上诉人裕某公司因与被上诉人元某公司,开某公司,原审第三人綦江某公司合资合作开发房地产合同纠纷

重庆市高级人民法院 民事判决书 (2022)渝民终945号 上诉人（原审原告）：裕某公司，住所地重庆市九龙坡区。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，重庆华问律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆华问律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：元某公司，住所地重庆市綦江区。 法定代表人：吴某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，重庆巴洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆佰鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：开某公司，住所地重庆市綦江区。 法定代表人：吴某某，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：***，重庆巴洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆佰鼎律师事务所律师。 原审第三人：綦江某公司，住所地重庆市綦江区。 法定代表人：罗某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 上诉人裕某公司因与被上诉人元某公司、开某公司，原审第三人綦江某公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院(2021)渝05民初4250民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月26日立案后，依法组成合议庭，于2023年2月9日进行了公开开庭审理。上诉人裕某公司委托代理人***、***，被上诉人元某公司、开某公司委托代理人***、***，原审第三人綦江某公司委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕某公司上诉请求：1.撤销第五中级人民法院作出的（2021）渝05民初4250号民事判决；2.改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：（一）原审判决未对合同解除条件进行全面审查，属于事实认定不清。1.对被上诉人的根本违约行为（已实现销售款未按约分配）未进行认定。原审判决认定《房地产开发项目合作开发协议》实为土地使用权转让协议，而作为提供土地使用权的一方（即上诉人），其合作开发的根本目的系收取固定利益（即1.1亿元）。《房地产开发项目合作开发协议》《关于“某楼盘2”开发项目的补充协议》《补充协议》均约定项目建设资金需全部由被上诉人另行筹集提供，对“房屋销售款”各按50%按月分配。现查明涉案项目已实现房屋销售金额为9454万余元，而被上诉人仅向上诉人实际分配420万余元，构成根本违约。2.未对各类违约情形进行查明且未对违约程度进行认定。上诉人为防止损失进一步扩大，对项目进行适当监督管理，有条件配合办理相关手续，并不属于上诉人的违约行为，这是上诉人作为法定开发主体和合作一方行使合同权利的救济行为。而原审判决以“双方在合同履行过程中均有违约行为”为由，不予解除涉案合同错误。3.被上诉人已不能完成涉案项目开发，合同约定解除条件业已成就。根据合同约定，上诉人享有合同解除权的情形有二：其一，被上诉人未按时办理商品房预售许可证及未按约定时间付清固定回报；其二，被上诉人不能完成涉案项目的，自愿中途退场。原审判决仅以双方均有违约行为，无法判断仅因元某公司一方违约导致未按时办理商品房预售许可证及未按约定时间付清固定回报，未支持上诉人享有合同解除权，而对于第二种解除权情形未进行审查。事实上因涉案项目因被上诉人与第三人之间的经济纠纷，已导致涉案项目一期无法办理竣工验收备案，被上诉人元某公司因自身债务纠纷已被列入失信被执行人名单，无能力另行筹措资金恢复项目建设，不能完成项目开发，现已达到合同约定的解除条件。4.涉案项目全面清算并非合同解除的前提条件。上诉人与被上诉人完全可以在合同解除后按照约定的结算和清理条款履行后合同义务。原审判决仅以合同实际履行情况（未全面向购房者交付房屋及全面清算）未达到解除条件为由，驳回上诉人的全部诉讼请求，逻辑矛盾，适用法律不当。同时，原审法院亦未在庭审中就项目清算事宜向当事人各方释明增加诉讼请求或释明提出同时履行抗辩。（二）上诉人合同根本目的长期无法实现。如前所述，上诉人至今未能按约定分取销售款，同时涉案项目因被上诉人未积极筹措建设资金且经营管理不善导致开发彻底停滞，上诉人的合同目的已无法实现。（三）涉案项目客观上已无继续合作开发的可能性，合同事实上已不能履行、陷入僵局。1.当地相关行政部门多次协调解决涉案项目问题无果。2.双方多次磋商均以解除合同为前提，仅就部分商务条款未能达成合意。3.双方已无信任基础，继续合作开发绝无可能性。4.唯有解除合同，由上诉人收回项目，才能有效解决民生问题。 综上所述，原审判决未对合同解除条件进行全面审查，无视上诉人合同根本目的无法实现且合同事实上已不能履行的客观事实，仅以双方均存在违约行为和以未交房、未清算就不能达到解除条件这一明显逻辑矛盾的认定而驳回上诉人的诉讼请求错误，请求依法改判。 元某公司、开某公司辩称：裕某公司要求解除涉案《房地产开发项目合作开发协议》及相关协议之诉求不能成立。（一）裕某公司合同目的是获得固定回报1.1亿元，而其目的已经提前超额实现。1.裕某公司通过分配售房款，已经实际获得现金1000万元。2.裕某公司利用自己为名义开发商、掌握网签主盘之便利，在2017年至2019年期间，擅自大肆销售涉案项目房屋，并办理房屋网签手续，将售房资金转入自己控制的账户。尽管裕某公司擅自销售涉案项目房屋的网签价格远低于备案价，由此导致的损失也应由裕某公司自行承担。即便存在部分购房客户未付清房款、银行贷款未发放问题，也属于裕某公司与购房客户之间债权债务关系，与被上诉人之间的合同关系不属同一法律关系。（二）涉案项目未如期建成系由于裕某公司根本违约行为所致，协议解除条件未成就，裕某公司无权解除涉案合作协议及相关协议。1.涉案项目停工主要系裕某公司违约行为引起。由于裕某公司阻止被上诉人销售涉案项目房屋、禁止被上诉人施工、不配合被上诉人办理施工、房屋验收等手续，导致被上诉人无法按照原定计划施工、交房，涉案项目连续停工超过30日并非被上诉人原因所致。裕某公司以自己的实际行动不正当促成解除条件的成就，视为解除条件不成就，裕某公司无权依据相关协议约定解除涉案合作协议及相关协议。2.裕某公司已经以自己的实际行动放弃了合同解除权。