苏州迅扬冶金材料贸易有限公司、江苏信仁通用机械有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏05民终11246号 上诉人（原审原告）：苏州迅扬冶金材料贸易有限公司，统一社会信用代码91320581682981140B，住所地江苏省常熟市海虞北路19号亿源世纪广场A幢2705室。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京初亭（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京初亭（苏州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：江苏信仁通用机械有限公司，统一社会信用代码91320581569114993X，住所地江苏省常熟市******工业园。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，江苏**律师事务所律师。 上诉人苏州迅扬冶金材料贸易有限公司（以下简称迅扬公司）因与被上诉人江苏信仁通用机械有限公司（以下简称***司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2021）苏0581民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 迅扬公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持迅扬公司一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由***司承担。事实和理由：1.根据《土地厂房买卖协议》约定，迅扬公司需在租赁期满五个月前告知***司是否购买资产，确定购买的，应配合办理相关过户和交易手续。租赁期满后，迅扬公司不购买***司资产的，***司自主选择其它购买者，双方商定的价格取消。2018年12月24日、2019年5月7日、2019年5月20日三份商业函可知迅扬公司在租赁期满五个月前明确告知***司要购买涉案资产，期间也一直在协商具体购买方案，在租赁期届满前及届满后一直主张购买，因***司否决了迅扬公司的购买方案后，在迅扬公司要求其提供具体购买方案时一直未回应。2019年5月20日并非最终买卖截止时间，一审认定迅扬公司要求***司配合办理变更手续的前提是其必须在2019年5月20日前向***司支付5550万属于事实理解错误。2.2017年开始，双方已开始磋商厂房土地购买事宜，迅扬公司多次表示购买该处土地厂房。在***司否决迅扬公司提出的股权购买方案后，2019年6月迅扬公司曾起诉要求***司履行买卖协议，该案件中迅扬公司明确愿意以现金方式购买涉案资产。然而***司拒绝迅扬公司的购买请求，事实上地价上涨，***司不想卖了，才导致买卖协议未履行。3.迅扬公司未违反协议约定，也未超过截止时间，合同未终止，应继续履行。 ***司辩称，服从一审判决。1.买卖最终截止时间无争议，迅扬公司在***司提示下未能完成全部交易，责任在迅扬公司。2.迅扬公司在2019年6月以诉讼方式向***司主张购买权，***司当庭反驳。迅扬公司采取的这一行为，不构成其对***司的有权请求。3.迅扬公司已丧失购买权利，***司有权不接受其继续履行的主张。 迅扬公司向一审法院起诉请求：1.判决***司继续履行与迅扬公司签订的土地厂房买卖协议，并将上述厂房土地所有权过户到迅扬公司名下；2.本案诉讼费由***司承担。 一审法院认定事实：***司为常熟市**路15号案涉土地使用权人，系该土地上所建房屋的所有权人。2017年3月21日，***司为甲方，迅扬公司为乙方，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定：“甲乙双方本着平等、自愿、互利的原则，就乙方计划买甲方土地厂房事宜（******庄路15号）磋商如下协议：1.