河南省美达装饰工程有限公司与某某、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

鹤壁市淇滨区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）豫0611民初3602号

原告（反诉被告）：河南省美达装饰工程有限公司，住所地鹤壁市淇滨区卫河路中段。

法定代表人：岳保生，该公司经理。

委托诉讼代理人：李宏亮，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为一般代理。

被告：***，男，1996年1月7日出生，住河南省淇县，现住河南省淇县。

被告：***，男，1963年4月13日出生，住山东省青岛市城阳区，现住鹤壁市淇滨区。

被告（反诉原告）：王志红，女，1956年6月19日出生，住鹤壁市淇滨区。

委托诉讼代理人：张红彬，河南飞鸿律师事务所律师，代理权限为代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，代领法律文书。

委托诉讼代理人：***，男，1963年4月13日出生，住山东省青岛市城阳区，现住鹤壁市淇滨区。代理权限为代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，提起反诉，代领法律文书。

原告（反诉被告）河南省美达装饰工程有限公司（以下简称河南美达公司）与被告***（以下简称***）、被告***（以下简称***）、被告（反诉原告）王志红（以下简称王志红）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月27日公开开庭进行了审理，河南美达公司委托诉讼代理人李宏亮，***、***到庭参加诉讼。后因河南美达公司追加王志红参加诉讼，王志红提起反诉，于2017年12月21日公开开庭进行了审理，河南美达公司委托诉讼代理人李宏亮，***、***，王志红委托诉讼代理人张红彬、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

河南美达公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的租赁合同于2017年6月8日解除；2、三被告立即腾清并返还租赁的房屋；3、三被告赔偿河南美达公司经济损失（按照151元/天，自2017年7月6日计算至三被告实际腾清房屋之日止）；4、三被告支付营业期间拖欠的电费2272.42元；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年4月26日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同，我公司将位于鹤壁市淇滨区XX房屋出租给三被告，三被告用于经营饭店，根据租赁合同约定，三被告应于2017年2月26日前缴纳下半年的房屋租赁费，但经我公司多次催要，三被告拒不缴纳。2017年6月7日，我公司向三被告送达了《解除租赁合同通知书》，三被告在收到《解除租赁合同通知书》后，既未交付租赁费用，也未提出异议诉讼，为维护我公司的合法权益，故诉至法院。

被告***辩称，河南美达公司提交的2015年4月26日房屋租赁合同是第一份合同，后因我个人原因不想作为鹤壁市淇滨区XX海鲜店（以下简称XX海鲜店）的经营者办理营业执照，不想对XX海鲜店承担责任，改由李亚彬为经营者办理了营业执照并签订房屋租赁合同，我签订的第一份房屋租赁合同已经无效，且我于2015年9月份退出了XX海鲜店的合伙，之后我与XX海鲜店无任何关系，河南美达公司法定代表人岳保生也知道我退伙的事情，请求法院依法驳回河南美达公司对我的起诉。

被告***辩称，王志红想要开饭店，由我联系河南美达公司租赁房屋，XX海鲜店由王志红、李亚彬、***共同经营，因李亚彬和***于2015年9月份退伙，代宾投资入伙和王志红成了新合伙人，但代宾于2017年5月份也退伙了，XX海鲜店实际由王志红经营，我只是牵线者；2017年8月3日，河南美达公司强行终止房屋租赁合同，原因是2015年11月份，王志红想租赁XX海鲜店西边的门面房，我找河南美达公司商谈此事，河南美达公司要求王志红缴纳空调入网费后才可以租赁，空调入网费可以待租赁期满后转给下一个房屋使用者，当时我向河南美达公司缴纳了15000元，但河南美达公司未向我出具收据，后代宾向河南美达公司要空调入网费的收据未果，直到2017年3月份，岳保生写了空调入网费协议，主要内容为空调入网费可以转让但河南美达公司不退钱，代宾想加上“如下一个使用者不交空调入网费则其不交房”的条件，但协商未果，河南美达公司未签字。后经我多次催要收据，岳保生于2017年6月份向我出具了收据，我未看清收据上写着空调入网费可以转让不退钱，我后来又去找河南美达公司要求换收据，但河南美达公司不同意。我就与岳保生口头约定了15000元的空调入网费抵房租。2017年7月27日，岳保生向我发信息，将于2017年8月5日停水停电；2017年8月3日上午，岳保生又向我发信息说将于2017年8月3日下午停水停电。后河南美达公司强行停水停电，终止合同。我只是王志红的雇佣人员，河南美达公司起诉主体错误，请求法院驳回原告河南美达公司的诉讼请求。

