某某、某某等与某某德三都澳经济开发区管理委员会建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

福建省**市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初1066号 原告：***，男，1947年9月28日出生，汉族，住福建省**市蕉城区。 原告：***，男，1956年6月29日出生，汉族，住福建省**市蕉城区。 两原告共同委托诉讼代理人：***，***信律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：***，***信律师事务所律师。 被告：***德三都澳经济开发区管理委员会，住所地福建省**市蕉城区莲峰路1号帝源大厦三层，现住地福建省**市蕉城区万安西路5-7号，统一社会信用代码113522010040227256。 主要负责人：***，主任。 委托诉讼代理人：***，福建之秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，福建之秀律师事务所实习律师。 第三人：**三都澳城澳建设发展公司，住所地福建省**市蕉城区后岗高科技开发区5-7号503室，统一社会信用代码91350902157467725D。 法定代表人：**，总经理。 第三人：福建闽东建设发展有限公司，住所地福建省**市东侨经济技术开发区东侨大道3号3栋，统一社会信用代码91350900157421460R。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：黄国景，男，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 原告***、***与被告***德三都澳经济开发区管理委员会（以下简称三都澳管委会）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并通知**三都澳城澳建设发展公司（以下简称城澳公司）、福建闽东建设发展有限公司（以下简称闽东公司）作为第三人参加诉讼，于2019年8月1日再次公开开庭进行了审理。原告***、***及其委托诉讼代理人***、***，被告三都澳管委会的委托诉讼代理人***、**，第三人城澳公司的法定代表人**，第三人闽东公司的委托诉讼代理人黄国景、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、***向本院提出诉讼请求：判令三都澳管委会立即协助***、***将位于**市蕉城区城澳***木材、建材交易市场土地的土地使用权登记至***、***名下。事实和理由：2001年2月12日，经福建省人民政府批准，同意征用**市三都镇外渔潭村集体土地作为城镇建设用地。在取得省政府批准后，2002年2月28日，***、***与三都澳管委会签订《国有土地使用权协议出让合同》，合同第二条约定：三都澳管委会将位于**市蕉城区城澳***木材、建材交易市场土地出让给***、***，占地面积为10833.38平方米；第三条约定：合同项下的土地使用权出让年限为40年，自颁发该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算；第六条约定：该宗土地使用权出让金合计781931元；第八条约定：若***、***需办理《土地使用权证》分户手续，三都澳管委会应予以办理。合同签订后，***、***于2002年2月28日向三都澳管委会支付了全部土地出让金781931元。三都澳管委会收到***、***交纳的土地出让金后，即将土地交付给***、***。2012年，根据蕉城区委、区政府对城澳路段实施环境综合整治的要求，三都澳管委会通知***、***对出让土地沿街路段进行砌墙，该工程由三都澳管委会统一实施，费用由***、***承担。2013年3月28日，***、***向三都澳管委会支付预付工程款8万元；2014年3月3日，***、***按照三都澳管委会提供的《工程结算书》支付尾款48078元；***、***共支付工程款128078元。***、***取得案涉土地使用权后，三都澳管委会至今未将案涉土地使用权转移登记至***、***名下，根据案涉合同第八条的约定，三都澳管委会有义务协助***、***办理土地使用权转移登记手续。为此，***、***提起本案诉讼。 三都澳管委会辩称，一、其与***、***签订的《国有土地使用权协议出让合同》系无效合同。1.案涉《国有土地使用权协议出让合同》违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》第八条“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”及第十一条“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定，应属于无效合同。2.案涉地块系城澳公司于2000年8月23日申请立项的“三都澳开发区城澳木材、建材交易市场”建设用地，城澳公司在2000年期间就已取得项目立项、选址意见书、建设规划许可证及福建省人民政府的用地批复，因此从物权的角度来说，该地块的使用权已属城澳公司所有。虽然城澳公司是三都澳管委会下属公司，但仍属于独立的民事主体，故***、***与三都澳管委会无权就案涉地块签订《国有土地使用权协议出让合同》。