甲方将厂房和食堂全部租给乙方，年租金为每年160万，甲方将承担房屋出租金的开票的金额10%的税金（即50万元为5万元）。2.房租金先付后用，以一年为一个支付期。3.自订立合同之日起，乙方在3月21日先付甲方50万元预付款，剩余租金5月21日全部付清，甲方自订立合同之日起免租金给乙方两个月时间，期满后即开始计租。……。”同日，双方签订《土地厂房买卖补充协议》一份（合同落款时间为2017年3月17日），约定：“1.乙方在三年租赁期内，乙方需购买甲方土地厂房全部资产，价格商定为人民币5550万元（此价格不包括全部行车和打桩台），价格为甲方净到账款项。在过户或交易中产生的费用均由乙方承担，商定的价格为最终价，双方不能随意变更。2.在三年期内甲方不得另外考虑购买者。三年期满后乙方未完成购买，甲方可以选择另外购买者。双方商定的价格即取消。甲方如有购买者后提前三个月通知乙方。乙方应在规定期限内搬迁，在搬迁过程中产生的费用由乙方承担。如甲方在五年中未有购买者，双方则按厂房租赁的协议订立的内容执行。待期满后双方可按照市场具体情况续订。……。 2017年4月10日,迅扬公司(乙方)与***司(甲方)签订一份《房屋租赁协议》,合同约定的主要内容：1.甲方将位于常熟市***庄路15号厂房和食堂出租给乙方;2.租期二年二月(2017年3月21日至2019年5月20日);3.租金每年160万元,……;租赁期届满后，若乙方不购买甲方资产或甲乙双方不再续约时，搬迁过程中产生的任何费用由乙方承担;4.甲方提供土地证、房产证的复印件来证明甲方为产权所有人;……。 同日，迅扬公司(乙方)与***司(甲方)签订《土地厂房买卖协议》,约定迅扬公司计划购买***司常熟市***庄路15号土地及附着于该土地上的厂房等建筑物（下称甲方资产），在甲乙双方签订的租赁协议约定的租赁期满时，乙方购买甲方资产的,价格商定为5550万元（此价格不包括打桩台），价格为甲方净到账款项，在交易和过户中产生的全部费用均由乙方承担，商定的价格为最终价，双方不能随意变更。甲方现有的行车、路轨、滑触线等行车附属设施经有关部门评估后由乙方按评估价在购买甲方资产时一并购买，此价格不在5550万元之内。协议第二条约定，在租赁期内，甲方不得另外考虑购买者。乙方需在租赁期满五个月前告知甲方是否购买甲方资产。乙方确定购买甲方资产的，双方应配合办理相关交易和过户手续。租赁期满后，乙方不购买甲方资产的，甲方自主选择其他购买者，双方商定的价格取消。乙方不购买甲方资产的，应在租赁期满时完成搬迁，在搬迁过程中产生的任何费用由乙方承担。协议第三条约定,乙方可根据自身资金情况提前确认购买甲方资产，提前支付的资金作为预付款。如租赁期满后乙方无能力购买的，甲方在租赁期满时全部退还给乙方所付预付款。协议第六条约定,上述甲乙双方买卖协议条款仅属甲乙双方协商一致后的意见，最终需向***人民政府汇报，经***人民政府同意后，协议才能生效。若在租赁期内或租赁期届满，乙方确定购买甲方资产后，***人民政府有资产重组规划时，甲乙双方必须服从***人民政府的决定，具体根据项目情况进行协商确定。 上述两份合同落款时间均为2017年3月21日。 2018年7月9日，常熟市人民政府出具情况说明一份，说明内容为：“江苏信仁通用机械有限公司(以下简称***司)于2014年1月10日通过出让形式获得位于常熟市××面积××64280㎡的工业用地使用权，并已在该地建设了厂房和辅助用房。2017年3月21日，***司将厂房和食堂出租给苏州迅扬冶金材料贸易有限公司(以下简称迅扬公司)，双方签订了《房屋租赁协议》。同年3月31日，迅扬公司准备进驻所租厂房，我镇了解情况后得知租赁双方未就环保、安全生产、职工工资管理等内容作出约定，不符合我镇的相关管理规定，我镇对迅扬公司的入驻进行了制止。此后经我镇召集租赁双方多次协调，最终于同年4月10日双方签订了《房屋租赁协议》和《土地厂房买卖协议》(见附件)，***公司于迅扬公司签字**后生效。另注：1、上述协议签订日虽为2017年4月10日，但因双方在2017年3月21日已经交付50万元租赁费，且约定租赁期自2017年3月21日开始计算，故落款日期仍为2017年3月21日。