广西优道房地产信息咨询有限公司、南宁金盛坤房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷民事一审民事判决书

-1- 广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民事判决书 （2022）桂0109民初2320号 原告：广西优道房地产信息咨询有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市良庆区平乐大道15号五象绿地中心2号楼二十三层2311号，统一社会信用代码：91450100MA5PBLOG7H。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，广西道森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西道森律师事务所实习律师。 被告：南宁金盛坤房地产开发有限公司，住所地南宁市邕宁区蒲津路229号原县交通局办公楼3楼15号房，统一社会信用代码91450109MA5NUYHQ4L。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，广西安弘律师事务所律师。 案由：商品房委托代理销售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2022年6月9日 开庭日期：2022年8月1日 -2- 到庭情况：原告广西优道房地产信息咨询有限公司（下称优道公司）的委托诉讼代理人***、***，被告南宁金盛坤房地产开发有限公司（下称金盛坤公司）的的委托诉讼代理人***到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1.判令被告退还原告保证金93000元；2.判令被告支付原告逾期退还保证金所产生的违约金890元（计算方式：以93000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%，从2022年2月26日暂计至2022年4月30日为890元；此后计至被告退还全部保证金之日止）；3.请求判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：一、原告与被告之间签订的《项目销售服务协议书》（以下简称“销售协议”）是合法、有效的，双方均应恪守各项约定。被告作为甲方原告作为乙方双方于2021年3月2日就被告自主开发建设的“南宁金科博翠天宸”项目签订了销售协议，销售协议约定，自2021年2月5日至2021年3月31日期间，被告委托原告就“南宁金科博翠天宸”项目指定房源提供销售服务。销售协议第十六条第2款约定：“1、乙方应按本合同约定向甲方支付5000元/套*20套=10万元作为保证金（大写：人民币壹拾万元），乙方支付保证金后，甲方需在5个工作日内向乙方提供对应金额的保证金收款收据。本协议下的保证金仅为完成销售任务的保证，出本协议明确约定甲方可扣除保证金的，甲方不得未经乙方书面同意扣除保证金或将其他款项从保证金中抵扣。2、双方同意，乙方在考核期内未完成考核任务的，甲方按考核任务套数与乙方实际完成套数的差额*500元/套的标准对乙方的保证金进行扣除，考核时间届满后，甲方扣除相应的保证金后再无息退还乙方剩余保证金。3、保证金退还：本协议合作期限届满，乙方向甲方提交退还履约保证金的申请清单，由甲乙双方进行核对，核对无误后，甲方应于届满之日起15个工作日内向乙方退还扣除未完成考核任务的保证金（后）剩余保证金。”可见，原、被告双方对 -3- 合作期限、保证金支付及保证金退还等都作了明确约定，且涉案合同签订主体适格、是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。二、因被告未按时、足额向原告退还保证金，原告有权依据合同约定及法律规定诉请被告支付应退还的保证金，并要求其承担相应的违约责任。销售服务协议签订后，原告分别于2021年6月4日、2021年6月28日向被告支付了罚金人民币7000元（大写：柒仟元整）、保证金人民币93000元（大写：玖万叁仟元整）。同时，合作期限内，原告依约实际履行了合同义务，完成项目销售房源6套，按照销售合同约定，扣除7000元保证金后剩余93000元保证金应在合同合作期限届满后，由被告向原告退还。