新疆常盛房地产开发有限公司、某某商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民事判决书 （2022）新0203民初2587号 原告：新疆常盛房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市塔河路133号（蔬菜批发市场综合楼）。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：***，男，1963年9月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：***，新疆炎黄律师事务所律师。 第三人：克拉玛依市康佳建筑安装有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区金龙镇万向路5号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 第三人：***，男，1963年5月16日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 第三人：克拉玛依市陆林建材有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市217国道420处（红浅）。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，新疆先觉律师事务所律师。 原告新疆常盛房地产开发有限公司（以下简称常盛公司）与被告***、第三人克拉玛依市康佳建筑安装有限责任公司（以下简称康佳公司）、***、克拉玛依市陆林建材有限公司（以下简称陆林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2022年8月18日、2022年11月10日公开开庭进行了审理。原告常盛公司之委托诉讼代理人***、***，被告***之委托诉讼代理人***，第三人康佳公司之委托诉讼代理人***，第三人***，第三人陆林公司之委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常盛公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付购房款431，645元；2．被告支付2016年10月20日至2022年4月20日期间资金占用利息损失103，271.04元，支付2022年4月21日至实际付清之日止的利息（以431，645元为基数，按同期贷款市场报价利率计算）；以上合计534，916.04元。事实和理由：原告系克拉玛依市九公里休闲别墅区忆江南田园居住区的商品房开发商，被告和第三人***同时订购原告开发的位于克拉玛依市九公里的独栋别墅各一套，原告委托第三人与订购人进行个性化独栋别墅的委托设计和施工建设。2012年5月17日，第三人康佳公司与被告签订《设计委托书》，约定：“委托设计忆江南三期56#地块BS户型约245平方米独栋别墅；单价5，500元／平方米；收取委托设计费400，000元，全额计入委托方的后期购买该别墅房屋的购房款”。2013年3月26日，被告交付委托设计费400，000元。其后，被告和***按50％和50％的比例，以陆林公司砖款1，806，000元抵二人房款的方式，向原告各支付房款903，000元。经实际测量，房屋地上一层和二层建筑面积合计256.59平方米，按5，500元／平方米计算价款1，411，245元。地下室建筑面积，根据测绘报告分户图标注的尺寸，地上一层的测绘面积146.06平方米，扣减一层车库面积25.18平方米（6.36米×3.96米）、门厅面积4.01平方米（2.16米×1.86米），地下室面积为117.60平方米。按照原告给客户的优惠价，地下室按全面积、半价2，750元／平方米计算价款323，400元。房屋总价1，734，645元，剩余房款431，645元。 2016年6月，原告取得《商品房预销售许可证》，编号新建房许字（2016）016号。2016年9月，原告通知被告办理《商品房买卖合同》签约备案手续及支付剩余房款，被告未配合办理签约备案手续，未支付剩余房款。2017年4月，房屋竣工验收合格。但被告至今未办理签约备案手续及支付剩余房款，未办理交房手续，造成原告经济损失。原告为维护合法权益，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 原告当庭陈述，由于被告坚持不同意原告对地下室的优惠计价方案，故原告现在主张按照合同价5，500元／平方米计算地下室价款，客厅建筑面积31.32平方米（6.65米×4.56米），地下室价款按照合同约定的单价5，500元，扣减与客厅对应的地下室面积31.32平方米计算价款。