中国电信股份有限公司成都分公司、四川省成都市龙泉驿区东安街道某某村民委员会等土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）川01民终4513号 上诉人（原审被告）：中国电信股份有限公司成都分公司，营业场所：四川省成都市成华区双林北支路473号。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川省成都市龙泉驿区东安街道***村民委员会，住所地：四川省成都市龙泉驿区原大面街道***16组200号。 法定代表人：***，主任。 委托诉讼代理人：**，四川蓉懿***事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：中国**股份有限公司成都市分公司，营业场所：中国（四川）自由试验区成都高新区天府大道中段1577号10楼。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川发现律师事务所律师。 上诉人中国电信股份有限公司成都分公司（以下简称电信成都分公司）因与被上诉人四川省成都市龙泉驿区东安街道***村民委员会（以下简称***委会）、中国**股份有限公司成都市分公司（以下简称***都分公司）土地租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初8278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 电信成都分公司上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回***委会的全部诉讼请求。事实和理由：1.***委会与电信成都分公司2015年4月13日签订的合同2018年4月12日到期，合同约定若需续租，在到期前3个月提出，进行协商。租赁土地上的基站所有权自2015年12月17日已经移交给***都分公司。合同到期前电信成都分公司没有与***委会协商签订合同续租土地，且基站所有权已经并非电信成都分公司所有，因此，电信成都分公司与***委会没有形成不定期租赁合同关系。2.租金属于定期债务，租金每年4月支付，***委会没有证据证明其主张过2015年4月13日至2018年4月12日之间的租金及违约金，该部分已经罹于诉讼时效。即使电信成都分公司与***委会形成不定期租赁合同关系，2018年7月之前的租金也罹于诉讼时效；3.2018年7月之后的租金承担主体，***委会明知基站所有权人和对应土地使用人为***都分公司，应当由**分公司支付租金。 ***委会发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应当予以维持。 ***都分公司发表答辩意见称，***都分公司并非租赁合同当事人，不应当支付租金及违约金。 ***委会向一审法院提出的诉讼请求为：1.确认***委会、电信成都分公司的不定期租赁关系已解除并判令电信成都分公司限期腾退租赁场地；2.电信成都分公司支付2015年4月13日起至实际腾退之日止的场地租金及违约金，暂计至2021年7月12日拖欠的租金为156250元，违约金为67907.65元；3.本案诉讼费由电信成都分公司承担。 一审法院认定事实：2009年4月13日，***委会（出租方）与中国电信集团公司四川网络资产分公司（承租方）签订《移动通信基站设置土地租赁合同》，约定将龙泉驿区××街道××村××组土地（土地面积120平方米）出租给承租方作为通信设施用地，租期为2009年4月13日至2012年4月12日。2012年4月9日，双方续签合同租期为2012年4月13日至2015年4月12日。 2015年8月6日，***委会（甲方）与电信成都分公司（乙方）签订租赁合同，约定将龙泉驿区××街道××村××组土地（土地面积120平方米）出租作为通信设施用地，租期为2015年4月13日至2018年4月12日。使用费为25000元每年，乙方应于本协议生效后三个月支付当年使用费；以后于每年的4月前预付当年的使用费；乙方的权利与义务，除续约外，合同期届满，乙方应自行拆除相关设施设备，并向甲方交还场地，逾期不拆除的，甲方有权自行处理；违约责任，乙方逾期缴纳场地租赁费的，乙方应向甲方支付年场地租赁费0.3‰／天的违约金；若逾期超过60天，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年场地租赁费30%的违约金；其他约定，若双方需要续签合同，乙方应于本合同的期限届满之前三个月内向甲方提出，再由双方进行协商解决。 当事人均认可，电信成都分公司租赁案涉场地后，在案涉场地上已设置通信基站（**），该基站早已废弃，未再使用，但未拆除。 ***委会提供的微信软件电子数据显示，***委会工作人员***于2020年3月至5月期间与显示为电信成都分公司的工作人员周创彬就欠付租金问题进行沟通协商，要求尽快给付欠付租金，电信成都分公司工作人员称需公司领导会商后才能确定是否欠付，以及如何支付问题。 2021年7月5日，***委会工作人员工作人员***向被告邮寄《解除合同通知书》，明确电信成都分公司收到该解除合同通知书之日，租赁合同解除，并要求电信成都分公司支付尚欠的租金和违约金，并腾退租赁场地；该次邮寄信息显示拒收（2021年7月7日）。2021年7月7日，***委会派人将解除合同通知书张贴于电信成都分公司营业场所围墙标志牌右下角。 另查明，2019年12月25日，成都市人民政府作出《关于同意龙泉驿区调整部分乡镇（街道）行政区划的批复》，成府函﹝2019﹞23号，确认××街道××村××组划入新设立的东安街道行政区域。还查明，2015年12月17日，电信成都分公司与***都分公司签署《成都公司资产交割确认函》一份，显示双方确认电信成都分公司已将在租赁合同项下的土地上修建的**移交给***都分公司，并由***都分公司所有。 一审法院认为，对双方争议问题分析如下：1.诉讼时效的抗辩能否成立。租赁期限至2018年4月12日届满，但在合同届满后，电信成都分公司并未退还土地而是继续使用，因此，要求支付租金可视为分期履行债务，其诉讼时效应自最后一期债务履行期限届满时计算，请求并未超过三年的诉讼时效。