即便当事人约定的协议解除条件于2017年9月1日已成就，但裕某公司并未在合理期限内行使合同解除权，相反，裕某公司一直在与被上诉人磋商涉案协议合作相关事宜，继续履行合作协议及补充协议，按照允诺禁反言之基本原则，裕某公司无权解除涉案合作协议及相关协议。（三）裕某公司要求被上诉人支付违约金、赔偿损失等主张不能成立。1.裕某公司在协议履行中存在根本违约行为，无权要求被上诉人支付违约金、赔偿损失；2.涉案项目未如期完成施工、交房，根本原因是裕某公司的违约行为所致，裕某公司应自行承担相应不利后果；3.即便被上诉人要承担违约责任，裕某公司不能证实自己实际损失情况，其主张1100万元的违约金明显过高，应予以调减；4.裕某公司其余诉求系建立在涉案合作协议及相关协议解除的基础上。因裕某公司无权解除涉案合作协议及相关协议，故其要求返还证照缺乏相应的事实与法律依据。 綦江某公司辩称，（一）裕某公司与元某公司签订《房地产开发项目合作开发协议》，实质是裕某公司违法出卖其房地产开发资质和涉案工程项目的土地使用权，亦是为了规避国家税款，其权益不受法律保护。（二）《房地产开发项目合作开发协议》所约定的支付款项的时间节点不明确，裕某公司所提供证据不能证明元某公司未按该协议支付相应款项，也不能证明元某公司存在违约行为，一审判决驳回其全部诉讼请求并无不当。 裕某公司一审诉讼请求为：一、请求判令解除其与元某公司于2015年10月27日签署的《房地产开发项目合作开发协议》及《关于“某楼盘2”开发项目的补充协议》;二、请求判令解除其与元某公司、开某公司于2016年10月14日签署的《补充协议》;三、请求判令元某公司、开某公司立即向其返还涉案“某楼盘2”项目各类权属证书、资质证书，以及相关合同、财务凭证、账册和各类发票、报建资料、各主管部门批复许可文件、各类建筑图纸等与项目相关的所有资料原件和物品；四、请求判令元某公司、开某公司支付违约金1100万元，赔偿损失人民币1910万元，共计人民币3010万元。五、请求判令元某公司、开某公司立即退出位于綦江区的涉案“某楼盘2”项目现场（项目现场实际施工人为元某公司、名义施工人为綦江某公司），并将项目全部场地（包括房屋和土地）交还给裕某公司;六、本案诉讼费用由元某公司、开某公司承担。 一审查明的事实：2015年10月27日，元某公司（甲方）与裕某公司（乙方），签订了《房地产开发项目合作开发协议》，约定双方就甲方位于重庆市綦江区文龙街道长生路“某楼盘1”（暂定名）开发项目以及乙方所有的位于重庆市綦江区文龙街道东部新城“某楼盘2”两项目合作开发相关事宜达成以下协议条款： 一、联合开发的基本情况和合作模式 1.甲方位于重庆市綦江区文龙街道长生路宗地号A02-2\3,（以竞拍后土地编号为准，下同），面积约为27485平方米的“某楼盘1”（暂定名）开发项目即将竞拍，若甲方成功竞得该宗地，即用该宗地用与乙方合作开发。 2.乙方享有（土地编号:QJW-2012-02）的国有建设用地使用权。项目用地面积27921平方米，容积率小于等于2.5（以规划审批为准）及建筑面积约92270.39平方米（其中地上建筑面积约70431.32平方米，包括住宅面积约63574.32平方米，商业面积约5787.35平方米，社区活动、公建和物管用房面积约365.78平方米，地下建筑面积约21838.97平方米）各项指标详见规划及方案设计审查意见，以上指标如有调整，以调整后的指标为准。该项目的指标调整由甲方负责，相关费用由甲方承担。该项目总投资约2亿元人民币。 3.乙方的土地目前权利无瑕疵，可以用作融资使用。甲方公司的股东将60%的股份转至乙方指定自然人名下，同时完成股权变更登记。完成上述行为后，乙方用“某楼盘2”项目的《土地使用证》作为抵押以甲方的名义对外借款3000万元，款项存入甲方账户。甲方将银行账户及相关印章交由乙方保管，在甲方取得A02-2\3号地块的中标通知书后，乙方将银行账户印章交还甲方，甲方仅能将该款项用于购买该地块以及双方合作开发的两个项目使用，用乙方所属的地块进行抵押贷款，办理抵押所产生的费用由甲方承担。若甲方不能根据贷款合同按时定额还款，则甲方同意将“某楼盘1”地块清偿3000万元债务。如若中标未成功，则乙方应代甲方向银行清偿贷款债务，但利息及融资违约金由甲方负责承担，取回自有《土地使用证》，同时变更股权至初始状态。 4.双方股权的转让及股权的退出：（1）甲方公司自愿将60%股份转与乙方名下，乙方收到约定回报后按比例减少股份。（乙方收到约定回报现金壹仟万元整后，即乙方减少股份10%）收到约定回报伍仟伍佰万元整后，乙方股份全部退出。（2）甲方牵头开发某楼盘2项目，承担该地块开发建设资金、房屋销售、收益及其处置权。乙方用本项目土地及甲方投入后产生的附加值，作为甲方对本项目投入的担保。乙方收到回报金额现金加房屋折价总计至伍仟伍佰万元整后，该项目所余下的全部资产归甲方所有，按甲方需求进行销售或转移给甲方，其所发生的税、费由甲方承担。 7.乙方在本次合作的两个项目的总收益为∶税后固定回报现金加房屋总计壹亿壹仟万元整，本协议所涉及的以房抵款价，均应当理解为扣除销售税后当月本项目房源的市场成交均价下浮150元/m²;甲方在本次合作的两个项目的总收益为∶除乙方的税后壹亿壹仟万元外，两个项目的余下产值归甲方所有，两个项目在开发经营过程中的债权债务和经营风险均由甲方承担。 三、财务管理∶甲、乙双方所合作的两个项目均由甲方负责做帐，乙方监督，以国家相关部门认可为准。税务清算完毕后，“某楼盘2”该项目的账册、会计凭证交由乙方保管。 四、本协议签订后，甲方负责某楼盘1项目和某楼盘2项目的所有税、费的缴纳，工程建设的相关费用，包括但不限于房屋销售的所有税、费等都由甲方自行承担。 五、违约责任：1.甲乙双方应严格履行本协议，若其中一方不履行本协议造成对方损失的，由违约方进行赔偿。若其中一方不能履行主要条款，造成协议履行不能，先经双方友好协商解决。协商不成，违约方赔偿给履约方已投入资产全部价值10%的违约金。2.如甲方不能完成“某楼盘2”项目，甲方自愿中途退场，甲方赔偿乙方已投入资产全部价值10%的违约金，甲方已完工程量按重庆市08定额下浮10%与乙方进行结算。 在协议签订的当日，即2015年10月27日，双方又签订了《关于“某楼盘2”开发项目的补充协议》，约定： 1.甲方牵头开发“某楼盘2”项目，承担该项目自签订本协议后开发建设的所有费用，乙方用本项目土地及甲方投入后产生的附加值，作为甲方对本项目投入的担保。前期乙方已经支付土地款及前期费用视为乙方合作投资款。因该土块是乙方取得，故本项目仍以乙方的名义办理项目报批、工程施工、销售等开发相关手续。签订本协议后，乙方积极配合将“某楼盘2”项目的土地使用权证和有关资料提供给甲方办理报批手续。 2.该项目应该缴纳各种的税、费和相关政府部门涉及该项目的规费均由甲方缴纳。 3.甲、乙双方约定：（1）本合同签订后二个月内甲方负责完成“某楼盘2”项目的打围工作;四个月内完成该项目全部地下车库的平基土石方工程;十个月内工程建设进度必须取得该项目预售许可证（按±0以上的建筑面积不少于50%），从项目开工之日起30个月内办理第一期工程竣工验收，合作的两个项目第一期销售面积达到50%时，甲方应当对“某楼盘2”项目的二期工程进行施工建设。