广东源海置业发展有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0604民初36077号 原告：广东源海置业发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东至高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东至高律师事务所律师。 被告：**，男，1992年2月2日出生。 原告广东源海置业发展有限公司诉被告**物业服务合同纠纷一案，本院于2021年10月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告**适用公告程序送达，本案依法转为适用普通程序审理。本案于2022年3月11日公开开庭进行审理。原告广东源海置业发展有限公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告**经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广东源海置业发展有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2021年3月1日至2021年7月31日期间的物业管理费16283.40元及违约金（违约金以当月应付未付物业管理费为基数，自该欠费月的6日起至实际清偿之日止按每日1‰计算，暂计算至2021年7月2日为700.18元）；2、判令被告向原告支付2021年2月1日至2021年6月30日期间的水电费（含公摊、损耗）192.37元及违约金（违约金以当月应付未付水电费为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日1‰计算，暂计算至2021年7月15日为9.90元）；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告是房物业（下称”案涉物业”）的业主，案涉物业面积271.39平方米。2021年2月1日开始，原告接替上一任物业管理公司广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司，成为案涉物业所在项目的物业管理公司。同日，原告与被告签订《物业管理委托服务合同》，约定的内容包括：写字楼的物业费收费标准是15元/月/平方米（实际按照12元计收），每个月的5日前缴纳当月的物业管理服务费，在次月的5号前向原告支付上一月已经发生的由原告代缴的水电费，如被告违约的，原告有权要求被告按照每日千分之一的标准支付违约金等。从2021年3月开始，被告未向原告缴纳过物业管理费以及已经由原告代缴的水电费，经原告多次催款后仍未支付。被告的行为已经严重违反了《物业管理委托服务合同》的约定，损害了原告的合法权益，原告有权要求被告立即清偿并按约定支付违约金。故原告特诉至法院，请求依法判决。 被告**未答辩。 经审理查明： 2021年2月1日，原告广东源海置业发展有限公司（乙方）与被告**（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》。双方约定：甲方指购房人或承租人，乙方指房地产开发单位或其委托的物业管理企业；甲乙双方就佛***新城源海国金广场、源海研发中心项目物业服务有关事宜，协商订立本合同；甲方所购房屋座落于，类型为商业写字楼；甲方有权监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议，并依据本合同准时足额向乙方交纳物业管理费用及其他有关费用；乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护，修缮、服务与管理，并依据本合同向甲方收取物业管理费用及有关费用；乙方的物业管理服务期限，自2021年2月1日至2026年1月31日；本物业区域物业服务费收费方式为包干制，甲方按合同约定之日起缴纳物业管理服务费，按月缴纳；物业管理服务费收费标准（按建筑面积计算），写字楼负一层／一层商铺为18元／月／平方米，写字楼为15元／月／平方米，商场为40元／月／平方米（不含室内空调费用）；物业管理费服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，室内水电、空调等费用，水电损耗、水电公摊等费用，由甲方另行缴纳；甲方承担支付物业室内空调流量电费（简称空调费），具体收取方式及标准如下：采用中央空调供冷方式的写字楼，供冷服务周期为每年4月至11月（乙方可根据当年度的实际天气状况对供冷服务时间进行相应调整），供冷服务时间为每周一至周五9:00-18:00上班时间，中央空调供冷按照建筑面积8.70元／平方米／月收取；物业管理服务费每次交纳实际为每个月的5日前缴纳当月的物业管理服务费；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和实际交纳物业管理以及其他相关费用的（含代缴费用），乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。 被告**系位于的房产（以下简称“涉案房产”）的权利人，其于2019年4月通过购买取得上述房产，该房产建筑面积为271.39平方米。 原告广东源海置业发展有限公司为源海国金广场、源海研发中心项目提供物业管理服务期间，公用水电费均由原告支付、垫付，并于适时向被告**发送信息告知应缴费用情况。根据原告广东源海置业发展有限公司提供的《欠费明细表》，2021年2月1日至2021年6月30日期间，被告**名下涉案房产应交未交公摊水电费共192.37元。 2021年5月28日，原告广东源海置业发展有限公司通过EMS全球邮政特快专递向被告**寄送《物业费用催缴通知书》，该邮件于2021年5月31日被签收，签收信息为“本人签收”。 诉讼中，原告广东源海置业发展有限公司确认：合同履行中，被告**涉案房产的物业服务费按12元/月/平方米计收。 