成都运力实业有限公司、中国铁塔股份有限公司成都市分公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0117民初6591号 原告：成都运力实业有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇和平村二社。 法定代表人：***，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：**，四川蜀***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川蜀***事务所律师。 被告：中国铁塔股份有限公司成都市分公司，营业场所：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街189号2座14楼。 负责人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张娟，四川发现律师事务所律师。 原告成都运力实业有限公司(以下简称：运力公司)与被告中国铁塔股份有限公司成都市分公司（以下简称：中国***都分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。运力公司的委托诉讼代理人**，中国***都分公司的委托诉讼代理人张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告运力公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退其承租原告的位于成都市郫都区××镇××街××号××层的30平方米房屋并拆除安装在屋顶的天线设备及支架；2、判令被告对因安装、维修、检修屋顶的天线设备及支架造成屋顶漏雨屋面及因漏雨受损的房屋立即进行维修，并承担全部维修费用（维修费用约150000元）；3、判令被告立即向原告支付其占有、使用原告房屋的费用，直至其腾退房屋为止，截止到2021年5月31日，该费用暂计为23619.36元；4、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年9月12日，原告委托员工周晓娟与被告签订《房屋／场地租赁合同510124908000000252郫县电信存量续签郫县私营城基站》（以下简称“合同”），约定原告将其所有的位于成都市郫都区××镇××街××号××层的30平方米房屋出租给被告，用作被告建设无人值守的基站机房并提供楼顶平台供被告自行安装室外天线设备，被告可安装框架或支架，但被告因安装不当及每月多次派人爬上屋顶检修、维修室外天线时造成屋面损坏漏雨及部分房屋受损。同时，合同约定租赁期限截止到2020年8月31日，租金为31579元／年。合同期满后，根据合同约定，合同自然终止，双方也未续签合同，但是经原告一再催促，被告始终以各种理由推脱，拒不腾退房屋及对受损屋面及房屋进行维修。被告的行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告运力公司诉至本院。 被告中国***都分公司辩称，1、2020年8月31日书面租赁合同到期之后，原被告双方一直就租赁的金额、期限进行协商，未形成新的书面合同，但双方形成不定期租赁关系，如原告要解除租赁合同，要给被告合理的缓冲期，第一条诉请不符合法律规定。2、租赁合同中对被告的权利有明显约定，在合同1、2条明确载明甲方向乙方提供房屋用作建设无人值守基站机房并提供楼顶平台供乙方自行安装，框架或支架以及对房间进行机房改建。甲方提供相应的地上、地下的管道，以便乙方布放相应缆线。租赁合同第10.1条甲方允许乙方的技术人员24小时随时进入场地进行维护，并给与积极配合，被告都是按照合同的约定正常使用租赁场地，未过度使用，也未违规使用，被告并未对场地造成损害，不应承担相应责任。3、原告的楼顶基本属于无管理状态，任何人都可以无障碍进入，原告应举证完成被告违反了合同约定实施了损害造成了场地损害渗水，否则应承担举证不能的法律后果。4、据被告现场了解，原告的房屋及周边房屋都处于待拆迁状态，无论房间是否渗水都对房屋价值没有损失。综上，请求法庭驳回原告对被告的第二条诉请。对于第1、3的诉请，请求法庭从被告是为公众的公共利益，给予合理的搬离期。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对运力公司提交的当事人身份信息、《房屋／场地租赁合同510124908000000252郫县电信存量续签郫县私营城基站》、房屋所有权证、周晓娟身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对运力公司申请出庭证人**关于案涉房屋使用状态的证言，本院予以确认并在卷佐证。对中国***都分公司提交的案涉房屋周边影像光盘，本院确认其真实性，对其证明目的不予采信。诉讼中，根据运力公司的申请，本院委托四川检正建筑质量检测有限公司对案涉房屋漏水的原因进行鉴定，并委托四川**工程造价咨询有限责任公司对案涉房屋的损失进行鉴定，对四川检正建筑质量检测有限公司出具的《检测意见书》和四川**工程造价咨询有限责任公司出具《工程造价鉴定意见书》，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月12日，周晓娟（甲方）与中国***都分公司（乙方）就位于成都市郫都区××镇××街××号的房屋签订《房屋／场地租赁合同510124908000000252郫县电信存量续签郫县私营城基站》的租赁合同，合同约定：1、甲方向乙方提供位于××镇××街××号××房，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备，乙方可根据基站需要安装框架或支架，以及对房间进行机房改造。甲方提供院内相应的地上或地下通信管道和楼内管道以便乙方布放相应缆线。2、因乙方建设的是国家公众通信网，应尽可能保持机房位置固定。该房屋、场地租赁期为3年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止。合同到期后可续签，甲方需优先乙方确认是否续签合同。租赁期满前，乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满15天前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。