成都新生礼仪服务有限公司、中国铁塔股份有限公司成都市分公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终12770号 上诉人（原审原告）：成都新生礼仪服务有限公司，住所地：成都市金花镇金花村五组。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川世正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，女，1972年12月23日出生，汉族，成都市武侯区，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司成都市分公司，住所地：中国(四川)自由贸易试验区成都高新区天府四街189号2座14楼。 责任人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，四川蜀鼎律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司，住所地：北京市海淀区阜成路73号19层。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，四川蜀鼎律师事务所律师。 上诉人成都新生礼仪服务有限公司（以下简称“新生礼仪公司”）与被上诉人中国铁塔股份有限公司成都市分公司（以下简称“***都市分公司”）、中国铁塔股份有限公司（以下简称“铁塔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初5829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 新生礼仪公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持新生礼仪公司的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由***都市分公司、铁塔公司承担。事实和理由：一、一审认定“2017年2月下旬因电量问题异常，该公司与铁塔公司、**沟通无果，**拉闸断电”无事实依据。***都市分公司完全享受租赁权益，应当按约按期支付租金。首先，自《租赁合同》生效后，***都市分公司在租赁房屋建设基站并一直占有使用至今。基站建设配备一个单独电表，整个基站设备的管理使用均由***都分公司自行负责，新生礼仪公司从未参与。租赁期间，新生礼仪公司未实施任何阻挠、破坏等妨碍***都市分公司使用的行为，而是一致积极配合其管理使用基站，并无拉闸断电行为。并且***都市分公司也从未在租赁期间与新生礼仪公司、**进行过沟通。其次，若基站设备无法正常使用导致合同无法继续履行，***都市分公司、铁塔公司应及时提出解除合同并撤走相关设备，但其未提出解除或变更合同，也未撤走设备，而是一直占有使用租赁房屋至今。已经能够充分证明合同一直在正常履行中，新生礼仪公司无任何阻碍其使用的情形。二、本案中，***都市分公司、铁塔公司提交案外人中国移动通信集团有限公司（以下简称移动公司）出具《说明》，以证明系新生礼仪公司原因导致***都市分公司无法正常租赁，与事实不符、且不符常理。该证据系移动公司单方出具，移动公司是基站实际使用方，且移动公司是***都市分公司、铁塔公司关联利益方，故该说明不具有证明效力。三、新生礼仪公司提交电表读数充分证明用电量，***都市分公司、铁塔公司应当按照新生礼仪公司诉求支付电费。本案中，新生礼仪公司已提供电费电价1.65元/度、现电表读数67712度、上一次缴纳电费读数23811度的相关证据，充分证明***都市分公司尚欠付用电量43901度，合计72436.65元。一审认定新生礼仪公司未对此举证系认定基本事实不清。综上，一审认定事实不清、适用法律错误，应当予以撤销并改判。 ***都市分公司、铁塔公司辩称，第一，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。第二，本案一审过程中，新生礼仪公司在一审庭审中已经明确承认其自行拉闸电线，并且将基站上锁，导致案涉基站无法正常使用。因此，其已经违反了租赁合同的约定，导致合同目的完全无法实现。第三，根据移动公司出具的情况说明，以及一审相关证据的显示，案涉基站的用电在短时间内出现大量异常，***都市分公司与新生礼仪公司进行协商时，要求核实用电情况，而案外人**也承认是其切断用电。因此一审法院对这部分事实认定非常清楚。 