乌鲁木齐市美疆美味餐饮服务有限公司;乌鲁木齐水业建设投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民事判决书 (2025)新0103民初7883号 原告：乌鲁木齐某建设投资有限公司,住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。 法定代表人:刘某,该公司董事长。 委托诉讼代理人:***,北京天驰(乌鲁木齐）君泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***,北京天驰(乌鲁木齐)君泰律师事务所律师。 被告:乌鲁木齐市某餐饮服务有限公司,住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 法定代表人:戴某,该公司总经理。 原告乌鲁木齐某建设投资有限公司（以下简称某甲公司）与被告乌鲁木齐市某餐饮服务有限公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告某乙公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间于2024年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2025年1月19日终止;2、判令被告向原告支付欠付租金103,700元;3、判令被告向原告支付租赁期间拖欠的暖气费4840元、水费322.5元、电费1,394.25元;4、判令被告向原告支付违约金41,140元;5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2024年1月19日,原、被告签订《房屋租赁合同》,合同约定:原告将坐落于乌市某路X号某大厦后院二层独立小楼(建筑面积约220平方米)出租给被告,租赁期限自2024年1月19日至2027年1月18日,年租金为205,700元。合同签订后,原告依约将租赁房屋交付被告使用。2024年11月4日,被告以“个人长期生病、无力经营”为由,向原告提出终止合同,经原告多次催促,被告实际于2025年1月19日同原告办理房屋交还手续。被告就实际房屋租赁期间(2024年1月19日至2025年1月19日)已向原告支付租金102,000元,共计欠付原告租金103,700元。另根据合同第十三条第一款约定:在租赁期内,如果甲、乙双方任何一方擅自终止履行合同,视为违约,违约方应按剩余租期的租赁费总额的10%支付违约金,且已支付款项不予退还。被告拖欠租金以及单方终止合同的行为构成违约,原告现依据《民法典》第577、585条、721、722条规定提起诉讼,请贵院支持原告的诉请。 被告某乙公司未到庭应诉答辩。 本院经审理认定事实如下： 2024年1月19日，某甲公司（出租方、甲方）与某乙公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：该房屋坐落于乌市某路X号某大厦后院二层独立小楼，建筑面积220平方米，房屋用途为餐饮；租赁期自2024年1月19日起至2027年1月18日，房屋租金205,700元/年；暖气费，乙方的采暖费由某甲公司代收代缴，热力公司根据乙方租赁合同面积开具采暖费票据；租金按年支付，遵循“先交费、后使用”的原则，乙方应于每一年度届满前30天内向甲方交纳下一年度租金，否则，乙方构成违约；履约保证金，此合同为续签合同，办证金在上一期合同履行过程中已缴纳，自动延续为本合同履约保证金，如因乙方违约，导致保证金扣减的，乙方应在变动后十天内予以补足，如乙方无违约，在租赁期满后，甲方将上述履约保证金如数无息退还乙方；具有下列情形之一的，履约保证金不予退还，1、租赁期限内乙方单方解除本合同，2、乙方违反国家法律、法规等规定使用租赁物，3、乙方违反本合同使用租赁物，4、因乙方及乙方从业人员造成第三方损害，甲方因此向第三人承担赔偿责任，5、租赁期限届满，7个工作日以内乙方交回租赁物，6、乙方未按期缴纳水、电、暖气等费用；交付，甲方于2024年1月19日前向乙方按照房屋现状向乙方进行交接；返还，乙方应在租赁期满或合同解除后10日内返还该房屋及其附属设施；违约责任，在租赁期内，如果甲乙任何一方擅自终止履行合同，视为违约，违约方应按剩余租期的租赁费总额的10%支付违约金，且已付款项不予退还。 2024年1月，某乙公司向某甲公司支付租金情况：2024年1月25日分别为5000元和50,000元、2024年1月31日47,000元，合计支付102,000元。 2024年2月28日，某甲公司工作人员通过微信向某乙公司发送信息，内容为“某大厦2023年12.18日-2024.1.20日水电费分摊表，戴某2024.1.21-2024.2.28，水费金额322.50元，电费金额806元、588.25元，水电合计1,716.78元。” 2024年11月4日，某乙公司法定代表人戴某向某甲公司提交《退租申请》一份，内容为：我公司承租的位于乌市某路X号某大厦后院独立小二楼，现因我方原因，现向贵公司在2024年11月4日提出申请终止此租赁物的租赁合同，原合同履行期限为2024年1月19日至2027年1月18日，在租赁期间所欠租赁费及各项费用，我方在租赁方同意终止租赁合同后以现金缴纳、房屋租赁押金扣减和现有我方自行接装的燃气系统顶账的方式进行欠付结算。 2025年1月19日，某乙公司法定代表人戴某与某甲公司工作人员杨某共同形成《房屋及公用设施等移交验收交接表》一份，该交接表载明：交接时间为2025年1月19日；暖气系统为2024年未供暖（2023-2024年度暖气费未交）；电费为因电费为代收代缴，后期需落实；水费需查证；暖气费为2023-2024费用有异议；其他，房租未结清，所欠租金按验收交接日为结算日；备注内容为因房东与租户对交房时间有半年争议，需后续协商。 