潍坊舜威置业有限公司、某某继丰建材贸易有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁07民终8431号 上诉人（原审被告）：潍坊舜威置业有限公司，住所地**市东坡街6号东城名苑小区26号楼中64-11/12号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，****（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，****（潍坊）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：**继丰建材贸易有限公司，住所地**市繁荣西路**商贸城B4区276号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**，山东贝特律师事务所律师。 原审第三人：青岛亿佰建工集团有限公司，住所地青岛市黄岛区泊里镇北京路。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职工。 原审第三人：***，男，1990年7月19日出生，汉族，住**市。 上诉人潍坊舜威置业有限公司（以下简称舜威公司）因与被上诉人**继丰建材贸易有限公司（以下简称继丰公司）及原审第三人青岛亿佰建工集团有限公司（以下简称亿佰公司）、***商品房销售合同纠纷一案，不服山东省**市人民法院（2022）鲁0782民初3798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 舜威公司上诉请求：1.撤销**市人民法院（2022）鲁0782民初3798号民事判决书，依法改判舜威公司不需返还继丰公司购房款，对继丰公司不承担责任；2.本案的一审、二审的诉讼费等费用由继丰公司承担。事实和理由：一、一审事实不清。1.舜威公司与继丰公司之间不存在合同关系，双方之间未签订任何的书面文件合同，且在涉案房屋的抵顶过程中，舜威公司一直不知悉继丰公司的存在，对于继丰公司和亿佰公司之间的合同舜威公司一概不清楚。2.一审法院认定继丰公司与***签订《房产买卖协议》时已经获得涉案房产处分权不正确，该房产未进行登记，且舜威公司与亿佰公司及***共同去办理过户登记时，继丰公司未在现场，办理文件中也未见继丰公司签名材料，所以登记前的处分权应当***公司所有。二、一审判决适用法律错误。1.舜威公司与继丰公司之间未签订任何书面合同，根据合同相对性，我方不应为一审的适格被告。2.根据一审认定的事实中，舜威公司与亿佰公司、***在办理过户中签订了《三方更名协议》，该合同合理合法且已生效，其中第六项约定***缴纳房款后，舜威公司视情况将款项转至亿佰公司，若依据一审判决，要求我方将购房款返还继丰公司，则日后亿佰公司以该协议要求我方支付所收款项，我方该如何支付，所以一审判决适用法律错误。三、一审判决以亿佰公司与继丰公司之间的《以房抵债协议书》来认定舜威公司承担责任，明显属于主观推断，舜威公司在继丰公司一审提交的所有证据中皆没有签字，且对所有证据不知情，本案应当依据书面证据和案件事实来审理，更不应突破合同的相对性。 二审中，舜威公司补充上诉意见如下：一、无论是继丰公司，还是将涉案房产抵顶给继丰公司的亿佰公司，对涉案房产均没有处分权。（一）亿佰公司并非案涉房产的所有权人，对案涉房产并无法定的处分权。案涉房产登记在舜威公司名下，从未登记在亿佰公司名下，亿佰公司并非案涉房产的所有权人，其对案涉房产并无处分权。亿佰公司无论通过何种合同安排，也无法将自身不享有的权利转让或授予给继丰公司。因此，原审判决认定继丰公司获得案涉房产的处分权明显违反物权法定及公示之原则，系错误的。（二）亿佰公司既不享有案涉房产的约定处分权，也不享有案涉房屋的给付请求权。***公司与亿佰公司于2019年5月7日签订的《工程款抵顶房屋协议》（以下简称“抵顶协议”）内容来看，舜威公司与亿佰公司实际上并未达成以物抵债的合意。