上海浦飞尔金属吊顶有限公司诉上海克拉美空调有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪01民终7318号

上诉人（原审原告）上海浦飞尔金属吊顶有限公司。法定代表人基拉德？柯克，董事长。委托代理人赵德义，上海市长江律师事务所律师。委托代理人周忆，上海市长江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海克拉美空调有限公司。法定代表人季步农，执行董事。委托代理人周向东，上海瑞富律师事务所律师。上诉人上海浦飞尔金属吊顶有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服***人民法院（2015）浦民一（民）初字第31032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭于2016年7月26日公开开庭进行了审理。上诉人上海浦飞尔金属吊顶有限公司（以下简称浦飞尔公司）的委托代理人赵德义，被上诉人上海克拉美空调有限公司（以下简称克拉美公司）的委托代理人周向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，浦飞尔公司系于1993年2月2日成立，现为有限责任公司（外国法人独资），股东为荷兰C公司，法定代表人为基拉德？柯克。克拉美公司系于2003年1月21日成立的有限责任公司，季步农为法定代表人，另其于1993年3月进入浦飞尔公司处工作，担任总经理一职。上海A有限公司（以下简称A公司）系于2000年9月21日成立的有限责任公司（中外合资），法定代表人亦为基拉德？柯克，A公司原股东为浦飞尔公司与荷兰C公司，后股东变更为荷兰C公司与克拉美公司。2004年4月30日，上海B有限公司（以下简称B、甲方）与克拉美公司（乙方）签订《土地转让协议书》，将二期土地面积约12亩（确切面积以土地局丈量为准）有偿转让给乙方，开始转让时间为2005年6月30日，使用期限为50年；土地转让费为每亩18万元（人民币，以下币种相同），总额约为216万元；甲方承诺并保证在收到乙方支付的第三期付款之日起，二个月内办妥转让土地使用权利人为乙方在当地注册的公司的房地产权证，到期未完成，乙方有权利解除本协议。2005年5月10日，浦飞尔公司向当时的南汇区（现为浦东新区）宣桥镇人民政府书面提出《要求扩建厂房的请示》：“……经最近公司董事会研究决定，准备马上再投入1,000万美元，引进……新产品开发和拟建中的新厂房的建设马上得到了B领导的大力支持，短期内已为我们在东邻的开发用地中落实了约10亩土地，……但根据目前有关建设用地的申办程序和时间的规定将严重制约该产品的顺利开发。……特此申请在这块B领导为我们已落实的地块上建设4,000平方米新厂房，如在建设期间遇有与土地相关事宜的监督部门检查处理，希望镇政府相关部门能给予负责处理，并能得到特殊支持。”镇政府盖章“请B给予特殊支持”，B盖章“同意建设”。嗣后，由克拉美公司进行***宣桥B发展西路北侧内房屋（喷涂车间，以下简称系争房屋）施工建设。2005年6月和7月，克拉美公司支付工程款1,793,068.50元。2005年8月15日和9月21日，浦飞尔公司以材料押金的名义分两次共向克拉美公司支付250万元，浦飞尔公司、克拉美公司确认系为系争房屋付款。2005年9月和10月，克拉美公司支付工程款1,339,108元。2005年12月，克拉美公司退还浦飞尔公司43.50万元。2007年9月和12月，克拉美公司支付工程尾款358,960元。2007年12月28日，克拉美公司开具3,491,136.50元的厂房发票并将以前支付的工程款3,491,136.50元的发票复印件全部转交给浦飞尔公司，同时克拉美公司收取浦飞尔公司服务费208,863.50元并开具发票。2007年5月22日，浦飞尔公司向克拉美公司支付二期土地款216万元。2007年12月31日，浦飞尔公司将系争房屋作价370万元作为公司固定资产。