某某、中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省化州市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0982民初64号 原告：**，女，汉族，1972年10月27日出生，住址广东省化州市。 委托诉讼代理人：**，广东前瞻律师事务所律师。 被告：中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司（以下简称：移动分公司）。营业场所：茂名市迎宾四路233号。统一社会信用代码：914409007081981208。 负责人：林治国，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，广东海日律师事务所律师。 原告**与被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月6日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人**，被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告**与被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司于2018年9月13日签订的《****传输机房公用移动通信机房租赁合同》，被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司立即清除涉案租赁房屋里的添附物及杂物等并将租赁房屋交还给原告**；二、判令被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司支付从2020年10月1日起至涉案房屋交回给原告**之日止的租金给原告**（2020年10月1日起至2021年12月29日的租金为21725元，2021年12月29日至房屋实际交回给原告的租金按年租金17380元的标准支付）；三、判令被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司赔偿原告**因租赁房屋维修的费用暂计36000元（最终金额以评估价为准）；四、本案诉讼费用由被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司承担。在审理过程中，原告增加诉讼请求：一、判令被告支付违约金8690元给原告；二、被告承担本案司法鉴定的评估费用5000元。事实和理由：2018年9月13日，原告与被告签订一份《****传输机房公用移动通信机房租赁合同》，该合同其中约定原告将其所有的房屋出租给被告使用，租金每五年递增5%，其中2018年9月30日至2023年9月29日的租金17380元，2023年9月30日至2028年9月29日的租金18249元，支付租金的方式是被告在收到原告提交的等额有效的发票后三十个工作日内一次性支付一年度的租金，租期为10年。原、被告双方签订合同后，被告依约支付两年度的租金34760元给原告（即交至2020年9月30日止），之后被告至今没有依约支付自2020年10月1日至2021年9月30日的租金17380元给原告。被告至今也没有交付租赁房屋回给原告。被告在租赁期间，违反了《****传输机房公用移动通信机房租赁合同》第4.2.2）的约定，在使用租赁房屋时破坏了房屋的主体结构，致使房屋和原有配套设施损坏。经原告初步估算房屋的维修费用为36000元。根据该合同条款的约定，被告应承担该维修费用。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，特此具状向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告移动分公司答辩：一、原告与答辩人签订的《****传输机房公用移动通信机房租赁合同》已在2021年6月解除，原告无权再向答辩人主张合同解除后的房屋租金。双方于2018年9月13日签订《****传输机房公用移动通信机房租赁合同》，合同约定答辩人承租原告位于化州市××街道××街××村××号××楼××房。租期为10年，自2018年9月30日起至2028年9月29日止。后该机房于2020年9月起出现邻里纠纷，导致机房无法正常运行，根据合同第4.1.5）的约定，因邻里纠纷导致乙方对租赁物使用受到影响，原告应为解决邻里纠纷和消除影响提供必要协助和解决。但该邻里纠纷经各方多次协调未能解决，答辩人的通信设备无法运行，答辩人无奈只能向原告提出搬迁通信设备并解除租赁合同，原告同意。为尽快恢复当地的通信秧序，答辩人在2021年6月前将整体通信设备搬迁到他处，并且在2021年6月份已将钥匙归还给原告。合同5.6的约定，甲乙双方同意在租赁期内，因周边居民反对、政府政策、法律和行政措施的变化，甲方（原告）积极协调后仍无法处理导致合同无法履行的，本合同应当终止，双方互不承担责任。甲方应向乙方（答辩入）退还提前终止合同多收取的租金，合同双方应在办理清算手续后，订立终止合同协议。答辩人搬迁设备后，多次联系原告办理清算手续,要求订立终止合同的协议。但原告因要求答辩人赔偿其损失的问题未达成一致意见而拒绝签订终止协议，答辩人只能在2021年12月9日向原告发出《关于终止****传输机房公用移动通信机房租赁合同的通知函》，按照答辩人此前与原告沟通的意愿通过书面方式确认终止房屋租赁合同、答辩人在2021年6月已归还钥匙的事实。所以，该房屋租赁合同已经在2021年6月终止，房屋钥匙亦已经交还给原告，房屋处于原告的实际控制下，答辩人不再占有、使用该房屋，因此原告无权再要求答辩人支付租金。