所谓“以物抵债”，实质是变更债务履行标的，即以他种给付代替原定给付。其性质决定债权人应当对变更后的履行标的享有给付的请求权。而《抵顶协议》实际上并未对履行标的进行变更，履行标的仍然是现金之债，只是对债务履行的方式进行了变更，通过授权亿佰公司对外进行销售的方式将特定部分房产变现用于清偿工程款债务。而作出这种认定的理由除了《抵顶协议》中并未就“抵顶房屋”的变更登记进行任何约定外，还由***公司和亿佰公司的真实意思并非以抵顶房屋直接抵偿债务。亿佰公司的目的是就抵顶房屋获得现金清偿，获得抵顶房屋的所有权会徒增成本，而且《抵顶房屋》也明确禁止按照二手房形式出售抵顶房屋。因此，从亿佰公司目的来看，其也并无请求舜威公司变更抵顶房屋登记至自己名下的意思和动机。***公司实际履行债务的情况来看，均是通过亿佰公司获得对外销售的授权，寻求潜在购房者，进而签订三方协议，***公司直接出售抵顶房屋给买受人并收取购房款项，嗣后再根据双方的结算情况进行现金支付。（三）继丰公司***公司主张案涉款项给付的所谓的“请求权”来源是基于与亿佰公司之间的合同关系。继丰公司针对案涉房产的所谓请求权并不成立，具体理由如下：1.继丰公司并不享有案涉房产的任何物权，不能基于案涉房产的处分就案涉款项主张请求权。2.继丰公司与亿佰公司签订了《以房抵债协议书》，但继丰公司并不能依据该协议获得对案涉房产或案涉款项的任何请求权。首先，舜威公司与继丰公司之间无任何合同关系，舜威公司根本不知***公司的存在。签订《三方更名协议》的主体也无继丰公司，且该协议约定，舜威公司收到款项后视情况转账给亿佰公司。其次，亿佰公司对于案涉房产既不享有处分权，也不享有给付请求权。继丰公司基于受让亿佰公司的权利而享有的权利显然不能超出亿佰公司的权利范畴，其当然也不享有案涉房产的处分权和给付请求权。再次，《以房抵债协议书》实际上是无权处分的合同，虽然继丰公司与亿佰公司签订的《以房抵债协议》不能产生物权变动效力，但协议本身是有效的，继丰公司应向亿佰公司基于该协议独立行使相应的权利进行救济，而不应***公司主张权利。最后，根据《抵顶协议》的内容，亿佰公司享有销售抵顶房屋权利的同时，亦应承担合同义务，且该权利（对外销售的权利）和义务（对外销售的限制）从性质上来看是不可分割的。因此，亿佰公司不能单独转让其对案涉房产的销售权利，未经舜威公司同意，亿佰公司不得将基于《抵顶协议》的权利义务转让给他人。因此，继丰公司不能基于其与亿佰公司《以房抵债协议》销售抵债房屋。 二、一审法院认定“舜威公司已经通过将案涉房屋抵顶给亿佰公司从而减少向亿佰公司支付相应工程款的方式获得了利益，不能再通过出卖同一房屋获得房屋价款的方式重复获利”系认定事实错误。（一）继丰公司原审提交的《三方更名协议》第三条可以看出，亿佰公司确定房屋买受人后，需先将舜威公司之前开具的收据归还，解除双方就涉案房屋的特定化和抵顶状态。此时，亿佰公司先前用舜威公司欠付的工程款抵扣应***公司支付的房款的事实已经消灭，舜威公司通过该方式减少向亿佰公司支付相应工程款获得的利益也已消灭，双方债权债务关系回归到原始状态。《三方更名协议》第六条约定，***公司用收取的买受人的房款视情况支付给亿佰公司，即双方就该笔债务重新结算。（二）舜威公司从未否认对亿佰公司在案涉购房款范围内应负的债务，只是该债务对应的主体应该是亿佰公司，而非继丰公司，债务的履行也应当根据双方结算情况和约定进行。综上，继丰公司对案涉房产、案涉款项自始即不享有任何请求权，其应向亿佰公司主张权利，而无权向与其无任何合同和债权债务关系的舜威公司主张案涉款项的给付。一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。 继丰公司辩称，我方认为一审法院已就相关案件事实全部审查明确，认定的法律关系准确，适用法律正确，判决结果正确，舜威公司的上诉理由实为狡辩，应予驳回。 原审第三人亿佰公司述称，舜威公司所述其没有重复获利不成立，舜威公司的陈述混淆了原合同目的，放大了我方义务，不符合合同订立之初便于交易的原则。其中，我方之所以将发票收据退回，是为了之后能够与一手房屋进行交易，实为我方履行合同义务的表现。 