原告曾多次通过微信、电话通知、发函等方式向被告进行追索，但被告一直无正当理由怠于履行其付款义务。原告认为，被告的行为已构成违约，且严重侵害了原告的经济利益和合法权益。被告应向原告退还相应的保证金，并向原告支付违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法判如所请。 被告答辩：我方认为第二项诉请利息的计算方式以及标准利率过高，应当按照合同第16条第2款第3点无需退还。 本院查明事实：2021年2月，原告优道公司（乙方）与被告金盛坤公司（甲方）签订《项目销售服务协议书》，约定：一、推荐销售物业范围：甲方同意将南宁金科博翠天宸项目具备合法销售条件的待售物业，委托乙方利用自身的销售渠道向客户推荐销售。二、乙方推荐销售服务期间：2021年2月5日至2021年3月31日，服务期满本协议自动终止，如双方需要续期，则由双方另行签订新的协议；如合作期内，本项目待售房源售完，则协议自行终止。三、乙方推荐销售服务方式：寻找准客户或者组织团购到甲方售楼现场购买 -4- 甲方物业，并协助甲方与客户签订商品房买卖合同及补充协议、收取相应款项。四、双方的责任。五、乙方推荐客户的确认。六、报酬及佣金：（一）佣金提取比例及计算方式按照如下第3条执行：1－2略；3、佣金按照如下方式计提：成交按照4万元（每套）计算，增加B级（含）以上有效客户100元/组带访奖励，且本月内签约增加2000元/套成交奖励，以上佣金可进行折分发放。（二）佣金具体支付方式按照如下第4条执行：1－3（略）；4、在甲方收到客户支付的首期房价款（客户以银行按揭方式付款的，首期款为除银行按揭贷款以外的全部房价款；采用一次性方式付款的，首付款为全部房价款：采用分期付款的，以《商品房买卖合同》约定的第一期房价款为首付款）后的次月，甲方按本合同约定佣金标准的100%结算佣金。客户以按揭首付分期付款的，签订《商品买卖合同》的次月，甲方本合同约定佣金标准的50%结算佣金，剩余50%在客户支付完应交首付款后次月再结算。如参与套数阶梯奖励，以完成《商品房买卖合同》签订及甲方明源云系统签约，以当月签约套数计提套数阶梯佣金。乙方成功推荐的客户向甲方支付定金或房款后，因其它原因退房，该物业不计提和支付佣金，已支付的由乙方退还或者甲方在下次支付佣金时扣回；但该客户支付的定金或房款不退部分，甲方应按定金或房款不退部分的金额计入当月总销售已付金额并按约定计算乙方佣金。（三）佣金的支付；自本协议生效之日起每满一月结算一次，每月期满后2天内由乙方将当月销售佣金结算表及双方确认盖章的《推荐客户确认单》提交甲方，甲方审核签字（原则上，甲方审核签字时间不超过五个工作日）后三十个工作日内，按照本条第二款约定将佣金支付给乙方。甲方无合法理由逾期支付本合同约定应付款项，自应当付款之日起计算，逾期时间在60日之内（含60日）的，乙方免于追究甲方责任；逾期时间超过60日的，甲方每逾期一日按未付金额，以中国人民银行发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准向乙方支付资金利息。甲方 -5- 支付资金利息已包括其应承担的违约责任及损失赔偿，除上述资金利息外，乙方同意不提出其他诉求。（四）办理结算、款项支付的地点为甲方公司财务室或甲方指定地点，乙方应自行到甲方公司财务室或甲方指定地点办理结算及款项支付事宜。（五）甲方每次付款前，乙方应向甲方或甲方指定的公司提供下述第（1）种发票，否则甲方有权暂停支付合同价款，直至乙方提供符合约定的发票后再按约定向乙方支付合同价款，同时甲方不承担逾期付款等违约责任：1、增值税率为6%（17%、16%、13%、11%、10%、6%、5%、3%）的增值税专用发票。七、违约责任（一）如甲方发现乙方在推荐销售过程中有任何未经甲方许可之销售行为，甲方有权即时责令乙方停止推荐销售，并以书面通知乙方终止本协议。（二）除已明确约定了违约处罚的按约定执行外，一方违反本协议其他约定的，应当承担违约金2000元，造成损失的，违约方还应赔偿损失。（三）本协议签订后，双方不得随意单方面解除本协议，任何一方在对方未违约的情况下单方面解除本协议，违约一方应向守约方支付人民币壹拾万元（人民币100，000元）作为违约赔偿金。（四）本合同约定由乙方承担的违约金及损失，甲方有权直接从应付佣金中扣除，不足扣除的，乙方应在甲方通知后7日内支付给甲方，逾期按应付金额的每日万分之五计算支付滞纳金。本合同约定的违约金如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金，如因一方违约另一方只主张违约金的，对是否产生实际损失的事实，不需举证。