合肥工投工业科技发展有限公司与合肥科安设备安装有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

安徽省肥西县人民法院

民 事 判 决 书

(2020)皖0123民初5204号

原告:合肥工投工业科技发展有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳工业区工投研发楼10到**,社会统一信用代码:91340100667943138N。

法定代表人:何轶鸥,职务:董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：杨秀云，安徽安泰达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴盼，公司员工。

被告:合肥科安设备安装有限公司,,住所地安徽省合肥市经开区桃花工业园繁华大道工投立恒工业广场B-3-3统一社会信用代码:913401237430650911。

法定代表人:查日全,职务:执行董事兼总经理。

原告合肥工投工业科技发展有限公司（以下简称工投公司）诉被告合肥科安设备安装有限公司（以下简称科安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本案当事人均到庭参加诉讼，现已审理终结。

原告工投公司提出如下诉讼请求：1.判决被告立即支付迟延付款违约金831251.03元(自2018年5月2日按暂计算至2020年9月26日止)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2011年9月,被告以“以租代售”的方式购买工投·立恒工业广场B-3东第1-4层。租赁期限届满后,双方于2017年11月23日就涉案厂房签订了《商品房买卖合同》,约定:该厂房购买单价为1580元/平方米,总金额为4434492元整。被告采取银行按揭方式付款,首期房款1434492元,应于2017年12月18日前支付给原告,剩余3000000元按揭贷款应于2018年5月1日前全款到达原告账户,否则承担逾期付款的违约责任。租赁期间,原告于2012年3月2日将涉案厂房交付给被告使用,《商品房买卖合同》签订后,被告即占有使用涉案厂房。但被告未按合同约定期限缴纳购房款,且经原告多次以电话、《催款函》《律师函》等形式通知,被告至今未能足额支付,履行合同约定的义务。截至起诉之日,被告仅支付购房款3926205.55元,尚欠购房款508286.45元,严重违反合同约定。

被告科安公司辩称，原告的诉请是事实，我与原告长期合作关系，我想跟原告调解。

经过庭审以及原被告举证质证，本院认定如下事实：2011年9月,原被告签订《工投立恒工业广场B-3东第1-4层以租代售合同》，原告于2012年3月2日将涉案厂房交付给被告使用。2017年11月23日双方就涉案厂房签订了《商品房买卖合同》,约定:被告购买涉案厂房，单价为1580元/平方米,总面积2806.64平方米，总金额为4434492元整，被告采取银行按揭方式付款,首期房款1434492元,应于2017年12月18日前支付给原告,剩余300万元按揭贷款应于2018年5月1日前全款到达原告账户,否则承担逾期付款的违约责任。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：“（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。合同第十六条保修责任约定“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，…在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”。因被告未按合同约定办理按揭贷款并未按约定期限缴纳购房款,原告分别于2018年10月17日、2019年4月12日、2020年4月15日向被告发送《催款函》，于2020年5月20日向被告发送《律师函》，其中第一条合同的约定与履行载明“合同履行过程中，贵方擅自变更付款方式，且未在合同约定的期限内支付应付款项，逾期已超过30日。截至2020年5月20日，贵方仍欠付购房款508286.45元，已构成违约”，第三条“工业科技的要求”，载明：“1.请贵方于收到本函之日起10日内将剩余购房款508286.45元及违约金190353.28元（自2018年5月2日至2020年5月20日止，按逾期应付款万分之五计算）合计人民币698639.73元，一次性支付给工业科技；2.如届时贵方未按期履行，工业科技公司有权依法维护自身的合法权益，包括但不限于依法向人民法院提起诉讼等方式。望贵方在上述期限内履行合同义务，如工业科技向人民法院起诉，届时，产生的一切费用将由贵方承担（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等相关的费用）”。2020年5月21日，被告法定代表人查日全收到律师函后在后面备注“收到，我公司在入住之前于2011年10月、2012年7月发生的四楼漏水补偿一事，于2019年6月6日发生消防漏水一事，上述两项问题一直未处理，也无人签字，至今未予解决，我公司保持上诉权利”,原告收到该备注过的律师函。2020年9月27日被告将购房款508286.45元支付至原告账户，至此，原被告将全部购房款支付完毕。