2.电信成都分公司是否应当给付租金和违约金。双方签订租赁合同虽发生于民法典实施前，但合同履行持续至今，因此应适用民法典的规定。当事人未在租期届满后就租赁场地问题进行协商的情况下而继续使用土地，该租赁关系可视为不定期租赁，可以随时解除合同。电信成都分公司应当按约给付未给付租金，并承担相应违约责任。电信成都分公司拒收邮寄送达的解除租赁合同通知，***委会于2021年7月7日将解除合同通知书张贴于电信成都分公司的营业场所外，可视为解除的意思送达，不定期租赁关系于该日解除。因此，应支付租赁期间（2015年4月13日-2021年7月7日期间）按约定标准计算的租金为155903元。租赁合同解除后，因未履行将所租赁的土地退还义务，因此，还应支付至腾退之日止的租金。关于违约金，该院结合案涉租赁场地已与多个主体订立多次租赁合同，但在与电信成都分公司的租赁合同履行期满后，未见双方协商续订租赁合同情形，对扩大损失部分，***委会亦应承担一定责任；结合抗辩、实际损失、合同履行情况，酌情确定应承担违约金22586元。3.关于腾退场地。电信成都分公司主要抗辩理由为租赁场地上修建的通信基站在合同履行期间，已由***都分公司享有所有权，故其不应支付租金，且无权进行腾退。该抗辩没有任何法律依据，本案租赁合同的主体并未发生变化，电信成都分公司也未将这一情况告知***委会，双方亦未对此进行明确约定，出租的系案涉土地的使用权，租赁合同解除后，依法应当履行腾退场地的义务，而进行腾退则必然涉及对通信基站的拆除问题，而该通信基站属于***都分公司所有，客观上与本案判决结果存在利害关系。***都分公司已参加诉讼，对此情形已客观知悉，故作为通信基站的所有权人，其在电信成都分公司履行腾退义务时，具有相应协助义务，该协助义务限于不阻挠腾退进行，及必要的关于权利所有人的见证，认可等行为，在本案中不包含给付腾退费用；如电信成都分公司与***都分公司就通信基站相关权利义务另有约定的，可另行依法处理。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》原第一百四十二条之规定，判决：1.确认***委会与电信成都分公司于2015年8月6日签订的《移动基站场地使用合同》于2021年7月7日解除；2.电信成都分公司于判决生效后十日内向***委会给付租金155903元，违约金22586元；并从2021年7月8日起按25000元每年的标准支付场地占用费至实际腾退之日止；3.电信成都分公司于判决生效后三十日内将《移动基站场地使用合同》项下土地上修建的通信基站予以拆除并清理后将所使用的土地退给***委会；***都分公司应予以协助（在本案中不包括支付腾退相关费用）；4.驳回***委会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》原第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2331元，由***委会负担431元，由电信成都分公司负担1900元（限于本判决生效后七日内向一审法院缴纳）。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，《移动基站场地使用合同》还约定，除续约外，合同期届满，应自行拆除相关设备设施，并返还场地，逾期不拆除，出租人有权自行处理。同时约定，若需要续签合同，承租人应于期限届满之前三个月内向出租人提出，再进行协商解决。 二审中，电信成都分公司承认有员工叫做周创彬，但该员工已经离职，无法确认***委会的微信聊天记录。但从该聊天记录中可以看到***委会早知道**已经由***都分公司占有、使用。 本院认为，首先，关于本案的合同主体问题，本案中由电信成都分公司与***委会签订租赁合同，租赁合同到期后。合同虽然约定有三个月前提出续租的约定，但并没有约定不续租就解除合同，同时没有拆除设施设备，因此，本案仍然应当适用视为不定期租赁合同的法律规则。其次，本案租赁主体是否发生变更。租赁合同的变更，应当经过双方当事人同意，在租赁实践中，经常出现租赁人与实际承租人不一致的情况，甚至在转租合同中，如果承租人不退出租赁关系，承租人属于间接使用，而由次承租人直接使用。租赁合同主体的变更属于意思一致行为，本案中并无书面一致变更合同主体，也没有充足的非书面证据证明***委会同意变更合同主体，因此电信成都分公司以***委会知道土地使用人变更应当转移租金及违约金支付主体的主张并不成立。再次，关于诉讼时效，本案中争议的租赁合同有两个：一是合同未到期前的定期租赁合同；一是租赁期到期后的不定期租赁合同。从该角度一审确认解除的合同存在表述不清的情形，应当理解为***委会、电信成都分公司在2015年8月6日签订的《移动基站场地使用合同》合同到期后产生的不定期租赁合同关系解除。定期租赁合同租期为2015年4月13日至2018年4月12日，在签订合同时双方的权利义务就已经确定，并非随着租赁期间不断产生（这表现在如果提前解约要对剩余租期承担违约责任，只是由于出租人减损义务的存在，一般不会出现对全部剩余租期承担责任的表现形式），每年四月支付只是支付方式，因此诉讼时效应当从最后一期债务到期时开始计算。2020年3月至5月的聊天记录，依照当事人陈述和微信记录可以依照优势证据认定为电信成都分公司工作人员，可以视为主张债权，因此，并未超过诉讼时效期间。最后，关于腾退主体、腾退的可能性、操作性，一审已经论述，故在此不再赘述，但应当指出，***都分公司使用土地系依照电信成都分公司合同，***都分公司亦参加诉讼，因此在腾退时，电信成都分公司合同的腾退义务及于***都分公司，***都分公司拒绝腾退的，可以成为强制执行对象。 综上，电信成都分公司的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按照一审负担执行，二审案件受理费4662元，由电信成都分公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　*** 二〇二二年四月七日 书记员　　李　青