（2）本协议签订后30个月内甲方还未开工第二期项目，甲方自愿将余下的门面、住宅补足乙方伍仟伍佰万元整差额部分。房屋单价按本协议第5条约定执行、待“某楼盘2”项目符合销售条件时，由甲、乙双方共同协商决定销售价格及优惠政策，甲方负责组织销售，乙方负责监督。 5.该项目乙方分配固定回报总额伍仟伍佰万元整，销售款分配比例按甲方50%，乙方50%进行，若该顶目在取得预售许可证满30个月后，乙方仍未能全额得到回报资金伍仟伍佰万元整，即以房抵款（仅限住宅），抵款房的价格按抵款当月本项目房源的市场成交均价下浮150元/m作为最终抵款价。待乙方分配的资金（包含以房抵款）达到伍仟伍佰万元整时，乙方不再参与分配，该项目所余下的全部资产归甲方所有，按甲方需求进行销售或转移给甲方，其所发生的税、费由甲方承担。 6.本项目设立专项帐户，该项目的所有资金和房屋销售收入必须进入该帐户，实行专款专用。甲、乙双方都不得挪用该项目的款项，销售资金按月以约定的比例进行分配。 7.乙方指派1人担任副总经理职务，负责对本项目进行协调、监督，对开发建设资金进行监管;乙方指派财务员1人，负责本项目财务监督;乙方指派工程师1名对本项目工程建设进行协调监督。以上三人工资由乙方支付。甲方给予每月每人2000元的补助。 12.违约责任：（1）甲乙双方应严格履行本协议，若其中一方不履行本协议造成对方损失的，由违约方赔偿履约方直接损失。若其中一方不能履行主要条款，造成协议履行不能，先经双方友好协商解决。协商未果，违约方赔偿给履约方已投入10%的违约金。（2）如甲方不能完成“某楼盘2”项目，甲方自愿中途退场，甲方赔偿乙方已投入资产全部价值10%的违约金，甲方已完工程量按重庆市08定额下浮10%与乙方进行结算。 2016年10月14日，元某公司与开某公司作为甲方，裕某公司作为乙方，签订《补充协议》，约定：因甲方“某楼盘1”开发项目未按约定取得土地，不能按期实行开发，“某楼盘2”开发项目甲方也未按约定时间办理好“商品房预售许可证”，甲方在取得乙方充分谅解的基础上，双方经充分协商现就“某楼盘2”开发项目房屋销售款分配等达成如下补充协议: 一、“某楼盘2”开发项目乙方根据2015年10月27日与甲方签订的《房地产开发项目合作开发协议》《关于“某楼盘2”开发项目的补充协议》《“某楼盘1”（暂定名）项目补充协议》的约定，乙方在上述两个项目各收回税后固定投资回报人民币伍仟伍佰万元整。现因甲方原因“某楼盘1”（暂定名）至今未取得土地，因此无法按照原约定履行，现根据实际情况，甲方同意乙方在“某楼盘2”开发项目的房屋销售款中收回乙方“某楼盘2”开发项目的投资税后固定回报人民币壹亿壹仟万元整。“某楼盘2”房屋销售款分配比例为∶甲方50%，乙方50%。 二、“某楼盘2”开发项目分为两期开发，第一期住宅花园洋房、商业用房等共计46000㎡左右（含车库），第二期住宅高层、商业用房等共计50000㎡左右（含车库）。 三、第一期商业用房和花园洋房的“商品房预售许可证”甲方必须在2016年11月10日之前办理完毕。第二期“商品房预售许可证”住宅（高层）商业用房甲方必须在2017年7月31日之前办理完毕。 四、如甲方未按本补充协议约定按时办理“商品房预售许可证”及未按约定时间支付清乙方应得的前期投资税后固定回报总额壹亿壹仟万元整（11000.00万元），属甲方严重违约，甲方应支付乙方壹亿壹仟万元整(11000.00万元）的20%的违约金。 五、“某楼盘2”房屋销售款的分配时间;从第一期房屋销售开盘之日起，按双方约定的分配比例每月分配一次。乙方分配的金额属于乙方在“某楼盘2”开发项目收回前期投资的税后固定回报。 九、乙方在“某楼盘2”开发项目收到房屋销售收入及甲方自筹资金和甲方贷款资金支付给乙方的税后固定回报达到壹亿壹仟万元整（11000.00万元）后;甲方结清“某楼盘2”开发项目所涉及的全部工程款（含各工序的人工工资、材料款、配套设施设备款、税金）及该项目应付的所有费用等，“某楼盘2”开发项目的所有房屋及车位销售完毕后，税务清算完毕并经税务机关审核通过出具税务清算手续后;甲方付清“某楼盘2”开发项目所涉及到税金、规费，甲方将该项目的相关财务票据、财务账本、报表，有关工程竣工资料、竣工图交给乙方存档备查，本补充协议终止。 2016年12月16日，元某公司、开某公司（甲方）与裕某公司（乙方）签订《借款协议》，约定：一、乙方同意“某楼盘2”开发项目第一期房屋销售的首期款贰仟万元整（2000万元）中，乙方应分配的50%（即1000万元）暂不分配，***出借给***、***甲方担保的壹仟万元整（1000万元整）在该笔房屋销售款中也暂不还款，由甲方将此金额2000万元房屋销售款用于支付“某楼盘2”开发项目的人工工资、材料款、设施设备款和该工程相关款项及税、费等，但必须由乙方监管确认后方能支付。房屋销售款超过贰仟万元整（2000万元）以后的销售金额，甲、乙双方按2016年10月14日“补充协议”约定各分配50%的销售款，每月分配一次。甲方分配的50%金额用于偿还乙方的本金及利息和偿还***的本金及利息以及支付“某楼盘2”开发项目涉及的相关工程费用、税金等。乙方分配的50%金额作为乙方陆续收回“某楼盘2”开发项目前期投资的税后固定回报金额。 二、乙方在“某楼盘2”开发项目第一期房屋销售的首期款贰仟万元整(2000万元）中应分得的壹仟万元整款项出借给甲方，按月利率7厘计算利息，甲方每月支付一次利息，借款期限为三个月（90天）。 三、借款计息时间∶第一次计息以甲方使用银行监管账户上的到款资金支付之日开始计息，此后计息以监管账户实际支付之日起计息，以此类推，直至借款总额达到1000万元止，计息至甲方还清乙方的本金及利息和还清***的本金及利息时止。 四、首期销售款2000万元陆续到达甲乙双方或银行共同监管的账户经监管部门同意支付后按甲、乙双方补充协议约定由甲、乙双方共同签字确认后即可用于支付“某楼盘2”开发项目的人工工资、材料款、设施、设备款、该项目的相关款项及税费。 五、因乙方对甲方的大力支持和充分谅解，乙方应收“某楼盘2”开发项目前期投资的税后固定回报金额壹亿壹仟万元整（11000万元整），现甲方同意均用现金或转账方式支付给乙方，包括但不限于用本项目的房屋销售款或自筹资金及商业用房抵押贷款支付不足部分，不再用房屋作价冲抵。 六、本协议签订后，某楼盘2开发项目的第二期剩余土石方工程，甲方必须在2017年1月25日之前全部完成某楼盘2开发项目的第二期基础工程（正负零以下）甲方必须在2017年4月30日前完成，并在2017年7月31日前办理好“某楼盘2”开发项目第二期高层房屋及商业用房的商品房预售许可证。 七、甲、乙双方应严格遵守并执行本协议，如有违约，违约方赔偿守约方借款总额20%的违约金。 在合同履行过程中，双方都认为对方存在违约行为。2017年6月28日，裕某公司向第三人綦江某公司发出《关于停止非法施工的通知函》，要求其停止施工。2017年6月29日，裕某公司发出《放假通知书》，要求“某楼盘2”项目部全体工作人员立即带薪放假，复工时间另行通知。 