原审第三人***未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 继丰公司向一审法院起诉请求：1.请求判决确认舜威公司将**舜威天境小区7号楼1**1001号房屋及7-1-16号附房、A3-55号车位出售给***所收取的1156174.24元房款***公司所有，并判令舜威公司向继丰公司支付该款项；2.判令舜威公司支付自2022年1月12日起至实际付清之日以1156174.24元为基数按照年利率5.77%计算的资金占用利息；3.本案的诉讼费***公司承担。 一审法院认定事实：2019年5月7日，舜威公司（发包人）与亿佰公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定由亿佰公司承***·天境1#-8#楼、19#楼、地下工程。双方同时签订合同附件6《工程款抵顶房屋协议》，约定承包人同意不低于工程结算款的25%抵顶青岛市黄岛区帝邦·**项目的商业网点房、舜威·天境项目发包人指定的房源。2020年4月27日，舜威公司为亿佰公司出具收款收据一份，载明“交款单位青岛亿佰建工集团有限公司收款单位潍坊舜威置业有限公司摘由：房款7-1-1001车位A3-55附房7-16金额1156174.24元”。舜威公司以1156174.24元的价格将舜威天境一期7-1-1001号房屋、A3-55号车位及7-16号附房抵顶了欠亿佰公司相应数额的工程款。 亿佰公司作为甲方，继丰公司作为乙方，***作为丙方签订《以房抵债协议书》，约定甲方用位于**舜威·天境的商品房抵顶所欠乙方的部分工程款，抵顶金额1156174.24元。由乙方指定丙方作为购房人与舜威公司签订《商品房买卖合同》，办理相关手续，取得房屋产权。 2021年3月24日，案外人***（系继丰公司的法定代表人***之夫）作为卖方，与第三人***作为买方，**市瑞居房产中介服务中心作为中介方签订《房产买卖协议》，约定卖方将舜威·天境一期7-1-1001号房屋、A3-55号车位及7-16号附房出售给买方，成交总价款为1020000元。买方于2021年3月24日向卖方支付购房定金2万元，于4月10日前支付首付款26万元，卖方应于收到房款当日将该房产交款单据更名至买方名下，余款更名后由买方与开发公司结算。 2021年4月9日，舜威公司（甲方）与亿佰公司（乙方）、***（丙方）签订《三方更名协议》，约定乙方购买的甲方开发建设的舜威·天境项目7号楼1**1001号房屋（用工程款抵顶），乙方将该房屋、车位、储藏室转让给丙方***，乙方请求并同意甲方与丙方重新签订该房屋的《**市商品房买卖合同（预售）》。在甲方与丙方签订《**市商品房买卖合同（预售）》前，甲、乙、丙三方须先签订本协议。丙方购房付款方式为银行贷款的，贷款银行放款后，丙方同意由甲方视情况将该贷款转账给乙方，由此产生的所有纠纷与法律责任由乙、丙双方自行解决和承担，与甲方无关。 2021年8月14日，舜威公司作为出卖人与***作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定第三人***以1156174.24元的价款购买舜威公司开发的案涉房屋、附房及车位。2021年8月14日，******公司支付购房款356174.24元（其中136174.24元系继丰公司垫付）。2022年1月11日，***通过银行贷款的方式***公司支付购房款80万元。以上共计支付购房款1156174.24元。现案涉房屋的实际权利人为第三人***，由其占有使用。 一审法院认为，舜威公司与亿佰公司之间系建设工程施工合同关系，亿佰公司与继丰公司之间系买卖合同关系。***与舜威公司之间签订了《商品房买卖合同（预售）》，并将购房款支付给了舜威公司，双方成立商品房买卖合同关系。舜威公司因需支付亿佰公司工程款，双方经协商，舜威公司将案涉房产以1156174.24元的价格抵顶给亿佰公司。亿佰公司因需支付继丰公司货款，又将***公司处抵顶来的案涉房屋以1156174.24元的价格抵顶给了继丰公司。