南宁鸿熙房地产开发有限公司;广西优道房地产信息咨询有限公司合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民事判决书 （2024）桂0105民初6275号 原告：广西某有限公司，住所地中国（广西）自由贸易试验区南宁片区，统一社会信用代码914501xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：刘某，执行董事。 委托诉讼代理人：***，广西方园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西方园律师事务所律师。 被告：南宁某有限公司，住所地南宁市江南区，统一社会信用代码914501xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：壮某，总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告广西某有限公司（以下简称某甲公司）与被告南宁某有限公司（以下简称某乙公司）合同纠纷一案，本院于2024年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2024年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、***，被告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.被告支付佣金44406.12元及相应利息给原告（利息计算：以44406.12元为基数，从起诉之日起计至被告付清全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2020年10月-2022年3月31日期间与被告合作销售被告开发的位于南宁市江南区南宁新城某锦某”项目，被告委托原告推介客户。双方的合作总体愉快，原告带客成交客户的大部分佣金被告已经支付。但原告于2021年4月带客成交3-1-406号（客户张某），成交价770153元，根据双方合同约定，11（含）套以上结佣点数（通提）4%，因此被告应付房屋佣金30806.12元，但被告事后以该单客户到访与首刷时间间隔不到30分钟为由，认定为无效客户不予确认支付佣金。但被告拟定的合同关于报备及带访流程是：客户报备至到访超过30分钟，到访至成交时间超过30分钟。根据被告确认的《渠道客户到访确读单》显示，客户***于2021年4月27日9/时19分报备，17时56分到访，4月29日认购成交。那么该客户完全符合报备带访流程，属于有效客户，被告不予确认的理由明显不能成立。此外，原告于2020年带客成交2-1-0406号房（客户石某/***）、成交2-1-0305号房（客户曾某）、成交2-1-1203号房（客户***）、成交2-1-1201号房（客户毛某）共计8万元的佣金，被告尚欠13600元一直未予以支付。原告向其催收，被告以原告2021年12月成交的13套房屋，其先前使用过现金返现、赠送礼品等营销政策，成交房源的实际成交价与商品房买卖合同约定的房屋总价不一致为由，要求原告需返佣20%共计13万元，单方将原告上述未结佣金抵扣。原告认为，被告不予确认原告业绩以及拒付佣金的行为违反了合同约定，严重的损害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付佣金并支付相应的逾期利息。因此，为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 原告提交的证据有：1.南某公司南宁某锦某（联合操盘）整期10-12月住宅机构经纪人（优道）合作合同，证明原告与被告合作销售被告开发的位于南宁市江南区南宁新城某锦某”项目，被告委托原告推介客户。2020年10-12月合作期间原告带客成交2-1-0406号房（客户石某/***）、成交2-1-0305号房（客户曾某）、成交2-1-1203号房（客户***）、成交2-1-1201号房（客户毛某）的佣金数额为8万元；2.佣金告知函，证明被告以原告2021年12月成交的13套房屋，其先前使用过现金返现、赠送礼品等营销政策，成交房源的实际成交价与商品房买卖合同约定的房屋总价不一致为由，要求原告返佣20%共计13万元，从原告其他未结佣金中抵扣；3.微信聊天记录，证明被告单方将原告于2020年带客石某/***成交2-1-0406号房、曾某成交2-1-0305号房、***成交2-1-1203号房、毛某成交2-1-1201号房共计8万元的佣金抵扣了13600未予以支付；4.南宁市某公司南宁锦某（联合操盘）整期2021年4-6月机构经纪人（优道）合作合同，证明合同约定11（含）套以上结佣点数（通提）4%，被告拟定的合同关于报备及带访流程是客户报备至到访超过30分钟，到访至成交时间超过30分钟；5.