王志红辩称，对被告***陈述的事实无异议。本案房屋租赁合同的解除不具有法律效力，我未收到解除房屋租赁合同的通知；第二套房屋的租赁费已缴纳至2018年1月1日，河南美达公司无权解除房屋租赁合同；河南美达公司提交的张贴通知的照片，不能证明是在我处张贴的，也不具有合法性且不排除张贴后马上取走或被他人撕掉的可能；房屋租赁合同中未约定合同解除的条款，河南美达公司无权解除房屋租赁合同；空调入网费已抵租赁费用；我是在收到法院诉讼文书后才知道河南美达公司解除房屋租赁合同的，即使河南美达公司是在2017年6月份张贴的通知，河南美达公司于2017年8月份起诉，起诉的时间处于异议期内，且河南美达公司请求确认解除租赁合同的效力，故我提起异议并未超时；因房屋租赁合同未解除，河南美达公司要求腾清房屋的请求没有事实和法律依据。河南美达公司于2017年8月3日停水停电，导致我租赁的房屋不具备使用条件，河南美达公司无权要求2017年8月3日之后的相关费用；河南美达公司违法停水停电致使我无法正常经营，给我造成了损失，应依法予以赔偿，因房屋租赁合同无法履行，河南美达公司对我经营期间的装修费用应依法赔偿残值损失；请求法院驳回河南美达公司的诉讼请求。

王志红向本院提出反诉请求：1、河南美达公司赔偿王志红装修损失186060元、营业损失100000元；2、河南美达公司退还王志红保证金等费用；3、诉讼费由河南美达公司承担。事实和理由：我与河南美达公司存在房屋租赁合同关系，我向河南美达公司缴纳了15000元的空调入网费，经过协商，河南美达公司同意将该空调入网费变更为租金，故我不存在欠缴租赁费的问题。我租赁的东边单间房屋租金已缴纳至2018年1月1日，河南美达公司擅自停水停电造成我停业损失，因我无法继续租赁河南美达公司的房屋，河南美达公司应赔偿我装饰装修的损失。

河南美达公司辩称，王志红的反诉请求不能成立，王志红与我公司从未变更租金，经双方协商，两间房屋共同计算租金，在我公司发出解除房屋租赁合同通知时，王志红已经违反了合同约定拖欠租金；在停水停电前，我公司向被告***发送了相关的信息通知，履行了应尽的审慎义务，且王志红请求的损失没有事实及法律依据，请求法院驳回王志红的反诉请求，三被告腾清房屋并赔偿我公司损失。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：在本诉部分河南美达公司提交的证据为租赁合同，与鹤壁市工商行政管理局淇滨分局备案的租赁合同不一致，且三被告不予认可，本院不予采信；照片4张，来源形式合法，内容客观真实，能够证明河南美达公司于2017年6月8日在XX海鲜店张贴解除租赁合同通知书，本院予以采信，三被告虽对送达方式有异议，但未提交证据予以证明，故本院对三被告的质证意见不予采信；收据能够证明被告***于2015年11月2日向向河南美达公司缴纳了15000元的空调入网费，本院予以采信，三被告虽对缴纳日期有异议，但未提交证据证明具体缴纳时间，且被告***答辩称于2015年11月份向河南美达公司缴纳的15000元空调入网费，故本院对三被告的质证意见不予采信。

在反诉部分，王志红提交的证据为饭费清单345张，能够证明XX海鲜店在2017年5-7月份的收入情况，本院予以采信；《中央空调入网费协议》因河南美达公司和XX海鲜店未在该协议上加盖印章，且双方负责人均未签字，故该协议未生效，本院不予采信；装修清单系王志红单方制作，且河南美达公司不予认可，本院不予采信。

根据原、被告双方的诉辩意见以及有效证据，本院确定本案事实如下：

2015年4月26日，河南美达公司与李亚彬签订《房屋租赁合同》，约定由李亚彬租赁河南美达公司1#商住楼一层从西数第一套房屋，租赁期限为5年，自2015年4月26日至2020年4月26日止；2015年的租金为税前价35000元，水、电费由李亚彬承担并交纳水、电费押金共计2000元，合同终止缴清水、电费后退还；李亚彬未经河南美达公司同意不得私自拆改房屋设施，河南美达公司不承担装饰装修及材料费用。

2015年6月24日，李亚彬向鹤壁市工商行政管理局淇滨分局提交个体工商户开业登记申请书，于2015年7月15日登记注册鹤壁市淇滨区盛泽园海鲜店（位于鹤壁市淇滨区卫河路187号即租赁河南美达公司的房屋处），由李亚彬、王志红、被告***共同经营，因李亚彬及被告***于2015年9月份退出合伙，鹤壁市淇滨区盛泽园海鲜店于2015年10月30日登记注销。