继丰公司将其抵顶来的案涉房屋出卖给了***，并签订了《房产买卖协议》，在签订该协议时，继丰公司实际上已经获得该房产的处分权。***虽然与舜威公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并将购房款1156174.24元（包含继丰公司垫付的136174.24元）支付给舜威公司，但系因案涉房屋要按照一手房手续进行备案登记。舜威公司已经通过将案涉房屋抵顶给亿佰公司从而减少向亿佰公司支付相应工程款的方式获得了利益，不能再通过出卖同一房屋获得房屋价款的方式重复获利，而应该将收取的房屋价款返还实际处分人即继丰公司。现继丰公司要求舜威公司返还购房款1156174.24元，于法有据，一审法院予以支持。关于资金占用期间的利息。继丰公司、***、亿佰公司及舜威公司之间均未约定舜威公司收到购房款后将购房款返还的具体期限，现继丰公司要求舜威公司支付资金占用期间的利息，于法无据，一审法院不予支持。***经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的答辩、质证权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十三条、第一百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，一审法院缺席判决：一、潍坊舜威置业有限公司返还**继丰建材贸易有限公司**舜威·天境小区7号楼1**1001号房屋及7-16号附房、A3-55号车位的购房款1156174.24元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回**继丰建材贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15206元，减半收取7603元，由潍坊舜威置业有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审中，亿佰公司对于案涉房屋抵顶了舜威公司应付亿佰公司工程款1156174.24元的事实无异议，亿佰公司亦同意将该款项支付给继丰公司，系对其权利的处分，且未损害他人合法利益，本院对此直接予以确认。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致，予以确认。 本院认为，舜威公司与亿佰公司、亿佰公司与继丰公司之间签订以房抵债协议时，均未就案涉房产办理权属登记，但基于案涉房产的特殊性及购房者按照一手房进行登记备案的现实需要，继丰公司为实现确定债权，有权依据与亿佰公司之间的以房抵债协议指定购房人，而亿佰公司亦有权依据与舜威公司之间的以房抵债协议要求舜威公司与指定的购房人签订商品房预售合同及办理权属登记，亿佰公司实际将要求舜威公司履行交房义务并办理权属登记的物权期待权，通过指定购房人的方式进行了权利让与，其对案涉房产的物权期待权转化为特定金钱给付之债。案涉协议签订后，舜威公司以将案涉房产出售给***的事实行为履行了与亿佰公司之间的以房抵债协议，同理，继丰公司依照与亿佰公司之间的以房抵债协议系案涉房产出售价款的实际权利人。虽然根据舜威公司、亿佰公司、***于2021年4月9日签订的《三方更名协议》约定，舜威公司负有向亿佰公司支付已经收到的购房人交纳的购房款项的义务，但庭审过程中亿佰公司明确表明对于案涉房屋抵顶了舜威公司应付亿佰公司工程款1156174.24元的事实无异议，且亿佰公司亦同意舜威公司将该款项支付给继丰公司，故一审认定舜威公司向继丰公司支付案涉应付的购房款的判决结果正确，应予维持。 综上所述，潍坊舜威置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15206元，由上诉人潍坊舜威置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　朱　峰 二〇二二年十一月二日 书记员　　吕　静