渠道客户到访确认单，证明被告确认客户***于2021年4月27日9时19分报备，17时56分到访，4月29日认购成交。 被告辩称，不同意原告的诉请。一、被告不存在欠付的佣金。首先，对于***的佣金，被告认为根据合同5.12.4条约定，客户成交认购定金时间，未晚于明源系统客户首访时间30分钟以上的，不予结算佣金.本案中客户***首访时间为2021年4月27日17：56，而POS机刷卡时间为2021年4月27号18：23，不满足刷卡时间晚于首访时间30分钟以上，故不应当支付佣金。双方之所以对于支付时间有要求，是为了避免飞单情况，中介机构与客户进行串通牟取不当佣金，损害开发商的合法权益。刷卡时间不满30分钟的情况下，可能存在客户实际早已看过楼盘，通过换号码或者换人的方式，串通中介机构，再到现场进行认购。中介在结佣后会返佣给业主的不当情况，这样有损开发商的权益。另外，开发商与中介机构签订合作协议，让其分销的目的在于拓展客户，而非将已经看过楼盘的客户在中介渠道谋取不当的佣金，非但不符合开发商签订分销合同的目的，因此，合同中会对到访时间与付款时间进行控制，防止类似情况的发生。原告作为专业的中介机构，对于这种约定应当更为清楚，在履行合同过程中，应按照合同约定进行处理，而目前因付款时间未超过首访时间，造成佣金不能结算的原因，完全在于原告，原告无权要求被告付款；二、对于四户的佣金，这四户剩余1.36万元的佣金，被告已通过其他项目应退还的佣金进行了抵销。以抵销的方式进行了支付。被告已发函告知原告，故被告不存在未支付的款项，根据双方在2021年12月签订的分销合同4.2.8条的约定，因甲方是用现金返现、赠送礼品等营销政策，导致成交房源的实际成交价与商品房买卖合同约定的总价不一致的，选择以单套固定额作为结算佣金方式的，应相应按比例扣减。因此这13套房被告按12%的优惠，采取返现的销售方式，故每套房应扣除原告1万元的佣金，合计扣除13万元。故此，本案未支付1.36万元属于扣除款项，被告不应当再支付。被告已于2022年7月发函要求130000元应扣除的佣金优先从未结算的佣金中扣除，被告已通过抵销方式支付了案涉1.3万元的佣金。 被告提交的证据有：1.系统截图、pos机刷卡记录，证明***首刷时间未达到到访时间，未超过到访时间30分钟，不符合佣金的支付条件；2.2021年12月份采购合同、13户佣金情况表、10户收据、3户指定确认函、3户支付回单，证明该13户涉及13万元的佣金应当由原告返还，优先从未支付的佣金中进行支付，被告不欠付佣金的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2020年9月30日,原告某甲公司（居间人、乙方）与被告某乙公司（委托人、甲方）签订《南某公司南宁某锦某（联合操盘）-整期10-12月住宅机构经纪人（优道）合作合同》(合同编号ZKYX202010040139)(以下简称《2020年10-12月合作合同》）,约定甲方委托乙方通过甲方线上“新城经纪人”APP平台向甲方或甲方分子公司在售项目推荐客户；合作区域：南宁新城某锦某项目，项目推广名：锦某；合作期间为自2020年10月8日起至2020年12月31日止。乙方成功推荐客户的佣金计算方式为：29套以内（含29套）1.7万元/套，30（含30）套以上2万元/套。未结佣标准如下：小某家APP后台无推荐记录：客户成交后回访存疑未在规定时间内提供举证材料；APP推荐时间晚于客户实际首访时间（到访时间为前台登记时间，如项目已安装人脸识别判客系统，则客户首访时间以人脸识别系统后台判定的时间为准）；客户成交认购定金支付时间（POS机刷卡时间）未晚于明源系统（移动案场）客户首访录入时间30分钟以上；经案场判定存飞单嫌疑房源。双方协商一致本合同项下税金全部由乙方承担，乙方在满足合同付款条件/付款时间、向甲方申请支付前，须为甲方开具等额合法完税的增值税专用发票并送达甲方，甲方有权要求乙方提供税务机关核发的增值税专用发票领购簿供甲方查验，以证明发票的真伪，否则甲方有权拒绝付款并顺延付款时间。与本合同有关的争议，由甲方所在地人民法院管辖。 2021年4月1日,原告某甲公司（居间人、乙方）与被告某乙公司（委托人、甲方）签订《南宁锦某（联合操盘）整期2021年4-6月机构经纪人（优道）合作合同》(合同编号ZKYX202104170109)(以下简称《2021年4-6月合作合同》）,约定甲方委托乙方通过甲方线上“新城经纪人”APP平台向甲方或甲方分子公司在售项目推荐客户；合作区域为南宁新城某锦某项目；合作期间为：自2021年4月1日起至2021年6月30日止。