二、答辩人合理改动和使用房屋，无破坏房屋的主体结构，原告无权要求答辩人赔偿房屋维修费暂计36000元。合同1.2条款约定，原告同意答辩人“在承租的房屋设置移动电话通信机房设备及配套设备（设置设备后称机房），并在房屋天面架设机房天馈线及配套走线架、防雷设备、地线等。同意乙方对出租场地的现有设施进行合理的改动（如加固门窗、电源或照明的安装和更换等）”。答辩人租用该房屋的目的就是用于建设共用移动通信机房，建设机房必然要对房屋作必要的改动，在租赁协议签订前双方对此已经达成共识，如果原告方不按照答辩人的要求进行改动或者不允许答辩人改动的话，双方根本就不可能签订租赁合同且正常履行合同已经达两年多。所以，答辩人对原告房屋所作的改动原告是知情并且同意的，答辩人的此举也是符合合同约定的。且答辩人对房屋的改动只是涉及门、窗、墙、墙面、地板，并无拆除房屋的承重墙，无改动房屋的主体结构，无破坏房屋的主体结构。这充分说明答辩人对出租房屋的改动是属于合理使用，并非合同4.2.2)约定的“乙方破坏房屋主体结构，乙方使用不当或不合理使用”需要乙方承担维修费用的情形。三、原告**的损失并非答辩人造成，**不应向答辩人主张赔偿。如前所述，双方在签订合同前已经预见到可能会存在群众阻挠的情况，也约定了如遇群众阻挠各方都无法调解时，各方可终止合同且互不承担责任。本次纠纷，原告、答辩人之间无法继续履行合同的根本原因是因为群众阻挠，且各方多次协调后仍无法解决，导致答辩人无法按照合同目的使用房屋，原告因不堪群众的骚扰，同意答辩人搬迁，双方对答辩人搬迁设备并解除合同无异议。所以，合同解除的根本原因是因为合同群众阻挠，并非原告或者答辩人的过错。答辩人被逼迁，要重新选址、重新规划、重新施工，所损失的直接费用将近三十余万元，期间还有基站停服还造成了通信费损失。原告的损失与答辩人比起来尚不足十分之一。但造成这种情况非双方的意愿，而是因为合同主体外的其他因素导致。合同5.6还约定甲、乙双方同意在租赁期内，因周边居民反对、政府政策、法律和行政措施的变化，甲方积极协调后仍无法处理导致合同无法履行的。本合同应当终止，双方互不承担责任。所以，答辩人并不是违约方，故无需对原告的损失承担赔偿的义务。四、合同约定的租金远远超过正常市场租金，原告要求答辩人承担房屋交还给原告后的租金损失不合理、不合法。被答辩人对于答辩人搬迁机房设备一事是充分知情的，且答辩人已经将房屋钥匙交还给原告，房屋在原告的完全控制之下。即使双方对于房屋维修责任的承担有异议，但并不影响原告占有、使用、收益、处分该房屋。所以，答辩人交还房屋给原告后，无义务再按照合同约定支付租金。答辩人承租原告的房屋位于化州市××街道××街××村××号××楼南侧，面积50平方米按照正常市价，租金约为500元／月，即6000元／年，但答辩人支付的租金前五年为17380元每年，以后还每五年按照5%的幅度递增。该合同约定的租金将近是普通租赁租金的三倍。答辩人既不使用该房屋，又不控制该房屋，没有义务支付如此高额租金。综上，房屋租赁合同已经在2021年6月解除，答辩人已经在2021年6月份将房屋交还给原告，房屋处于原告的实际控制之下。答辩人无违约行为，也不是造成原告损失的责任人，故恳请法院驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。 双方当事人在诉讼中的举证及质证 一、原告的举证及被告的质证 （一）原告**的举证 证1、原告**的身份证复印件及被告工商登记信息，证明原告主体资格； 证2、《化州市兆康机房公用移动通信机房租赁合同》，证明原被告租赁房屋的权利及义务情况。 证3、房屋出租时的状况照片和被告租赁房适用后及拆除设备后的状况照片，证明被告已经违约，应当承担赔偿。 证4、《建设工程规划许可证》、《准建通知书》等，证明原告**是涉案房屋的权属人。 （二）被告的质证 被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司表质证意见：对原告**提供的证据没有异议。 二、被告的举证及原告的质证 （一）被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司举证： 证1、两张处理群众纠纷的现场照片； 证2、一张微信聊天截图； 以上证据证明被告的机房受群众阻挠，被告被逼迁，房屋租赁合同因此被解除。 证3、快递运单详情三张； 证4、关于终止****传输机房公用移动通信机房租赁合同的通知函。 以上证据证明被告于2021年12月15日向原告寄送合同解除通知，原告已收取。证明机房租赁合同已在2021年6月被解除，被告已在2021年6月将房屋交换给原告。 （二）原告的质证 原告**的质证意见：对被告的证据1、证据2的三性不予认可，该照片及聊天记录是被告单方制作，不能证实发生的时间、地点及事件的真实情况，因此不具有真实性及合法性，该证据也不能证明被告所要证明的内容，被告主张的合同因此解除并不符合双方的约定及法律规定。证据3、证据4的真实性认可，对合法性及关联性不认可，涉案的合同未经双方协商一致，亦未经人民法院的判决，因此合同并未解除，该证据也不能证实被告将涉案房屋交回给原告。 结合当事人陈述，本院经审查后认为：对原告**提供的4份证据和被告移动公司提供的4份证据，本院予以采信。 综合当事人的陈述及采信的证据，本院确认如下事实： 2018年9月13日，原告**与被告移动分公司签订一份《****传输机房公用移动通信机房租赁合同》，该合同约定“**将其位于化州市××街道××街××村××号××楼南侧面积为50平方米的房屋出租给移动分公司使用，租金每五年递增5%，其中2018年9月30日至2023年9月29日的租金17380元，2023年9月30日至2028年9月29日的租金18249元，租金支付的方式是移动分公司在收到**提交的等额有效的发票后三十个工作日内一次性支付一年度的租金，租期为10年。