信都区某甲店、邢台市车友协会等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河北省邢台市中级人民法院 民事判决书 （2025）冀05民终1972号 上诉人（原审原告）：信都区某甲店，住邢台市信都区。 经营者：***，女，1991年12月8日出生，汉族，住邢台市南和区。 委托诉讼代理人：***，男，1993年12月1日出生，汉族，江西省新余市渝水区。 委托诉讼代理人：***，河北兴天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢台市车友协会，住所地：邢台市信都区。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，河北甲信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：某某能源邢台矿业集团工程有限责任公司，住所地：邢台市信都区。 法定代表人：卡某。 委托诉讼代理人：王某，女，1983年12月15日出生，汉族，住邢台市襄都区，公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，2002年9月28日出生，汉族，住宁晋县，公司员工。 原审被告：***，女，1980年10月19日出生，汉族，住邢台市信都区。 上诉人信都区某甲店（以下简称某某店）因与被上诉人某某能源邢台矿业集团工程有限责任公司（以下简称某某能源邢台某甲公司）、邢台市车友协会、原审被告***房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院（2024）冀0503民初6434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人信都区某乙店委托代理人***、***，被上诉人邢台市***委托代理人***，被上诉人某某能源邢台某甲公司委托代理人王某、***到庭参加诉讼，原审被告***经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某店上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求。2、本案一二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。 一、一审法院对二被上诉人是否向上诉人如实告知案涉出租房屋真实状况的事实认定不清。2023年5月份，上诉人与一审被告***协商承租案涉房屋事宜过程中，被上诉人从未告知上诉人房屋已被征收且将拆迁的事实，直至本次诉讼，上诉人才得知案涉房屋早已在2018年便被列为拆迁范围内。一审中被上诉人***未提交任何证据证明其在出租房屋时将案涉房屋状况如实告知过上诉人；另一方面，上诉人及被上诉人***均明知上诉人承租案涉房屋的用途是经营餐馆，如***在出租房屋时明确告知上诉人案涉房屋已经于2018年被征收，面临被拆迁的问题，依据常理，上诉人根本不可能租赁该房屋，也不可能再对租赁的房屋投资装修。甚至在2023年12月份，邢台市信都区中华大街街道办公室下达限期腾退通知书后，***员工***仍召集上诉人及其他商户经营者开会，明确告知不需要腾退。因被上诉人车友协会对于出租房屋权利瑕疵的隐瞒，致使上诉人承租房屋并进行装修，进而因房屋拆迁遭受巨大财产损失。一审法院对于被上诉人***在向上诉人出租案涉房屋时是否如实告知房屋状况并未作出认定，对于被上诉人***作为出租人是否履行完毕房屋权利瑕疵担保责任未作出认定，而该事实是本案的基础事实，一审对于该事实认定不清，依法应当予以纠正。 二、一审法院对被上诉人车友协会明知且同意上诉人对房屋进行装修等事实认定错误。2023年5月30日，上诉人向***银行账户转款32500元，并备注“6月1号至12月31号房租”，一审法院认定该32500元为6月1日至12月1日房租，认定事实错误。因上诉人与被上诉人***之间租金为5000元／月，双方对此均予以认可，在双方协商租赁事宜时，被上诉人***同意上诉人装修并给予半个月的装修期，故在6月1日至12月31日原本7个月房租共35000元的基础上减免半个月房租2500元，得出32500元。结合***与上诉人员工的聊天记录也可得知，其对上诉人装修房屋是明知且同意。事实上，上诉人在2023年5月30日交纳房租后便一直催促被上诉人***签订合同，而***以年底和其他商户一起签署为借口推诿不予签订。一审以双方未签订书面租赁合同认定对于装修未进行约定属于事实认定错误。 三、一审法院对请求权的基础审查错误，适用法律错误。本案案由为租赁合同纠纷，并非房屋拆迁补偿合同纠纷，两个案由的请求权基础并不相同。上诉人诉讼请求赔偿的请求权基础系基于被上诉人***作为出租方、邢台某乙公司作为案涉房屋土地的所有权人对于出租房屋状况的如实告知义务及权利瑕疵担保责任，故拆迁方是否将包括上诉人装饰装修部分在内的补偿款给付***或邢台某乙公司不应当作为认定二被上诉人是否承担赔偿责任的考量因素。