四川省科茂建筑工程有限公司与陕西盛莅实业有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

陕西省渭南市中级人民法院 执行裁定书 (2025)陕05执异13号 案外人：蒲城县XX二组。住所地：蒲城县城关镇重泉南路西三巷14号。 委托诉讼代理人：***，陕西宽辰律师事务所律师。 申请执行人：四川省科茂建筑工程有限公司。住所地：四川省泸州市泸县玄滩镇。统一社会信用代码：9151052120485768X2。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京海润天睿（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京海润天睿（西安）律师事务所律师。 被执行人：陕西盛莅实业有限公司。住所地：陕西省渭南市蒲城县漫泉路与朝阳街十字向南100米。统一社会信用代码：91610000577828072X。 法定代表人：***，该公司总经理。 本院在执行四川省科茂建筑工程有限公司（以下简称科茂公司）与陕西盛莅实业有限公司（以下简称盛莅公司）建设工程施工合同纠纷一案中，蒲城县XX二组（以下简称XX街办）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。 XX街办的异议请求：贵院依法裁决撤销渭南市中级人民法院（2020）陕05执44号执行裁定，并停止和排除对陕西省渭南市蒲城县XX1-1-904、1-2-402、1-2-1501、1-3-1201房产的执行。事实和理由：申请执行人与被执行人建设工程施工合同纠纷一案，陕西高院于2019年12月9日作出（2019）陕民终829号民事判决，依据（2020）陕05执44号执行裁定查封了陕西省渭南市蒲城县XX1-1-904、1-2-402、1-2-1501、1-3-1201的房产。因该房产为案外异议人在查封前于2014年11月4日村民二组与政府签订了拆迁协议并于同日与盛莅公司签订的《房地产联合开发协议》中约定，一期项目（西域商品小区）需安置村民100套商品房及1#楼全部商业门面房，西府村拆迁安置了包括渭南中院执行查封在内的81套房屋已于2022年9月17日取得所有权并验收交付，根据法律和相关司法解释的规定不得作为执行标的物。为维护异议人自身合法权益，特向贵院提出书面异议，请求贵院依法查明事实，停止并排除对陕西省渭南市蒲城县XX1-1-904、1-2-402、1-2-1501、1-3-1201房产的执行。审查中补充，2014年11月4日异议人与被执行人签订了合作开发协议，约定在原拆迁住址安置，原定一期项目需安置村民100套（100平方米以上）的商品房及1号楼全部商业门面房，目前交付91套商品房。涉案的四套房屋1-1-904、1-2-402、1-2-1501、1-3-1201被渭南中院查封。法院查封前已采取抽签方式分配给村民，但因户型和面积问题存在争议，房屋钥匙在村组长手中。当时的拆迁房涉及28户12亩地，共盖了两栋高层，层高26层，总计490余户。工程现已竣工，房屋已经交付使用。异议人主张排除执行的法律依据是最高院关于商品房消费者权利保护问题的批复法释（2023）1号第一、二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条。 科茂公司称，XX街办对登记在盛莅公司名下所开发楼盘项目“XX”一号楼1单元904号、一号楼2单元402号、一号楼2单元1501号、一号楼3单元1201号商品房不享有排除强制执行的权益，其异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，应当依法驳回。一、案涉房屋登记在被执行人名下，并于2021年5月8日被法院依法查封，执行法院已在售楼部张贴查封公告，被执行人与案外人在查封期间(2022年9月17日)实施的以房抵债行为没有合法效力，其没有证据证明在法院查封之前已合法占有该不动产。1.案涉房屋已经查封并公告，XX街办应当知晓，其不属于善意第三人，被执行人在查封期间的交易行为涉及案外人与被执行人恶意串通损害债权人的情形，依法应当无效。“XX”项目于2020年6月取得预售许可证，案涉一号楼1单元904号、一号楼2单元402号、一号楼2单元1501号、一号楼3单元1201号房屋于2021年5月8日被法院依法查封，渭南中院执行法官已在售楼部张贴查封公告，依法具有公示效力，异议人XX街办也应当知晓，其不属于善意第三人。《中华人民共和国民法典》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”2.被执行人盛莅公司在房屋被查封期间以房抵债处分房屋，该行为涉及变卖已被司法机关查封的财产，违反法律强制性规定，且涉嫌刑事犯罪，依法应当无效。(1)城市房地产管理法明确规定司法机关查封的房产不得转让，被执行人在查封期间转让房产明显违反法律规定，依法应当无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。(2)根据刑法第三百一十四条规定，被执行人在查封期间将房屋变卖给案外人，擅自处分查封财产，对抗法院执行，涉嫌违法犯罪，行为无效。异议人更不应当在违法犯罪行为中获益，因此其不享有排除强制执行的权益。