乙方成功推荐客户的佣金计算方式为：（1）住宅：当月成交1-10套以内（含第10套），佣金按3%计提，成交11套（含）以上，当月佣金按4%（此佣金以单自然月成功认购套数为准，若认购后出现退定或网签后3个月内出现退房的，最终结算以扣除退挞定及退房套数后的套数标准计算佣金点数）；（2）商铺佣金标准：成交总价6%。不结佣或暂缓结佣情况：当乙方客户符合未结佣标准之一或者多种，则甲方不予结算佣金。未结佣标准如下：小某家APP后台无推荐记录：客户成交后回访存疑未在规定时间内提供举证材料；APP推荐时间晚于客户实际首访时间（到访时间为前台登记时间，如项目已安装人脸识别判客系统，则客户首访时间以人脸识别系统后台判定的时间为准）；客户成交认购定金支付时间（POS机刷卡时间）未晚于明源系统（移动案场）客户首访录入时间30分钟以上；经案场判定存飞单嫌疑房源。双方协商一致本合同项下税金全部由乙方承担，乙方在满足合同付款条件/付款时间、向甲方申请支付前，须为甲方开具等额合法完税的增值税专用发票并送达甲方，甲方有权要求乙方提供税务机关核发的增值税专用发票领购簿供甲方查验，以证明发票的真伪，否则甲方有权拒绝付款并顺延付款时间。与本合同有关的争议，由甲方所在地人民法院管辖。 2021年12月1日,原告某甲公司（居间人、乙方）与被告某乙公司（委托人、甲方）签订《某南某公司锦某项目12月分销采购合同（优道）》（合同编号：6000156188）（以下简称《2021年12月采购合同》）,约定甲方委托乙方通过甲方线上“新城经纪人”APP平台向甲方或甲方分子公司在售项目推荐客户；合作区域：锦某项目；合作期间为自2021年12月1日起至2021年12月31日止。若在本合同履行期间，因甲方使用现金返现、赠送礼品/卡等营销政策，导致成交房源的实际成交价与商品房买卖合同约定的房屋总价不一致的，佣金计算规则为：（1）选择以佣金费率作为结算佣金方式的，作为佣金费率计算基数的签约价是指成交房源的实际成交价，结算佣金时应以实际成交价*佣金费率予以结算；（2）选择以单套固定额作为结算佣金方式的，结算佣金时应按实际成交价/商品房买卖合同约定房屋总价的比例进行折算，即该套成交房源结算佣金时应以合同约定的固单套佣金*（实际成交价/商品房买卖合同约定的房屋总价）予以结算；（3）前述实际成交价是指：商品房买卖合同中约定的房屋总价扣除房屋销售过程中甲方采取各类促销、返现政策时就该套房源所支付各类费用及成本（包括但不限于通过甲方或第三方平台向购房者本人或其指定第三人赠送礼品/卡、现金返现等）后的价格。（4）结算佣金时，乙方对甲方告知的房源实际成交价有异议的，应于甲方向乙方告知房源实际成交价后3日内向甲方书面提出，甲方可配合乙方查阅相关凭证。乙方逾期提出的，视为乙方认可甲方告知的房源实际成交价。与本合同有关的争议，由向常州仲裁委员会申请仲裁。 2021年4月，原告向被告推荐客户***成交3-1-406号房，该房销售价格为770153元。2021年4月27日18：23：19，***通过POS机刷卡向被告支付10000元。被告于同日向***出具《收款收据》载明：交款人***，新城·新希望·锦某/栋/单元号房诚意金10000元。《南宁锦某项目渠道客户到访确认单》（编号：0003286）载明客户为***，客户到访时间为2021年4月27日17时54分，认购日期2021年4月29日，认购房源3-1-406号，APP报备时间2021年4月27日9时19分，iPad到访时间2021年4月27日17时56分。《小某云运营后台》合规性判断详情显示：推荐时间2021-04-2709：59：59，案场首访时间2021-04-2717：56：27，人脸首访时间2021-04-2717：54，首刷时间2021-04-2718：23，认购时间2021-04-29，签约时间2021-05-14，首刷时间-案场首访时间26.55分钟，案场首访合规性判定结果不合规，首刷时间-人脸首访时间29分钟，人脸判定结果不合规。原、被告对该笔交易是否符合佣金支付条件及佣金数额产生争议。原告主张被告应按合同约定支付房屋佣金770153元×4%=30806.12元。而被告认为该客户首刷时间未超过到访时间30分钟，不符合支付佣金条件，拒绝支付该笔交易佣金，还提出如需支付佣金，佣金标准应按3%结算。 2022年7月31日，被告向原告发送《佣金告知函》，内容为：兹某于2021年12月与我司合作销售南宁锦某项目住宅，合同名称：某南某公司锦某项目12月分销采购合同（优道），合同编号：6000156188。根据该合同的第4条推荐佣金计提及支付4.2.8若在本合同履行期间，因甲方使用现金返现、赠送礼品/卡等营销政策，导致成交房源的实际成交价与商品房买卖合同约定的房屋总价不一致的，佣金计算规则为：（2）选择以单套固定额作为结算佣金方式的，结算佣金时应按实际成交价/商品房买卖合同约定房屋总价的比例进行折算，即该套成交房源结算佣金时应以合同约定的固单套佣金*（实际成交价/商品房买卖合同约定的房屋总价）予以结算；经核实，贵司2021年12月成交13套，固定佣金5万元/套，每套优惠20%，优惠后需扣佣金为1万元/套，合计13万元……故贵司需返还佣金13万元给我司。