另查明，2003年，浦飞尔公司向上海市原南汇区规划和土地管理局申请取得《建筑工程规划许可证》，在一期土地上建造厂房（即三灶新厂），2004年3月三灶新厂初步完工并投入使用。浦飞尔公司支付了土地款214.50万元及厂房建设工程款。建后因土地所有权尚无法转让，厂房在一段时期内也不能取得产权证书，浦飞尔公司在季步农提出的数种解决方案中，选择了土地租赁方式，即厂房部分由浦飞尔公司转作固定资产计提折旧，土地部分由浦飞尔公司单独租赁，年租金为52万元，自2003年7月起算。2006年4月，克拉美公司获取一期土地的房地产权证（权利范围中不含建筑物）。2009年3月10日，浦飞尔公司、克拉美公司联名出具给上海市原南汇区规划和土地管理局的《情况说明》一份：2002年10月，克拉美公司与D有限公司（后改为B有限公司）签订了选址地块的《土地转让协议》，又于2006年2月与上海市原南汇区规划和土地管理局签订了《土地使用权出让合同》，并于2006年4月取得该地块的土地权证。2003年4月，浦飞尔公司因迫切需要落实厂房搬迁用地，经与克拉美公司协商，双方达成由浦飞尔公司通过租用克拉美公司土地的方式，在克拉美公司已取得土地权证的地块上由浦飞尔公司建设新厂的决定。由于浦飞尔公司、克拉美公司都是首次办理有关土地购置、自行建设厂房手续，对国家有关土地及建设厂房的法规政策、办理程序都不甚了解，所以造成了土地使用权归克拉美公司所有，已取得使用权证并出租给浦飞尔公司使用，地块上厂房由浦飞尔公司投资建造使用，并以浦飞尔公司名义申请规划、立项，办理相关手续。由于上述原因，克拉美公司无法顺利办理房屋产权证。经双方协商同意，克拉美公司愿意支付浦飞尔公司在厂房建设过程中的相关费用，所建厂房归克拉美公司所有。特向上海市原南汇区规划和土地管理局提出申请，请求将原由浦飞尔公司名称申请办理的《建设工程规划许可证》及《建筑工程验收》单位改为克拉美公司。2009年8月13日，克拉美公司换发新的一期土地的房地产权证（权利范围中包含了浦飞尔公司在一期土地上建设的厂房）。2009年12月18日，房地产权人由克拉美公司变更为A公司。同时查明，目前二期土地没有土地使用权证，系争房屋也没有房地产权证。浦飞尔公司诉称，克拉美公司法定代表人、实际控制人季步农自1993年起担任浦飞尔公司总经理一职，为浦飞尔公司的实际管理者和控制人，掌管浦飞尔公司经营所需的全部证照、印章。2013年11月19日，浦飞尔公司解除了与季步农的劳动关系，并就其在任职期间工作情况进行审查，发现浦飞尔公司使用的系争房屋无房地产权证。房屋价款为370万元，克拉美公司以浦飞尔公司已支付克拉美公司处的材料款折抵。2007年12月，克拉美公司向浦飞尔公司开具总额370万元的二期工程固定资产转让发票，并向浦飞尔公司开具金额为208,863.50元的服务费发票。房屋所在土地使用权转让费216万元，浦飞尔公司于2007年5月22日以代付土地款的名义支付至克拉美公司处。浦飞尔公司遂多次要求克拉美公司办理系争房屋过户手续，但克拉美公司拒不配合。现浦飞尔公司要求判令克拉美公司协助办理系争房屋过户手续，本案诉讼费由克拉美公司承担。克拉美公司辩称，浦飞尔公司于1993年2月2日成立，基拉德？柯克为公司法定代表人、董事长、实际控制人。季步农于1993年3月起供职浦飞尔公司。克拉美公司于2003年1月21日成立，季步农为公司法定代表人。2004年4月，克拉美公司与B签订《土地转让协议书》，以每亩18万元的价格批租紧邻XX镇XX公路XX弄XX号（一期土地）东面的土地12亩（二期土地），总价216万元。协议约定：B负责办理项目立项及建设工程规划许可证和施工许可证等开工建设必要手续；B负责办妥二期土地的房地产权证。2005年初，浦飞尔公司决定投资在系争土地上自行建设一个新厂房，于同年5月10日向B的上级主管政府原南汇区宣桥镇人民政府递交《要求扩建厂房的请示》，同时为避免工程建设手续不全可能产生的不利后果，基拉德？柯克要求克拉美公司接受浦飞尔公司委托，处理系争房屋工程建设的联络、代为付款等事务。双方商定，克拉美公司应付浦飞尔公司的一期土地款241.50万元，扣除浦飞尔公司应付给克拉美公司的2003年下半年和2004年全年的土地租金78万元，剩余163.50万元作为浦飞尔公司委托克拉美公司处理相关事务的预付款。