广东源海置业发展有限公司、某某等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0604民初16211号 原告：广东源海置业发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东至高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东至高律师事务所律师。 被告：***，男，1989年10月23日出生。 被告：***，男，1995年11月30日出生。 原告广东源海置业发展有限公司（以下简称“源海公司”）诉被告***、***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年6月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。后因发现案件不宜适用小额诉讼程序，依法转为简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，被告***、***经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告源海公司向本院提出如下诉讼请求（变更后）：一、判令两被告立即向原告支付2020年10月至2022年7月期间的物业管理费138975.36元及违约金（违约金以当月应付未付物业管理费为基数，自该欠费月的6日起至实际清偿之日止按每日1‰计算，暂计算至2022年6月1日为39624.40元）；二、判令两被告立即向原告支付2020年9月至2021年12月期间的水电费（含公摊、损耗）1672.46元及违约金[违约金以当月应付未付水电费（含公摊、损耗）为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日1‰计算，暂计算至2022年1月15日为331.76元]；三、两被告承担本案律师费5000元；四、本案全部诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：原告是案涉物业所在区域的物业管理公司。2013年6月25日，两被告与开发商佛山源海发展有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，由两被告购买。2014年6月28日，两被告签署《交楼验收书》，确认于2014年6月28日正式接收涉案房产。两被告与上一任物业管理公司广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司（下称“国安物业公司智慧新城分公司”）针对案涉房产签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费按照15元/月/平方米计算（实际按照12元/月/平方米），按季度缴纳，于每个季度第一个月的5日前缴纳，水电费（含公摊、损耗）等由两被告承担，可由国安物业公司智慧新城分公司提供代收代缴服务，收费标准执行政府规定。如两被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，应从逾期之日起每天按5‰交纳违约金。 原告从2021年2月1日开始接替国安物业公司智慧新城分公司接管上述物业的物业管理工作，相应地，国安物业公司智慧新城分公司已将对两被告合同权利义务转让给原告享有及承担。 2020年10月份开始，两被告开始出现逾期缴纳物业管理费、水电费等费用情况，经原告多次催款后仍未支付，两被告的行为已经严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，损害了原告的合法权益，原告有权要求两被告立即清偿并按约定支付违约金。故提起本案诉讼。 被告***、***未作答辩。 源海公司围绕诉讼请求依法提交了证据，***、***未提交证据，本院组织源海公司进行了举证。就源海公司提交的证据及主张的事实，综合其举证、**等情况，本院认定如下： 被告***、***于2014年4月通过购买方式取得（以下简称涉案物业）的产权，涉案物业的建筑面积为526.74平方米，房屋用途为工业用房。 在***、***签订《房屋买卖（预售）合同》时，国安物业公司智慧新城分公司（甲方）与***、***（乙方）就涉案物业的前期物业管理服务事宜，签订《前期物业管理服务协议》。约定：三层以上按建筑面积15元/月/平方米的标准按季度交纳物业管理服务费，交费时间为每季度第一个月的5日前；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水电等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定；乙方不按约定的收费标准和时间交费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。 2021年2月1日，源海公司（乙方）与被告***、***（甲方）就涉案物业的物业服务事宜签订了《物业管理委托服务合同》。约定：物业管理服务费按月缴纳，写字楼15元/月/平方米；室内水电、空调等费用，水电损耗、水电公摊等费用，由甲方另行缴纳；每个月的5日前缴纳当月的物业管理服务费；乙方提供水电费等代收代缴服务，甲方应在次月的5号前向乙方支付上一月已发生的由乙方代缴的相关费用；甲方不按约定的收费标准和时间交纳物业管理以及其他相关费用的（含代缴费用），乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金；如因甲方违反本协议的约定导致乙方通过诉讼途经向甲方进行追索的，甲方应当承担乙方因此而支出的诉讼费、担保费、保全费、律师费等一切费用。 另查明一：国安物业公司智慧新城分公司于2021年5月28日出具《声明》称，从2021年2月1日起，该公司正式撤场，***公司接替为涉案小区及涉案物业提供物业服务；该公司与***、***签订的《前期物业管理服务协议》项下的全部合同权利义务转让给源海公司，并***公司向***、***追索相应欠费。 本院于2022年6月19日向被告***、***送达了本案起诉状副本及证据副本，材料中包含前述《声明》。 另查明二：2021年6月22日，源海公司（甲方）与广东至高律师事务所（乙方）签订民事委托代理合同，约定甲方委托乙方律师代理其与***、***物业服务合同纠纷案。为此，源海公司于2021年6月29日支出律师费5000元。 诉讼中，源海公司确认：合同履行中，涉案物业服务费实际按12元/月/平方米的标准计收；2021年2月1日前物业服务费按季度缴纳，每季度第一个月的5日前缴纳当季度的物业服务费；公摊水电费收取时间为次月5日前交上一月已经发生的由原告代缴的水电费。