以上事实有房屋租赁合同、银行凭证、退租申请、验收交接表、微信聊天记录，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，某甲公司与某乙公司之间签订的《房屋租赁合同》未违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行。 关于某甲公司主张确认双方之间于2024年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2025年1月19日终止，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，某乙公司于2024年11月4日向某甲公司提交《退租申请》，申请终止双方之间所涉租赁合同，某甲公司与某乙公司于2025年1月19日共同形成《房屋及公用设施等移交验收交接表》，该交接表中载明交接时间为2025年1月19日，某乙公司作为承租人与出租人某甲公司在交接表落款处签字行为应为双方就案涉租赁合同不再继续履行协商达成一致，故双方租赁合同已于2025年1月19日解除。 关于某甲公司主张某乙公司支付租金103,700元，本院认为，双方租赁合同约定“房屋租期自2024年1月19日起至2027年1月18日，租金205,700元/年”，租赁合同履行期间，某乙公司已付租金102,000元，截至双方租赁合同解除时即2025年1月19日，某乙公司应付租金数额为205,700元【205,700元/年×1年（2024年1月19日至2025年1月18日）】，某乙公司未付租金103,700元（205,700元-102,000元）应及时支付某甲公司。 关于某甲公司主张某乙公司支付拖欠暖气费4840元、水费322.5元、电费1,394.25元，本院认为，某乙公司租赁合同履行期间为2024年1月19日至2025年1月18日，按照本市供暖期为前一年10月10日至次年4月10日计算，该期间经历了2024年1月19日至2024年4月10日和2024年10月10日至2025年1月18日共计182天（82天+100天），案涉租赁合同中约定“房屋建筑面积为220平方米”，一个供暖期应支付暖气费为4840元（220平方米×22元/平方米），故某乙公司应支付某甲公司暖气费4840元。2024年2月28日，某甲公司工作人员通过微信方式向某乙公司工作人员发送《某大厦2023年12月18日-2024年1月20日水电费分摊表》，该表格中载明“2024年1月21日至2024年2月28日，水费金额322.50元，电费金额1,394.25元（806元+588.25元）”，某乙公司工作人员回复“好的好的，上个月的没付，之前有欠款，我会尽快上交”，某乙公司就某甲公司发送的水电费分摊表中已列明的水电费未予否认，应视为认可该水电费数额，故某乙公司应向某甲公司支付未付水费322.50元、电费1,394.25元。 关于某甲公司主张某乙公司支付违约金41,140元，计算公式为剩余租期租赁费总额的10%，即205,700元/年×2年（2025年1月19日至2027年1月18日）×10%。本院认为，某甲公司与某乙公司签订的租赁合同中约定“在租赁期内，如果甲乙双方任何一方擅自终止履行合同，视为违约，违约方应按剩余租期租赁费总额的10%支付违约金，且已支付款项不予退还”，某甲公司按照某乙公司未履行期间租金411,400元【205,700元/年×2年（2025年1月19日至2027年1月18日）】依约主张违约金41,140元（411,400元×10%）虽然符合双方合同约定，但违约金目的旨在弥补违约方给守约方造成的实际损失，案涉租赁合同约定租赁期限自2024年1月19日至2027年1月18日，某乙公司未在合同约定期限内继续使用租赁物，也未按照合同约定“先交费后使用原则，乙方应于每一年度届满前30天内向甲方交纳下一年度租金”，依约支付租金，某乙公司构成违约，但某乙公司于2024年11月4日向某甲公司递交《退租申请》的行为，系积极告知某甲公司合同确因各种原因，无法继续履行，并与某甲公司在2025年1月19日形成验收交接表将房屋交还某甲公司，某乙公司以其积极行为确保因违约给某甲公司造成损失最小，某甲公司在无相应证据证实因某乙公司违约给其造成的损失为41,140元情况下，本院酌情调整违约金，将违约金调整为某乙公司未付租金103,700元的10%，违约金为10,370元（103,700元×10%）。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 一、确认原告乌鲁木齐某建设投资有限公司与被告乌鲁木齐市某餐饮服务有限公司于2024年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2025年1月19日解除（终止）； 二、被告乌鲁木齐市某餐饮服务有限公司支付原告乌鲁木齐某建设投资有限公司租金103,700元； 三、被告乌鲁木齐市某餐饮服务有限公司支付原告乌鲁木齐某建设投资有限公司暖气费4840元、水费322.50元、电费1,394.25元； 四、被告乌鲁木齐市某餐饮服务有限公司支付原告乌鲁木齐某建设投资有限公司违约金10,370元。 本案争议标的151,396.75元，判决给付标的120,626.75元。案件受理费3,227.94元（原告已预交），由被告乌鲁木齐市某餐饮服务有限公司负担79.68%即2,572.02元，原告乌鲁木齐某建设投资有限公司负担20.32%即655.92元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 *** 二〇二五年十一月十七日 书记员 ***