案涉地块要转让，也只能依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》第三章“土地使用权转让”的相关规定，由城澳公司按土地二级市场的规定转让，而不应该由三都澳管委会代表国家以土地所有者的身份进行土地一级市场的出让。二、退一步说，即使案涉《国有土地使用权协议出让合同》依法有效，该合同也未生效。1.案涉《国有土地使用权协议出让合同》第16条明确约定：该出让宗地方案经有权一级政府依法批准后生效，但至今未有案涉地块出让的批准手续。2.三都澳管委会并未实际收到案涉地块的土地出让金，***、***也未实际支付。2000年1月14日，城澳公司与闽东公司订立了关于城澳万吨码头配套服务小区土石方填筑工程的《填方协议书》。工程施工完毕后，因城澳公司无法兑付工程款，三都澳管委会、城澳公司、闽东公司三方约定将城澳公司持有的城澳***的木材市场和建材市场项目用地的土地使用权作价781931元让与闽东公司抵偿所欠工程款。因此，就案涉地块，三都澳管委会与***、***之间不存在真实的买卖关系，三都澳管委会并未实际收到该地块的土地出让金，***、***也未实际支付。三、三都澳管委会无权为***、***办理土地使用权登记，***、***如认为其享有案涉地块的土地使用权，***向有权机关办理登记。三都澳管委会只是蕉城区人民政府的派出机构，依照蕉城区人民政府的授权履行相关职责。随着1999年地改市权限上收，土地使用权的登记属于**市土地管理部门职责范围，***、******向有权机关申请。 城澳公司述称，2000年1月14日，其与闽东公司【实为***、***（***之子）承包工程的挂靠企业】订立关于城澳万吨码头配套服务小区土石方的《填方协议书》。根据实际完成的土石方量，总决算造价为193.9511万元。在施工中，由于***资金困难，邀请***投资入股。2001年1月，城澳公司以商业店面地块等抵扣工程款41.992万元，尚欠工程款152.0291万元。2001年9月6日，三都澳管委会、城澳公司、闽东公司三方签订了《关于城澳万吨码头配套服务小区土石方工程款结算协议书》，约定城澳公司将位于城澳万吨码头配套服务小区的商住地块22块（占地面积1172平方米），计价折合73.836万元（每平方米630元），以出让方式抵还工程款；同时，城澳公司将位于城澳***的木材交易市场和建材交易市场项目用地合计16.25亩，其中已填方1.6亩，按每亩11万元计价，未开挖的山地和滩涂14.65亩，按每亩4.136万元计价，折合78.1931万元抵工程款，并由三都澳管委会与***、***签订了一份国有土地使用权出让合同。 闽东公司述称，根据收到的证据材料中的2000年1月14日《填方协议书》、2001年9月6日《工程款结算协议书》的相关约定，城澳万吨码头配套服务小区土石方建筑工程存在实际施工人，建议向***、***核实实际施工人的情况。对于案涉建设用地使用权出让合同的具体过程，闽东公司并不知情，上述《工程款结算协议书》第一条约定的“第三方（即购买方）的土地出让合同由丙方负责直接与购买方签订，《土地使用证》和《工程建设许可证》也由丙方负责办理，其费用由甲方承担”情形，充分说明闽东公司没有参与案涉建设用地使用权出让合同的具体事宜。同时，基于闽东公司历经人员及架构变动，当时参与签订上述《填方协议书》《工程款结算协议书》的相关人员及经过已无从核实，闽东公司与本案没有必然关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对***、***与三都澳管委会均出示的《**市人民政府关于报批**市三都镇建设用地规模范围内2000年度第五批次土地征用的请示》《**地区行政公署关于**市2000年度第五批次征用土地的请示》《福建省人民政府关于**市2000年度第五批城镇建设征用土地的批复》，***、***出示的《**市蕉城区人民政府区长办公会议纪要》（【2005】17号）、《国有土地使用权协议出让合同》、三都澳管委会收款收据、三都澳管委会发给***的函件（三澳委【2012】函23号）、《工程结算书》、福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证、城澳公司工商信息表、福建省**地区编制委员会《关于三都澳开发区管理委员会机构问题的批复》，三都澳管委会出示的**市财贸委员会《关于同意新建三都澳开发区城澳港木材交易市场的批复》及《关于同意新建三都澳开发区城澳港建材交易市场的批复》、**市计划委员会《关于三都澳开发区城澳木材交易市场建设项目的批复》及《关于三都澳开发区城澳港建材交易市场建设项目的批复》、城澳港木材交易市场及建材交易市场的《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》、城澳万吨码头配套服务小区土石方工程的《填方协议书》《建筑工程决算书》《结算协议书》，各方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认。对***、***出示的中国建设银行信汇凭证、**帝源经贸有限公司工商信息表，未体现与本案具有关联性，本院不予审查确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.1992年9月21日，**地区编制委员会作出宁地编[1992]59号《关于三都澳开发区管理委员会机构问题的批复》：同意成立三都澳管委会，规格暂定为正科级，作为市政府（县级）派出的领导和实施三都澳开发区经济开发的行政管理机构，行使市政府（县级）和上级有关部门赋予的管理职能。 