甲方同意乙方在承租的房屋设置移动电话通信机房设备及配套设备（设置设备后称机房），并在房屋天面架设机房天馈线及配套走线架、防雷设备、地线等。同意乙方对出租场地的现有设备进行合理的改动（如加固门窗、电源或照明的安装和更换等）。” 双方签订合同后，移动分公司依约支付两年度的租金34760元给**（即交至2020年9月30日止）。2020年9月起，该机房出现邻里纠纷，周边群众担心通信设备对人体产生辐射而阻挠，导致机房无法正常运行。经**及各方多次协调未果，移动分公司于2021年6月份将机房搬离，并单方面提出解除合同将房屋的钥匙交还**。在2021年12月9日移动分公司通过邮寄的方式向**发出《关于终止****传输机房公用移动通信机房租赁合同的通知函》，移动分公司表示：“根据合同约定，移动分公司在合同结束后，对房屋进行了清理，但不负责恢复原状。双方提前解除合同并非双方的过错，各方均无过错的，损失根据公平原则分担，友好协商解决。明确移动分公司对机房的租金支付至2021年6月并终止合同，后续不再支付租金，双方后续再协商解决损失分担事宜。” 另查明，**从2020年10月1日起没有按照约定向移动分公司提交合规发票，移动分公司从2020年10月1日暂停支付租金。 另查明，根据茂名市合众房地产资产评估有限公司对涉案房屋修复所需要费用价值资产评估报告书茂合众评报字（2022）第035号，评估结果为17970元。 本院认为，原告**与被告移动分公司之间的民事法律行为是房屋租赁合同的法律关系，合法的租赁合同受法律保护。本案的争议焦点问题是涉案租赁合同解除是符合约定解除情形还是法定解除情形？**的诉讼请求是否有事实及法律依据？ 一、关于涉案租赁合同解除是符合何种情形的问题。根据《中华人民共和国民法典》第562条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第563条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等情形的”。本案中，依据《****传输机房公用移动通信机房租赁合同》约定5.6条“甲、乙双方同意在租赁期内，因周边居民反对、政府政策、法律和行政措施的变化，甲方积极协调后仍无法处理导致合同无法履行的。本合同应当终止，双方互不承担责任。甲方向乙方退还提前终止合同多收取的租金，合同双方应在办理清算手续后，订立终止合同协议。”可见，本案符合约定解除的情形。根据《中华人民共和国民法典》第565条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”本案中，移动分公司在2021年12月9日向**寄出通知函，运单显示**在2021年12月16日签收，因此，本院认定涉案合同的解除时间为2021年12月16日。根据双方合同约定，被告移动分公司应当支付从2020年10月1日起至2021年12月16日期间的租金。该期间的租金为21000元（17380÷12月×14.5月）。 二、关于双方如何分担房屋修复鉴定费用和维修费用的问题。根据《中华人民共和国民法典》第6条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”本案中，涉案合同解除并非一方当事人违约导致，双方没有过错，从双方约定的合同内容可见群众阻挠事由一直在双方的预料之内。因此，从公平原则和秉持友善、互助的社会主义核心价值观出发，本院认为被告移动分公司及原告**应当共同承担租赁房屋修复费用17970元和鉴定费用5000元。本院认为双方分别承担50%适宜，即11485元。 三、关于被告移动分公司是否应当支付违约金的问题。根据双方合同约定“移动公司在收到**提交的合规发票后一个月内一次性支付租金”，本案中**并没有向移动分公司提交2020年10月1日之后的合规发票，因此，本院认为**违反约定在先，移动公司无需承担迟延支付租金的责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条的规定，判决如下： 一、解除原告**与被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司于2018年9月13日签订的《****传输机房公用移动通信机房租赁合同》，被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司于本判决生效之日起的20天内清除涉案租赁房屋里的添附物及杂物等，将涉案房屋交还给原告**。 二、被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司于本判决生效之日起的10天内支付评估鉴定费用和房屋修复费用共计11485元给原告**。 三、被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司于本判决生效之日起的10天内支付涉案房屋的租金（从2020年10月1日至2021年12月16日止）共计21000元给原告**。 四、驳回原告**的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计1880元，由被告中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司负担。该受理费被告应在本判决生效后的十天内向本院缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年六月三十日 法官助理　*** 书 记 员　***