2、上述协议因按照我镇要求拟定，在租赁双方签订正式协议时，***人民政府不再按协议要求加盖政府印章，双方均已表示同意。如协议各方坚持需由我镇加盖印章，我镇同意补盖印章。特此说明。” 合同签订后,***司将案涉房屋交付给迅扬公司。2018年12月21日,***司委托江苏**律师事务所**律***扬公司发送律师函,内容为:***司与贵公司于2017年4月10日在常熟市人民政府协调主持下，签订了落款时间为2017年3月21日的“房屋租赁协议”及“土地厂房买卖协议”。此后双方曾因租金支付纠纷由常熟市人民法院尚湖法庭依据上述协议内容进行了调处并达成调解协议。上述两份协议约定租赁时间的截止日期为2019年5月20日，贵公司如有意购买土地及厂房应在2018年12月20日之前告知***司。故***司委托本律师向贵公司告知：1.租赁时间届满后，出租方不再出租协议所涉土地和厂房，请贵公司做好搬迁准备；2.如贵公司确定购买土地和厂房，请以书面形式明确告知***司，待双方洽商具体买卖条款后报常熟市人民政府审核。 2018年12月24日，迅扬公司向***司发送商业函,内容为:贵司与我司已达成土地厂房租赁、买卖协议，约定“在租赁期内，我司需购买贵司资产的，价格商定为人民币5550万元（此价格不包括打桩台），价格为甲方净到账款项，在交易和过户中产生的全部费用均由乙方承担，商定的价格为最终价，双方不能随意变更”。签订协议以后，双方本着友好合作的精神，严格履行协议。为履行协议并进一步加强合作，我司经充分考虑决定，愿意以协议约定的价款收购贵司的厂房等资产。我司恳请贵司领导商酌，并及时与我司商谈买卖事宜。 2019年3月14日，***司向迅扬公司发送律师函,内容为:本律师曾于2019年2月26日具函贵公司，要求贵司在2019年3月10日前提供书面购买厂房方案，并面商具体操作细节。然贵司至今未能提供购买具体方案，并短信主张购买截止期限为2020年5月。对此本律师提示贵司：在之前的租赁费纠纷中，双方是以***政府主持下达成的最后一份协议确定各自的权利义务，故生效和实际履行的哪一份协议已无争议。请贵司面对事实，诚信行事。如双方在2019年5月20日前未完成购买厂房，***司将收回全部租赁厂房，并有权采取停电、停水等相关措施维护合法权利，特此函告！ 2019年5月7日，迅扬公司向***司发送商函,内容为:我司曾与贵司签订租赁协议以及土地厂房买卖补充协议，约定租赁期限三年到期后，由我司购买所涉土地及厂房。签订协议以后，本着合作共赢的目的，我***履行相关义务。现因贵司再三要求我司提前明确购买意向，为进一步体现诚意，并确保履行协议约定义务，我司特此函告贵司以下意见，以供商洽。一、我司与贵司签订的协议期限应为三年，三年内我司有权按协议约定价格购买贵司土地厂房。现尽管三年期限未满，我司已多次表示过购买意向，也曾和贵司进行初步协商。二、现再次表示我司愿意以股权转让形式购买，并请派人与我司进行再次洽谈为感。 2019年5月20日，迅扬公司向***司发送商函,内容为:就我司购买贵司土地厂房买卖事宜，双方先前多次协商，我司也明确表示愿意以股权转让的形式行使购买权。2019年5月16日，我司委***至无锡，与贵司代理人**律师就下一步具体签约事宜进行洽谈。我司代理律师明确提出我司欲以股权转让方式购买，并与**律师口头约定，由贵司将相关增加的要求书面告知我司代理人，然后确定于5月20日签订框架协议。但迟至5月20日，贵司及代理人均未有任何书面或口头告知我司。并本着诚信履约的原则，我方再次去函，请贵司将就股权转让方式而增加的要求书面告知我司，以便双方下一步签订购买协议。 2019年5月22日，***司向迅扬公司发函,内容为:本公司于近日收到贵公司2019年5月20日商函一份及向本公司账户打款人民币155万元，据此函复如下：一、贵司提出的股权转让意向我方从未接受，也严重背离2017年4月10日达成的“土地厂房买卖协议”约定的交易方式的，因此造成“土地厂房买卖协议”未能在约定时限内按约履行，责任在贵公司。