于是，浦飞尔公司在不具备规划许可、建设许可、施工许可、环保评估等情况下，实际开工建设系争房屋。2005年6月和7月，克拉美公司代浦飞尔公司支付了1,793,068.50元工程款；同年8月和9月，浦飞尔公司分两次共向克拉美公司预付工程材料押金250万元。2005年9月和10月，克拉美公司代浦飞尔公司支付工程款1,339,108元。2005年12月，系争房屋竣工。克拉美公司在预留工程尾款及委托代理服务费后，将多余的预付款43.50万元返还浦飞尔公司。2006年1月，浦飞尔公司自行投资建设的系争房屋正式投产，浦飞尔公司实际占有使用至今。2007年9月和12月，克拉美公司代浦飞尔公司支付了358,960元工程尾款。2007年12月28日，克拉美公司开具3,491,136.50元的厂房发票并将以前代付的工程款3,491,136.50元的发票复印件全部转交给浦飞尔公司，同时克拉美公司收取委托代理服务报酬并开具了208,863.50元的服务费发票给浦飞尔公司。浦飞尔公司于2007年12月31日将系争房屋转入固定资产计提折旧，从未提出任何异议。浦飞尔公司、克拉美公司之间的委托代理合同已经于2007年12月31日全部履行完毕。2007年5月，浦飞尔公司以原价216万元受让二期土地并向克拉美公司付款。2009年底，浦飞尔公司将二期土地使用权转让给A公司。2010年1月7日，浦飞尔公司开具一张216万元二期土地款收据给A公司，直接账面冲抵了浦飞尔公司应付给A公司的吊顶加工费。2014年5月，本院受理了克拉美公司提起的解散A公司之诉，于2015年9月一审判决解散了A公司。综前所述，浦飞尔公司明知二期土地使用权已于2010年1月7日转让给了A公司，其无权主张与办理二期土地使用权的房地产权证有关的任何权利；浦飞尔公司、克拉美公司之间就系争房屋建设工程系委托代理合同法律关系，不存在系争房屋的买卖关系，克拉美公司没有协助浦飞尔公司办理过户手续的义务。请求法院驳回浦飞尔公司的诉讼请求。原审认为，首先，系争房屋目前并无任何权利证书，亦未登记于任何人名下，故浦飞尔公司要求克拉美公司协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求，无从支持。其次，浦飞尔公司主张与克拉美公司之间就系争房屋存在买卖关系，但并未能提供足以佐证该事实的证据。而本案现有证据表明，浦飞尔公司于克拉美公司与案外人签订了二期土地转让协议书后，即向相关政府部门申请在二期土地上进行浦飞尔公司厂房扩建、即自建厂房，并在系争房屋在建过程中即已向克拉美公司支付房屋款项，所建房屋亦为满足浦飞尔公司的需求，且克拉美公司在最后向浦飞尔公司开具发票时还将其支付的工程款发票复印件一并提供，另又开具了服务费发票，浦飞尔公司在双方并无买卖协议的前提下，对此亦未提出异议，也未要求克拉美公司出具购房款发票，该一系列事实完全迥异于常规的房屋交易，难以令法院产生确实存在房屋买卖事实的内心确信。同时，浦飞尔公司、克拉美公司曾就一期土地及建房有过合作，浦飞尔公司在克拉美公司取得的土地上建造厂房，后因地、房权利人不同而在权利登记时大费周折。在浦飞尔公司欲对二期土地开发利用时，浦飞尔公司、克拉美公司仍有良好合作关系，有理由相信，因一期土地的前车之鉴，在浦飞尔公司尚未取得二期土地使用权时，双方以克拉美公司名义进行二期土地上的厂房建设以便于将来办理权证，浦飞尔公司即为系争房屋的实际建造人，克拉美公司与浦飞尔公司不存在系争房屋买卖关系。因此，浦飞尔公司要求克拉美公司协助办理系争房屋过户手续的请求权基础不成立。综前所述，浦飞尔公司的诉讼请求依法应予驳回。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年2月18日作出判决：驳回上海浦飞尔金属吊顶有限公司的全部诉讼请求。案件受理费36,400元，由上海浦飞尔金属吊顶有限公司负担。