴区人民法院 民事判决书 （2021）浙0502民初4378号 原告：浙江飞剑控股有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区八里店镇。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：杭州良工装饰有限公司德清分公司，住所地浙江省湖州市德清县武康街道北湖东街957号德蓝广场6幢1203室。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，北京京师（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**姣，北京京师（杭州）律师事务所实习律师。 被告：杭州良工装饰有限公司，住所地浙江省杭州市江干区**北路313号3号楼101室。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 被告：浙江睿步资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区艮山支三路5号7幢343室。 法定负责人：***，该公司董事长。 第三人：湖州祥和物业管理有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区环城东路235号汇豪名都827室。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 原告浙江飞剑控股有限公司（以下简称飞剑公司）与被告杭州良工装饰有限公司德清分公司（以下简称良工装饰德清分公司）、被告杭州良工装饰有限公司（以下简称良工装饰公司）、被告浙江睿步资产管理有限公司（以下简称睿步公司）房屋租赁协议纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，良工装饰德清分公司申请追加湖州祥和物业管理有限公司（以下***和物业公司）为本案第三人，本院予以准许。本院于2021年10月12日公开开庭进行了审理，原告飞剑公司的委托诉讼代理人***与被告良工装饰德清分公司的委托诉讼代理人**、**姣，被告良工装饰公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被告睿步公司、第三人祥和物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告飞剑公司起诉称：2018年2月26日，原告与被告良工装饰德清分公司签订一份《房屋租赁协议》。合同约定良工装饰德清分公司向原告承租位于湖州天杏园二期综合楼六楼整层的房屋，租赁期限2018年4月1日至2023年6月7日止；2020年4月1日至2021年3月31日年度租金61.74万元，应于2020年3月1日前一次性付清；2021年4月1日至2022年3月31日年度租金64.82万元，应于2021年3月1日前一次性付清。协议签订后，原告将房屋交付良工装饰德清分公司，但良工装饰德清分公司未支付2020年至2021年度及2021年至2022年度的租金。原告于2021年5月8日向良工装饰德清分公司、良工装饰公司发出催款函，但二被告仍未支付租金。原告于2021年5月17日向良工装饰德清分公司、良工装饰公司发出解除租赁合同的通知书。被告睿步公司系良工装饰公司100％独资股东，应当对良工装饰公司的债务承担连带清偿责任。请求判令：1．确认原告与被告良工装饰德清分公司签订的《房屋租赁协议》于2021年5月18日解除；2．被告良工装饰德清分公司、被告良工装饰公司向原告支付2020年4月1日至2021年5月18日期间的租金702642元、逾期支付租金利息损失29961.24元（以702642元为基数，按照LPR3.85％的标准暂计算至2021年5月18日，实际计算至租金清偿之日止）；3．被告良工装饰德清分公司、被告良工装饰公司立即将位于湖州天杏园二期综合楼六楼整层房屋返还原告并支付逾期返还房屋的占有使用费至房屋返还之日止；4．被告良工装饰德清分公司、被告良工装饰公司承担原告实现债权的律师费40000元；5．被告睿步公司对被告良工装饰公司的债务承担连带清偿责任；6．本案诉讼费由被告承担。 被告良工装饰德清分公司答辩称：一、良工装饰德清分公司不是本案适格被告。《房屋租赁协议》由良工装饰德清分公司签订，实际由杭州良工装饰有限公司湖州分公司（以下简称良工装饰湖州分公司）使用并支付租金。二、《房屋租赁协议》于2020年3月31日已解除。