新生礼仪公司向一审法院起诉请求：1、***都市分公司、铁塔公司向新生礼仪公司支付欠付的租金2016年-2019年租金87000元，2020年半年租金14500元，共计101500元；2、判令***都市分公司、铁塔公司向新生礼仪公司支付欠付的电费72436.65元（共计43901度电，每度电1.65元）；3、判令***都市分公司、铁塔公司承担违约金26418元；4、本案诉讼费用由***都市分公司、铁塔公司承担。 一审法院经审理查明：新生礼仪公司提供了位于成都市武侯区房屋的所有权证，该证下包含3幢房屋，分别为一幢4层2370.33平方米、一幢2层670.86平方米、一幢1层1729.42平方米，新生礼仪公司案涉出租的是该产权证下4层楼顶建房建筑／场地面积约20平方米。 2015年11月1日，新生礼仪公司向**出具《授权委托书》，委托**代办该公司房屋租赁事宜，包括签订租赁合同、收取租金。 2016年6月2日，出租人（甲方）**与承租人（乙方）***都市分公司签订《房屋／场地租赁合同》，约定甲方将坐落于成都市武侯区自有1栋4层楼顶建房建筑／场地面积约20平方米出租给乙方使用；甲方保证具备合法的房屋、场地出租权，能够提供有权出租的证明文件，若甲方无权出租，将承担由此给乙方造成的直接和间接经济损失；乙方承租上述房屋／场地用于基站建设，包含设立机房、安装移动通信设备、空调等，设立天线支撑架，敷设相关线路及其所需的附件，甲方允许乙方在承租物到甲方建筑红线之间敷设光缆和市电线路，甲方允许乙方在租赁期间充分行使承租房屋／场地的使用权，但不得损害甲方利益；租赁期自2015年12月16日至2020年12月5日，共计5年。除本合同另有约定外，任何一方不得在租赁期内提前解除本合同。合同落款处**签字并捺手印，载明收款账户为**在中国银行成都航空路支行账号为6217××××3192的账户。 2016年9月20日，**作为收款人向***都市分公司出具的《收据》，载明***都市分公司支付电费39288.15元，电费1.65元/度，共23811度。 2017年1月23日，***都市分公司以员工李新的银行账户向合同约定的**中国银行的账户（账号为6217××××3192）转账支付25000元。后成都市武侯区地税局代**开具《发票联》，载明收到***都市分公司房租2016.12.16-2017.12.15，金额29000元。 2020年6月24日，该出租场地所设基站的实际使用方中国移动通信集团四川有限公司出出具《关于“金航路9号”基站情况说明》，载明：该基站建站开通后至2017年2月下旬正常使用，2017年2月下旬因电量问题异常，我公司和铁塔公司与业主**进行沟通，但沟通无果，业主**拉闸断电，导致该基站从2017年2月下旬至今被迫停止使用。停止使用后我公司曾多次安排人员拆除基站上安装的相关通信设施，但业主**不允许我公司人员拆除设备，导致设备至今还放置于金航路9号楼顶。 一审法院查明以上事实，有各方当事人主体资格证明、房屋所有权证、授权委托书、房屋/场地租赁合同、收据、银行转账凭证、发票、情况说明以及当事人的庭审陈述在案予以佐证。 一审法院认为，2016年6月2日，新生礼仪公司委托**与***都市分公司签订《房屋/场地租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的权利义务。***都市分公司承租上述房屋/场地用于基站建设，根据该基站的实际使用方中国移动通信集团四川有限公司出具的《关于“金航路9号”基站情况说明》，该基站建站开通后至2017年2月下旬正常使用，2017年2月下旬因电量问题异常，该公司和铁塔公司、**进行沟通无果，**拉闸断电，该基站从2017年2月下旬至今被迫停止使用，系新生礼仪公司违约，而***都市分公司已经支付租金至2017年12月15日，新生礼仪公司没有举证证明2017年2月下旬之后恢复了供电，故依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，新生礼仪公司要求***都市分公司支付2017年2月下旬之后的租金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，新生礼仪公司拉闸断电的违约行为导致合同不能正常履行，新生礼仪公司要求其支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于欠付的电费，***都市分公司最后一次支付电费是2016年9月20日，新生礼仪公司没有举证证明此后至2017年2月下旬的实际用电度数和电费金额，新生礼仪公司主张欠付电费72436.65元，没有事实依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决：驳回新生礼仪公司的全部诉讼请求。