2017年12月6日，裕某公司向元某公司发出《违约行为告知函》，写明：2017年9月27日，我司向贵司发送违约告知函，明确要求贵司对自己违约行为进行纠正，但贵司不但未能及时纠正错误，反而在最近，我司通过清查发现贵司在履约过程中又出现下列的严重违约行为:1.经我司逐一与客户核对相关付款凭据，已经确定在贵司负责销售期间有5套房屋总计房款3029803元被贵司实际负责人***以其个人或以景航汽车销售有限公司或以重庆奋腾营销策划有限公司名义收取挪用;另外有5套房屋被***等人擅自用于抵偿其个人债务，涉及金额551万。严重违背2015年10月27日双方签订的《关于某楼盘2开发项目的补充协议》中第6条之约定。2.我司在2017年11月1日綦江区法院开庭审理的***起诉商品房买卖合同纠纷一案中，发现有人以加盖我司假公章的购房协议骗取购房者购房款。据购房者***本人陈述，该公章为贵司实际负责人***加盖并将该协议交给她，后***向***支付购房款50万元。3.在綦江建委协调期间确认，贵司因欠付工程款导致农民工上访投诉并致使工期停滞，项目已经无法按期在2017年12月31日前竣工交付，贵司已经无法按照合同约定完成项目建设;上述事件，均系贵司严重违反双方合作协议及补充协议的约定的违约行为造成的严重后果，给我司造成了巨大的经济损失。有鉴于此，我司郑重函告如下∶ 1.根据双方签订的《房地产开发项目合作开发协议》第五条第1款、第2款以及2015年10月27日的《关于某楼盘2开发项目的补充协议》第12条第（1）、（2）款之约定，因贵司严重违约并已经事实上无法完成某楼盘2项目开发建设，我司正式要求贵司按我方投入的土地价格的10%计1100万元赔付违约金，同时对贵司已完成工程量按08定额下浮10%结算；2.贵司一直未将我司直接垫付的税费、罚款、违约金等偿付给我司，同时向我司借款2000万元仍未能偿付本息，若贵司仍拒绝偿付，我司将按照同期银行贷款利率计算利息，并优先从结算款中进行扣除;3.贵司应当收到本函件三日内，向我司交付所有某楼盘2资料，否则产生的损失或项目无法继续推进的责任均由贵司承担。 为保证“某楼盘2”项目顺利交房，綦江区城乡建委组织裕某公司与元某公司于2018年12月27日召开了关于推进“某楼盘2”（一期）开发项目交房有关工作的专题会议，綦江区城乡建委要求元某公司与裕某公司不能以双方扯皮为由，绑架政府及相关部门，更不能以此为由再次延期交房；要求元某公司与裕某公司尽快按照协议完成某楼盘2项目权属转移和债务划分等事宜；无论什么情况，双方务必确保在2019年1月10日前达到交房条件。 2018年12月27日，裕某公司与元某公司签订了《框架协议》，裕某公司拟以8000万元的价格将“某楼盘2”项目整体转让给元某公司，但最终双方未就转让事宜达成一致，协议未实际履行。 2019年1月7日，重庆市綦江区城乡建委发出《关于限期完成某楼盘2项目一期工程综合验收交房的通知》，写明：元某公司：你公司与裕某公司联合开发的某楼盘2项目一期工程，按商品房购房合同和有关约定，已2次逾期未能交房。按裕某公司2018年11月6日向购房业主发布的公告，你公司应与裕某公司一起，在2019年1月10日向业主正式交房。为达到交房条件，我委相关人员已多次催促你公司和裕某公司加快完成电力安装验收及分户挂表，完成综合验收的所有手续办理。2018年12月27日，我委会同区信访办、区公安局等单位，又专题召集了你公司和裕某公司主要负责人协商交房事宜，会上，裕某公司已明确委托交房事宜由你公司全权负责，同时，参会各方一致要求你公司要力争实现2019年1月10日按期交房。但目前，你们仍未解决电力安装验收及分户挂表、仍未完成综合验收所需的有关手续办理等事宜，此事将给购房业主的计划安排带来直接影响和损失，给我区平安稳定带来严重影响。为此，我委再次督促你公司必须抓紧完成电力安装验收及分户挂表、完成综合验收的所有手续办理，限期在2019年1月31日必须实现正式交房。否则，由此引起的一切后果均由你公司负责。 2019年4月22日，裕某公司与元某公司共同向“某楼盘2”一期业主作出《关于完善某楼盘2项目备案交房的承诺书》，就裕某公司和元某公司为保证顺利交房分别应完成的工作进行了承诺。 2019年7月18日，裕某公司向元某公司发出《关于解除“某楼盘2”开发项目相关协议的告知函》，写明：我司与贵司于2015 年10月27日签署了《房地产开发项目合作开发协议》及《关于“东理方丽景”开发项目的补充协议》，后由于客观情况发生变化于2016年10月14日又签署了《补充协议》对双方合作开发綦江“某楼盘2”项目的权利义务进行了补充约定。根据贵我双方约定，贵司需提供项目建设的全部资金，并负责完成项目报批、工程施工等相关事宜，我司配合贵司办理报建手续;同时贵司对开发节点、房屋预售、竣工时限等事项作出了承诺，贵司有义务保证财务凭证、确保票据等原始凭证的真实性，不得出现偷税、漏税等违法行为。同时，双方对投资收益进行了明确约定。其中，销售款按照双方各50%的比例按月进行分配，直至我司取得税后固定项目回报壹亿壹仟万元整为止，若贵司未按约付清我司固定回报的，则贵方构成严重违约，贵司需向我司承担固定回报20%的违约金。嗣后，在项目合作过程中，贵司出现了包括但不限于未如约分配销售款、私自转移销售款、私刻我司印章骗取购房款、擅自使用项目房屋用于抵偿贵司股东个人债务等多种违法行为。同时，由于贵司未足额支付政府规费（如配套费）等原因，导致项目停滞，无法按时完成竣工验收并交付业主使用，已出现多起购房者、合作单位通过诉讼或者仲裁程序向我司主张权益等情况。 贵司的前述种种违约行为，已经严重违反双方约定和法律规定，也严重侵害包括我司和购房户等在内的多方权益。此外，因为贵方的违约情形也导致双方失去继续合作的基础，由此，我司现特此函告贵司如下∶ 1.贵司已出现未能按照约定在30个月内（即2018年4月26日前）完成项目竣工验收，未能及时向我司分配项目收益等根本违约行为，已导致我司合同目的无法实现，我司特通知贵司∶解除《房地产开发项目合作开发协议》《关于“某楼盘2”开发项目的补充协议》及《补充协议》，终止双方合作开发“某楼盘2”项目的合作关系。前述协议自贵司收到本函件之日即视为解除 2.请贵司在收到本函件后10日内，将贵司派驻“某楼盘2”项目的工作人员全部撤离，并将项目所有的包括但不限于施工、销售、物业、税务等全部资料归还我司; 3.请贵司在收到本函件后10日内，与我司就该项目办理结算，并按相关协议的约定向我司支付违约金（固定回报的20%）并赔偿相关经济损失（包括但不限于各类行政罚款、税费及税收滞纳金以及我司已承担的诉讼赔偿等全部损失）、若贵司未按我司前述要求处理相关事宜的，我司将采用包括但不限于自行收回项目现场、向建设行政主管部门申请协调、提起诉讼或仲裁等程序，向贵司主张权益。 2020年3月20日，元某公司发出《关于裕某公司不配合工作的报告》，写明：重庆市綦江区住房和城乡建设委员会、重庆市綦江区信访办∶我公司与裕某公司共同开发綦江某楼盘2项目。裕某公司未按2019年8月2日业主协调会精神配合我公司正常开展某楼盘2项目工作，因裕某公司的不配合已经产生严重的经济损失后果和深远的社会负面影响。