自2019年11月起，良工装饰湖州分公司多次与原告协商减少租金，协商失败后，良工装饰湖州分公司于2020年3月底将房屋腾空并交付给了案涉房屋的物业管理公司，物业管理人员将房屋落锁并锁停电梯。原告在此后一年多的时间里未向良工装饰德清分公司催讨过租金。 被告良工装饰公司答辩称，同意良工装饰德清分公司的意见，良工装饰公司无需承担责任。 被告睿步公司、第三人祥和物业公司未作答辩。 原告飞剑公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1．房屋租赁协议1份，证明原告将案涉房屋出租给被告良工装饰德清分公司，协议约定了租赁期限、租金及违约责任的事实。 证据2．催款函、EMS底单及签收记录各2份，证明原告向良工装饰德清分公司、良工装饰公司催付租金的事实。 证据3．合同解除通知书、EMS底单及签收记录各2份，证明原告通知良工装饰德清分公司、良工装饰公司解除《房屋租赁协议》的事实。 证据4．法律服务委托合同、律师费发票、银行业务凭证各1份，证明原告为实现债权支付律师费40000元的事实。 证据5．国家企业信用信息1份，证明被告睿步公司系被告良工装饰公司100％独资控股股东，良工装饰公司类型为非自然人投资或控股的法人独资企业的事实。 被告良工装饰德清分公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据： 证据1．良工装饰湖州分公司企业信息、银行业务回单、案涉房屋外广告牌照片各1份，证明案涉房屋由良工装饰湖州分公司使用，租金已支付至2020年3月的事实。 证据2．微信聊天记录2份、短信记录1份，证明自2019年11月起，良工装饰德清分公司多次与原告沟通退租、减租事宜，原告一直推诿的事实。 证据3.2021年5月31日，良工装饰德清分公司的负责人***与祥和物业公司的经理***的通话录音及文字整理件各1份，证明房屋已于2020年3月底腾空并交付物业公司，由物业管理人员将房屋落锁至今；2020年4月之后的物业费是由原告支付的事实。 证据4．《办公楼租赁合同》、租金支付凭证及发票1组，证明良工装饰湖州分公司另行租赁办公场地，自2019年12月23日起算租金的事实。 证据5．押金支付凭证及收条各1份，证明良工装饰德清分公司向原告支付押金2万元的事实。 证据6.2018年度的租金发票、2019年度的租金发票各1份，证明案涉房屋由良工装饰湖州分公司使用并支付租金，原告向良工装饰湖州分公司开具发票的事实。 证据7．湖州房产超市网的网页截图1份，证明原告自2021年6月起将案涉房屋委托中介出租，表明案涉房屋已由原告掌控的事实。 被告良工装饰德清分公司为证明原告早已知晓案涉房屋已腾空的事实，申请证人***出庭作证。证人***述称：我是祥和物业公司在湖州天杏园小区物业项目的物业经理，案涉房屋于2020年3月腾空。出于安全考虑，物业公司落了锁并将电梯停运，但未告知飞剑公司。2020年12月，飞剑公司支付了2020年4月之后的物业费。 被告良工装饰公司、被告睿步公司，第三人祥和物业公司未向本院提交证据。 原告飞剑公司、被告良工装饰德清分公司提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下： 原告提交的证据1，良工装饰德清分公司与良工装饰公司质证对证据真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为合同签订时双方曾协商一致变更承租人为良工装饰湖州分公司。本院认为该证据符合有效证据要件，能证明原告所证事实，本院对其证据效力予以采信；良工装饰德清分公司、良工装饰公司所认为的合同双方当事人曾协商一致变更承租人的意见，无证据证明，不予采信。原告提交的证据2、证据3，良工装饰德清分公司与良工装饰公司质证对证据真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为催款函和合同解除通知书的落款时间均为2021年5月7日，系原告为诉讼专门制作的证据。本院认为该两组证据符合有效证据要件，能证明原告曾向良工装饰德清分公司与良工装饰公司催讨租金及通知解除租赁协议的事实。原告提交的证据4，良工装饰德清分公司与良工装饰公司质证对证据真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为《房屋租赁协议》已解除，两被告无支付租金义务，也无需承担原告为本案诉讼支付的律师费。