二、贵司在租赁期满后未能及时搬离所租厂房，已严重损害了我公司的合法权益，我司已于2019年5月21日向常熟市人民法院尚湖法庭提起了强制搬迁的诉讼。由于贵司目前仍在非法使用我公司厂房，对于贵司支付的155万元暂不作退回处理，待贵司搬离该厂房后按实结算非法占用期间的我方经济损失，多退少补。三、特别申明：本公司暂不退回155万元并不表示认可贵司提出的三年租约观点，也不是收取第三年度租金的行为。仅是维护本公司合法权益的临时举措。 在双方协商过程中,双方律师之间于2019年5月19日、2019年5月20日进行了以下微信沟通：迅扬公司一方律师：“吕主任，那天过来和您洽谈有***公司收购事宜，不知您那客户什么意见，望尽快告知，**！”，***司一方律师回复：“这边王老板意见一切按合同约定操作。”，迅扬公司一方律师：“合同约定比较粗的，肯定需要再签协议。王总意思是不采用股权转让方式？”，***司一方律师回复：“他意思早就提示程总应该在520前完成所有工作。” 迅扬公司提交一审法院（2019）苏0581民初6982号案件中2019年6月13日庭审笔录，拟证明其在庭审时曾表示愿意按双方约定的协议内容购买案涉土地厂房。***司质证意见为，该表态已超过双方约定的交易期限，未在约定期限内完成交易，责任在迅扬公司，***司不同意将案涉土地房屋卖与迅扬公司。 2019年5月23日，***司以迅扬公司为被告诉至一审法院。案经审理,一审法院作出案号（2019）苏0581民初6982号民事判决,判决迅扬公司将其占有使用的位于常熟市***庄路15号涉案租赁房屋腾空后返还给***司。该判决现已生效。该判决明确，结合实际履行情况，双方对于税金的约定，双方实际履行的是2017年4月10日签订的落款时间是“2017年3月21日”的《房屋租赁协议》。后***司向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案执行，目前迅扬公司已将案涉厂房大部分腾空后返还给了***司。 一审法院认为：本案中双方实际履行的合同是***司与迅扬公司于2017年4月10日所签订的《房屋租赁协议》，业经生效民事判决认定，同日签订的《土地厂房买卖协议》，从合同约定内容看，系该《房屋租赁协议》的配套协议。上述合同系签约双方的真实意思表示,所签合同内容合法有效,双方应按合同约定全面履行各自的义务。 ***司与迅扬公司签订《土地厂房买卖协议》,约定以5550万元（此价格不包括打桩台）的价格买卖案涉土地厂房,买卖意思表示真实,合法有效,对签约双方均具有法律约束力。双方应积极协作,共同促成交易履行。现双方因合同履行产生争议,迅扬公司起诉要求继续履行《土地厂房买卖协议》,***司不同意继续履行合同,双方的争议焦点在于合同应否继续履行问题。 一审法院认为，房屋买卖是一个交易过程,交易各方***诚实信用的原则积极履行合同义务,共同促成交易目的实现。在此过程中,交易各方为推进买卖进展,对交易细节和交易流程进行协商、明确或调整,交易各方的权利义务和履行责任应结合书面合同文本和实际履行情况,进行客观、全面地考量和认定。 合同有效成立后，当事人双方都必须严格遵守，不得擅自变更合同约定。按照合同约定迅扬公司应于2019年5月20日前行使案涉厂房的购买权,并交清购房款。合同约定交易形式应为货币出资（合同文本中表述为“甲方净到账款项”），而非股权转让形式。从双方磋商过程来看，迅扬公司表示以股权转让形式购买厂房，***司已多次拒绝该交易形式，且明确告知迅扬公司租赁时间届满后，不再出租协议所涉土地和厂房，做好搬迁准备。后***司通过诉讼方式主***公司将案涉厂***并返还，***司以其往来函件及行为表明不同意延长合同约定的支付房屋转让款的付款期限。 合同明确约定2019年5月20日前迅扬公司购买厂房、土地,整体转让价5550万元（此价格不包括打桩台）,也即租赁合同期满时,2019年5月20日,迅扬公司必须向***司支付5550万元,产权归其所有。