一审案件受理费4018元，减半收取2009元，由新生礼仪公司负担。 本院二审期间，***都市分公司、铁塔公司依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。***都市分公司、铁塔公司提交以下证据：街道限期搬离通知及2020年10月14日的现场照片、关于“金航路9号”基站政府拆除情况的说明。拟证明：2020年10月13日，因接到成都市武侯区金花社区居民委员会关于“金航路9号”通讯基站限期搬离通知书后，***都分公司于2020年10月14日对基站可利用设备进行拆除，同时明确告知成都市武侯区金花社区居民委员会现场遗留无法拆除的设备由政府自行处理，后续该楼顶设备与***都分公司无关。 新生礼仪公司发表质证意见称，案涉房屋在拆迁房屋范围内，未在新生礼仪公司控制下，案涉房屋在2020年6月份被政府控制了。《关于“金航路9号”基站政府拆除情况的说明》系***都市分公司自行出具，就证据形式而言，不是客观证据，不具备证明力。该说***的内容也与事实不符，***都市分公司从未在2017年被迫停止使用设备，其在案涉场地安放的设备一直处于运行状态，新生礼仪公司从未也无专业知识调整或修改其设备。设备电表读数就是其使用设备最有力的证明，其应当按电表读数支付电费并承担相应租赁费用。至于其何时收到限期搬离通知，新生礼仪公司并不清楚，但就其陈述时间而言，恰能证明其设备长期存放于租赁物中，且***都市分公司从未与新生礼仪公司沟通要求解除合同，故其应当支付租金。 本院对***都市分公司、铁塔公司提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。 本院查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明：一、2020年10月13日金花社区居民委员会向***都市分公司发布《限期搬离通知书》，载明“因锦城绿道二期工程建设需要，金航路9号（新生礼仪公司）房屋地处拆迁红线范围内，请你公司于2020年10月15日下午17：00前将该处楼顶的移动通信设备拆除搬离”。二、2016年12月26日案涉电表显示用电5626度；2017年1月4日案涉电表显示用电33574度。 本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、新生礼仪公司是否是本案适格主体；二、***都市分公司是否存在欠付租金及电费的违约情形。现评判如下。 一、关于新生礼仪公司是否是本案适格主体的问题。***都市分公司、铁塔公司认为案涉合同系与**签订，新生礼仪公司无权主张相关权利。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”，本案中，虽无证据证明***都市分公司知道**与新生礼仪公司的代理关系，但考虑到新生礼仪公司作为本案当事人参加诉讼，**应系已向新生礼仪公司进行披露，在***都市分公司无证据证明其知道新生礼仪公司就不会订立案涉合同的情况下，新生礼仪公司有权向***都市分公司主张权利，也即新生礼仪公司系本案适格当事人。 二、关于***都市分公司是否存在欠付租金及电费的违约情形问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，***都分公司为佐证其主张的案涉基站用电量存在异常，新生礼仪公司存在擅自停电行为，提交了移动公司出具的情况说明。而2016年12月26日至2017年1月4日期间，案涉电表显示用电量确实存在异动的情况，新生礼仪公司亦认可其在2017年2月存在锁门行为。此时***都市分公司已经尽到了初步的举证义务。现新生礼仪公司主张其不存在停电行为，且与电量异常变动无关，应当进行相应举证，在其未提交相应证据予以反驳的情况下，移动公司提交的情况说明所载内容具有高度盖然性。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，新生礼仪公司有权拒付后续租金，一审法院基于现有证据对新生礼仪公司主张要求***都市分公司支付2017年2月下旬以后的租金、支付电费、承担违约责任不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，新生礼仪公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 撤销上诉，维持原判。 二审案件受理费4018元，由成都新生礼仪服务有限公司承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年十二月八日 法官助理　郑　帅 书 记 员　***