《中华人民共和国刑法》第三百一十四条：“隐藏、转移、变卖、改意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金”。二、XX街办没有证据证明其在法院查封之前与盛莅公司签订书面买卖合同，不符合排除强制执行的法定条件。XX街办称被执行人因拆迁安置以名下房产抵债，其主张的权利义务关系基础不是商品房买卖关系，其未与盛莅公司签订任何合法有效的书面买卖合同，缺乏基本的合同基础，该主张不能成立，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条第一款规定的情形。三、案外人XX街办未支付任何房屋价款，其主张本案不符合第二十八条第三项情形“已支付全部价款”。(1)XX街办没有提供任何转账凭证，不能证明其支付了全部价款。XX街办没有任何支付房款的转账凭证，没有真实的付款记录，也未将房款交付给执行法院，不符合法律规定。(2)XX街办所称的抵债不应当优先于申请执行人的建设工程价款债权。四川科茂公司的工程款债权已经法院生效判决确认并经法院执行查封，XX街办所主张的拆迁安置未经司法审判确认，没有执行效力，其不应当优先于申请执行人的工程款债权。(3)从立法本意来看，以物抵债的本质是消灭金钱债权，不是增加债务资产，因此最高人民法院在制定第28条规定时专门将以物抵债的情形排除在物权期待权保护范围之外，主张以物抵债的案外人不应当享有排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》理解与适用第428-429页：“实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是对于案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人、使受让人偏颇受偿的问题突出，尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，抵债又不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪。同时，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。最后，因未达成一致意见，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。”四、本案不符合第二十八条第四项情形“非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人未签订书面商品房买卖合同，也没有办理任何预告登记或者所有权登记，未提供有效证据证明非因其自身原因未办理过户登记。根据最高人民法院(2020)最高法民终1203号民事判决书、最高人民法院(2021)最高法民申1499号民事裁定书的相关司法观点，其异议请求不符合第二十八条第四项规定。五、XX街办受让房屋的目的系抵债，其并非用于居住，且无法证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合执行异议规定第二十九条第二项情形。在XX街办未签订书面买卖合同、未支付房屋价款情形下，其受让案涉房屋也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形，对登记在盛莅公司名下所开发楼盘项目“XX”一号楼1单元904号、一号楼2单元402号、一号楼2单元1501号、一号楼3单元1201号商品房不享有排除强制执行的权益。六、案外人明知案涉房产在2021年5月8日已经查封仍受让抵债，在查封后长达3年多期间内从未提起异议，并在被执行财产评估拍卖期间提起执行异议，涉嫌与被执行人恶意串通、逃避债务、对抗法院强制执行的违法行为，请求人民法院依法审查。案涉房屋已于2021年5月8日被渭南市中级人民法院查封，并在到期后续封。渭南中院于2023年9月19日裁定拍卖案涉房屋。XX街办《执行异议申请书》称“西府村拆迁安置了包括渭南中院执行查封在内的81套房屋已于2022年9月17日取得所有且已验收交付”,其于受让房屋时应当知道案涉房屋已被查封，但其一直到2024年10月22日执行拍卖之时方才提起执行异议，明显系恶意逃避、拖延拍卖程序。七、本案执行期间，分别有不同的案外人就同一套房屋提出执行异议，并且其所称的交易时间均发生在法院查封之后，明显系案外人与被执行人之间恶意串通对抗执行的行为，涉嫌虚假诉讼，请求法院依法审查。2021年，其他案外人***就“XX”一号楼3单元1201号房屋提出执行异议，时隔三年之后，XX街办就同一套房再次再次提出执行异议，并且其交易时间均发生在法院查封期间。在本案执行期间，被执行人明知案涉房屋被执行查封的情况下，与案外人XX街办再次恶意串通，将执行标的物抵债处理，配合案外人出具虚假的收款收据，存在主观恶意，请法院依法审查。八、法律的价值在于保护诚实信用，维护社会秩序，共同遵守规定。如认定本案异议成立，无异于鼓励违法交房、变卖财产逃避执行的违法行为，严重违反诚信原则，破坏法院的执行权威，对社会秩序形成不良导向，危害正常的法治环境。综上，XX街办对案涉房屋并不享有排除强制执行的民事权益，无权提起执行异议，应当驳回XX街办异议请求。 