一、接房通知与两证一书：一期商业1#、2#楼于2019年11月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，我公司经办人***同志在取得该证后多次通过电话和微信联系裕某公司授权委托人***同志，请配合在接房通知、两证一书上盖章和配合发放接房通知，裕某公司至今也未派人到綦江盖章和配合工作。二、供电验收：2019年12月我公司经办人***同志多次通过电话和微信联系裕某公司授权委托人***同志，请配合在供电验收相关资料盖公章。而裕某公司至今未派人到綦江盖章。三、配套费缴纳：经市建委批准，由区建委组织协调建行、项目监理公司、裕某公司和我公司在建行开设的项目资金监管账户（户名∶重庆裕达房地产开发有限公司，账号∶50050116360********）于2019年12月20日收到按揭款3144000元。我公司员工***同志于2020年1月14前多次联系裕某公司授权委托人***同志，请配合将已到账资金用作配套费转到指定账户和配合办理房产证。至2020年1月14日止裕某公司都未派人到綦江配合办理，2020年1月15日该账户资金3049000元（大写叁佰零肆万玖仟元）被重庆市九龙坡区人民法院划走。因裕某公司的不配合已造成某楼盘2项目一期供电未盖章、部分业主未能按时接房;同时也因裕某公司的不配合和裕某公司的案件致使到账资金被法院划走，造成不能及时缴配套费和办理房产证，更不能按时交房，已形成严重的经济损失后果和深远的社会负面影响，我公司已就配合工作一事专门函给裕某公司，函件要求裕某公司:一、及时将人民币3049000元（大写叁佰零肆万玖仟元）转至原双方指定的建行监管账户（户名∶重庆裕达房地产开发有限公司，账号∶50050116360********）并配合缴配套费、办理房产证和交房手续，并承担因这次的不配合造成的经济责任、社会责任和所有法律责任。二、从今以后必须及时配合该项目所有正常工作，如未配合或未及时配合造成的所有后果均由裕某公司独自承担。三、我公司不放弃在此之前因裕某公司的不配合而造成的后果和责任的追诉权。为了减少经济损失和社会影响、有效控制事态发展，特别是避免群闹群访或其他严重后果事件的发生，请你们组织、协调和监督裕某公司配合我公司就某楼盘2项目开展正常工作。后元某公司多次向裕某公司发函，要求其停止私自网签售卖房屋、配合共管账户印鉴变更、配合复工复产等。 在案件审理过程中，裕某公司提交了《销售情况统计表》，载明房屋销售金额为94543530元，元某公司认为该统计表情况属实，其自己统计出的销售金额为94543524元。裕某公司举示了单方委托重庆弘康会计师事务所出具的《关于某楼盘2房屋销售款回收情况专项审计报告》，审计结论为：截至2017年10月31日止，项目售房合同金额总计94513530元，其中应收首付款47095827元，分期款47447703元。通过共管账户已收到房屋销售款63815920元，未收到房款金额32244386元。双方均举示了大量民事诉状和判决书，拟证明对方存在违约情形。 另查明：第三人綦江某公司于2018年向重庆市綦江区人民法院起诉，请求判令裕某公司和元某公司共同支付工程进度款12846239.88元及利息，并要求对工程款享有优先受偿权。该院作出(2018)渝0110民初1349号民事判决:一、裕某公司在本判决生效后一个月内向綦江某公司支付工程进度款12846239.88元和违约金（以12846239.88元为基数，从2018年1月6日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准年利率计算）；二、綦江某公司在12846239.88元工程进度款范围内对裕某公司开发的位于重庆市綦江区文龙街道东部新城“某楼盘2”一期房屋（某楼盘2一期1号商业楼、某楼盘2一期3a号、3b号、4号、5号住宅楼及车库）折价或拍卖的价款享有优先受偿的权利；三、驳回綦江某公司的其他诉讼请求。裕某公司不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，该院认为：裕某公司从2015年10月27日与元某公司签订《房地产开发项目合作开发协议》，将涉案工程项目的出让土地使用权以壹亿壹仟万元整的对价转让给元某公司后，即不享有开发商的权益；同时，元某公司既是涉案项目的投资开发人，又是涉案项目的实际施工人，虽然在合同形式上，涉案项目是綦江某公司与裕某公司签订的《建设工程施工合同》，但在实质上，是元某公司就涉案项目自己与自己签订《建设工程施工合同》，没有合同相对方，不具备《建设工程施工合同》的基本要件，与裕某公司没有合同法上的联系，亦即与裕某公司没有建设工程施工合同法律关系。其请求裕某公司支付涉案工程项目的工程进度款，没有事实依据和法律根据，依法不予支持。故改判撤销一审判决，驳回了綦江某公司的诉讼请求。 2021年，裕某公司向重庆市綦江区人民法院起诉，要求：1.判令綦江某公司立即配合、协助裕某公司办理“某楼盘2一期”工程项目竣工验收备案手续，并向裕某公司移交“某楼盘2一期”工程项目办理竣工验收备案手续应当由施工单位提交的资料。2.请求判令綦江某公司在裕某公司取得“某楼盘2一期”工程项目竣工验收备案证明文件后向裕某公司移交完整的工程竣工验收资料。该院驳回了裕某公司的诉讼请求。后重庆市第五中级人民法院(2022)渝05民终1548号民事判决认为，涉案工程实际是元某公司借用裕某公司的开发资质和名义投资开发、并借用綦江某公司的施工资质和名义实际施工，依据各方当事人陈述，涉案工程所有施工资料均在元某公司处，綦江某公司未在涉案工程中履行任何施工义务，也没有参与涉案工程的任何管理与施工。现裕某公司要求綦江某公司配合办理涉案工程的备案手续并交付相应工程资料，缺乏事实和法律依据，不予支持，遂维持了一审判决。 在本案审理过程中，元某公司提出反诉，要求裕某公司配合办理国有土地使用权登记变更手续，施工许可证变更登记手续，退还多收取的合同款2000万元，支付违约金，赔偿损失等。一审法院认为以上请求不属于反诉内容，不同意在本案中一并审理。 一审法院认为，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，裕某公司与元某公司签订《房地产开发项目合作开发协议》《关于“某楼盘2”开发项目的补充协议》，约定裕某公司为土地使用权人享有税后固定回报，因此双方签订的《房地产开发项目合作开发协议》实为土地使用权转让协议。该协议未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。 裕某公司于2019年7月18日向元某公司发出《关于解除“某楼盘2”开发项目相关协议的告知函》，要求解除“某楼盘2”开发项目相关协议，但又向该院起诉要求判令解除双方于2015年10月27日签署的《房地产开发项目合作开发协议》及《关于“某楼盘2”开发项目的补充协议》，因此裕某公司实际认为其于2019年7月18日发出的解除函未达到解除双方合同的效果，现该院依事实评判以上合同是否达到了解除条件，是否应判决解除。 