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。国安物业公司智慧新城分公司与***、***签订的《前期物业管理服务协议》以及原告源海公司与***、***签订的《物业管理委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合法有效，依法对双方具有约束力。 国安物业公司智慧新城分公司将其与***、***签订的《前期物业管理服务协议》项下的全部合同权利义务及向***、***追索相应欠费的权利转让给源海公司，本院于2022年6月19日向***、***送达的应诉材料中包含了相关债权转让的材料，即从该日起债权转让对***、***发生法律效力。 关于物业服务费。2020年10月1日至2021年1月31日、2021年2月1日至2022年7月31日期间，国安物业公司智慧新城分公司、源海公司已分别实际为涉案物业提供物业管理服务，根据《前期物业管理服务协议》及《物业管理委托服务合同》，***、***应依约按时足额支付物业管理费用。源海公司主张***、***欠缴2020年10月1日至2022年7月31日的物业管理服务费，***、***应对其已全额付款承担举证责任，但其经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据证明其已支付相应款项，或存在导致其未交费的合法合理原因，应承担举证不能的法律后果。故本院对源海公司主张的欠费事实予以支持。结合合同约定及源海公司诉请，经核算，涉案物业每月的物业服务费共计6320.88元（526.74平方米×12元/月/平方米），***、***应***公司支付2020年10月1日至2022年7月31日的物业服务费为139059.36元（6320.88元/月×22个月）；源海公司仅主张138975.36元，系对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。 关于水电费。源海公司主张***、***拖欠2020年9月至2021年12月期间的水电费共计1672.46元。经查，上述费用已实际***公司予以垫付（每月水电费详见附表），其相应诉讼请求，本院予以支持。 关于物业服务费违约金。***、***未按《前期物业管理服务协议》及《物业管理委托服务合同》的约定按期足额缴纳物业服务费，该行为已构成违约，源海公司主张计收违约金符合合同约定，本院予以支持。关于违约金计算标准。违约金应当以违约行为导致的实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行综合考量、确定。本案中，物业服务费用系货币债务，则源海公司因***、***违约造成的损失应归属于法律保护范围内的基础利息损失。源海公司诉请的违约金标准“每日1‰”，远高于其实际利息损失，亦高于当前法律保护范围内的逾期罚息部分的利息损失，故本院参考违约金的相关法律规定，酌定本案逾期付款违约金标准按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍计算。关于2020年10月至2021年1月物业服务费违约金的起算日期，虽然根据合同约定及源海公司的**，业主应于每季度第一个月的5日前缴纳当季度的物业服务费，违约的则从逾期之日起计收违约金，***公司在诉讼请求中自愿主张从欠费当月的6日起计收违约金，本院予以支持。 关于水电费违约金。《前期物业管理服务协议》中未对水电费的交纳时间进行明确约定，故源海公司主张计收2020年9月至2021年1月期间欠缴水电费违约金的诉请没有合同依据，本院不予支持。根据《物业管理委托服务合同》，***、***拖欠2021年2月至2021年12月的水电费，构成违约，源海公司主张计收违约金符合双方合同约定，本院予以支持。关于违约金计算标准，如前所述，本院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍计算。 关于律师费。结合《物业管理委托服务合同》的约定及源海公司提交的证据，本院对源海公司的该项诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，缺席判决如下： 一、被告***、***应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东源海置业发展有限公司支付2020年10月1日至2022年7月31日期间的物业服务费138975.36元及违约金（违约金以每月欠交物业服务费6320.88元为本金，自欠费当月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍分段累计至实际清偿之日止）； 二、被告***、***应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东源海置业发展有限公司支付2020年9月至2021年12月期间的水电费1672.46元及拖欠2021年2月至2021年12月期间水电费的违约金（计算方式详见附表）； 三、被告***、***应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东源海置业发展有限公司支付律师费5000元； 四、驳回原告广东源海置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，案件受理费减半收取为2006元，由原告广东源海置业发展有限公司负担361元，被告***、***负担1645元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年九月五日 书记员　　*** 附表：水电费违约金计算表 违约金计算至实际清偿之日止，计收标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍。 序号 欠费月份 欠费金额（元） 违约金起算时间 1 2021年2月 67.4 2021年3月6日 2 2021年3月 87.16 2021年4月6日 3 2021年4月 94.75 2021年5月6日 4 2021年5月 111.68 2021年6月6日 5 2021年6月 89.06 2021年7月6日 6 2021年7月 123.49 2021年8月6日 7 2021年8月 106.87 2021年9月6日 8 2021年9月 130.01 2021年10月6日 9 2021年10月 135.65 2021年11月6日 10 2021年11月 135.9 2021年12月6日 11 2021年12月 146.37 2022年1月6日