本院认为该证据符合有效证据要件，能证明原告为本案纠纷支付律师费40000元的事实，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据5，良工装饰德清分公司与良工装饰公司质证对证据真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为睿步公司与本案无关。本院认为该证据符合有效证据要件，能证明原告所证明的事实，睿步公司是否需对案涉债务承担责任在本院认为部分予以认定。 被告良工装饰德清分公司提交的证据，被告良工装饰公司质证均无异议。 被告良工装饰德清分公司提交的证据1，原告质证对良工装饰湖州分公司企业信息、银行业务回单的真实性、合法性、关联性均无异议，对广告招牌照片的真实性、合法性、关联性均有异议，认为《房屋租赁协议》由良工装饰德清分公司与原告签订，房屋实际由谁使用并不导致合同约定的房屋承租主体的变更。本院对原告质证意见予以采信，且良工装饰德清分公司所证明的“租金已支付至2020年3月”的事实并无争议，故该组证据不影响本案事实认定，对其证据效力不予确认。被告良工装饰德清分公司提交的证据2，原告质证对微信聊天记录和短信记录的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为该证据符合有效证据要件，能证明案涉房屋的承租方多次与原告沟通租赁合同解除事宜，但双方未能协商一致的事实。被告良工装饰德清分公司提交的证据3，原告质证对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告未授权物业公司代为管理钥匙、接收房屋，良工装饰德清分公司将房屋交付物业公司不能实现交还房屋的目的。本院认为祥和物业公司的经理***出庭作证时认可该录音的真实性，结合***的证言能证明良工装饰德清分公司所证明的事实，对该证据的效力予以确认。被告良工装饰德清分公司提交的证据4，原告质证对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为良工装饰湖州分公司并非《房屋租赁协议》双方当事人，其租赁房屋与本案无关。本院对原告质证意见予以采信，对该组证据的效力不予确认。被告良工装饰德清分公司提交的证据5，原告质证无异议，认为需要从押金中扣除物业费、水电费等费用。本院认为该证据符合有效证据要件，能证明良工装饰德清分公司所证事实，对其证据效力予以确认。被告良工装饰德清分公司提交的证据6，原告质证对证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，认为《房屋租赁协议》由良工装饰德清分公司与原告签订，房屋实际由谁支付并不导致合同约定的房屋承租主体的变更。本院对原告质证意见予以采信，对该组证据的效力不予确认。被告良工装饰德清分公司提交的证据7，原告质证对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告未在该网站发布过房屋的租赁信息。本院认为该证据真实性无法核实，也无法确定该信息是否由原告发布或原告委托第三方发布，对该证据的效力不予确认。***的证言，原告质证无异议，本院对其证据效力予以确认。 根据上述有效证据，结合双方当事人在庭审中的陈述及证人证言，本院认定本案事实如下： 原告飞剑公司系湖州市天杏园二期综合楼的所有权人。2018年2月9日，被告良工装饰德清分公司向原告飞剑公司支付了20000元押金。2018年2月26日，原告飞剑公司（合同甲方）与被告良工装饰德清分公司（合同乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于湖州市人民路与益民路转角处的湖州天杏园二期综合楼六楼整层出租给乙方使用，租赁期自2018年4月1日起至2023年6月7日止。甲方于2018年3月1日前向乙方交付该房屋，并给予乙方1个月装修期。该房屋租金2018年4月1日起至2019年3月31日为每年56万元，2019年起租赁费按上年租金每年增加5％，即2019年4月1日起至2020年3月31日止年租金为58.8万元，2020年4月1日起至2021年3月31日止年租金为61.74万元，2021年4月1日起至2022年3月31日止年租金为64.82万元……。第一年租金在本协议签订后7日内支付50％，装修完毕后支付剩余的50％；以后年度提前一个月即每年的3月1日前一次性付清年租金。乙方于合同签订后2日内支付甲方押金2万元。租赁期间，该房屋所产生的水电、通讯、物业管理、相关设施年检等其他费用均由乙方承担。关于违约责任条款约定如果甲方违约，拒绝将房屋出租给乙方，除赔偿装修费用外，应向乙方支付违约金10万元。