上述事实，有原告营业执照，被告身份证复印件，《物业管理委托服务合同》，不动产权证书复印件，不动产登记信息查询结果，《欠费明细表》，电表读数明细表，电量、水量损耗分摊表，水电费发票，物业费用催缴通知单，微信聊天记录，《物业费用催缴通知书》及邮件底单、邮件查询信息，原告的当庭**等证据予以证实。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告广东源海置业发展有限公司与被告**签订的《物业管理委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合法有效，依法对双方具有约束力。 2021年3月1日至2021年7月31日期间，原告广东源海置业发展有限公司已为包括被告**的物业在内的源海国金广场、源海研发中心项目提供了物业管理服务，被告**应依约按时足额支付物业管理费用。根据《欠费明细表》，原告广东源海置业发展有限公司主张被告**未交纳2021年3月1日至2021年7月31日的物业管理服务费，被告**应对已全额付款承担举证责任，其经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据证明其已支付相应款项，或存在导致其未交费的合法合理原因，应承担举证不能的法律后果。故本院认定，被告**未依约按时足额交纳物业管理服务费，其上述行为已构成违约，原告广东源海置业发展有限公司主张被告**支付物业管理费用的诉求，本院予以支持。依据《物业管理委托服务合同》的约定，被告**涉案房产应付的每月物业服务费用为3256.68元（12元/月/平方米×271.39平方米）。经核算，被告**2021年3月1日至2021年7月31日应支付的涉案房产物业服务费为16283.40元（3256.68元/月×5个月）。原告广东源海置业发展有限公司该项诉讼请求，本院予以支持。 关于公摊水电费。原告广东源海置业发展有限公司主张被告**拖欠2021年2月1日至2021年6月30日的公摊电费共计192.37元。经查，上述费用已实际由原告广东源海置业发展有限公司予以垫付，其相应诉讼请求，本院予以支持。 关于物业服务费违约金。《物业管理委托服务合同》明确约定“每个月的5日前缴纳当月的物业管理服务费”、“不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理以及其他相关费用的”、“有权要求补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”。被告**未按约定按期足额缴纳物业服务费，该行为已构成违约，原告广东源海置业发展有限公司主张计收违约金符合双方合同约定，本院予以支持。关于违约金计算标准。违约金应当以违约行为导致的实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行综合考量、确定。本案中，物业服务费用系货币债务，则原告广东源海置业发展有限公司因被告**违约造成的损失应归属于法律保护范围内的基础利息损失。《物业管理委托服务合同》约定的违约金标准“每日1‰”即月利率3%，高于原告广东源海置业发展有限公司因违约所造成实际利息损失，亦高于当前法律保护范围内的逾期罚息部分的利息损失，故本院不予支持。综上，本院确定参照买卖合同违约金的相关法律规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（现为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）为基础、参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50%的标准）计算本案违约金。经核算，计至2021年7月2日止，涉案房产物业服务费的违约金为152.55元（详见附件《物业服务费违约金计算表》）。自2021年7月3日起，以实际尚欠金额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止。原告广东源海置业发展有限公司超过上述数额的主张，本院不予支持。 关于公摊水电费违约金。《物业管理委托服务合同》中未对公摊水电费的交纳时间进行明确约定，故原告广东源海置业发展有限公司主张计收公摊水电费违约金的诉讼请求合同依据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，缺席判决如下： 一、被告**于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东源海置业发展有限公司支付位于的房产2021年3月1日至2021年7月31日的物业服务费16283.40元及违约金（违约金暂计至2021年7月2日止为152.55元，自2021年7月3日起至实际清偿之日止以实际尚欠金额为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）； 二、被告**于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东源海置业发展有限公司支付2021年2月1日至2021年6月30日的公摊水电费共192.37元； 三、驳回原告广东源海置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费230元，由原告广东源海置业发展有限公司负担20元，由被告**负担210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年四月二十二日 书　记　员　　*** 附件：《物业服务费违约金计算表》 欠费月份 欠费本金（元） 计算标准（年利率） 起算日期 结束日期 违约天数 违约金额（元） 2021年3月 3256.68 5.775% 2021-3-6 2021-7-2 62.17 2021年4月 3256.68 5.775% 2021-4-6 2021-7-2 45.97 2021年5月 3256.68 5.775% 2021-5-6 2021-7-2 30.30 2021年6月 3256.68 5.775% 2021-6-6 2021-7-2 14.11 2021年7月 3256.68 5.775% 2021-7-6 2021-7-2 0.00 合计 16283.40 152.55