合同还就双方的责任、合同解除、廉政规定等其他事项作了约定。十六、特别约定：二、保证金的支付与退：1.乙方应按本合同约定向甲方支付5000元/套*20套=10万元作为保证金，乙方支付保证金后，甲方需在5个工作日内向乙方提供对应金额的保证金收据。本协议下的保证金仅为完成销售任务的保证，除本协议明确约定甲方可扣除保证金外，甲方不得未经乙方书面同意扣除保证金或将其他款项从保证金中抵扣。2.双方同意，乙方在考核期内 -6- 未完成考核任务的，甲方按考核任务套数与乙方实际完成套数的差额×500元/套的标准对乙方的保证金进行扣除，考核时间届满后，甲方扣除相应保证金后再无息退还乙方剩余保证金。3.保证金的退还：乙方客户当月认购并完成《商品房认购书》签订的对应套数保证金，甲方应于次月退还该保证金。本协议合作期限届满，乙方向甲方提交退还履约保证金的申请清单（因乙方未及时向甲方书面报送申请清单的，则退还时相应顺延），由甲乙双方进行核对，核对无误后，甲方应于届满之日起15个工作日内向乙方退还扣除未完成考核任务的保证金（如有）后的剩余保证金。被告在该合同尾部盖章落款日期为2021年2月23日，原告盖章落款日期为2021年3月2日。合同签订后，原告便开始按照合同对外销售涉案楼盘的房屋，并根据销售合同约定的期限按照完成6套房源销售任务的情况，于2021年6月4日向被告支付未完成销售任务的罚金7000元，于2021年6月28日向被告支付合同履约保证金93000元，被告收款后均分别向原告出具了收据。此后，自2022年2月25日起，原告多次通过微信等方式向被告主张退还涉案的合同履行保证金93000元，但被告均未退还。2022年6月9日，原告诉讼至本院提出前述诉讼请求，被告应诉后作出前述答辩。 另查明：1.原告委托广西道森律师事务所于2022年3月9日通过邮寄方式向被告发出律师函催促退还履约保证金，但该邮件被退件。此后，原告公司员工多次通过微信向被告公司员工催款但未果。 2.该在本案审理过程中，原告申请对被告财产进行财产保全，本院已依法作出民事裁定书对被告财产采取保全措施，原告预交了保全费959元。 本院认为：原告与被告签订的《项目销售服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方均应遵照履行。原、被告已经对原告实际完成销售房源进行确认根据销售合同 -7- 约定的期限按照完成6套房源销售任务的情况，于2021年6月4日向被告支付未完成销售任务的罚金7000元，于2021年6月28日向被告支付合同履约保证金93000元，被告收款后均分别向原告出具了收据。因此，原告主张被告退还履行保证金93000元，符合法律规定，本院予以支持。被告在原告多次催告后逾期退还履行保证金造成了原告利息损失，原告主张被告应自原告于2022年2月25日催告后次日起支付违约金，符合法律规定，本院予以支持，违约金计算方式：以93000元为基数，自2022年2月26日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准至被告全部退还全部履行保证金之日止。 法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条。 判决主文： 一、被告南宁金盛坤房地产开发有限公司退还原告广 西优道房地产信息咨询有限公司履约保证金93000元； 二、被告南宁金盛坤房地产开发有限公司支付原告广 西优道房地产信息咨询有限公司违约金（计算方法：以93000元为基数，自2022年2月26日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准至被告全部退还全部履行保证金之日止）。 诉讼费：案件受理费1240元（已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告南宁悦龙天玺房地产开发有限公司负担。 履行期限：上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定 -8- ，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：2001********。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二二年九月九日 法官助理*** 书记员***