如果乙方违约，没有向甲方租用房屋，除没收押金外，应向甲方支付违约金10万元。违约方还应向守约方支付包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费等。协议的变更、解除与终止条款约定双方可以协商变更或终止本协议。 合同签订后，飞剑公司向良工装饰德清分公司交付了房屋，飞剑公司收到了2018年4月1日至2020年3月31日的房屋租金。第二年度租期届满前，良工装饰德清分公司提出与飞剑公司协商解除《房屋租赁协议》未果。2020年3月底，良工装饰德清分公司将案涉房屋腾空，将房屋钥匙交给房屋的物业管理公司，即第三人祥和物业公司。2020年7、8月份，飞剑公司的工作人员到祥和物业公司，祥和物业公司拟将房屋钥匙交还飞剑公司，飞剑公司要求将房屋钥匙继续存放在祥和物业公司。2021年5月9日，飞剑公司向良工装饰德清分公司、良工装饰公司送达了催款函催讨租金。2021年5月18日，飞剑公司向良工装饰德清分公司、良工装饰公司送达了合同解除通知书。 另查明，被告良工装饰公司系一人有限责任公司，被告睿步公司系被告良工装饰公司的唯一股东。飞剑公司因本案诉讼，支付律师代理费40000元。 本院认为，原告飞剑公司与被告良工装饰德清分公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。合同履行期间，良工装饰德清分公司提出与飞剑公司协商解除《房屋租赁协议》，协商未果后，良工装饰德清分公司于2020年3月底将案涉房屋腾空并将房屋钥匙交付祥和物业公司，良工装饰德清分公司以自己的行为表明不履行合同义务，显属违约。且飞剑公司并未授**和物业公司代为接收房屋钥匙，良工装饰德清分公司主张《房屋租赁协议》于2020年3月底解除的意见，不予采信。2020年7、8月份，祥和物业公司拟将房屋钥匙交还飞剑公司，飞剑公司未予接收，为避免合同履行僵局，本院酌定《房屋租赁协议》于2020年7月31日解除、案涉租赁房屋于2020年7月31日腾空并返还飞剑公司。故对于飞剑公司主张确认《房屋租赁协议》于2021年5月18日解除及要求腾空并返还房屋的诉讼请求，不予支持。 《房屋租赁协议》解除前的租金，良工装饰德清分公司应按约支付；良工装饰德清分公司未按约支付，应支付飞剑公司利息损失。本院核定2020年4月1日起至2020年7月31日止的租金为205800元。利息损失自2020年3月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金清偿之日止。《房屋租赁协议》因良工装饰德清分公司违约而解除，飞剑公司的其他损失可另行主张。《房屋租赁协议》约定违约方应向守约方支付包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费等，飞剑公司主张的律师费40000元，予以支持。良工装饰公司作为良工装饰德清分公司的总公司，应对良工装饰德清分公司的债务承担共同清偿责任。良工装饰公司系一人有限责任公司，睿步公司作为良工装饰公司的唯一股东，不能证明良工装饰公司的财产独立于股东自己的财产的，应当对良工装饰公司债务承担连带清偿责任。因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告浙江飞剑控股有限公司与被告杭州良工装饰有限公司德清分公司签订的《房屋租赁协议》于2020年7月31日解除； 二、被告杭州良工装饰有限公司德清分公司、被告杭州良工装饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江飞剑控股有限公司律师费40000元、租金205800元及相应利息损失（以205800元为基数自2020年3月1日起至租金清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告浙江睿步资产管理有限公司对上述第二项付款义务承担连带清偿责任； 四、驳回原告浙江飞剑控股有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11526元，减半收取5763元，财产保全费4370元，合计诉讼费10133元，由原告浙江飞剑控股有限公司负担6782元，由被告杭州良工装饰有限公司德清分公司、被告杭州良工装饰有限公司共同负担3351元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员    *** 二〇二一年十二月十四日 书记员    ***