2015年9月29日，王志红登记注册鹤壁市淇滨区XX海鲜店（位于鹤壁市淇××区××），由王志红和代宾共同经营，2017年4月底，代宾退出合伙。

2015年11月2日，***代表XX海鲜店向岳保生缴纳空调入网费15000元，并注明“空调入网费可以转让，如转让不了美达公司不退。”

2016年3月份，XX海鲜店租赁使用河南美达公司1#商住楼一层西数第二套房屋，约定租赁费18000元/年，未签订租赁合同。

2016年3月19日，代宾因XX海鲜店扩建，向岳保生出具保证书一份，保证因私自打通两间房屋所造成的危险，由代宾负责；在解除房屋租赁合同前将房屋恢复原状，费用由代宾负担；向岳保生缴纳5000元的保证金。岳保生在保证书上签字，收到保证金5000元。

2016年11月30日，岳保生出具收到条1份，内容为“今收到戴宾饭店东边单间房费.2017年1.1号-2018年1月1号壹万捌仟元整.岳保生2016年11月30号”。

2017年6月8日，因XX海鲜店未按期缴纳房屋租赁费，河南美达公司在XX海鲜店张贴《解除租赁合同通知书》，主要内容为“***先生（盛泽源海鲜馆）：2015年4月26日，你与我公司签订了一份《租赁合同》，你租赁了我公司XX房屋。根据合同约定，你应当在2017年2月26日前缴纳下年的房屋租赁费，但经我公司多次催要，你一直未缴。你的行为致使我公司合同目的不能实现，你已构成根本违约，经我公司研究决定：从通知下达之日起，解除2015年4月26日的《租赁合同》，双方不再履行该协议，如有异议，三日内依法提起诉讼。逾期，我公司将对租赁房屋停水、停电，另行处置，望你在收到本通知之日起十日内将腾清租赁房屋的所有物，逾期未腾清，自行承担所有损失后果。”

2017年8月3日，河南美达公司对XX海鲜店实行停水停电，终止房屋租赁合同。

另查明，XX海鲜店在营业期间拖欠电费2272.42元，水费502.3元。

本院认为：一、关于本诉部分

（一）《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”李亚彬与河南美达公司签订《房屋租赁合同》，与王志红、被告***在租赁房屋处经营鹤壁市淇滨区盛泽园海鲜店，后李亚彬、被告***退出合伙，王志红与代宾合伙经营XX海鲜店，在代宾退伙后，王志红实际租赁河南美达公司的房屋经营XX海鲜店，河南美达公司对此并未提出异议，应视为认可王志红对房屋的租赁，故王志红应当按照《房屋租赁合同》约定的期限支付河南美达公司租赁费。

《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因王志红未按照租赁合同支付租赁费用，河南美达公司经催要未果，河南美达公司于2017年6月8日在XX海鲜店张贴《解除租赁合同通知书》，王志红未按照约定期限缴纳租赁费，已构成违约，河南美达公司经催要未果后终止租赁合同，符合法律规定，因代宾将河南美达公司XX商住楼一层西数第一套、第二套房屋打通共同租用，河南美达公司1#商住楼一层西数第二套房屋亦应适用于本案的租赁合同，故本院依法确认河南美达公司与李亚彬于2015年4月26日签订的《租赁合同》于2017年6月8日解除。

关于王志红认为空调入网费已经折抵房屋租赁费，其不欠河南美达公司房屋租赁费的答辩意见，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”王志红提交的中央空调入网费协议未经双方签字确认，且河南美达公司不认可该协议，故该协议不发生法律效力，本院对王志红上述答辩意见不予采信。

关于王志红认为其未收到解除房屋租赁合同的通知，河南美达公司无权解除房屋租赁合同的答辩意见，河南美达公司通过短信、在XX海鲜店门口张贴《解除租赁合同通知书》等方式已向XX海鲜店送达了解除房屋租赁合同的通知，故本院对王志红上述答辩意见不予采信。

（二）《中华人民共和国合同法》第九十七条约定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王志红系涉案房屋的实际租赁者，在房屋租赁合同解除后，王志红应腾清并返还租赁的房屋（河南美达公司1#商住楼一层西数第一套、第二套房屋），故本院对河南美达公司要求王志红腾清并返还租赁的房屋的诉讼请求予以支持。

