中建五局第三建设有限公司;某某;郏县碧海置业有限公司建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

河南省平顶山市中级人民法院 执行裁定书 (2026)豫04执异16号 案外人：张某，女，1984年11月11日生，汉族，住河南省郏县。。 申请执行人：某甲公司，住所地湖南省长沙市雨花区。。 法定代表人：某，董事长。 委托代理人：***，上海中联（郑州）律师事务所律师。 被执行人：某乙公司，住所地河南省郏县。。 法定代表人：朱某，董事长。 委托代理人：梁某，女，1991年1月24日生，汉族，住山西省长子县。，该公司员工。 本院在执行某甲公司与某乙公司建设工程合同纠纷一案中，案外人张某向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2026年4月24日组织听证，现已审查终结。 张某称，请求立即停止对郏县（以下简称案涉房产）的执行措施。事实和理由：在法院查封前，某丙公司已与某乙公司签订了工抵协议,某丙公司应收账款全额冲抵了应付楼款，某乙公司将该协议书交由郏县房管局留底保存备查。某丙公司委托王某将该房屋售卖给案外人张某，碧桂园内部系统完成更名后，2024年4月26日，案外人张某与某乙公司签订了商品房认购书和商品房买卖合同,并于2025年7月20日收房，签订了物业服务协议，已预交了水电费。物业已将钥匙已交给案外人张某。案外人张某在查封前已合法占有该不动产。案外人张某一直与某乙公司相关负责人沟通，要求某乙公司及时办理备案和网签。某乙公司称根据郏县房管局相关规定,待房屋竣工备案后办理。非案外人原因导致未能及时办理备案和网签。 某乙公司称，对张某的事实与理由部分予以认可，对其提交的全部证据及证明内容无异议。异议人通过房屋中介了解某丙公司挂出销售的案涉以工抵方式获得房源，对异议人而言属于正常的房屋买卖行为，并且已全款支付房屋价款，其与某乙公司签订认购书、房屋买卖合同并办理房屋更名流程，该房屋的真实买受人已经是异议人本人，2025年7月20日异议人办理收房，交接房屋钥匙，并预交水电费签署前期物业服务协议，能够证明异议人在这一天实际占有该房源，所有行为均发生于查封行为之前。另外，办理过户属于某乙公司应办理的合同相关手续，而未办理过户是因为我公司在施工建设过程中发生经营困难、资金情况紧张，未能及时拨付工程款导致本项目中的承建单位不能及时配合办理竣备，也就难以在继续办理后续的过户登记事宜，因此并非申请人原因，异议人张某的楼号是30号楼，属于二期工程范围内。一期工程全部是某丁公司总承包施工的。从其提交的证据能够清晰确切的判断出符合最高院关于办理执行异议复议若干问题规定中能够排除执行的情形，请贵院支持异议人的异议请求，停止拍卖程序并予以解封。 某甲公司称，对案外人提交的三方协议的真实性不予认可，案外人不能仅拿三方协议作为支付购房款项，其应证明支付购房房屋价格的真实性、合理性。另外，本案中被执行人某乙公司不欠付三方协议中其他主体的金钱义务，其无权将其房屋抵偿给没有关系的主体而损害中建五局的权利。作为案外人提起执行异议有义务举证该三方协议存在的合理性，予以证明三方协议之间的债权债务关系以及发票等。 本院查明，申请人某甲公司与被申请人某乙公司建设工程合同纠纷一案，广州仲裁委员会于2025年9月12日作出（2024）穗仲案字第3745号仲裁裁决书，裁决：“（一）被申请人向申请人支付剩余工程款（含质量保证金）67919889.12元及逾期付款利息（违约金分三段计算：第一段以欠付结算款59385834.65元为基数,自2023年12月29日起算；第二段以第一期质保金3413621.79元为基数自2024年6月27日起算；第三段以第二期质保金5120432.68元为基数自2024年12月14日起算,上述违约金均按全国银行间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止);（二）申请人对被申请人支付工程款（含质量保证金）67919889.12元的范围内对某桂园项目一期一标段总承包工程变卖或拍卖的价款享有优先受偿权；（三）被申请人补偿申请人律师费5万元；（四）本案受理费384329元、处理费115299元，合计仲裁费499628元，由申请人承担49963元，被申请人承担449665元（该费用已由申请人预缴，本会不作退回，由被申请人迳付申请人);（五）驳回申请人其他的仲裁申请。” 