某某、四川新华物业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终21364号

上诉人（原审被告）：***，女，1977年5月7日出生，汉族，住四川省彭州市。

委托诉讼代理人：谭毅，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：四川新华物业有限公司，住所地四川省成都市成华区双林北支路**。

法定代表人：秦剑崐，总经理。

委托诉讼代理人：韩光龙，男，系公司员工，

原审第三人：李江**，男，1974年2月10日出生，汉族，住四川省开江县。

上诉人***因与被上诉人四川新华物业有限公司（以下简称新华物业公司）、原审第三人李江**房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初15112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由新华物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实和适用法律均存在错误。2020年本案受新冠防控措施的影响，不能预见，不可避免，属于不可抗力，应当减免租金，一审法院未减免租金存在错误，应该改判免交。二、房屋租赁合同属于双务合同，***与新华物业公司双方均放任权利受到的损失都应该承担一定的责任。根据相关法律规定，新华物业公司应当采取适当的措施避免损失扩大，就扩大的损失不得要求***进行赔偿。***在2021年1月7日就给刘经理发了信息，交还了钥匙，不再续租房屋了，合同就是自然到期，所以此时新华物业公司没有采取措施，一审法院认定房屋占用费和违约金都要***承担，属于适用法律错误，应当予以纠正改判。综上，一审法院认定事实和适用法律均存在错误，应当以本案合同履行情况，实际损失为基础，双方过错程度，综合评判后请二审予以改判，支持***上诉请求。

新华物业公司辩称，***提到给我们业务员刘经理发的信息不再续租房屋的事实，没有看到相关证据。***主张的疫情期间减免5月到12月的租金无依据。***没有向其交还房屋，新华物业公司不存在止损的义务。请求维持一审判决。

李江**述称，认可***的上诉请求和理由。

新华物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令***腾空并返还新华物业公司位于武侯区的租赁房屋；2.判令***支付欠付房屋租金21308元；3.判令***支付逾期支付租金的违约金9077元；4.判令***支付租赁合同届满终止后至返还租赁房展期间的房屋占用费7827.39元（房屋占用费自2021年1月1日起算，按照月租金标准，应计算至返还租赁房屋之日止，暂计算至2021年6月10日）；5.本案全部诉讼费用由***承担。

一审法院认定事实：2018年12月1日起，案外人彭麟将位于××××号商铺、在此经营的电信业务、连同武侯区诚讯通讯器材经营部工商执照等一并交由***承包经营。该商铺系彭麟向四川省邮电管理局机关后勤服务中心租用，租期自2018年1月1日至2018年12月31日。彭麟设立的武侯区诚讯通讯器材经营部与中国电信股份有限公司成都分公司签订有《专营型渠道经营合作协议》《电信业务代理协议(全业务）》。商铺所有权人四川省邮电管理局自2018年1月1日起将商铺交由新华物业公司托管经营。

自2019年1月1日起，***与新华物业公司签订《房屋租赁合同》，第一份合同租期至2019年12月31日止，第二份合同租期自2020年1月1日至2020年4月30日止，第三份合同租期自2020年5月1日至2020年12月31日止。此后双方未再签署租赁合同。

第三份书面合同签订于2020年7月8日，约定：租金21308元；租期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由***自行缴付，不纳入租金中；租金支付按合同金额一次性结算，双方在签订《房屋租赁合同》时由***将租金支付给新华物业公司；非经新华物业公司同意，***不得将房屋转租、分租或以其他任何形式提供给第三方使用；逾期交付租金的，每逾期一日，***须按当期租金的千分之二向新华物业公司支付违约金；因***经营困难而需要终止合同的，应提前一个月书面通知新华物业公司；租赁期届满，双方未另订合同且租赁关系未延续的，***应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回新华物业公司，并支付宽限期内的相应租金，否则新华物业公司有权要求***限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金。

2020年5月28日，***出具《承诺书》，称已知晓国家、地方疫情期间租金减免的相关政策，为支持国家抗疫工作，自愿按合同约定的租金标准支付租金，不提出任何异议。***称该承诺书打印内容系新华物业公司提供，非其真实意思，而是在新华物业公司威胁不签署承诺就不续租的情况下被迫签署的。2020年12月1日，新华物业公司委托四川恒和信律师事务所向***发出《律师函》催缴祖金21308元及逾期违约金。***认可收到该《律师函》。