在本案审理中，裕某公司明确其行使的合同解除权为约定解除权，并明确解除的依据为《房地产开发项目合作开发协议》第五条第二项的约定及2016年10月14日签订的《补充协议》第四条的约定。2016年10月14日签订的《补充协议》第四条约定，如甲方（元某公司）未按本补充协议约定按时办理“商品房预售许可证”及未按约定时间支付清乙方（裕某公司）应得的前期投资税后固定回报总额壹亿壹仟万元整（11000.00万元），属甲方严重违约，甲方应支付乙方壹亿壹仟万元整(11000.00万元）的20%的违约金。《房地产开发项目合作开发协议》第五条第二项约定，如甲方（元某公司）不能完成“某楼盘2”项目，甲方自愿中途退场，甲方赔偿乙方（裕某公司）已投入资产全部价值10%的违约金，甲方已完工程量按重庆市08定额下浮10%与乙方进行结算。以上条款虽约定了元某公司应支付给裕某公司税后固定回报，但从双方合同履行的过程看，开发项目以裕某公司的名义进行，如裕某公司不配合元某公司办理相关手续，则项目无法顺利推进。裕某公司和元某公司各自举示的证据亦只能证明双方在合同履行过程中均有违约行为，无法判断仅因元某公司的违约导致未按时办理“商品房预售许可证”及未按约定时间付清裕某公司应得的前期投资税后固定回报。因此，裕某公司以元某公司违约为由要求解除双方的协议证据不足，应不予支持。 从合同实际履行的情况看，涉案项目以裕某公司的名义进行开发，元某公司投入了建设资金。綦江区住房和城乡建设委员会多次召开会议协调某楼盘2项目，要求裕某公司和元某公司不能以双方扯皮为由延期交房，要确保购房者能顺利接房。如在双方未全面清算的前提下解除合作协议，可能导致项目后续开发出现问题，购房者无法按期接房。因此，该院认为在涉案项目未能全面向购房者交付房屋及全面清算的情况下，合同未达到解除条件。 综上，裕某公司要求解除《房地产开发项目合作开发协议》《关于“某楼盘2”开发项目的补充协议》《补充协议》的诉讼请求不能成立，该院不予支持。裕某公司请求判令元某公司、开某公司立即向其返还涉案“某楼盘2”项目各类权属证书、资质证书，以及相关合同、财务凭证、账册和各类发票、报建资料、各主管部门批复许可文件、各类建筑图纸等与项目相关的所有资料原件和物品；请求判令元某公司、开某公司立即退出位于綦江区的涉案“某楼盘2”项目现场的诉讼请求亦不能成立。 裕某公司要求元某公司、开某公司支付违约金1100万元，赔偿损失人民币1910万元。从审理查明的事实看，双方举示了大量往来函件等证明对方存在违约行为，但均不能证明项目开发过程中出现的问题系一方原因所致。故裕某公司要求元某公司、开某公司支付违约金1100万元的诉讼请求不能成立，应不予支持。关于赔偿损失1910万元的诉讼请求，裕某公司未举示证据证明损失的存在、大小、与元某公司、开某公司违约行为的关联性，故该项诉讼请求亦不能成立。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六、第五百九十二条之规定,遂判决：驳回裕某公司的全部诉讼请求。一审案件受理费192300元，由裕某公司负担。 二审期间，裕某公司围绕上诉请求，依法提交了如下证据： 第一组证据：证据1.某楼盘2销售款分配情况统计表（2016.12-2019.12），证据2.綦江商品房买卖合同-销售款进账统计（按月），证据1和证据2拟证明，结合一审中提交的审计报告，涉案项目自2016年12月-2017年10月期间的有记录的正常销售房款总额为94543530元，其中截止2017年10月进入监管账户的销售款总额为62299144元，截止2019年12月销售款实际到账总金额为85100530元，元某公司、开某公司并未按月足额向裕某公司分配商品房销售款，已构成实质违约。证据3.2016年12月16日借款协议、借据（1000万元），拟证明元某公司、开某公司于2016年12月16日通过签署《借款协议》的方式未将首期项目销售款中的1000万元分配给裕某公司，各方的销售款超过2000万元后，元某公司、开某公司分配的50%优先支付乙方1000万元（未分配款）本金及利息，借款期限3个月。但被上诉人也未履行，该1000万元分配款上诉人未能取得。证据4.2017年3月7日借款合同、借条（1000万元），证据5.转账凭证6张，证据4和证据5拟证明2017年3月7日，元某公司、开某公司通过签署《借款合同》的方式未将1000万元分配款分配给裕某公司，并约定二公司以项目应分得的50%销售款优先偿还1000万元（未分配款）本金及利息，而上诉人未能实际取得该1000万元分配款。证据6.2017年4月20日借条（200万元），证据7.转账凭证2张，证据6和证据7拟证明2017年4月20日，元某公司向裕达借款200万元，要求支付至指定账户（重庆迪浩建筑工程有限公司）。证据8.转账凭证3张，拟证明涉案项目工行账户（9160尾号，由元某公司支配）向裕达华夏银行账户（3020尾号，由裕某公司支配）共计转账3笔，计4003211.37元。第一组证据的证明目的：证明二被上诉人未按各50%比例按月向上诉人分配商品房销售款。二被上诉人虽以借款之名但未行分配之实，裕某公司实际分配的投资收益仅为4203211.37元。 第二组证据：证据1.元某公司-私下收款明细（不完全统计），证明内容为元某公司自2017年6月，以其自身名义私下对外销售6套房屋、2车位（不完全统计），与购房业主签署购房协议并通过***个人账户代收购房款共计3158113元。证据2.元某公司私下售房相关资料，元某公司在2017年6月，就存在私自将项目2-3-3-2、2-1-3-1、5-2-3-2、5-2-5-2、5-2-3-1、3-2-3-1共计6套房屋，-1层76号、-2层37号共计2车位对外销售，与6户购房人签署相关协议，通过***个人账户收款，并由元某公司开具收据（***经办签字）。购房人就元某公司售房、收款等情况出具相应书面说明。另，一审举示的证据《第二次补充第一册》第55-85页与***、***商品房销售合同纠纷两案中，法院亦查明***个人代收购房款的事实，元某公司出具《情况说明》认可收到***购房款680685元、***购房款511190元。第二组证据证明目的：证明二被上诉人早在2017年6月就存在以元某公司名义对外售房、私收购房款、规避共管账户监管等违约行为，其私下销售房屋收取销售款的行为已属严重违约，导致上诉人对被上诉人继续履行合作协议存在强烈不安。同时，被上诉人采用此种方式收取的商品房销售款也未按约定向上诉人进行分配，此处应向上诉人分配的款项数额应为1579056.5元，被上诉人隐瞒销售情况，严重侵害上诉人权益，属对合作协议履行的恶意破坏。 第三组证据：证据1.元某公司-以房抵款合同明细（不完全统计），证明元某公司自2017年5月26日起，未经裕某公司同意，以元某公司名义与债权人签署以房抵款协议，共计抵款27套商品房、1个车位（不完全统计），抵款金额共计20853430元。证据2.