若贵司在我司尚有未结款的佣金，优先从未结款的佣金中扣除，剩余佣金正常结算；如剩余佣金不够抵扣，贵司则返还差额。 原告的员工潘某与被告员工（微信名***）微信聊天记录显示：3月16日，“***，锦某我们还有一些没回的佣金想跟您这边沟通，去年22年7月31日贵司发了那个佣金告知函件给我们，要求我们退回13万的事宜，不懂您这边方便吗？”***“不知道。”潘某发送《佣金告知函》称“我们在贵司还有5套没得结佣，20年11月4套13600元跟21年4月的30806.12元，合计44406.12元，其中20年的4套均已开票给贵司。贵司发的这个函件提到的有返优惠的合作期间是21年12月1日-12月31日的合同，①这份合同应该是针对21年12月的佣金有约束，并且需要贵司提供出已优惠的凭证；②没有结算给我司佣金的44406.12元不属于21年12月成交期间的佣金，不应该扣除不结算给我司，这个不合理。”3月27日，潘某“***，上周跟您反映的新希望锦某的佣金事宜，后面贵司有别的答复吗？”***“没有。”8月23日，潘某“***，新希望锦某还有5套44406.12元未结佣金给我们，业务员来追佣了。能否帮跟上面领导反馈一下，看在业务员带看成交不容易的份上，剩余未结佣金一并结算给我们吧。4套都是3400元的尾款未回，在22年1月也开给过贵司了，剩余1套没得结算的，这套能否也安排开票结算呢？” 原告的员工潘某与被告员工（微信名董某/新希望锦某秘书）微信聊天记录显示：10月30日，董某“之前已经给你们公司发过佣金告知函了，你们公司需扣回13万。”潘某“啊，这个事情好像去年的时候跟***说了，但是好像没下文。具体要扣回我们不结算的佣金明细你这边有吗？”董某发送一份表格，表格载明“房号02-1-0406，成交客户姓名石某、***，明源认购日期2020/11/21，已付金额13600元，未付金额3400元；房号02-1-0305，成交客户姓名***、曾某，明源认购日期2020/11/29，已付金额13600元，未付金额3400元；房号02-1-1203，成交客户姓名***、***，明源认购日期2020/12/12，已付金额13600元，未付金额3400元；房号02-1-1201，成交客户姓名毛某，明源认购日期2020/12/14，已付金额13600元，未付金额3400元……”。潘某“你发的这个明细表里面我算了一下大概是81100元。那这一套***客户的呢，财务这里显示也还有30806.12元未结，这套是可以结算吗？”董某“不合规，到访-首刷间隔时间不够。”潘某“那这个属于判无效吧，这个当时有出过无效文件给我们吗，因为没有开发商的文件，业务员不认的，所以我们也是一直挂在台账上未收佣金。那辛苦帮查下你们内部是否有出过这个文件，有的话再发一份扫描件给我就得了，如果没有的话，帮问下可以出函件吗，或者有什么是开发商给出无效的证明，不然我们空口白话渠道不认。”董某“下个月再说吧，月底好多事，发函也要拟函上流程。” 2020年10-12月合作期间，原告带客成交2-1-0406号房（客户石某/***）、2-1-0305号房（客户曾某）、2-1-1203号房（客户***）、2-1-1201号房（客户毛某）的佣金数额为8万元，被告以原告2021年12月成交的13套房屋，其先前使用过现金返现、赠送礼品等营销政策，成交房源的实际成交价与商品房买卖合同约定的房屋总价不一致为由，依据《2021年12月采购合同》要求原告返佣20%共计13万元，随后从上述8万元的佣金中抵扣了13600元。原告认为被告主张返佣的《2021年12月采购合同》约定的争议解决方式是提交常州仲裁委仲裁，不属于本案的审理范围，其从未认可被告单方的抵扣行为，被告还抵扣了另外两套房源，该两套房源原告已通过向常州仲裁委提起仲裁的方式获得了仲裁裁决的支持。 本院认为，原、被告签订的《2020年10-12月合作合同》《2021年4-6月合作合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告诉请被告支付2020年10-12月合作期间尚欠佣金13600元的问题。本案中，在履行《2020年10-12月合作合同》期间，原告介绍客户石某、***、***、曾某、***、***、毛某成交2-1-0406号房、2-1-0305号房、2-1-1203号房、2-1-1201号房的佣金数额为8万元，被告已支付佣金66400元，尚欠佣金13600元未支付，被告主张该部分未付租金用于抵扣因履行《2021年12月采购合同》要求原告返佣的13万元，原、被告对是否应返佣13万元存在争议，而《2021年12月采购合同》约定的争议解决方式是提交常州仲裁委仲裁，故因履行《2021年12月采购合同》产生的争议不属于本案的受理范围，被告主张未付佣金13600元用于抵扣因履行《2021年12月采购合同》要求原告返佣的13万元，本院不予支持，则被告应支付原告2020年10-12月合作期间尚欠佣金13600元。