案涉房屋早已于2018年被纳入征收范围，二被上诉人对此明知，却仍于2019年11月10日签订《合作意向书》，将被纳入征收范围待拆迁的房屋对外出租，将不特定风险转移至包括上诉人在内的多个商户，二被上诉人作为所有权人、使用权人，应当就其隐瞒案涉房屋状况对上诉人造成的损失承担赔偿责任。综上，请求二审法院查明案件事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。 邢台市车友协会提交答辩状，辩称：一审判决公平公正，应驳回上诉人的上诉请求。（一）上诉人对拆迁的事实明知且知晓。通过2018年政府公告、审批局停发营业执照、上诉人装修经营前的相关咨询，均证明其对拆迁事先明知和应知。上诉人2023年6月装修，上诉状称：2023年12月，***召集商户开会，明确告知不需要腾退不属实，也无关联性；***将房屋出租给***而非上诉人，房租到期后***没有续签，是不定期租赁，租期内也能正常使用。拆迁是政府行为，属不可抗力。上诉状称：***作为出租人是否履行权利瑕疵担保责任未认定，属对事实错误陈述和对法律错误认知。（二）上诉人称***明知且同意上诉人对房屋装修不属实。***既不知道，也没同意装修。***事后才知道房屋被装修。优惠半个月租金是此前商户一次性交半年租金的优惠惯例，而不是给半个月的装修期；上诉称***明知且同意装修承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。上诉人全部证据中，均没有***同意其装修的内容，依据谁主张谁举证原则，上诉人应承担举证不能的不利后果；***一审的证据和证人证言，能够证明上诉人事先知情。（三）一审法院按租赁合同纠纷审查，不存在请求权审查错误情形。案涉房屋2018年底被公告征收，2019年11月签订《合作意向书》，该事实与本案无关联。***接管后没有进行大规模装修，为避免资产闲置浪费，只进行了基本修缮，在知道随时被拆迁的情况下，也不可能同意租户装修，在***签订的所有租赁合同中，均没有关于装修的约定。综上，***没有和上诉人形成租赁关系，请求二审驳回上诉人的请求。 某某能源邢台某甲公司庭审辩称：我公司并不知情双方之间有何纠纷，与上诉人也无任何往来，不应被列为被告。一审判决正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的诉讼请求。 信都赣忆食快餐向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告邢台市车友协会、***之间的租赁合同；2、判决被告邢台市车友协会、***返还原告租赁押金10000元；3、判决三被告共同赔偿原告损失228221元；4、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。 一审法院对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。对于当事人双方有争议的事实，法院做如下认定：2018年12月邢台市桥西区人民政府拟对邢台市第三医院扩建项目范围内的土地进行征收，被告冀中能源邢台某某集团工程有限责任公司下属的崆山分公司在扩建范围内。2019年11月10日被告邢矿工程公司与邢台市车友协会签订《合作意向书》，《合作意向书》约定：1、邢矿工程公司将信都区八一大街199号（崆山）北侧临街楼体及残破墙体委托邢台市车友协会使用并进行搭建修护；2、邢台市车友协会应做到对该房产土地主权的维护，收回他人强占房产；3、自协议签订之日起，邢台市车友协会进驻，发生费用自行垫付；4、水电由邢台市车友协会自行解决，保证邢矿工程公司值守人员正常使用；5、收回房产，***优先使用，不产生任何费用，待能正常使用后按照市场价格开始计费；6、……。2022年3月3日邢台市车友协会与案外人***签订房屋租赁合同，将信都区（桥西区新八一大街199-6）临街门市出租给案外人***，租期自2022年6月1日至2023年6月1日止，租金每月5000元。2023年5月30日原告的员工***支付***店铺押金1万元及2023年6月1日至12月1日房租32500元，原告对店铺进行装修后经营“***”快餐。2023年10月13日、12月21日，邢台市信都区中华大街街道办事处书面通知原告7日内腾退房屋，2024年4月原告腾退了案涉房屋。原告腾退房屋时，委托河北某某资产公司对案涉房屋的构筑物（评估价4930元）、装饰装修（评估价140710元）、机器设备（评估价66225元）、办公家具（评估价16346元）进行了价格评估，总价值228211元。双方之间未签订租赁合同，原告称被告邢台市车友协会明知要拆迁，而故意隐瞒随时可能拆迁的事实，给原告造成了装修损失，应予赔偿。被告邢台市车友协会称已告知原告随时可能拆迁，不签订合同，但原告还故意装修，拔高损失，想要巨额赔偿，并提交了2023年2月15日中华街道工作人员对临街门市进行查封时的照片。***认可***是受其委托收取的租金。2023年7月18日邢矿工程公司提交的其向冀中能源邢台某某集团有限责任公司关于崆山分公司土地被征收的请示及资产评估表中显示，装修及附属物补偿价款仍为2018年河北某某房地产评估有限公司评估的1979857元，仅在土地和房产的价格上有所调整。原告未提交拆迁方对其装修评估的证据。 一审法院认为，被告邢矿工程公司委托被告邢台市车友协会对公司所有的资产进行管理并收取费用，邢台市车友协会对案涉房产享有使用收益的权利。