元某公司以房抵款相关资料，证明内容为元某公司自2017年5月26日起，就项目欠付的各类工程款（包括但不限于土石方、砖款、碎石款、模板费用、电梯安装、防水、外墙漆、消防、绿化、门窗等）与债权人签署以房抵款协议。部分抵款差额通过***个人账户收款，并由元某公司开具收据（***经办签字）。债权人就元某公司抵款、转卖他人等情况出具相应书面说明。第三组证据证明目的：二被上诉人自2017年5月26日起，就项目欠付的工程款通过元某公司名义对外以房抵款，相关抵款协议均在裕某公司不知情的情况下签署，被上诉人此种变相销售房屋，意图减少其自身建设资金支付，侵占上诉人项目应分款权益，实属根本违约。以涉案项目商品房抵付欠付工程款的行为应视同商品房销售，元某公司应当将抵偿款20853430元的50%按合同约定向上诉人进行分配，此处应分配数额应为10426715元。结合第一组、第二组证据，仅计算上诉人知晓，被上诉人通过正常销售、私下销售、以房抵债的方式取得的房屋销售款已超过11855万元，即使按照已知数额计算，被上诉人应向上诉人分配销售款为5927万余元，但上诉人仅获得420余万元的分配，被上诉人采用隐瞒、欺骗、拒绝支付等手段拒绝向上诉人支付销售分配款，实属对双方合同的根本违约，上诉人依约和依法均有权要求解除合同。 第四组证据：证据1.“某楼盘2”项目商品房买卖合同纠纷案件-逾期交房违约金统计（已诉），拟证明因涉案项目无法满足交房条件，购房业主诉至法院、提起仲裁要求裕某公司支付逾期交房违约金或解除合同并承担相应损失。已诉案件共计62案，判决裕某公司承担逾期交房违约金共计2220449.87元。证据2.“某楼盘2”项目-逾期交房违约金统计（未诉，截止2022年11月16日），拟证明涉案项目已售的158套商品房，未诉讼的逾期交房违约金合计14682621.44元，具体包含：1.统计表中序号1-48号为部分业主已诉讼逾期交房违约金暂计期限的次日至2022年11月16日（暂计）期间的逾期交房违约金（未诉）统计金额；2.统计表中序号49-158号为未起诉业主若主张逾期交房违约金（自2018年1月1日起暂计至2022年11月16日）的统计金额。第四组证据证明目的：因涉案项目无法按期交付，导致上诉人承担逾期交房违约金约1700万元（已判决承担222万元、未诉讼金额为1468万元）。 第五组证据：证据1.元某公司-司法案件、执行案件统计，拟证明截止2022年11月16日，元某公司涉诉讼案件共计72件，被执行金额为49673077元。2.开某公司-司法案件、执行案件统计，拟证明截止2022年11月16日，开某公司涉诉讼案件共计28件，被执行金额为30367502元。第五组证据证明目的：因二被上诉人陷入大量司法案件纠纷，尚有巨额未执行债务，已无法另行提供建设资金继续完成涉案项目后续开发及向上诉人支付欠付款项，双方已无继续合作基础，上诉人只能通过解除合同，收回项目独立开发方能保障项目能够正常运转并解决民生问题，就上诉人和被上诉人之间合作清算事宜，双方可在合同解除后继续办理。 被上诉人元某公司、开某公司质证意见如下： 第一组证据，对证据1、证据2真实性、合法性、关联性均予以认可,但对证明目的有异议。涉案项目房屋销售款均进入户名为裕某公司的监管账户，该账户由裕某公司、元某公司共同监管，元某公司提起付款申请，裕某公司最终确认后方才能转出、付款。进入监管账户的房屋销售款转出事宜由裕某公司控制、决定，元某公司没有决定权和转出权，不存在元某公司没有按时、足额向裕某公司分配售房款的情形；即便监管账户中的房屋销售款未分配，也仅有可能留在账户中；若账户中资金已不存在，只有可能是裕某公司将款项转入自己其他账户或其指定的单位及个人账户，或者因裕某公司涉及民事纠纷，该监管账户的资金被司法冻结、扣划所致，相应法律责任应由裕某公司承担。对证据3真实性、合法性、关联性均予以认可,但对证明目的有异议。该证据恰恰证实上诉人明知元某公司建设资金不充裕，极度依赖通过分配房屋销售款获得建设资金；其关闭售楼部，责令被上诉人停工，组织人员到建设项目闹事，不配合办理施工、房屋销售相关手续，故意创造合同解除条件，有违诚信原则，属于根本违约方，无权解除合同。对证据4、证据6，质证意见同证据3。对证据5，真实性、合法性、关联性均予以认可,但对证明目的有异议。裕某公司将其应当分配的售房款再出借给元某公司，出借的款项应当计入裕某公司已经分配到的售房款总额内。对证据7、证据8，质证意见同证据5。 第二组证据，证据1系上诉人自行制作的统计表，对真实性、合法性、关联性均不予以认可。证据2涉及的《项目定购协议》《车位定购协议》《某楼盘2项目购房确认单》《协议》、收据等与涉案项目房屋买卖的相关协议的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可。1.裕某公司与元某公司签订的合作合同及补充协议明确约定元某公司负责房屋销售事宜，裕某公司监督（负责在合同上盖章确认），元某公司销售房屋并无不当。2.前述协议中，除元某公司与***等人签订的《协议》未加盖上诉人公章外，其余协议均加盖裕某公司公章，表明其认可协议内容，不存在元某公司私下售房行为。3.元某公司与***等人签订的《协议》是在裕某公司封锁售房部、责令停工通知发出以后，裕某公司为了回笼资金、完成项目建设，在裕某公司不配合盖章、不配合办理网签的情况下不得已而为之；且协议中也载明“鉴于该工程项目，系甲方对外以裕某公司名义修建和对外销售，裕某公司与甲方内部矛盾原因，在双方协议过程中，暂未允许甲方，以其名义对相关合同予以盖章和出具有关手续，从而导致甲方未及时支付某楼盘2项目工程款和收取乙方购房款项。为加快推进该项目建设进度和房屋销售……达成以下协议”。裕某公司即便不认可该协议，导致的结果也仅是该协议履行不能，元某公司向***等人承担违约责任问题，不损害裕某公司利益。 第三组证据，证据1、证据2涉及的《项目定购协议》《车位定购协议》《某楼盘2项目购房确认单》《协议》收据等与涉案项目房屋买卖的相关协议的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可；对该组证据中的其他证据的真实性、合法性、关联性均有异议。其余质证意见同第二组证据。 第四组证据，均系上诉人自行制作的统计表，真实性、合法性、关联性均不认可。因上诉人封锁售房部、阻止元某公司售房，不准元某公司施工，不配合元某公司办理房屋销售、项目建设导致元某公司资金短缺，延迟建设项目进程，从而导致逾期交房，相应的法律后果均应由裕某公司承担。 第五组证据，质证意见同第四组证据质证意见。 綦江某公司质证意见为，上诉人提交的证据册应该有裕某公司盖章或者代理人签字；其余质证意见同答辩意见。 本院认为，对裕某公司二审举示的证据，被上诉人元某公司、开某公司对其真实性、合法性、关联性基本无异议或虽有异议但无相反证据予以反驳，本院可依法采信，但对证据是否能达到裕某公司主张的证明目的，本院将在案件说理部分予以评述。 二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案依照该规定适用法律。 