2.2000年，城澳公司立项建设三都澳开发区城澳港建材交易市场、木材交易市场项目，并于2000年6月、8月取得**市财贸委员会、**市计划委员会的批复和**市建设委员会发放的《建设用地规划许可证》。2001年2月12日，福建省人民政府批复同意征用**市三都镇外渔潭村集体土地，作为**市2000年度第五批城镇建设用地。 3.2001年9月6日，城澳公司、闽东公司、三都澳管委会三方签订《关于城澳万吨码头配套服务小区土石方工程款结算协议书》，约定：（1）城澳公司将位于城澳***的木材市场和建材市场项目用地合计16.25亩，其中已填土地1.6亩，按每亩11万元计价，未开挖的山地和滩涂14.65亩，按每亩4.136万元计价，折合78.1931万元，用于抵还闽东公司工程款；（2）以上地块处置方式城澳公司同意由闽东公司自由出售，第三方（即购买方）的土地出让合同由三都澳管委会负责直接与购买方签订，《土地使用权证》和《工程建设许可证》也由三都澳管委会负责办理，其费用由城澳公司承担。 4.2002年2月28日，三都澳管委会（出让方）与***、***（受让方）签订《国有土地使用权协议出让合同》，约定：（1）三都澳管委会出让给***、***的宗地位于城澳***木材、建材市场项目用地，占地面积为10833.38平方米（以实际交付土地使用面积计算），出让年限为40年，自颁发该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算，土地用途为商业用地；（2）该宗土地使用权出让金为781931元，自双方签字之日，***、***以现金付清；（3）三都澳管委会交付使用土地并依照规定申请办理《中华人民共和国国有土地使用证》，协助办理《规划建设许可证》，费用由***、***自理；若***、***需要办理《土地使用权证》分户手续，三都澳管委会应予以办理，《工程建设许可证》亦由三都澳管委会协助办理；（4）该出让宗地方案经有权一级政府依法批准后，本合同由双方法定代表人签字盖章后生效。同日，三都澳管委会出具一份《收款收据》，载明：“交款单位：***、***；款项来源：木材、建材市场土地出让金，面积10833.38平方米，每平方米72.178元；金额：781931元”。 5.2005年6月10日，**市蕉城区区长主持召开区长办公会议，研究城澳疏港公路建设需调整“城澳木材交易市场”“建材市场”项目用地有关问题。2005年6月11日印发的《**市蕉城区人民政府区长办公会议纪要》载明：（1）疏港公路建设任务紧迫，该路段城澳***路段穿越原由三都澳管委会与投资商签订了“城澳港木材交易市场”“建材市场”用地合同；（2）在三都澳城澳木材、建材交易市场项目用地内侧（靠山边）调整相当于12米宽疏港公路建设所需的等面积土地给业主方；（3）由三都澳管委会负责与业主方积极协调。 6.2012年11月13日，三都澳管委会函告***，要求对木材、建材交易市场沿街路段进行砌墙，***为此支付费用128078元。 7.案涉地块在《国有土地使用权协议出让合同》签订后，由***、***使用至今，该地块至今尚未办理土地使用权登记。 本院认为，案涉地块属于可以出让的城镇建设用地，2005年6月10日召开的**市蕉城区人民政府区长办公会议议定的内容可以认定为蕉城区人民政府认可案涉《国有土地使用权协议出让合同》的效力，故根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第二款规定“本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效”,案涉《国有土地使用权协议出让合同》应确认为合法有效。该合同第十六条约定“该出让宗地方案经有权一级政府依法批准后，本合同由双方法定代表人签字盖章后生效”，合同双方并未将经有权一级政府批准作为该合同的生效条件，而仅是约定该合同经双方签字盖章后生效，故案涉《国有土地使用权协议出让合同》已生效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。该合同已明确约定“若乙方（***、***）需要办理《土地使用权证》分户手续，甲方（三都澳管委会）应予以办理”，现***、***要求三都澳管委会协助其办理案涉地块的土地使用权登记，未超出双方合同约定范围，亦不涉及三都澳管委会的行政职能，故***、***提出的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第二款规定，判决如下： 被告***德三都澳经济开发区管理委员会应于本判决生效之日协助原告***、***办理位于**市蕉城区三都澳经济开发区城澳***木材交易市场与建材交易市场土地的土地使用权登记（登记至***、***名下）。 案件受理费600元，由被告***德三都澳经济开发区管理委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于**市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到**市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年九月九日 法官助理*** 书记员** 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。 本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。