扣减被告已付款后，剩余房款计算为588，285元。诉讼请求变更为：1．判令被告支付拖欠购房款588，285元；2．被告支付2016年10月20日至2022年10月20日期间资金占用利息损失152，071.67元，支付2022年10月21日至实际付清之日止的利息（以588，285元为基数，按同期贷款市场报价利率计算）；以上合计740，356.67元；3．被告履行协助办理克拉玛依区玉绣花苑尚风园162栋住宅商品房合同登记备案手续义务，并履行协助办理房屋交接手续义务。 被告***辩称，房价款并非原告计算的数额，而是应当按照约定的面积245平方米、单价5，500元计算为1，347，500元。地下室按照合同约定是赠送，不计价款。合同约定与客厅对应的地下室部分不计面积，由于该部分位置在地下室中最好，所以其他部分也不应当计算面积，且签订合同时双方存在业务关系，原告基于业务关系考虑，给被告赠送地下室。被告先后付款400，000元，砖款1，806，000元抵房款，被告和***应当按照对陆林公司出资比例75％、25％分配折抵比例，被告应当为1，354，500元，合计付款1，754，500元，超额支付407，000元。请求驳回原告支付剩余房款及利息的诉讼请求。 第三人康佳公司述称，康佳公司是和***签订的《设计委托书》，收取400，000元计入购房款，康佳公司未参与原告和被告的房款计算。房屋已经建成并竣工验收，其他事项与康佳公司无关。 第三人***述称，与***同时向原告购房属实，陆林公司的砖款1，086，000元折抵房款，比例是50％和50％，并不是按照出资比例折抵。***和***已经将砖款返还给了陆林公司。***第一次支付的400，000元也是陆林公司的资金。 第三人陆林公司述称，陆林公司对砖款抵房款的效力没有异议。陆林公司正在进行清算，该笔款项是否返还给了陆林公司，需待审计结果出来后核对。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，原告常盛公司与第三人康佳公司签订建设工程施工合同，将克拉玛依市九公里居住区别墅建设工程发包给康佳公司，并与康佳公司书面约定：由康佳公司与常盛公司的客户签订《设计委托书》，代收客户委托设计费作为后期房款。 第三人陆林公司成立于2011年12月7日。被告***与第三人***是陆林公司的股东，出资比例分别为75％、25％，***是陆林公司的法定代表人、执行董事，***是该公司监事。2012年，***、***同时向原告订购九公里居住区的别墅各一套。2012年5月17日，***、***根据原告指定，分别和康佳公司签订《设计委托书》，***的《设计委托书》主要内容为：“房屋位于忆江南三期56#地块BS户型约245平方米独栋别墅；设计限额单价5，500元／平方米，含地下室（与客厅对应的地下室部分不计面积）；围墙和小院内道路、绿化，费用另行计算；收取委托设计费400，000元，全额计入委托方后期购买该房屋的房款；该项目取得预售许可证之后，委托方根据开发方通知期限，与开发方签订《商品房买卖合同》，委托人逾期不签订《商品房买卖合同》，视为放弃购买该房屋，委托人承担已经支付委托设计费30％的违约金，其余返还委托人。”***订购的房屋地块编号为55号，不含地下室，其他内容与***一致。***的《设计委托书》由***代签，***后期到原告处补签名。 2013年3月26日，被告***向原告支付400，000元。 2013年4月17日，***代表陆林公司与康佳公司签订《房屋买卖补充合同》，主要内容为：“***夫妇、***和***夫妇分别购买忆江南三期56#、55#地块BS户型别墅住宅各一套，每套面积约233平方米至245平方米，实际建筑面积以交工验收后为准，单价5，500元／平方米，交房日期为2014年6月末。3月26日甲方将首付款存入乙方账户，每户400，000元。双方就2套房屋余款达成如下协议：陆林公司向康佳公司提供30万块95型红砖、330万块90型红砖，95型红砖单价0.41元／块，90型红砖单价0.51元／块，共计360万块红砖价款1，806，000元，一并冲抵***夫妇、***和***夫妇的购房款，尾款多退少补。” 2014年10月，原告委托新疆精准测绘有限公司对案涉房屋产权面积进行测量，《房产测量成果报告》载明案涉房屋地上一层、二层测绘建筑面积合计256.59平方米，其中地上一层测绘建筑面积146.06平方米，含住宅、车库、门厅、雨篷、外墙，其中门厅面积4.02平方米、雨篷面积2.66平方米、外墙面积9.64平方米，分户图标注车库边长6.36米、3.96米、客厅边长6.66米、4.56米。