裕某公司与元某公司于2015年10月27日签订的《房地产开发项目合作开发协议》第五条第二项约定，如甲方（元某公司）不能完成“某楼盘2”项目，甲方自愿中途退场，甲方赔偿乙方（裕某公司）已投入资产全部价值10%的违约金，甲方已完工程量按重庆市08定额下浮10%与乙方进行结算。2016年10月14日签订的《补充协议》第四条约定，如甲方（元某公司）未按本补充协议约定按时办理商品房预售许可证及未按约定时间支付清乙方（裕某公司）应得的前期投资税后固定回报总额1.1亿元，属甲方严重违约，甲方应支付乙方1.1亿元的20%的违约金。现裕某公司主要以元某公司未依约向其分配房屋销售款即税后固定回报以及元某公司不能完成涉案项目建设为由行使前述合同约定的解除权，元某公司抗辩其向裕某公司实际分配的房屋销售款加上裕某公司自己销售并网签的房屋的价款，已远超裕某公司应得的税后固定回报1.1亿元，裕某公司合同目的已实现，裕某公司禁止施工、阻止销售，不配合办理相关手续等不当行为同时亦导致项目建设停滞，元某公司有能力完成涉案项目，不同意解除涉案相关合同。故本案争议焦点为：裕某公司主张的合同约定的解除权条件是否成就的问题。根据当事人的诉辩意见，查明的案件事实并结合在案证据，本院评析如下： 首先，对于涉案项目一期房屋销售款实际分配问题。元某公司、开某公司与裕某公司于2016年12月16日签订《借款协议》及元某公司同日向裕某公司出具的《借据》表明，为解决元某公司建设涉案项目资金周转困难，房屋销售首期款2000万元暂不分配，裕某公司本应分得的1000万元销售款转作借款出借给元某公司，故该1000万元可视为元某公司已向裕某公司分配，只是双方合意就该款另行形成民间借贷关系；同理，上述三方于2017年3月17日又签订的1000万元的《借款合同》、同日元某公司出具的1000万元的《借条》以及双方据此的转账记录表明，裕某公司随后又将房屋销售款应分得的固定回报出借给元某公司，结合元某公司最后向裕某公司三笔转账计4003211.37元的事实，裕某公司认为其实际分配收益仅为420万余元的主张不能成立。另外，根据双方关于共管账户的约定及实际履行来看，房屋销售款均进入以裕某公司名义开立的共管账户，若元某公司发起付款申请，则需由裕某公司审核确认后方可转出款项，现裕某公司无证据证明元某公司存在私自将共管账户的房屋销售款转移或其要求分配剩余房屋销售款而元某公司拒不同意的事实，其主张元某公司未依约分配房屋销售款的依据不足。 其次，根据双方签订的《房地产开发项目合作开发协议》第一条第四项约定，涉案项目由元某公司牵头开发建设，并承担地块开发建设资金、房屋销售、收益及其处置权，裕某公司仅收取固定回报，可见，对涉案项目建设施工属于元某公司合同权利和义务，结合房地产开发属于资金密集型项目，国家建立预售商品房制度的目的以及两次将裕某公司应分得的销售款转为元某公司借款的事实，元某公司建设资金来源不是如裕某公司主张的必须完全自筹，相反，元某公司建设涉案项目极其依赖房屋销售款。故裕某公司于2017年6月28日禁止对涉案项目施工，于同月29日阻止涉案项目房屋进行销售的行为有失正当性且必然严重影响房屋销售及销售款的分配。根据当时施行的合同法第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”之规定，裕某公司主张元某公司未按约分配房屋销售款符合合同约定的解除权的条件不成就。裕某公司还主张元某公司私自以自身名义销售房屋及与材料商、施工人等债权人签署以房抵款协议，所获得房款和所抵房款未按约分配，亦构成违约。元某公司上述行为虽违背双方合同约定，但系发生在裕某公司禁止施工和阻止销售后或之前较近一段时间，双方关系正恶化，裕某公司不配合办理销售相关手续，元某公司为支付民工工资、材料商货款等不得已所采取的应变措施，故不宜对其苛责太严，裕某公司不能据此主张合同约定的解除权，但可以依法向元某公司主张按约分配前述房屋销售款和所抵房款。 再次，裕某公司主张因元某公司未按约分配房屋销售款、私自销售房屋和以房抵款、资金严重缺乏等原因，裕某公司可以将部分房屋网签至指定人名下，其并未实际获得销售款，仅是在行使不安抗辩权。当时施行的合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，裕某公司有义务配合办理涉案项目施工、房屋销售等相关手续，根据前述分析，其举示的证据不能证明元某公司有合同法第六十八条规定的情形，且亦未按照该法第六十九条规定履行了通知、要求对方提供担保的必经程序，其主张网签房屋系依法行使不安抗辩权的理由不能成立，裕某公司网签房屋行为亦必然会导致涉案项目房屋不能及时出售，从而导致元某公司不能按约向裕某公司分配房屋销售款。 最后，对于元某公司是否能完成涉案项目建设问题。在资金极其紧张、双方合作关系恶化、政府主管部分多次协调未果的情况下，涉案项目一期建设仍基本全部完工，二期工程基础设施已初步完成。何况裕某公司前述禁止施工、阻止销售、网签房屋等不正当行为除影响房屋销售及销售款分配外，亦会严重影响涉案项目施工进度及其工程竣工验收。现元某公司多次表示会通过多方筹资、引进第三方资本等方式积极推进项目完成。裕某公司举证证明的涉案项目应承担逾期交房违约金近一千多万元以及元某公司、开某公司涉多起司法执行案件的事实不足以证明元某公司因自身原因无法完成涉案项目建设，裕某公司以此行使合同约定的解除权亦不能成立。 另外，元某公司办理涉案项目一期商品房预售许可证超过了合同约定时间，但其超过时间不长，违约程度显著轻微，不影响裕某公司合同目的实现，同时亦无证据证明该违约事实系因元某公司一方原因造成，裕某公司请求解除合同可不予支持；裕某公司在一审诉讼时明确其请求权基础为合同约定的解除权，现上诉认为其同时行使法定解除权，明显超出了一审诉讼请求的审理范围，对该上诉事由，本院可依法不予审查。 据此，一审法院认为裕某公司和元某公司在合同履行过程中均有违约行为，无法判断仅因元某公司的原因才导致未按时办理商品房预售许可证、未按约付清裕某公司应得的前期固定回报，并考虑到项目后续开发以及购房者无法按期接房等问题，认定涉案项目相关合同未达到解除条件，从而对裕某公司提出的解除合同诉讼请求及裕某公司基于合同解除为由提出的其余诉讼请求均不予支持并无不当。这里需要寄语的是，本案虽定性为土地使用权转让合同纠纷，但根据双方签订的项目合作相关协议，涉案项目是以裕某公司名义开发，办理项目报批、工程施工、房屋销售等均需双方协作配合才能顺利完成。是故，希望双方遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，摒弃前嫌，有容乃大，积极协商，化干戈为玉帛，有序推进涉案项目建设，以达到“合作共赢”目的，确保“保交楼”目标实现。 综上，裕某公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费192300元，由重庆裕达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年六月二十日 书记员*** -1–