（20119）闽0322民初3686号民事一审判决书

福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初3686号 原告：中国电信股份有限公司莆田分公司，住所地：莆田市城厢区龙桥街道梅园西路57弄18号，统一社会信用代码913503007573559623。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***、**，福建百中律师事务所执业律师。 被告：方国付，男，1975年12月13日出生，汉族，住仙游县。 原告中国电信股份有限公司莆田分公司与被告方国付因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国电信股份有限公司莆田分公司的委托诉讼代理人***，被告方国付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国电信股份有限公司莆田分公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告的租赁关系于2019年1月31日终止；2、判令被告方国付向原告支付自2016年6月1日起至2019年1月31日的租金533333.36元（租金按16666.67元/月的标准计算）；3、判令被告方国付向原告支付违约金160000.01元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同第1条约定原告将坐落在仙游县榜头镇坝下村综合楼2至4层部位的房屋（共27间）出租给被告作办公及宿舍用途使用；第2.1条约定租赁期为两年，自2014年6月1日起至2016年5月31日；第2.2条约定租金：16666.67元/月，年租金：20万元；第2.3条约定租金按年结算，由被告在每年度第5个月的30日前以现金、转账方式缴付下一结算周期的租金给原告；第4.1条约定被告应当按时交纳租金；第5.3条约定逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金的20%向原告支付违约金；第8.4条约定被告如需继续承租房屋，应在租赁期届满前30日与原告协商，双方另订合同。如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，租赁期内双方应继续履行本合同约定，直至双方重新签订租赁合同或一方依据法律规定或本合同约定解除本合同为止；第6.2条约定争议解决方式为向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。合同签订后，双方依约履行各自义务。2016年5月31日，合同租赁期届满，被告继续使用该房屋，双方未对此提出异议且未另订合同。被告应于2016年5月31日支付下一年度的租金20万元。但被告分文未付租金。2019年2月1日，原告将上述房屋收回。被告至今尚欠租金2年×20万/年＋8月×16666.67元/月=533333.36元。根据合同第5.3条约定，被告应支付的违约金为：16666.67×964×20%=3213333.98元。根据相关法律规定，违约金的限额是造成损失的30%，故被告应支付的违约金为533333.36×30%=160000.01元。 方国付辩称：1、自2015年7月1日起就不再使用原告所诉的涉案房屋；2、原告请求被告支付违约金，双方并未签订合同，没有法律和事实依据。 中国电信股份有限公司莆田分公司围绕其主张依法提交以下证据：一、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证各一份，欲证明2014年8月21日，原告与被告方国付签订了《房屋租赁合同》，双方约定租赁期为两年，自2014年6月1日起至2016年5月31日；租金为16666.67元/月，年租金为20万元；2016年5月31日，合同租赁期届满，被告继续使用该房屋，双方未对此提出异议且未另订合同；被告应于2016年5月31日支付下一年度的租金20万元，但被告仅依约支付了合同租赁期内的租金，共计40万元。合同租赁期届满后的租金，被告分文未付。2019年2月1日，原告将上述房屋收回。被告至今尚欠租金2年×20万/年+8月×16666.67元/月=533333.36元及违约金为533333.36×30%=160000.01元的事实。方国付对该组证据质证认为：真实性、合法性、关联性均无异议，但该《房屋租赁合同》是双方于2014年签订至2016年的合同。二、被告于2019年2月19日出具给原告的保证书一份，欲证明被告自2016年起有继续使用原告房子的事实。方国付质证认为：真实性无异议，出具给原告的该份保证书是关于涉案房屋楼下的店面，跟本案无关。 对上述证据，本院认为，中国电信股份有限公司莆田分公司提供的证据一，真实性、合法性、关联性被告无异议，本院予以确认；原告主张被告至今尚欠其租金2年×20万/年+8月×16666.67元/月=533333.36元及违约金为533333.36×30%=160000.01元的情况，本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》里第8.4条明确约定被告如需继续承租房屋，应在租赁期届满前30日与原告协商，双方另订合同。如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，租赁期内双方应继续履行本合同约定，直至双方重新签订租赁合同或一方依据法律规定或本合同约定解除本合同为止，且被告对该条约定事前是清楚的，故本院认定被告自2016年6月1日起还在继续使用原告的房屋，原告于2019年2月1日才将涉案房屋收回，被告应支付给原告自2016年6月1日起至2019年2月1日的租金及相应的违约金。被告虽辩称自2016年6月1日后就未再使用原告的房屋，但并未提交相应的证据证明原、被告就终止租赁合同达成合意；原告要求被告支付租金继续履行合同，符合合同规定,故对被告认为租赁合同已终止的答辩意见,本院不予采纳。对原告要求被告支付租金533333.36元的诉讼请求,本院予以支持。关于违约金，本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》里明确约定若被告未按约支付租金，则须按当月租金的20%向原告支付违约金。现原告自愿将违约金调低为按造成损失的30%计算，即被告应支付的违约金为：533333.36×30%=160000.01元，与法无悖,本院予以支持。对于证据二，真实性、合法性本院予以确认，本院认为该证据可以进一步证实原告的主张，即被告自合同期届满后，仍然继续使用原告的房屋。被告虽主张该证据与本案无关，但并未提供相应的证据来予以证实，且原告不予认可，故对被告的辩称意见，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将坐落在仙游县榜头镇坝下村综合楼2至4层部位的房屋（共27间）出租给被告作办公及宿舍用途使用，租赁期为两年（自2014年6月1日起至2016年5月31日），租金为16666.67元/月，年租金为20万元，租金按年结算，由被告在每年度第5个月的30日前以现金、转账方式缴付下一结算周期的租金给原告。合同签订后，双方依约履行各自义务。2016年5月31日，合同租赁期届满，被告继续使用该房屋，双方未对此提出异议且未另订合同。原告自2019年2月1日才将该房屋收回。至今被告尚欠原告租金533333.36元及违约金160000.01元未支付，经原告多次催讨未果，遂成讼。 本院认为，中国电信股份有限公司莆田分公司与方国付之间订立的《房屋租赁合同》，当事人缔约主体适格、意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护,双方均应按合同履行。本案原、被告双方签订合同后，双方依约履行各自义务。2016年5月31日，合同租赁期届满，被告继续使用该房屋，双方未对此提出异议且未另订合同。根据双方签订的合同里约定，被告应于2016年5月31日起支付下一年度的租金20万元。但被告至今分文未付租金。2019年2月1日，原告将上述房屋收回。被告已构成违约，原告请求本院依法认定双方的租赁关系于2019年1月31日终止且被告应支付相应的租金及违约金，合法有理，本院依法予以支持。方国付的辩称无理，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、中国电信股份有限公司莆田分公司与方国付的租赁关系于2019年1月31日终止； 二、方国付应在本判决生效之日起十日内支付给中国电信股份有限公司莆田分公司自2016年6月1日起至2019年1月31日止的租金533333.36元； 三、方国付应在本判决生效之日起十日内支付给中国电信股份有限公司莆田分公司违约金160000.01元。 如果方国付未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10734元，减半收取计5367元，由方国付负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇一九年七月十一日 书记员　　*** 一、引用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -4- -3-