兰州鑫航机动车服务有限公司与甘肃祁连山水泥集团股份有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民事判决书 （2015）兰民一终字第843号 上诉人（原审被告）兰州鑫航机动车服务有限公司。住所地兰州市城关区。 法定代表人芦某，该公司总经理。 委托代理人***，该公司部门经理。 委托代理人***，该公司部门经理。 被上诉人（原审原告）甘肃祁连山水泥集团股份有限公司。住所地兰州市城关区。 法定代表人***，该公司董事长。 委托代理人***，甘肃正天合律师事务所律师。 委托代理人***，男，汉族，1988年11月8日出生，住河**省林州市，该公司法务专员。 上诉人兰州鑫航机动车服务有限公司（以下简称鑫航机动车服务公司）与被上诉人甘肃祁连山水泥集团股份有限公司（以下简称祁连山集团公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市安宁区人民法院（2015）安民一初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鑫航机动车服务公司的委托代理人***、***及被上诉人祁连山集团公司的委托代理人***、***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2013年11月25日，原告祁连山集团公司与被告鑫航机动车服务公司协商签订《土地使用权租赁合同》一份，约定原告将其具有土地使用权的位于兰州市安宁区580#规划道路西侧、583#道路以北、孔家崖街道真乐村以南、众邦公司以东，总面积为27911.3平方米（合41.867亩）的土地租赁给被告使用，租期两年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。租赁土地交付使用：1、由于历史原因，原告租赁于被告的土地使用权在本合同生效前已由被告、其他单位、个人占用，其中被告占用土地使用权约10亩；2、原告自本合同生效之日正式将被告占用的约10亩土地使用权交付于被告，原告将被告占用的约10亩土地使用权交付于被告视为对被告租赁41.867亩土地使用权交付的完成；3、对于原告未交付的约31.867亩土地使用权，由被告在租赁期限内自行从占用土地使用权的其他单位、个人处收回；收回的部分作为被告已租赁的土地使用权，由被告进行经营、管理、使用；但是否能够收回、收回面积的多少不构成原告违约，亦不影响本合同效力。租金支付：1、2014年1月1日至2014年12月31日的土地使用权租赁费为5万元；2、2015年1月1日至2015年12月31日的土地使用权租赁费为10万元；3、被告向原告支付的土地使用权租赁费，不因原告实际交付于被告的土地使用权面积是否达到41.867亩而改变；6、2015年度的土地使用权租赁费10万元，被告应在2014年12月31日前付清。原告的权利和义务：……3、被告未按期支付租金和补偿款、合同期满不再续租或在租赁期限内遇到政府收回土地、土地公开出让、其他政策原因等情形时，原告有权无条件收回该土地的土地使用权，并不对被告进行补偿，但原告应提前一个月通知被告，并退还被告未租赁期限的租金；5、当被告从其他单位、个人处收回占用土地使用权时，原告应予以积极配合。被告的权利和义务：……2、在租赁期限内，被告有权采取合法措施收回其他单位、个人占用土地，有权要求原告予以配合；4、被告须向原告及时按本合同约定支付租金和补偿款。声明和保证：在签订本合同前，原告已明确告知被告如下情况：1、该土地因政策原因没有土地权属证书；2、该土地原告已与政府相关部门签订《国有土地使用权收购合同》，政府有随时收回土地、公开出让的可能；3、该土地在原告或政府收回时，不存在补偿问题；4、该土地上存在其他单位、个人占用土地的情况，实际交付土地面积约10亩；被告在仔细阅读上述内容后，已知悉上述内容所包含的风险和责任，并自愿承担由此产生的风险和责任，并保证不因上述内容要求原告承担任何责任。合同签订后，被告鑫航机动车服务公司维持占有状态，继续使用上述土地并交纳了2014年度土地租赁费5万元。但对2015年度土地租赁费10万元分文未付。原告向被告出租土地时，已在该土地上建有一排彩钢房，作为原告工作人员看管土地使用房屋。被告在使用土地过程中，未从其他单位及个人手中收回占用土地。2015年4月12日，原告与安宁区政府签订《第三十二届兰州桃花旅游节中材材料西部研发中心（甘肃兰州）项目投资意向书》一份，约定原告按照安宁区产业发展规划、城乡规划、土地利用规划的要求，按照现代化一流项目进行规划建设，尽快完成项目经济技术指标规划设计初步方案，项目建设周期为2-3年，原告承诺项目建成后，公司总部即迁往安宁区，同步办理工商登记和税务登记等。随后，原告于同年4月20日向被告发出书面《通知》，要求被告务必于2015年5月20日前搬离场地。但被告至今未搬离，故酿成诉讼。另查明，早在上述《土地使用权租赁合同》签订之前的2007年3月9日，原告祁连山集团公司的下属公司甘肃祁连山房地产开发有限公司即与被告鑫航机动车服务公司协商签订《租赁协议》一份，约定将甘肃祁连山房地产开发有限公司具有土地使用权的安宁高新开发区空闲场地40亩土地（即本案涉案土地）出租给被告使用，租赁期限自2007年3月9日至甘肃祁连山房地产开发有限公司开工建设止，同时约定因甘肃祁连山房地产开发有限公司需要动工建设时，被告需在15日内无条件搬离。