2021年1月7日，***向新华物业公司刘经理发信息称无力续租，希望转让商铺。刘经理回复称房屋到期后重新招租，公司已启动诉讼追缴租金。

***当庭陈述称自2020年5月起未再开门营业，现店招已经被人摘走。新华物业公司陈述查看时商铺卷帘门处于锁闭状态，具体停止经营的时间不清楚，房屋现状已经拍照呈现。***认可房屋状态，但认为店招是2020年6月就被新华物业公司摘走了。

一审法院认定上述事实主要采信了《房屋租赁合同》《承诺书》《律师函》、微信聊天记录、房产证、《关于委托四川新华物业有限公司管理不动产的情况说明》、照片等证据以及当事人的庭审陈述。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用于当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在民法典实施前，应适用于当时的法律。

新华物业公司与***签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。

***于租赁合同签订后签字自愿放弃享受疫情期间租金减免政策，新华物业公司不具有影响承诺效力的胁迫行为。***陈述因经营困难于2020年5月起停止经营，但未举证证明根据合同约定提前一个月向新华物业公司递交书面解约通知，且也未举证证明双方就合同解除达成一致，应承担证明不力的后果。同时***也未将房屋交还给新华物业公司。合同到期后，***明确表示不再续租，合同到期终止。

***逾期未支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任，除应支付约定的租金21308元外还应承担违约金。合同约定的违约金标准过高，新华物业公司主张9077元，一审法院以新华物业公司的实际利息损失为基础，综合合同履行情况、预期利益、当事人的违约情况等酌情调整违约金为欠付租金金额的20%即4261.6元（21308元×20%)。

合同终止后，***应向新华物业公司返还房屋，根据现场照片显示房屋卷帘门锁闭，无法通过外部查看到房屋内部情况。***未与新华物业公司办理返还交接手续，应予腾退返还并在占用期间向新华物业公司支付房屋占用费。该占用费自2021年1月1日起参照租金标准2663.5元/月(21308元÷8个月）计算至房屋实际返还之日止。***与彭麟、武侯区诚讯通讯器材经营部以及中国电信股份有限公司成都分公司的纠纷，与本案缺乏关联性，应另案主张。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、***应于判决生效之日起十日内向新华物业公司腾退返还位于武侯区的租赁房屋；二、***应于判决生效之日起七日内向新华物业公司支付租金21308元、违约金4261.6元及房屋占用费（自2021年1月1日起参照租金标准2663.5元／月，计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回新华物业公司的其他诉讼请求。案件受理费726元,减半收取363元，由***负担。

本院二审期间，***提交了其与新华物业公司刘经理的微信聊天截图，拟证明其在2021年1月7日已经腾空了房屋，正式把钥匙交给了新华物业公司。新华物业公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但不能证明***完成了房屋和钥匙的交付。李江**质证认为，认可该证据的三性。本院认证认为，该证据与本案有关，对其真实性、合法性、关联性予以认可，对该证据予以采信，其证明力在本院认为部分予以评述。