（三）关于河南美达公司要求王志红支付营业期间拖欠的电费2272.42元的诉讼请求，2015年4月26日签订的《房屋租赁合同》约定，水、电费由李亚彬承担并交纳水、电费押金共计2000元，合同终止缴清水、电费后退还，王志红作为涉案房屋的实际租赁者，应当承担租赁期间的水电费用，因XX海鲜店在营业期间拖欠电费2272.42元，河南美达公司已经代为缴纳，故本院对河南美达公司要求王志红支付营业期间拖欠的电费2272.42元的诉讼请求予以支持。

（四）关于河南美达公司要求王志红赔偿河南美达公司经济损失（按照151元/天，自2017年7月6日至王志红实际腾清房屋之日止）的诉讼请求，因河南美达公司在王志红经营的XX海鲜店门口张贴《解除租赁合同通知书》，已告知王志红应缴纳租赁费的期间及逾期不予缴纳的后果，并给予了合理期间，截止2017年8月3日王志红未履行合同义务，亦未提交证据证明在该期间其向河南美达公司提出异议，河南美达公司按照《解除租赁合同通知书》通知的内容断电、断水后，王志红继续占用租赁房屋，应当承担占用租赁房屋期间的损失，本院酌定按照原租赁合同（租金分别为35000元/年、18000元/年，合计145元/天）支付占用期间的租赁费，故本院对河南美达公司要求王志红赔偿经济损失（按照145元/天，自2017年7月6日起给付至王志红返还租赁房屋之日）的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。

二、关于反诉部分

（一）关于王志红要求河南美达公司赔偿损失286060元的诉讼请求，其中装修损失186060元，因本案租赁合同中约定，河南美达公司不承担装饰装修及材料费用，故本院对王志红要求河南美达公司赔偿装修损失的诉讼请求不予支持；关于营业损失100000元，因房屋租赁合同于2017年6月8日解除，王志红提交的证据不足以证明其损失大小，且王志红违约后，河南美达公司在进行必要的提前通知后解除房屋租赁合同，并无过错，故对该项诉讼请求本院亦不予支持。

（二）关于王志红要求河南美达公司退还保证金的诉讼请求，其中水电押金2000元、保证金5000元，租赁合同中约定“水、电费由李亚彬承担并交纳水、电费押金共计2000元，合同终止缴清水、电费后退还”，故在王志红给付河南美达公司代缴的水电费后，河南美达公司应退还王志红水电押金2000元，为方便履行，该水电押金2000元与代缴水费502.3元、电费2272.42元进行折抵，王志红仍应给付河南美达公司774.42元水电费。

因代宾向河南美达公司承诺在解除房屋租赁合同前将房屋恢复原状，费用由代宾负担，因王志红与代宾系合伙关系，在代宾退出合伙后，其权利义务应由王志红享有和承担，故在王志红返还房屋并将房屋恢复原状后，河南美达公司应将保证金5000元返还给王志红。

关于河南美达公司认为水电押金2000元没有客观存在的答辩意见，因河南美达公司未提交证据证明起主张，且王志红不予认可，故本院对河南美达公司上述答辩意见不予采信。

（三）关于河南美达公司要求被告***、***承担责任的诉讼请求，因被告***已于2015年9月份退出合伙，被告***亦不是XX海鲜店的合伙人，河南美达公司提交的证据不足以证明被告***、***应承担责任，故本院对河南美达公司要求被告***、***承担责任的诉讼请求不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、依法确认原告（反诉被告）河南省美达装饰工程有限公司与李亚彬签订的《租赁合同》于2017年6月8日解除；

二、被告（反诉原告）王志红于本判决生效后十日内腾清并返还租赁的房屋（河南美达公司XX商住楼一层西数第一套、第二套房屋）；

三、被告（反诉原告）王志红于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南省美达装饰工程有限公司代缴的电费774.42元；

四、被告（反诉原告）王志红于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）河南省美达装饰工程有限公司经济损失[按照145元/天，自2017年7月6日起至被告（反诉原告）王志红返还租赁房屋之日止];

五、在被告（反诉原告）王志红履行完毕上述第二项判决内容并将租赁房屋恢复原状之日起十日内，原告（反诉被告）河南省美达装饰工程有限公司退还被告（反诉原告）王志红保证金5000元；

六、驳回原告（反诉被告）河南省美达装饰工程有限公司的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）王志红的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）王志红负担；反诉案件受理费2795元，由被告（反诉原告）王志红负担2746元，原告（反诉被告）河南省美达装饰工程有限公司负担49元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。

审　判　长　　周勇瑞

人民陪审员　　王玉强

人民陪审员　　李　磊

二〇一八年七月二十六日

书　记　员　　王金鹏