判决后，浦飞尔公司不服，上诉于本院称，被上诉人向原审法院提交的《要求扩建厂房的请示》，藉此证明系争房屋由上诉人自行出资建设，上诉人对该份证据的真实性提出异议，但原审在无上诉人公司董事会相关决议或其他证据佐证的情况下仍予以认定该份证据的效力。原审也忽略了一期厂房建造流程以及一期土地使用费的支付过程，整个一期厂房的建设均由公司董事会进行审议并决议，而系争房屋的建造并未经过董事会同意。被上诉人并未提供系争房屋建设的施工合同及土地出让金的支付情况等证据，上诉人也从未向被上诉人支付过所谓的房屋款项，上诉人系以“往来款”的名义向被上诉人支付了250万元的进口原料预付款。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人克拉美公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人曾以季步农和被上诉人为被告，提起损害公司利益责任之诉，要求其归还系争土地上厂房建筑款。本院（2015）沪一中民四（商）终字第559号终审判决驳回了上诉人的全部诉请。在该案中，法院认定被上诉人形式上以***XX镇XX公路XX弄XX号地块上相应土地使用权及厂房入股A公司，季步农以上诉人与被上诉人名义向原南汇区土地规划管理局出具情况说明、申请办理建筑工程规划许可证变更、房地产估价等，实质上均系各方为达成A公司股权重组、重新配置系争土地使用权及其上房屋所作的准备、铺垫，此后，被上诉人则基于上述方案于2009年取得了一期土地房地产权证并于同年将该房地产权利人变更为A公司。本院认为，本案的争议焦点是就系争土地上二期厂房，双方当事人形成何种法律关系，上诉人所主张的房屋买卖合同关系是否成立，上诉人是否有权要求被上诉人协助办理系争房屋变更登记至上诉人名下的手续。首先，我国不动产权利的取得以登记作为生效要件，且权属变动采取“房地一体”原则，而系争房屋所在土地尚未取得土地使用权证，系争房屋也未进行任何权利登记，故上诉人现要求被上诉人协助办理将系争房屋过户至上诉人名下的手续，属客观不能，本院无从支持。其次，关于上诉人与被上诉人就系争房屋形成何种法律关系的争议。生效判决已经认定，上诉人与被上诉人以及案外人A公司就涉案地块上的一期土地及其上房屋已达成一致意见，即由被上诉人形式上以***XX镇XX公路XX弄XX号地块上相应土地使用权及厂房入股A公司，上诉人则退出A公司，而季步农以上诉人与被上诉人名义向原南汇区土地规划管理局出具情况说明、申请办理建筑工程规划许可证变更、房地产估价等，实质上均系各方为达成A公司股权重组、重新配置系争土地使用权及其上房屋所作的准备及铺垫。而被上诉人与B签订二期土地转让协议书的时间为2004年4月30日，上诉人亦在上述协议书签订后不久便向相关政府部门申请在二期土地上建造厂房，并在系争房屋的建设过程中向被上诉人支付了建房费用，上述行为与双方就一期土地进行合作的模式如出一辙，均会造成房地权利人不一的法律困境，之后季步农便以上诉人与被上诉人名义向原南汇区土地规划管理局出具情况说明、申请办理建筑工程规划许可证变更、进行房地产估价等，并最终成功将一期土地及其上房屋权利均登记在被上诉人名下。由此，本院认为双方就二期土地及其上厂房亦形成了与一期土地相同的解决方案，即由被上诉人形式上取得系争土地及其上厂房的权利，并以此作为今后关联公司股权重组的条件。也就是说，上诉人与被上诉人之间就系争房屋并不存在房屋买卖合同关系，上诉人不仅是一期厂房的实际建造人，亦是二期厂房的实际建造人，原审认定上诉人的诉请所依据的请求权基础不成立，于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人浦飞尔公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币36,400元，由上诉人上海浦飞尔金属吊顶有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　毛　焱

审判员　郑卫青

审判员　杨斯空

二〇一六年八月二十五日

书记员　赵　樱

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……