3、租金价格：双方商定，本合同年租金为人民币（大写）：叁万壹仟***拾玖元／年，（小写：31579元／年）（含税）；总金额为人民币（大写）：玖万肆仟柒佰叁拾柒元，（小写：94737元）（含税）。税金由甲方承担。付款方式：由甲方开出增值税普通发票，乙方根据本合同甲方确定的帐户通过银行转帐的方式支付。付款时限为：合同双方签字后基站开通运行并收到增值税普通发票后20个工作日内支付第1年租金。此后，每年租金在合同约定租金的基础上维持不变，每次支付时间为合同履行每届满一年，乙方收到甲方增值税普通发票后20个工作日内交清下年度的租金。4、在租赁期内，甲方应保证出租房屋、场地的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。乙方设施的保养和维护由乙方负责，费用由乙方承担。甲方提出进行维修须提前7日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。甲方未履行维修义务的，乙方可以自行维修，维修费用由甲方负担。乙方可根据需要在不影响房屋安全及建筑法律法规的情况下对租用的房屋进行装修及安装，自主决定施工单位及有关通信设施设备的安装。甲方允许乙方于出租期内在机房及平台进行相关设备、天线、馈线的增补、更新、维护抢修以及落实国家规定的电信基础设施共建共享政策。甲方应提供施工便利，并保证乙方正常施工，不得向乙方收取任何管理费用。5、租赁期满合同自然终止。6、甲方同意乙方修建通信管道和引入光缆到乙方租用甲方的房屋内，如乙方修建通信管道破损甲方场地，由乙方负责将其恢复原状。 上述合同签订后，运力公司将案涉房屋交付中国***都分公司使用，中国***都分公司在案涉房屋上架设通信基站、安装天线并依约支付租金至2020年8月31日。在案涉合同履行期限届满后，原、被告双方未就续签租赁合同达成一致意见。 2021年12月6日，四川检正建筑质量检测有限公司出具的《检测意见书》，检测意见为：漏水原因：彩钢瓦间被踩踏变形形成低洼坑，水从该处彩钢瓦拼接缝渗漏至原结构屋面；雨水通过天线铁塔和拉线与彩钢瓦交接处密封不严部位渗漏至原结构屋面。原结构屋面因防水失效渗漏至房屋室内。 2022年3月15日，四川**工程造价咨询有限责任公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：三层及其屋面修复工程造价确定性鉴定意见为：26638.23元；二层修复工程造价确定性鉴定意见为：5415.50元。 另查明，1、位于成都市郫都区××镇××街××号房屋所有权人为运力公司。2、周晓娟系运力公司员工。 本院认为，运力公司与中国***都分公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。在合同约定履行期限届满后，原、被告双方未就案涉房屋达成继续租赁的协议，中国***都分公司应向运力公司履行返还租赁物的义务，中国***都分公司逾期未返还租赁物，运力公司有权要求中国***都分公司支付相应的占有使用费。故运力公司诉请撤除在案涉房屋屋顶安装的天线设备及支架返还房屋并支付占有使用费的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于运力公司诉请占有使用费的主张，本院酌定参照合同约定租金标准即每天86.52元（31579元／年÷365天＝86.52元）予以支持。 关于运力公司诉请对案涉房屋进行维修并承担维修费的主张，本院认为，首先，根据庭审查明的事实，运力公司出租给中国***都分公司使用的案涉房屋及屋顶，中国***都分公司仅用于通信设备的安装和检修，运力公司并未举证证明系中国***都分公司对案涉房屋的使用存在不当的情形。其次，根据四川检正建筑质量检测有限公司出具的《检测意见书》，案涉房屋漏水原因系彩钢瓦间被踩踏变形形成低洼坑，水从该处彩钢瓦拼接缝渗漏至原结构屋面；雨水通过天线铁塔和拉线与彩钢瓦交接处密封不严部位渗漏至原结构以屋面。原结构屋面因防水失效渗漏至房屋室内。第三，根据运力公司申请出庭证人**的证言案涉房屋自2000年9月起就无人居住。综上，案涉房屋漏水原因系彩钢瓦踩踏变形和屋顶防水层失效的共同原因所致，运力公司虽对案涉房屋采取铺设彩钢瓦的措施，但未根据案涉租赁合同的使用目的尽到合理的维修义务避免损失的扩大，中国***都分公司也未举证证明其在使用案涉房屋过程中已尽到合理、恰当的注意义务。故中国***都分公司辩称不应承担维修费用的意见，本院不予以采纳。运力公司诉请对案涉房屋进行维修的主张，本院认为，根据庭审查明的事实和鉴定机构关于案涉房屋的相关鉴定意见，运力公司诉请对案涉房屋进行维护的意见缺乏事实依据，本院不予支持，但中国***都分公司应根据其过错程度对案涉房屋维修费用的负担。综合已查明的事实，根据原、被告双方的过错程度和案涉房屋的实际状况，本院酌定中国***都分公司承担案涉房屋的总维修费用的10%即3205元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下： 一、被告中国铁塔股份有限公司成都市分公司于本判决生效之日起十日内向原告成都运力实业有限公司腾退返还位于成都市郫都区××镇××街××号房屋并拆除安装的天线设备和支架。 二、被告中国铁塔股份有限公司成都市分公司于本判决生效之日起十日内向原告成都运力实业有限公司按照每日86.52元的标准支付自2020年9月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。 三、被告中国铁塔股份有限公司成都市分公司于本判决生效之日起十日内向原告成都运力实业有限公司支付维修费3205元。 四、驳回原告成都运力实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1886元（该费用已由原告成都运力实业有限公司垫付），由被告中国铁塔股份有限公司成都市分公司负担264元，由原告成都运力实业有限公司负担1622元。鉴定费38000元，由被告中国铁塔股份有限公司成都市分公司负担5320元，由原告成都运力实业有限公司负担32680元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　** 二〇二二年四月二十六日 书记员　　**