案涉房屋地下室层高小于2.20米，《房产测量成果报告》无地下室测绘面积。 2016年6月6日，原告取得案涉房屋所在区域的《商品房预售许可证》，编号新建房许字（2016）015号。 2016年9月8日，原告通过短信方式通知***签订56#、55#地块2套房屋《商品房买卖合同》并办理相关手续。2016年9月30日，原告通过报纸公告方式，通知案涉房屋所在区域的购房人于2016年10月15日前到原告处签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。 2017年4月12日，案涉房屋所在九公里生态居住区KLMY-1地块三期工程竣工验收。案涉房屋开发阶段的地址忆江南三期56#地块，建成后对应的房栋号为克拉玛依区玉绣花苑尚风园162栋。 双方至今未签订书面《商品房买卖合同》，未办理备案手续和交房手续。 另查，盖有***私人印章和陆林公司公章的《2013年内账转账审批单》、***签字的陆林公司《2012-2013年末***借出、归还资金对账单（审批单）》均记载“康佳公司九公里砖款转***借款903，000元”。 另查，***所购房屋，原告于2016年和***签订过《商品房买卖合同》没有办理备案手续，尚未办理产权证，房屋已经交付，房款尚未付清。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《设计委托书》的内容、被告支付400，000元的行为、《房屋买卖补充合同》涉及房屋买卖部分的条款、测绘报告所包含的关于案涉房屋买卖的内容为：被告订购原告开发的九公里别墅区忆江南三期56#地块BS户型独栋别墅，房屋单价5，500元／平方米，含地下室（与客厅对应的地下室面积不计面积），围墙和小院内道路、绿化费用另行计算，建筑面积根据实际测量面积确定；2013年3月支付400，000元，2013年4月以陆林公司砖款抵房款；交房时间2014年6月；2014年10月通过测绘确定了房屋建筑面积。以上内容具备房屋买卖合同的基本要素，系双方真实意思表示，被告已经履行了主要合同义务，原告接受了履行，应当认定双方存在商品房买卖合同关系。原告于2016年取得商品房预售许可证时，根据《商品房买卖司法解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方的合同关系发生法律效力。2017年竣工验收合格后，房屋具备交付条件。原告和被告虽未签订书面《商品房买卖合同》，但上述发生在2012年至2017年期间与案涉房屋买卖有关的行为和事件，在原告和被告之间共同构成合法有效的事实上的商品房买卖合同关系。现在主要是由于砖款抵房款的比例即已付款数额和地下室是计价还是赠送存在争议，故，本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。 关于已付款数额问题。主要涉及陆林公司2013年4月砖款1，086，000元折抵***与***房款的协议效力问题和比例问题。首先，陆林公司砖款抵两名股东个人房款的协议效力问题，由于陆林公司仅***和***两名股东，陆林公司对此协议不持异议，公司其他债权人至今尚未对此提出异议，亦无证据证明陆林公司无资力清偿其他债务，故，对于陆林公司砖款抵两名股东个人房款的协议，可认定为有效。其次，关于比例问题，***提交的盖有***私人印章和陆林公司公章的《2013年内账转账审批单》、***签字的陆林公司《2012-2013年末***借出、归还资金对账单（审批单）》，均记载“康佳公司九公里砖款转***借款903，000元”，两份证据相互印证，能够证实《房屋买卖补充合同》所载砖款抵房款的分配比例是50％、50％。被告***认为是按75％、50％的出资比例分配与查明的事实不符，本院不予采信，认定被告砖款抵房款数额为903，000元。 关于地下室价款问题。首先，地下室是否应当计价。根据用于规范城镇房产面积测量行为的《房产测量规范》（GB／T17996.1-2000）第8.1.4条、第8.2.3条规定，层高小于2.2米的地下室不计算建筑面积，不计入产权面积。同时，根据建设部2005年4月15日发布的用于规范工程造价的《建筑面积计算规则》第3.0.5条规定，层高不足2.20米的地下室应计算1／2面积。案涉房屋测绘报告没有地下室面积的事实表明，案涉房屋地下室层高小于2.20米，属于《房产测量规范》不计算建筑面积、不计入产权面积的情形。同时，由于地下室计入工程造价，故，地下室在与房屋一同销售时，一般情况下与不带地下室的房屋在总价上会有所区分；***与***同时订购房屋，***的房屋不带地下室，***与原告均述称“地下室要算钱，不要地下室。”原告作为开发商，其销售的对象是不特定人群，销售价款一般情况下是统一的。