本院查明，科茂公司与盛莅公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年6月20日作出（2016）陕05民初110号民事判决，载明：一、盛莅公司在本判决生效后二十日内支付科茂公司工程款11043563.45元，返还保证金200万元。上述款项自2015年12月29日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计息，至付清之日；二、科茂公司在11043563.45元工程款范围内，对该项工程折价或拍卖价款，享有优先受偿权。盛莅公司不服向陕西省高级人民法院提起上诉，该院于2019年12月9日作出（2019）陕民终829号民事判决，载明：一、撤销渭南中院（2016）陕05民初110号民事判决第二项；二、变更渭南中院（2016）陕05民初110号民事判决第一项为：盛莅公司于本判决生效之日起十日内支付科茂公司工程款11043563.45元，返还保证金200万元，并按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算支付自2015年12月29日起至2019年8月19日止的利息，自2019年8月20日至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；三、驳回科茂公司的其余诉讼请求。科茂公司据此向本院申请执行，本院立案执行，执行案号为（2020）陕05执44号。执行中，本院于2021年5月6日作出（2020）陕05执44号之二执行裁定，载明：查封被执行人盛莅公司名下所开发楼盘项目“XX”一号楼1单元2604、2603、2601、1001、601、701、704、801、901、904、1201号商品房；一号楼2单元402、502、1001、1501、2001、2602号商品房；一号楼3单元102、103、404、704、1702、2303、1901、1201、1101、2604、2603、2601号商品房；二号楼2单元1501、1601、1701、1904、2602、2603号商品房。查封期限为三年。本院于2021年5月8日向蒲城县房地产交易所发出协助执行通知书，蒲城县房地产交易所回复：已按你院要求已查封“XX”房屋34套，其中1号楼1单元901已办理网签备案，未查封。本院于2023年9月19日作出（2023）陕05执恢56号执行裁定，载明：拍卖被执行人盛莅公司所开发的位于陕西省蒲城县××街道××村“XX”项目34套房屋。执行中，科茂公司于2023年9月27日向本院提交撤销执行申请书。本院于2023年9月27日作出（2023）陕05执恢56号之一执行裁定，载明：对（2023）陕05执恢56号执行案件终结执行。2024年6月14日本院作出（2023）陕05执恢56号之二执行裁定，载明：一、查封被执行人盛莅公司所开发楼盘项目“XX”一号楼1单元2604、2603、2601、1001、601、701、704、801、904、1201号商品房；一号楼2单元402、502、1001、1501、2001、2602号商品房；一号楼3单元102、103、404、704、1702、1901、1201、1101、2604、2603、2601号商品房；二号楼2单元1501、1601、1701、1904、2602、2603号商品房。二、续行查封被执行人盛莅公司所开发楼盘项目“XX”一号楼2单元1102号商品房。查封期限均为三年。本院于2024年6月14日向蒲城县房地产交易所发出协助执行通知书，蒲城县房地产交易所回复：已办理查封，均首次查封。本院于2024年10月9日作出拍卖公告，载明：对被执行人盛莅公司所有的位于蒲城县××街道××村“XX”34套商品房进行拍卖。本院依法对上述房屋进行委托评估，经申请执行人在最高法院建立的全国统一网络司法拍卖平台中选择淘宝网作为本次拍卖机构，故本院将委托淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖。现将有关事宜公告如下：拍卖标的：蒲城县××街道××村“XX”一号楼1单元2604、2603、2601、1001、601、701、704、801、904、1201号商品房；一号楼2单元402、502、1001、1102、1501、2001、2602号商品房；一号楼3单元102、103、404、704、1702、1901、1201、1101、2604、2603、2601号商品房；二号楼2单元1501、1601、1701、1904、2602、2603号商品房。拍卖标的权属所有人：盛莅公司。拍卖机构：淘宝网。拍卖时间：2024年11月9日上午10时至2024年11月10日上午10时（延时的除外）。 审查中XX街办提交了合作开发协议、收房验收确认书，村民分房房源表、不能办理房产证的情况说明，以上证据材料均为复印件。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人XX街办所提交的合作开发协议等证据，不能充分证明其主张完全符合上述司法解释规定的情形，故案外人XX街办主张排除执行的理由不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回蒲城县XX二组的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年二月二十六日 法官助理*** 书记员***