2023年6月1日起，原告赣忆食快餐店向被告邢台市车友协会（***）支付租金，并开始在案涉房屋经营快餐，原告与邢台市车友协会之家形成房屋租赁合同关系，因案涉房屋被拆迁，合同目的不能实现，原告要求解除租赁合同关系的诉求应予支持。邢台市车友协会认可***代其履行职务，故原告与***之间不存在房屋租赁关系。关于原告装修损失的问题，法院认为，首先，原告与邢台市车友协会之间未签订租赁合同，未约定原告是否可以对案涉房屋进行装修，被告是否同意原告装修，更未约定租赁合同终止时装修附属物的归属及补偿。其次，对装修附属物的价值认定，也是原告自行委托评估机构进行的评估，原告提交的其与***的微信聊天记录也未显示***同意原告评估，并按评估价赔偿其损失。再次，原告未提交证据证明拆迁方已经将包括原告装饰装修部分在内的补偿款补偿给***或者邢矿工程公司。第四，案涉地块早在2018年即着手征收，2023年2月相关工作人员还在张贴公告，原告作为快餐经营者，寻找经营地点时不可能不对有关客流、效益、拆迁等情况进行调查了解，其诉称对拆迁一点不知晓也与常理不符。原告既不能证明是被告邢台市车友协会隐瞒拆迁事实让其装修，也不能证明邢台市车友协会领取了拆迁方发放的补偿款，且原告主张的办公家具和部分机器设备并未因拆迁而损坏，故对原告要求赔偿装修损失的请求不予支持。关于邢台市车友协会收取的押金1万元，法院认为，邢台市车友协会没有提交证据证明原告损坏了租赁物及附属物品，也没有提交证据证明原告有应当返还物品而没有返还的给其造成了损失，故对原告主张的1万元押金，在租赁合同解除后，被告邢台市车友协会应当返还。 综上所述，原告要求被告赔偿装饰装修损失的请求不应予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第七百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决： 一、解除原告信都区某甲店与被告邢台市车友协会之间的租赁合同；二、邢台市车友协会于本判决生效后五日内返还信都区某甲店押金10000元；三、驳回原告信都区某甲店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4723元，减半收取2361.5元，由邢台市车友协会负担50元，信都区某甲店负担2311.5元。 本院二审期间，上诉人信都区某乙店提交二组证据：证据一、***和***微信聊天截图（2页），证明***对上诉人进行装修、改水电明知。证据二、***对冀中能源答复函、对中华街道办事处答复函各一份，以及上诉人朋友与***微信聊天记录（1页），拟证明***对被征收地块有巨额投资，明确未补偿前不同意搬迁，聊天记录显示直到2024年3月份，***仍未明确告知上诉人房屋将被拆迁，二被上诉人隐瞒事实，对上诉人造成的损失应承担赔偿责任。 邢台市***质证对证据一真实性无异议，不能证明其证明目的，从内容看，装修是从2023年6月初开始的，微信聊天是2023年7月2日，上诉人已基本装修完毕，这个时候才告诉***。对证据二两个答复函，是双方谈判一个过程，没有达成共同审计，因为2018年就已有了拆迁公告，不是马上拆迁。不能作为认定事实的依据。 某某能源邢台某甲公司质证，对证据真实性无异议，但与我公司无关，我公司并没有收到过答复函。 经本院组织当事人庭审质证，认为***事后知道上诉人装修，并不等同于***同意，也非补偿装饰装修损失的法律依据；***对拆迁的答复函与上诉人本诉无直接关联。二审对一审查明认定的案件基本事实予以确认。 本院认为，双方虽未签订书面租赁合同，但系因房屋租赁发生纠纷，根据本诉请求内容，原判确定案由系房屋租赁合同纠纷正确。二审审理重点是承租人的装饰装修损失。 关于装饰装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。上诉人作为承租方应对承租的权益、风险尽到合理注意义务，对于未签订合同的法律后果及赔偿请求，应承担举证证明责任；上诉人作为承租人首先应对***同意其装修负举证证明责任。上诉人提交的证据不足以直接认定***对其装修知情且同意，与***聊天记录发生在上诉人装修后，***事后知情并非系***对装修的同意和认可；房屋拆迁系政府行为，属不可抗力因素，并不能作为认定***出租行为存在过错的法定事由。租赁关系的解除与房屋权利瑕疵无关；租赁合同与拆迁补偿合同不同，上诉人上诉状也予以认可。原审根据上诉人的诉讼请求进行审理，适用法律正确。 双方对原判解除双方租赁关系、返还押金无异议，二审应予维持；上诉人一审诉请诉讼费、保全费、律师费，二审认为原判诉讼费应按胜诉情况确定正确，上诉人未提供一审申请保全手续，诉请律师费无法律依据，原判不予支持正确。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，信都区某乙店的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4723元，由上诉人信都区某甲店负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年六月三十日 法官助理*** 书记员***