综合以上分析意见，原告主张存在地下室计价的约定符合常理，应予认定。被告述称其购房时与原告存在业务关系，原告基于特定业务关系赠送地下室，但是被告未提供证据证明双方存在赠送地下室的约定，故本院对被告主张地下室赠送的意见不予采纳。 其次，地下室的价款应当如何认定。1．地下室层高小于2.2米，无法根据《房产测量规范》对地下室面积进行测绘，在此情况下，原告按照测绘报告标注的相关部分计算地下室面积的方法可以采纳，在此基础上，地下室计价面积应当根据《建筑面积计算规则》第3.0.5条“层高不足2.20米的地下室应计算1／2面积”的规定和《设计委托书》“与客厅对应的地下室部分不计面积”的约定予以确定。 2．按照测绘报告，地上一层的测绘建筑面积含住宅、车库、门厅、雨篷、外墙，地下室面积同样包含外墙面积，故地下室全面积应当为地上一层总建筑面积减去车库、门厅、雨篷面积，数值计算为109.01平方米（146.06平方米－车库面积6.36米×3.96米－门厅面积4.02平方米－雨篷面积2.66平方米）。客厅面积为30.37平方米（6.66米×4.56米）。 3．按照《设计委托书》，减去与客厅对应的地下室面积后，地下室面积数值为78.64平方米（109.01平方米－30.37平方米）。 4．按照《建筑面积计算规则》第3.0.5条“层高不足2.20米的地下室应计算1／2面积”的规定，案涉地下室层高不足2.20米，应当将78.64平方米的1／2面积作为能够计价的地下室面积。故，应当计入地下室价款的面积为39.32平方米（78.64平方米×1／2）。 5．按照《设计委托书》“房屋单价5，500元／平方米，含地下室（与客厅对应的地下室面积不计面积）”，原告主张按5，500元／平方米计算地下室价款符合合同约定，本院予以采纳。地下室价款应当计算为216，260元（地下室计价面积39.32平方米×5，500元／平方米）。 房屋总价应当计算为1，644，005元（地上建筑面积256.59平方米×5，500元／平方米＋地下室216，260元）。被告已付款总额1，303，000元（委托设计费400，000元＋砖款抵房款数额为903，000元）。剩余房款341，005元（房屋总价1，644，005元－已付款总额1，303，000元），被告应当向原告支付。原告要求被告支付的房款中超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于付款时间和协助办理合同备案手续和房屋交接手续问题。双方未约定支付尾款的时间，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百六十一条的规定，付款时间约定不明，协商不成的情况下，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时付款。具体到本案，根据该条法律规定，结合商品房买卖合同的一般交易习惯，参照与***一同订购房屋的***的合同履行情况即“签订过《商品房买卖合同》没有办理备案手续，房屋已经交付，房款尚未付清”，被告***应当在原告交房时付清尾款。同时，根据《合同法》第六十条的规定，当事人在履行合同过程中，应当按照合同性质、交易习惯履行协助义务。原告履行《商品房买卖合同》备案和交付房屋等义务，均需要被告的配合，即被告负有协助义务。故原告要求被告履行协助办理合同备案手续和房屋交接手续的义务，合法有据，本院予以支持。 关于原告主张的利息，由于案涉合同为双务合同，无证据证明原告和被告存在“先付清房款、后签订《商品房买卖合同》办理备案手续及交付房屋的约定”。在被告***已经支付了大部分房款的情况下，原告尚未履行交付房屋的义务，故原告要求被告支付逾期付款利息无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起七日内向原告新疆常盛房地产开发有限公司支付剩余房款341，005元； 二、被告***于剩余房款付清之日协助原告新疆常盛房地产开发有限公司办理克拉玛依区玉绣花苑尚风园162栋房屋的合同登记备案手续，并协助原告新疆常盛房地产开发有限公司办理该房屋交接手续； 三、驳回原告新疆常盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11，203.57元，由原告负担3，921.25元，被告***负担7，282.32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当依法按期履行判决，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二三年一月二十八日 书记员***