对于原告诉请介绍客户***成交3-1-406号房应付佣金30806.12元的问题。在履行《2021年4-6月合作合同》过程中，被告认为该客户首刷时间未超过到访时间30分钟，不符合支付佣金条件，拒绝支付佣金。本案中，客户***到访时间为2021年4月27日17时54分；***于2021年4月27日18：23：19通过POS机刷卡向被告支付10000元，被告向其出具的收条中载明该款项为诚意金；***认购3-1-406号房日期为2021年4月29日。本院认为，***通过POS机刷卡支付的款项为诚意金而非定金，***认购日期为2021年4月29日，被告主张依据《2021年4-6月合作合同》“未结佣标准……客户成交认购定金支付时间（POS机刷卡时间）未晚于明源系统（移动案场）客户首访录入时间30分钟以上”约定不予支付佣金，不符合约定，本院不予采信，原告向被告推荐客户***并成交3-1-406号房，完成合同约定的推荐任务，被告应向原告支付该笔佣金。原告主张该客户佣金为770153元×4%=30806.12元，而被告认为佣金标准应按3%结算，因原告的工作人员在向被告工作人员要求结算***客户佣金30806.12元时，被告工作人员仅以不合规（到访-首刷间隔时间不够）为由拒绝结算，但未对数额提出异议，故本院对原告主张***客户佣金为30806.12元予以采信，则被告应向原告支付佣金30806.12元。被告主张根据合同约定先票后款，原告要求被告支付佣金应先开具发票。原告则称对于佣金13600元已开具发票，佣金30806.12元未开具发票原因是被告对该业绩不予确认。本院认为，《2020年10-12月合作合同》《2021年4-6月合作合同》明确约定，原告在满足合同付款条件/付款时间向被告申请支付前，须为被告开具等额合法完税的增值税专用发票并送达被告，否则被告有权拒绝付款并顺延付款时间。亦即，原、被告在合同中明确约定了原告开具发票作为被告付款的前提条件。结合原、被告工作人员微信聊天记录及双方庭审陈述看，对于佣金13600元原告已开具发票，该部分佣金已满足付款条件；而对于未开具发票佣金30806.12元，为减少当事人的诉累，本院确认由原告将增值税发票交付给被告，被告收到该发票之日起二个工作日内支付该部分佣金。 对于原告主张利息能否支持的问题。本案中，被告拖欠原告佣金13600元，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张从起诉之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算该部分款项利息，合法有据，本院予以支持。则利息的计算方式为：以13600元为基数，自2024年5月27日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。因原告主张的利息系一种违约责任，对于佣金30806.12元，因原告未依约开具发票，合同约定的付款条件未成就，被告未支付佣金30806.12元不构成违约，原告主张该部分佣金利息，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》五百零九条第一款，第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 被告南宁某有限公司向原告广西某有限公司支付佣金13600元； 原告广西某有限公司于本判决生效之日起二个工作日内将增值税专用发票（金额为30806.12元）交付被告南宁某有限公司，被告南宁某有限公司于收到上述增值税专用发票之日起二个工作日内支付原告广西某有限公司佣金30806.12元； 被告南宁某有限公司向原告广西某有限公司支付利息（利息计算：以13600元为基数，自2024年5月27日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算； 驳回原告广西某有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费910元、保全费464元，由被告南宁某有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区南宁市中级人民法院，开户银行：中国某南宁市竹溪支行，账号：XXX。网银转账先选古城某，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二五年三月二十六日 书记员***