本院认为，原被告因签订《商品房买卖合同》形成房屋买卖合同关系，原告已将涉案房屋交付被告使用，履行了合同义务，被告应根据合同约定及时履行付款义务。根据合同约定，涉案厂房总房款为4434492元，首付款1434492元，被告应于2017年12月18日前支付给原告，被告采取银行按揭方式付款,剩余300万元按揭贷款应于2018年5月1日前全款到达原告账户。被告实际履行过程中，变更付款方式且未在约定的期限内支付应付款项，按照合同约定构成违约，但是原告三次向被告发送《催款函》，仅就剩余房款主张催款，未就逾期付款违约金主张权利，且原告于2020年5月20日出具的律师函，明确欠款金额508286.45元，其按合同约定自2018年5月2日至2020年5月20日止按逾期应付款万分之五计算的违约金为190353.28元，视为原告明确被告在2020年5月20日之前逾期付款的违约金不再主张，故现原告依据合同约定按照被告每次逾期付款分段计算并主张违约金，与其实际履行过程中的主张不符，本院不予支持，由于被告于2020年9月27日支付房款508286.45元，构成违约，按照原告主张的计算依据，计算违约金应以508286.45元为基数，从2018年5月2日起至2019年8月19日按日万分之五计算，加上以508286.45元为基数，从2019年8月20日起至2020年9月27日按全国银行同业折借中心公布的贷款报价利率的四倍计算。被告以原告交付的房屋漏水，存在质量问题，主张原告违约在先来抗辩原告的付款主张，由于被告提供的三份《报告》的发文主体与被告不一致，且原告不认可，应承担举证不能的法律责任。被告可就房屋漏水导致遭受的损失组织证据另案主张。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告合肥科安设备安装有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告合肥工投工业科技发展有限公司违约金（应以508286.45元为基数，从2018年5月2日起至2019年8月19日按日万分之五计算，加上以508286.45元为基数，从2019年8月20日起至2020年9月27日按全国银行同业折借中心公布的贷款报价利率的四倍计算）；

二、驳回原告合肥工投工业科技发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

案件受理费减半收取8428元，由被告合肥科安设备安装有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　　曾凡玲

二〇二〇年十一月三十日

书记员　　唐　芮

附１：原被告举证

原告工投公司为支持其诉讼请求，提交如下证据：

一、营业执照复印件、国家企业信用信息公示报告（打印件），证明被告诉讼主体适格；

二、《商品房买卖合同》，证明就购买工投·立恒工业广场B-3东第1-4层,原被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定:房屋建筑面积2806.64㎡,厂房价格每平米为1580元,总购房款为4434492元。合同还对购房款的支付方式、违约责任等予以约定。原被告双方应严格按合同约定履行合同义务；

三、《立恒工业广场厂房移交表》，证明原告已于2012年3月2日(房屋租赁期间)将涉案厂房交付被告使用,合同签订后,被告即占有使用涉案房屋；

四、电子回单、来账凭证等，证明合同签订后,被告擅自变更支付方式,并先后支付购房款共计3926205.55元,截止2020年9月27日被告将全部房款支付至原告账户，违反合同约定。

五、《催款函》、《律师函》,证明因被告拒绝履行合同义务,原告虽多次以电话、《告知函》等形式要求被告支付购房款,但被告收函后,仍拒绝支付剩余款项,严重违反了合同约定。综上,原被告签订的合同合法有效,原告已依约将厂房交付被告,履行合同义务,被告应严格按照合同约定履行合同义务。因被告迟延支付购房款,根据合同约定及法律规定，原告有权要求被告承担违约责任。

被告科安公司为支持其辩解意见，提交如下证据：

一、付款明细（付款总额与原告一致），证明：1、被告已经将购房款全额支付原告；2、原、被告双方已经对涉案购房款的支付方式和时间节点做出实质性变更；3、原告对被告的付款时间和金额从未提出异议。（当庭提交）

二、《报告》三份，证明：1、涉案房屋存在严重质量问题，屋顶漏水问题给被告造成重大经济损失；2、被告和原告就房屋质量问题进行过多次沟通，但一直没有解决问题；3、被告没有及时付完涉案房屋尾款是原告违约造成，被告并没有不支付购房款的意思表示。

附２：本案适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明的，推定为未变更。

第一百零八条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。

未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：

（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之起承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；

（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。

…

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》

第九十条当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。