新华物业公司、李江**均未提交新证据。

经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审补充查明以下事实：1.2021年1月7日，***向新华物业公司刘经理发微信称“刘经理，你那个铺子到期了，我无能力续租，被你们电信欺骗亏了那么多钱，也交不出房租。铺子你问下，我转让出去，还是电信安排一下转让回去给他们，电信那边还有保证金，可以抵一些房租。这个事情我也想早点了结，白白要交那么多租金，亏太多了……”，刘经理回复“房屋到期后重新招租，至于你说的给电信交了保证金，那你去找电信哈，跟我公司没有任何关系。还有就是我公司已启动法律诉讼你拖欠房租事宜了”。2021年2月20日，刘经理向***发微信称“就你拖欠2020年5-12月房租且合同到期拒不腾退房屋事宜，我公司已启动法律程序了”。***3月10日向刘经理发微信“刘经理，那个铺子不是我一开始就租的，也是中途转让过来的，花了3万多。去年生意就做不走了，要转让，你们就不同意。不知道为啥？我合同也早到期了。我在1月初也给你发了信息，房子你收回去，我也租不起了。之前的事情问下你们电信的领导咋处理。那个铺子的店招你们都取了，铺子我早就没做了，你们自行处理。不要说没有腾退房屋给你”。“店招都取了，房子又不给转让，合同早到期了，你们想怎样就怎样处理了”。刘经理回复“我公司已经向法院起诉了”。7月26日，***又向刘经理发送微信“刘经理，早在2021年1月初，我就告知你，不再续租燃灯寺的铺面。合同也没有续签。店招你们也早就取了，铺面还给你们，为啥你们一直不处理，还要赖着我交2021年的租金呢？合同到期，就要公开招租，为啥到现在还不租出去呢？我再次通知你，房子早就腾空了的。你们店招都取了，还有啥交结的。”2.2021年7月27日，***与新华物业公司办理了案涉房屋的交接手续。新华物业公司称交接时案涉房屋里还有***的物品。***称那些东西都是不要的，办理交接时自己没有带走一样东西。3.二审中***称为了继续租用案涉房屋并拿回转让费，故与新华物业公司签订了《承诺书》。

本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、新华物业公司是否负有防止损失扩大的义务；二、疫情期间是否应当减免部分租金。现本院就上述争议焦点作如下评述：

首先，关于争议焦点一。***与新华物业公司签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日到期，***于2021年1月7日向新华物业公司工作人员发送微信称不再续租，新华物业公司也回复会重新招租，故可以认定合同到期后双方没有继续建立租赁合同关系的合意。***应当支付《房屋租赁合同》期间内的未付房租21308元及相应的违约金。关于合同到期后，其是否应当支付占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据双方的微信聊天记录可知，2021年1月7日，***告知新华物业公司自己不再续租房屋了，但是为了收回转让费，想将案涉房屋转租出去，该建议未得到新华物业公司的同意。至此，***并没有将案涉房屋返还给新华物业公司的意思表示。***称1月7日已经向新华物业公司交付了钥匙并腾退了房屋，无证据证实，本院不予采纳。在随后的3月10日，***再次给新华物业公司工作人员发微信，明确了案涉房屋早就没经营了，让新华物业公司收回房屋，自行处理。本院认为，此时新华物业公司就应当明确知晓***不再使用案涉房屋，并要求新华物业公司收回房屋。即使***将案涉房屋上锁，但是上锁并非等同于其仍有控制、占有案涉房屋的意思，在***明确表示要求新华物业公司自行处理案涉房屋的情况下，新华物业公司负有及时收回房屋、防止损失扩大的义务。故2021年1月1日至2021年3月10日期间的房屋占有使用费应当由***支付，为6126元（2663.5元/月÷30天×69天）。一审法院对房屋占有使用费的认定有误，本院予以纠正。另，***已未再使用案涉房屋，且在一审判决后双方进行了交接，故关于新华物业公司要求腾退的诉求已无履行内容，本院对该诉求不予支持。

其次，关于争议焦点二。***与新华物业公司签订了《承诺书》，明确表示***已知晓国家、地方疫情期间减免租金的政策，自愿按照合同约定的租金标准支付租金，不提出异议。且***也说明了之所以签订《承诺书》是为了继续租用案涉房屋并拿回转让费，并非受到了对方的胁迫。故本院认为***在签订《承诺书》时目的明确并知晓签署《承诺书》纠是放弃因疫情减免租金的权利，双方对此达成了合意。在此情况下，***要求减免租金不符合双方的约定，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初15112号民事判决第一项、第三项；

二、变更成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初15112号民事判决第二项为***于本判决生效之日起七日内向四川新华物业有限公司支付租金21308元、违约金4261.6元及房屋占有使用费6126元；

三、驳回四川新华物业有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费726元，减半收取363元，由四川新华物业有限公司63元，***负担300元。二审案件受理费726元，由四川新华物业有限公司126元，***负担600元。

本判决为终审判决。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长　　赖武梨

审判员　　王晓川

审判员　　胡晓红

二〇二一年十二月二十二日

书记员　　罗　芳