由此可见,迅扬公司要求***司配合办理权属变更手续的前提是其必须在2019年5月20日前向***司支付5550万元。本案中,双方在2017年4月10日签订《房屋租赁协议》、《土地厂房买卖协议》之后,仅实际履行了合同中的租赁事宜,即***司交付了租赁物,而迅扬公司支付了租金,此后双方并未实际履行合同约定的买卖事宜。由于支付转让对价是迅扬公司履行土地厂房买卖合同的主要义务,其不履行这一合同主要义务,按照合同约定，迅扬公司已丧失购买案涉土地厂房的资格，***司可另行选择出售他人。鉴于迅扬公司存在根本违约行为,故《土地厂房买卖协议》中有关买卖事宜的内容也不再对双方产生法律上的约束力。因此,本案迅扬公司主张要求***司继续履行《土地厂房买卖协议》，并配合办理权属变更手续的诉请，一审法院难以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:驳回苏州迅扬冶金材料贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费319300元，诉前财产保全费5000元，由苏州迅扬冶金材料贸易有限公司负担。 二审中，当事人未提供新证据。 二审中，双方一致确认，（2019）苏0581民初6982号案件已经履行完毕。 二审另查明，（2019）苏0581民初6982号案件判决后，迅扬公司提起上诉，后向本院申请撤诉，案号为（2020）苏05民终20号。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。 本院认为，迅扬公司与***司分别于2017年3月21日签订《房屋租赁协议》和《土地厂房买卖补充协议》，又分别于2017年4月10日签订《房屋租赁协议》和《土地厂房买卖协议》，约定由***司将涉案厂房和食堂出租给迅扬公司，并约定了相应资产购买条件。合同履行过程中，双方发生纠纷，迅扬公司诉至法院要求***司继续履行《土地厂房买卖协议》，将上述厂房土地过户至迅扬公司名下。本案二审争议焦点是迅扬公司是否有权要求继续履行《土地厂房买卖协议》并依据该协议约定主张购买权。对此，本院认为，根据生效判决和常熟市***政府出具的情况说明可知，双方实际履行的是2017年4月10日的《房屋租赁协议》和《土地厂房买卖协议》。上述协议系双方真实意思表示，租赁协议约定的租赁期限为2017年3月21日至2019年5月20日。《土地厂房买卖协议》约定，双方签订的租赁协议约定的租赁期限届满时，迅扬公司购买***司资产的，价格商定为5550万元（此价格不包括打桩台），价格为***司净到账款项，并应在租赁期限届满五个月前告知***司是否购买资产。根据上述协议可知，双方约定的应为货币出资，交易截止时间为2019年5月20日。迅扬公司实际在合同履行过程中，***公司催告，一再坚持主张应按照2017年3月21日的《房屋租赁协议》和《土地厂房买卖补充协议》约定的交易截止时间行使购买权，并提出以股权转让方式购买***司资产。根据双方沟通往来情况，迅扬公司提出的上述股权转让交易方式已被***司多次拒绝。后***司提起诉讼要求迅扬公司搬离涉案厂房。迅扬公司虽在2019年6月提出同意以现金方式购买***司的资产，但***司不同意延长付款期限。迅扬公司此时提出以现金方式行使购买权已超过双方合同约定的期限，故迅扬公司无权再主张按照《土地厂房买卖协议》的约定购买涉案资产，一审未予支持迅扬公司的相应诉请并无不当。 综上所述，迅扬公司的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费319300元，由上诉人苏州迅扬冶金材料贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年十一月十一日 法官助理　*** 书 记 员　*** 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、***球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。