同时查明，2015年5月5日，兰州市安宁区规划国土资源局在《兰州日报》上刊登兰安土告字第63号土地确权发证公告，对涉案土地的使用权进行确权公告，土地使用人为祁连山集团公司。 原审认为，本案事实清楚，证据确实充分。租赁协议中约定，被告未按期支付租金、在租赁期限内遇到政府收回土地、土地公开出让及其他政策原因等情形时，原告有权无条件收回土地使用权。同时明确告知被告，原告已与政府相关部门签订《国有土地使用权收购合同》，政府随时可能收回土地、公开出让，原告或政府收回时，不存在补偿问题；该土地上存在其他单位、个人占用土地的情况，实际交付土地面积约10亩，被告已知悉该内容所包含的风险和责任，并自愿承担由此产生的风险和责任。本案中，原告对其拥有使用权的涉案土地，于2015年4月12日与安宁区政府签订项目投资意向书，由原告进行工程项目建设，建成后公司总部迁往安宁区。以上情形属于租赁合同中约定的“其他政策原因”，符合合同解除的条件，原告有权解除合同。同时，被告对2015年度租金逾期分文未付的行为已构成违约，原告亦有权解除合同。故原告要求解除租赁合同、被告搬离、归还土地使用权的诉请符合合同约定及法律规定，应予支持。对于原告主张的2015年1月1日至2015年5月27日起诉之日止的租赁费，依法应支持40730元（10万÷12个月×4个月＋10万÷365天×27天）。关于被告提出的原告未完全交付土地构成违约的辩解意见，因在租赁土地时，被告已明确知晓部分土地已由其他商户占用的实际情况，被告同意自行收回占用土地，并明确表示即使不能收回土地亦不影响合同的履行及租金的金额，原告向被告实际交付约10亩土地即视为原告完全履行土地交付义务，双方约定明确清晰，故对被告的上述辩解意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项，判决：原告甘肃祁连山水泥集团股份有限公司与被告兰州鑫航机动车服务有限公司于2013年11月25日签订的《土地使用权租赁合同》依法解除，被告于判决生效之日起30日内搬离场地，向原告归还土地。案件受理费842元，由被告兰州鑫航机动车服务有限公司承担，于判决生效之日起10日内付清给原告。 宣判后，被告鑫航机动车服务公司不服，上诉称：1、一审程序错误，祁连山集团公司在一审的诉请并未主张解除双方签订的《土地使用权租赁合同》，而一审判决解除《土地使用权租赁合同》属超判，程序错误。2、被上诉人祁连山集团公司向其交付的租赁土地不足10亩，一审法院拒绝现场丈量导致本案事实不清；3、被上诉人未向其交付足亩的十亩土地，并且未拆除在租赁土地上加盖的彩钢房，祁连山集团公司违约在先，故其不应支付租金。 被上诉人祁连山集团公司答辩称：1、因上诉人鑫航机动车服务公司不按时缴纳租金，其行使法定解除权，并且在庭审中已明确要求解除双方签订的《土地使用权租赁合同》，故一审并未违法；2、其交付的租赁土地上彩钢房已存在多年，并且上诉人鑫航机动车服务公司从未要求拆除彩钢房。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。 二审经审理查明，原审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《土地使用权租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。双方当事人均应按合同约定，全面履行各自的义务。被上诉人祁连山集团公司依约交付了出租的土地，上诉人鑫航机动车服务公司应按照合同约定按期缴纳租金。经查自2015年1月1日起，上诉人鑫航机动车服务公司在未缴纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。 对于上诉人鑫航机动车服务公司上诉称被上诉人祁连山集团公司并未诉请解除双方签订的《土地使用权租赁合同》的问题。据查，一审庭审笔录中，明确记载祁连山集团公司在宣读起诉状时请求解除《土地使用权租赁合同》，故一审并不存在违法超判的问题。该上诉理由本院不予支持。 对于上诉人鑫航机动车服务公司上诉称被上诉人祁连山集团公司未按合同约定足亩交付十亩土地的问题。本院认为：1、双方签订的合同中记载“甲方自本合同生效之日正式将乙方占用的约十亩土地使用权交付乙方”，合同中只表示为约十亩并未有明确的四址；2、在双方签订了《土地使用权租赁合同》后，上诉人鑫航机动车服务公司在2014年缴纳租金时并未向被上诉人祁连山集团公司主张交付的租赁土地不足十亩的问题；3、上诉人鑫航机动车服务公司并未提交任何证据证明涉案土地不足十亩。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”综上，上诉人鑫航机动车服务公司该上诉理由本院不予支持。 对于上诉人鑫航机动车服务公司上诉称被上诉人祁连山集团公司未拆除在租赁土地上加盖的彩钢房造成违约，故其不应支付租金的问题。经核实，上诉人鑫航机动车服务公司在租赁涉案土地时彩钢房已事实存在；在双方在签订合同时也未约定被上诉人祁连山集团公司必须拆除彩钢房；在合同履行过程中，上诉人也未提供证据证明其要求过被上诉人祁连山集团公司拆除彩钢房。故该上诉理由本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人兰州鑫航机动车服务有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长*** 代理审判员*** 代理审判员*** 二〇一五年十一月十九日 书记员***