另查明，根据已发生法律效力的（2024）穗仲案字第3745号仲裁裁决书查明事实，某甲公司承建的某桂园项目一期一标段工程竣工验收及备案情况如下：1#楼、2#楼、3#楼、5#楼、8#楼、9#楼于2021年3月25日通过竣工验收，同年3月30日完成竣工验收备案；6#楼、7#楼于2021年12月13日通过竣工验收，同年12月20日完成竣工验收备案；11#楼、12#楼、13#楼、15#楼及西地块地下车库于2022年11月16日通过竣工验收，同年11月23日办理竣工验收备案。 案件进入执行程序后，本院于2026年1月7日作出（2025）豫04执249号执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人某乙公司在金融机构及其他非金融机构的存款。二、查询、查封、扣押或冻结、提取被执行人某乙公司名下的动产、不动产或者其他财产权益。限额6900万元。”2026年1月9日，本院向郏县不动产登记中心送达（2025）豫04执249号协助执行通知书，内容为：“某甲公司与某乙公司建设工程合同纠纷一案，本院作出的（2025）豫04执249号执行裁定书已发生法律效力。根据相关法律规定，请协助执行以下事项：查封被执行人某乙公司名下郏县、102号房、201号房、202号房、30#楼105铺、107铺、108铺、109铺、111铺、112铺、113铺、114铺、201号房、203号房、204号房、303号房。查封期限为叁年，查封期限自2026年1月9日起至2029年1月8日至。查封期间，未经法院准许不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。” 案外人张某主要向本院提供了以下证据：2023年7月27日，甲方：某戊公司、乙方：某己公司、丙方：某乙公司签订《协议书》，协议主要约定：甲、乙、丙三方一致同意：甲方应付给乙方的应收账款中的人民币489311元冲抵乙方应付给丙方的楼（某桂园30#楼105铺）款人民币489311元。依据本条上述约定冲抵后,乙方仍拖欠丙方楼款0元，剩余楼款乙方应在签署《商品房买卖合同》时一次性付清；2024年4月26日，碧海作为出卖人与张某签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定案涉房产建筑面积91.14平方米，单价为5368.78元每平方米，总价款为489311元，签订合同前，张某已向某乙公司支付了定金10000元，2024年4月26日，某乙公司向张某出具了四份机打收据，共收到张某为案涉房产缴纳购房款总计479311元；2024年4月26日，张某与某乙公司签订了《委托办理权属登记协议书》，主要委托某乙公司为案涉房产办理商品房合同备案登记及权属登记事宜；2025年7月20日，某中心向张某出具了案涉房产收楼通知书及张某缴纳水费电费的收据，同日，某中心与张某签订的《某桂园前期物业服务协议》。 本院认为，本案的争议焦点为张某对案涉房产是否享有能够排除执行的民事权益。关于以物抵债所取得房产在何种条件下能够排除人民法院的强制执行，现行民事执行方面的法律、司法解释并未作出明确规定，应参照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”规定对以物抵债所取得的房产能否排除人民法院的强制执行进行审查。根据上述规定，判断案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需要具备上述第十五条四项全部条件。本案中，案外人张某提供的《商品房买卖合同》及机打收据能够证明张某与某乙公司存在债权债务关系，且履行债务期限已届满，某乙公司等三方于2023年7月27日签订抵债协议以及某乙公司与张某签订的《商品房买卖合同》，均早于本院查封案涉房产的时间2026年1月9日；《商品房买卖合同》约定的价款为489311元，《协议书》约定的抵偿金额为489311元，二者一致；张某提交的《某桂园前期物业服务协议》及水电费收据，能够证明其在查封前已合法占有案涉房产；张某与某乙公司签订的《委托办理权属登记协议书》可以证实案涉房产未办理不动产所有权转移登记，并非因案外人自身原因所致。综上，案外人张某提供的证据能够证明其对案涉房产享有的权利符合上述司法解释规定的排除执行的情形，其异议请求本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对郏县凤翔大道与紫云路交叉口东南角郏县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以 自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年四月三十日 法官助理*** 书记员刘芳